[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

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8ème chambre
2ème section

N° RG 22/02321
N° Portalis 352J-W-B7G-CWEYN

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 29 Février 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son Syndic, la société ATRIUM GESTION [Localité 9] 15, SAS
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de [Localité 9], avocats plaidant, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSE

Société JUNGMANN FAMILY SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 1]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de [Localité 9], avocat plaidant, vestiaire #D1735

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière
Décision du 29 Février 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/02321 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEYN

DEBATS

A l’audience du 30 Novembre 2023 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

L’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis conformément à la loi du 10 juillet 1965.

Il est géré par le cabinet Atrium Gestion, syndic.

Il s’agit d’un ensemble immobilier situé entre le [Adresse 2] et [Adresse 8], constitué de trois bâtiments :

– un bâtiment dit « Bâtiment A » en façade et en retrait sur le [Adresse 2] élevé sur trois étages de sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de douze étages.
– un bâtiment dit « Bâtiment B » perpendiculaire à celui-ci-dessus, reliant ledit bâtiment avec le bâtiment ci-après élevé sur trois étages de sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de onze étages,
– un bâtiment en façade sur la [Adresse 8], comportant trois escaliers dits « Escaliers C, D, E » élevé sur trois étages de de sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de sept étages

Le bâtiment A en façade sur le [Adresse 2] est distribué de la manière suivante :

– rez-de-chaussée : local commercial ;
– étages 1 à 4 : lots à usage exclusif de bureaux,
– étages 4 à 12 : lots à usage exclusif d’habitation avec possibilité d’exercice de professions libérales à certaines conditions et sous réserve de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale.

Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en date du 23 mai 1962.

Il a fait l’objet de différents modificatifs, à savoir :

– modificatif du 12 mars 1963
– modificatif du 17 avril 1963
– modificatif du 17 avril 1964
– modificatif du 15 mai 1964
– modificatif du 20 janvier 1967
– modificatif du 16 juin 1998
– modificatif du 27 juillet 2007
– modificatif du 17 décembre 2014
– modificatif du 15 janvier 2015 comprenant nouvel état descriptif de division (réunion et subdivision de lots).

Une grande partie des lots situés aux 4 premiers étages du bâtiment A (environ 40 appartements), issus de la division des lots de bureaux, a été reconfigurée en studios et revendue dans le cadre d’une opération de marchand de biens.

La société Jungmann Family est propriétaire des lots n° 886 et n°887, situés au 4ème étage du bâtiment A.

Le lot n° 887 est issu de la subdivision du lot n° 829, lequel est lui-même issu de la réunion des lots n° 352 à 366 consistant en un ensemble de locaux destinés à usage de bureaux.

Le cabinet Atrium Gestion a pu constater que plusieurs de ces lots, dont celui appartenant à la société Jungmann Family, faisaient l’objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage de type Airbnb. Il a fait établir un premier procès-verbal de constat du 19 janvier 2018 et un second le 16 juillet 2019.

L’assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2019 (résolutions n°25 à 34), a habilité le syndic à agir à l’encontre de tous les copropriétaires propriétaires de bureaux transformés en habitation et proposés à la location courte durée.

Le conseil du syndicat des copropriétaires lui a donc adressé une mise en demeure le 8 avril 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] a assigné la société Jungmann Family afin de lui voir faire interdiction de louer son lot n°887, lui ordonner d’y cesser toute activité de locations touristiques, de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant la porte, et de lui justifier du retrait des annonces de locations de son lot n°887 sur plusieurs sites internet, le tout sous astreinte, outre sa condamnation à la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais de constat.

Par conclusions récapitulatives en demande notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6], demande au tribunal de :

« Vu l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation,
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les dispositions du règlement de copropriété et de ses modificatifs,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

L’y DECLARER bien fondé,

Y faisant droit,

FAIRE INTERDICTION à la société Jungmann Family de louer son lot n°887 ;

ORDONNER à la société Jungmann Family de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans le lot n°887 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par infraction constatée par voie d’huissier de justice ;

ORDONNER à la société Jungmann Family de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant la porte du lot n°887 dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par infraction constatée par voie d’huissier de justice ;

ENJOINDRE à la société Jungmann Family de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de son lot n°887 sur les sites pickaflat.com ; agoda.com ; Gites.fr, Bookingcom et AirBnB (etc) dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 1.000 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, à l’issue de laquelle il pourra être à nouveau statué ;

En toute hypothèse,

DEBOUTER la société Jungmann Family de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

RAPPELER que la décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNER la société Jungmann Family à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société Jungmann Family aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat. ».

