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Baux commerciaux : l’indemnité d’éviction et le droit de repentir du bailleur
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1. Si le bailleur ne peut plus exercer son droit de repentir, en revenant sur le refus de renouvellement du bail, lorsque le locataire a quitté les lieux, ce n’est qu’à la condition que ce départ ne soit pas intervenu avec une hâte anormale dans le seul but de faire échec audit droit de repentir.La bonne foi qui est exigée du locataire étant présumée, il appartient au propriétaire qui conteste la régularité de son départ de prouver sa mauvaise foi.
Le maintien dans les lieux étant un droit, dont l’exercice est facultatif, le locataire peut choisir discrétionnairement de ne pas rester dans les lieux et peut, sans perdre le droit à l’indemnité d’éviction, les quitter à tout moment après la date d’effet du refus de renouvellement, sans être tenu de respecter un quelconque préavis. 2. En cas de contestation du droit au paiement d’une indemnité d’éviction, il est essentiel de prouver sa bonne foi en cas de départ des lieux, notamment en démontrant que le départ n’a pas été précipité dans le seul but d’éviter le droit de repentir du bailleur. 3. Il est recommandé de vérifier et contester, le cas échéant, les demandes de régularisation des charges et taxes foncières, en s’assurant que les montants réclamés sont justifiés et en prouvant tout préjudice causé par une régularisation tardive et fautive. |
→ Résumé de l’affaireL’affaire concerne deux baux commerciaux consentis par les bailleurs à la locataire pour des locaux à usage commercial. Suite à un refus de renouvellement des bailleurs, la locataire a été indemnisée pour une indemnité d’éviction par le tribunal, confirmée en appel. Après avoir libéré les locaux, la locataire a reçu une offre de renouvellement des bailleurs, qu’elle a refusée. La locataire demande au tribunal de constater qu’elle a libéré les lieux, de déclarer nul le droit de repentir des bailleurs et de les condamner à lui verser une indemnité d’éviction. Les bailleurs demandent au tribunal de juger qu’ils ont valablement exercé leur droit de repentir et de condamner la locataire à leur verser une indemnité d’occupation. Le tribunal devra trancher sur ces demandes et les autres points litigieux entre les parties.
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→ Les points essentielsLes montants alloués dans cette affaire: – Indemnité d’éviction totale due à la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU : 549 971 €
– Indemnité principale : 486 000 € – Indemnité de déménagement : 25 080 € – Indemnité pour trouble commercial : 38 891 €- Montant total de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU : 538 432,50 € (pour la période du 1er juillet 2012 au 29 janvier 2021) – Somme globale due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU aux autres parties pour le solde de l’indemnité d’occupation : 207 900,35 € – Somme globale due par la S.A.S. GALERIE YVES GASTOU aux autres parties pour la régularisation des charges locatives : 11 296,26 € – Somme due aux autres parties pour les frais de l’expertise judiciaire et en application de l’article 700 du code de procédure civile : 12 000 € |
→ Réglementation applicable– Code civil
– Code de commerce – Code de procédure civile |
→ AvocatsBravo aux Avocats ayant plaidé ce dossier: – Maître Christophe PECH DE LACLAUSE
– Maître Nicolas COHEN-STEINER |
→ Mots clefs associés & définitions– Baux commerciaux
– Renouvellement des baux – Commandement de payer – Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction – Assignation devant le tribunal – Jugement et appel – Indemnité d’éviction – Expertise sur montant d’indemnité – Libération des locaux – Droit de repentir – Indemnité d’occupation – Frais irrépétibles – Exécution provisoire du jugement – Compensation judiciaire – Baux commerciaux : Contrat par lequel le propriétaire d’un local commercial met ce dernier à la disposition d’un locataire moyennant le paiement d’un loyer.- Renouvellement des baux : Possibilité pour le locataire de demander le renouvellement de son bail commercial à son expiration.
– Commandement de payer : Acte par lequel le bailleur demande au locataire de régler les loyers impayés sous peine de résiliation du bail. – Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction : Décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial sans verser d’indemnité d’éviction au locataire. – Assignation devant le tribunal : Acte par lequel une partie convoque l’autre à comparaître devant le tribunal. – Jugement et appel : Décision rendue par le tribunal et possibilité pour les parties de faire appel de cette décision. – Indemnité d’éviction : Somme versée par le bailleur au locataire en cas de refus de renouvellement du bail sans motif légitime. – Expertise sur montant d’indemnité : Évaluation du montant de l’indemnité d’éviction par un expert. – Libération des locaux : Obligation pour le locataire de restituer les locaux loués en bon état à la fin du bail. – Droit de repentir : Possibilité pour le locataire de renoncer à son droit au renouvellement du bail commercial. – Indemnité d’occupation : Somme versée par le locataire au bailleur en cas de prolongation de la location au-delà de la date de fin du bail. – Frais irrépétibles : Frais engagés par une partie dans le cadre d’une procédure judiciaire et non remboursables. – Exécution provisoire du jugement : Mise en œuvre du jugement avant même que celui-ci ne soit définitif, sous réserve de l’issue d’un éventuel appel. – Compensation judiciaire : Possibilité pour le juge de compenser les créances entre les parties dans le cadre d’une procédure judiciaire. |