Par conclusions en réponse récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 14 avril 2023, la société Jungmann Family demande au tribunal de :

« Vu les articles 8 et 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965
Vu les articles 544 et 651 du code civil
Vu l’article 9 du code de procédure civile
Vu la jurisprudence ;
Vu les pièces versées aux débats ;

À titre principal :

JUGER conforme l’activité de location de la Jungmann Family Sarl avec la destination mixte de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 9] et avec le règlement de copropriété de l’immeuble.

En conséquence :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre la Jungmann Family Sarl

À titre subsidiaire :

JUGER que l’activité de location meublée courte durée de la Jungmann Family Sarl ne constitue pas un trouble anormal du voisinage pour les demandeurs.

JUGER que le caractère probant et récurrent des nuisances n’est pas rapporté en droit

En conséquence :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes de condamnations dirigées contre la Jungmann Family Sarl.

En toutes hypothèses :

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son Syndic, la société Atrium Gestion à payer à la Jungmann Family Sarl la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir

DISPENSER la Jungmann Family Sarl de la dépense commune de condamnation des frais de procédure du syndicat des copropriétaires »

Pour l’exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 avril 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 6 décembre 2023, a été mise en délibéré au 29 février 2024.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “dire et juger”, lesquelles ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1.Sur le changement d’usage du lot au sens de l’article L631 du code de la construction et de l’habitation

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société Jungmann Family a procédé à un changement d’usage du lot au sens des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dès lors qu’elle exerce dans son lot une activité de locations de courte durée alors que ce lot est affecté selon le règlement de copropriété à l’usage de bureaux.

La société Jungmann Family conteste avoir procédé par le biais de son activité de location à un changement d’usage au sens de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation en faisant valoir que l’usage de bureaux ne peut être comparé par analogie avec un usage d’habitation.

En droit, il sera rappelé que l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation est situé dans la section 2 « Changements d’usage et usages mixtes des locaux d’habitation » du chapitre Ier du titre III « Dispositions tendant à maintenir ou à augmenter le nombre des logements » du livre VI « Mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement ».

Son alinéa 1er dispose « Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».
Le 6ème et dernier alinéa de cet article précise « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Les dispositions de l’article L. 631-7 susvisées sont applicables aux seuls locaux d’habitation.

En l’espèce, le lot n° 887 appartenant à la société Jungmann Family est issu de la subdivision du lot n° 829, ce lot étant lui-même issu de la réunion des lots n° 352 à 366 selon la fiche d’immeuble (pièce n°16 du syndicat des copropriétaires).

Selon le règlement de copropriété, ce lot est désigné comme étant : « un ensemble de locaux destinés à l’usage de bureaux. »

Le lot n° 887 appartenant à la société Jungmann Family est donc affecté à usage de bureau et non pas d’habitation.

En conséquence, il est inopérant de soutenir que la société Jungmann Familly a procédé à un changement d’usage de son lot selon les dispositions de l’article L. 631-7 susvisées qui sont applicables aux seuls locaux d’habitation.

Au surplus, la conformité du changement d’usage d’un lot au regard de la destination de l’immeuble est indépendante de la procédure d’autorisation administrative qu’un copropriétaire doit, par ailleurs, respecté (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre, section 1, 15 novembre 2010, n° RG 09/04649).

Ce moyen est donc inopérant.

2.Sur l’examen de la conformité de l’activité exercée par la société Jungmann Family à la destination de l’immeuble, au règlement de copropriété et à la clause d’habitation bourgeoise
Le syndicat des copropriétaires soutient que :

– l’activité commerciale exercée par la société Jungmann Family porte atteinte à la destination de l’immeuble,

– le lot n° 887 appartenant à la société Jungmann Family est affecté à usage exclusif de bureau, cette qualification d’usage de bureau ne permettant pas un usage à titre commercial,

– le règlement de copropriété prévoit une destination particulière spécifique à chaque niveau et bâtiment de la résidence,

– en matière de copropriété, la notion de « bureau » est exclusive de celle de « commerce »,

– l’hébergement hôtelier n’est pas assimilable à une profession libérale mais constitue une activité commerciale.

Il ajoute que l’article 12 du règlement de copropriété n’autorise pas l’activité de location meublée saisonnière à titre habituel, dès lors qu’il précise que le caractère bourgeois de l’immeuble devra être respecté et que « l’organisation d’une pension est formellement interdite ».

La société Jungmann Family répond que :

– ses lots échappent à la clause d’habitation bourgeoise de l’immeuble situé au [Adresse 2] qui concerne manifestement les appartements, locaux privatifs et annexes à partir du 5ème étage,

– elle s’est enregistrée auprès des services de la Mairie de [Localité 9] et a reçu l’autorisation de faire de la location hôtelière, ce qui prouve la légalité de son activité,

– un extrait du règlement de copropriété visant le lot litigieux dispose : « Les locaux privatifs situés aux quatre premiers étages du bâtiment ayant façade vers le [Adresse 2] sont affectés à usage de bureaux »,

– le règlement de copropriété autorise expressément l’activité commerciale dans les sous-sols et au rez-de-chaussée, ne comporte en outre aucune clause prévoyant que l’immeuble est à usage exclusif d’habitation et n’interdit pas expressément et précisément les locations saisonnières de courtes durées.

– selon l’état descriptif de division, l’immeuble est à destination bourgeoise mais simple, comprenant aussi bien des lots à usage d’habitation que des lots à usage libéral,
– en effet, le règlement de copropriété désigne les locaux affectés à tel usage ou tel autre :
* rez-de-chaussée : local commercial ;
* étages 1 à 4 : lots à usage exclusif de bureaux,
* étages 4 à 12 : lots à usage exclusif d’habitation avec possibilité d’exercice de professions libérales à certaines conditions et sous réserve de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale.

– dans le dernier état descriptif de division, le lot porte la qualification de local.

Elle ajoute que :

– la location de ses lots n’enfreint pas le règlement de copropriété, puisque les lots situés dans les 4 premiers étages ne sont pas visés par une interdiction implicite ou explicite d’activité commerciale, et qu’aux termes de l’article 2 du règlement de copropriété, aucune interdiction d’activité commerciale ne vise les lots des 4 premiers étages,

– il existe une activité commerciale au rez-de-chaussée,

– sont également destinés à un usage commercial les sous- sols,

– dans les 4 premiers étages, des activités commerciales ont déjà été exercées,

– aucune différence de traitement ne doit être acceptée entre l’exercice d’une activité libérale, expressément autorisée, et l’activité de location de courte durée, non interdite expressément dans le règlement de copropriété et en adéquation avec l’affectation de l’immeuble.

En droit, l’article 2, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 8 indique qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 fixe certaines restrictions au droit d’usage des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il résulte de ces dispositions qu’un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot (3ème Civ., 10 décembre 1986, n°85-11.374, Bull n°179 ; 3ème Civ., 10 décembre 1986, n°82-15.198 Bull n°180 ; 3ème Civ., 7 décembre 1994, n°91-13.035 ; 3ème Civ., 2 février 1999, n°97-14.585).

En revanche, les clauses du règlement de copropriété peuvent interdire ou restreindre une activité de location meublée. Leur validité doit, néanmoins, s’apprécier au regard de la destination de l’immeuble, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble, (3ème Civ., 8 juin 2011, pourvoi n°10-15.891, Bull. 2011, III, n°97 ; 3ème Civ., 9 juin 2010, n°09-14.206, Bull. 2010, III, n°116).

La possibilité ouverte à des lots en rez-de-chaussée d’exercer une activité de nature commerciale n’est pas de nature, en elle-même, à justifier une autorisation générale, proscrite par le règlement de copropriété, d’exercice de toute activité commerciale dans tous les autres locaux à usage de bureaux, conformément à la destination bourgeoise de l’immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible (en ce sens, très clairement : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 25 mars 2021, n° RG 19/18856 ; voir également : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 31 mai 2023, n° RG 22/18593 ; 25 octobre 2023, n° RG 19/11631).

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit indépendamment du respect des règles d’urbanisme s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 mars 2021, n° RG 17/15876).

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’activité de location en meublé exercée par la société Jungmann Family s’exerce pour des locations de courte durée avec fourniture de services d’une entreprise de ménage qui apparente cette exploitation à une activité commerciale et non pas civile, étant observé que si l’activité de loueur en meublé est juridiquement de nature civile, elle est fiscalement de nature commerciale, étant imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Il résulte des procès-verbaux de constat d’huissiers versés aux débats que la société Jungmann Family propriétaire du lot n°887 situé au 4ème étage du bâtiment A se livre à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements équipés de coffres à clés situés sous la sonnette et utilise les services d’une entreprise de ménage (Elis) pour l’entretien des appartements (Pièces n°7 et 8 du syndicat des copropriétaires) et qu’elle prospecte sa clientèle via des sites de location en ligne (booking.com …) (pièce n°26 du syndicat des copropriétaires).

L’article 2 du règlement de copropriété stipule que :

« Les règles d’habitation de l’immeuble et d’utilisation des locaux privatifs seront les suivantes :
Les locaux privatifs situés en rez-de-chaussée et au premier et deuxième sous-sols composant le lot numéro 1 de l’état descriptif de division originaire sont affectés à usage commercial et professionnel quelconque sans restriction.

Les locaux privatifs situés aux quatre premiers étages du bâtiment ayant façade vers le [Adresse 2] sont affectés à usage de bureaux.

Les appartements et autres locaux privatifs et leurs annexes devront toujours être habités bourgeoisement et- sauf autorisation spéciale donnée à la majorité des deux/tiers des voix présentes ou représentées, par une assemblée générale de tous les copropriétaires réunissant un quorum irrévocable des deux tiers des tantièmes de copropriété – il ne pourra être exercé dans un appartement ou studio aucun commerce ou industrie quelconque ni une profession de quelque nature qu’elle soit à l’exception de professions libérales ne changeant pas la destination bourgeoise des lieux et ne comprenant que la réception de visiteurs en nombre limité et usant bourgeoisement des parties communes empruntées, les professions libérales bruyantes telles que professeur de musique ou de chant étant toutefois expressément exclues sauf dérogation comme indiqué ci-dessus (…)

Les boxes et emplacements de parking pour voitures automobile situées au sous-sol – autres que ceux dépendant du lot numéro 1 de l’état descriptif de division originaire – ne pourront pas faire l’objet d’une exploitation commerciale ni d’atelier de réparation. »

L’article 12 du règlement de copropriété énonce :
« Les propriétaires des différents lots […] pourront les louer en totalité ou en partie, sous la condition expresse pour ce qui concerne les appartements et studios, que le syndic soit informé de la location.
[…] Ces locations ne pourront être consenties qu’à des personnes de bonne vie et mœurs. La location ou sous-location en meublé de tout ou partie sera tolérée, mais à la condition expresse que les locataires ou sous-locataires soient de bonne vie et mœurs, qu’ils observent, en ce qui les concerne, le présent règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changés, l’organisation d’une pension étant formellement interdite ».

Il ressort de ces dispositions que l’immeuble a un usage mixte : habitation et commercial et que la clause d’habitation bourgeoise n’est pas exclusive.

Toutefois, ces dispositions révèlent également que l’affectation des lots privatifs est fixée spécifiquement en fonction de leur localisation. L’immeuble composé de 12 étages est à usage exclusif de bureaux pour les étages 1 à 4, à usage exclusif d’habitation pour les étages 4 à 12, avec possibilité limitée d’exercice de professions libérales, et à usage commercial limité aux seuls locaux privatifs composant le lot n°1 situés en rez-de-chaussée et aux premier et deuxième sous-sols.

Or, le seul usage commercial autorisé par le règlement de copropriété pour le lot n°1 situé en rez-de-chaussée et aux premier et deuxième sous-sols, ne permet pas de considérer que cet usage commercial pourrait être autorisé par le règlement de copropriété pour les lots privatifs situés aux quatre premiers étages du bâtiment A, alors même que le règlement de copropriété limite très clairement pour ces lots leur usage à celui de bureaux.

La société Jungmann Family ne peut donc prétendre à une rupture d’égalité manifeste entre les copropriétaires exerçant une activité commerciale au sein de l’immeuble dès lors que l’activité commerciale est exclusivement limitée au lot n°1 situées en rez-de-chaussée et aux premiers et deuxième sous-sols dans le but de préserver la destination bourgeoise de l’immeuble. Il n’y a donc aucune identité de situation entre le lot n°887 appartenant à la société Jungmann Family et le lot n°1, impliquerait un traitement identique.

En outre, le caractère résidentiel de l’immeuble est confirmé à la fois:

– par l’article 12 du règlement de copropriété, qui prévoit que si l’appartement n’est pas occupé par le propriétaire, la location des appartements est conditionnée par l’obligation pour le bailleur d’aviser le syndic de la location et de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble,

– et par la clause d’habitation bourgeoise figurant à l’article 2 du règlement de copropriété même si elle n’est pas exclusive, en interdisant tout commerce ou industrie quelconque ou autre profession (hors locaux privatifs situés en rez-de-chaussée et au premier et deuxième sous-sol) et en encadrant strictement l’exercice de professions libérales, subordonné :
* au respect de la destination bourgeoise des lieux,
* à la réception d’un nombre limité de visiteurs,
* à un usage bourgeois des parties communes empruntées,
* et à l’absence d’exercice de toute profession libérale bruyante, telle que professeur de musique ou de chant.

L’usage commercial du lot n°887 appartenant à la société Jungmann Family est donc de nature à affecter l’équilibre entre habitation bourgeoise et usage commercial au sein de l’immeuble, en portant atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, d’autant que les lots situés aux 4 premiers étages du bâtiment A constituent environ 40 appartements issus de la division de bureaux et qu’une activité commerciale de locations de courte durée intensive exercée dans ces 40 appartements compromettrait significativement et irrémédiablement le caractère résidentiel de cet immeuble.

En conséquence, il résulte tant des éléments de droit que des éléments de fait, appréciés ci-dessus, que l’activité commerciale de locations de courte durée exercée par la société Jungmann Family dans le lot n°887 lui appartenant n’est pas conforme à la destination de l’immeuble et aux dispositions du règlement de copropriété.

Eu égard à cette non-conformité à la destination de l’immeuble de l’activité exercée par la société Jungmann Family, et sans qu’il soit besoin en l’espèce de caractériser l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, il convient de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires :

– d’ordonner à la société Jungmann Family de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans le lot n°887 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

– d’ordonner à la société Jungmann Family de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant la porte du lot n°887, participant de l’activité de location exercée, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

– de lui enjoindre de de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de son lot n°887 sur les sites pickaflat.com ; agoda.com ; Gites.fr, Bookingcom et AirBnB (etc), sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement.

Il convient de dire que les astreintes courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’interdire à la société Jungmann Family de louer son lot n°887.

En effet, le principe étant la liberté d’usage de son lot par tout copropriétaire, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, le lot n°887 peut être loué en tant que bureaux, voire le cas échéant, à titre d’habitation, dans le respect de la destination bourgeoise de l’immeuble et à la condition d’avoir obtenu une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires comme pour les lots situés aux 1er, 2ème et 3ème étages de l’immeuble, de sorte qu’il ne peut être fait droit à cette demande générale d’interdiction de toute location.

3.Sur les demandes accessoires

– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la société Jungmann Family sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 4.000 euros à ce titre.

– Sur les dépens
Décision du 29 Février 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/02321 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEYN

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Jungmann Family, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, ne comprenant pas les frais correspondants aux procès-verbaux de constats d’huissier des 19 janvier 2018 et 16 juillet 2019, ces constats ayant pour objet d’établir les activités de locations saisonnières au sein de l’immeuble, et pas seulement l’activité de la société Jungmann Family, outre qu’ils ne relèvent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la société Jungmann Family sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à la société Jungmann Family de cesser ou faire cesser toute activité de locations touristiques dans le lot n°887 lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, soit par le maintien de l’annonce sur les sites de location soit par location dûment constatée par huissier, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE à la société Jungmann Family de procéder à la dépose des boîtes à clefs installées devant la porte du lot n°887, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

ENJOINT à la société Jungmann Family de justifier auprès du syndicat des copropriétaires du retrait des annonces de locations de son lot n°887 sur les sites pickaflat.com ; agoda.com ; Gites.fr, Bookingcom et AirBnB (etc), sous astreinte de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée par voie d’huissier de justice, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT que les astreintes précitées courront pendant six mois et seront, le cas échéant, liquidées par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6] de sa demande de voir interdire à la société Jungmann Family de louer son lot n°887,

CONDAMNE la société Jungmann Family aux entiers dépens,

CONDAMNE la société Jungmann Family à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société Jungmann Family de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

La Greffière Le Président