CFV/IC

[F] [M]

[P] [A] épouse [M]

C/

[H] [X] [E]

[N] [Y]

SELAS LEGI NOTAIRE

[J] [L]

S.E.L.A.S. LEGATIS [Localité 3]-GENLIS

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 8]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2022

N° RG 21/00291 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FUQK

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 janvier 2021,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 16/02526

APPELANTS :

Monsieur [F] [M]

né le 26 Avril 1948 à [Localité 10] (Italie)

Madame [P] [A] épouse [M]

née le 03 Mars 1948 à [Localité 12] (54)

demeurant ensemble :

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par Me Claude POLETTE, membre de la SCP ARGON-POLETTE-NOURANI- APPAIX AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 4

INTIMÉS :

Monsieur [H] [X] [E]

né le 09 Mars 1983 à [Localité 11] (21)

[Adresse 2]

[Localité 3]

assisté de la SCP MAGDELAINE avocats associés, avocats au barreau de DIJON, plaidants, et représenté par Me Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE DUCREUX RENEVEY BERNARDOT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 2

Maître [N] [Y], notaire, domicilié en sa qualité :

[Adresse 7]

[Localité 4]

SELAS LEGI NOTAIRE, venant aux droits de la S.C.P. [N] [Y], anciennement dénommée SCP PAUL GUITHEAUX et [N] [Y], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentés par Me Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

Maître [J] [L], ancien notaire associé, domicilié es qualité :

[Adresse 13]

[Localité 3]

S.E.L.A.S. LEGATIS [Localité 3]-GENLIS, anciennement SCP Belou – Varlet – Lorisson – Prieur – Bailly, représentée par son gérant en exercice domicilié au siège :

[Adresse 1]

[Localité 3]

assistés de Me Thierry CHIRON, membre de la SELAS CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représentés par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant

CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 8] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège :

[Adresse 9]

[Localité 8]

assistée de Me Jérome MARFAING-DIDIER, membre du Cabinet DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et représentée par Me Simon LAMBERT, membre de la SCP LANCELIN ET LAMBERT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 62, postulant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Président, ayant fait le rapport,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 Décembre 2022,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte authentique du 31 juillet 1998, reçu par Maître [N] [Y], les époux [F] [M] / [P] [A] ont, en qualité de marchand de biens, acquis un immeuble de rapport sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte authentique du 13 janvier 1999, reçu par Maître [Y], ils ont soumis cet immeuble au régime de la copropriété après l’avoir divisé en lots, parmi lesquels le lot n°2 constitué au sous-sol d’une pièce aménagée en habitation d’une surface de 27,5 m² à laquelle il est accédé par la cage d’escalier et le dégagement commun.

Le 4 février 2005, les époux [M] ont sollicité un permis de construire aux fins notamment d’agrandir le soupirail et d’aménager le lot n°2.

Par arrêté du 14 avril 2005, le maire de [Localité 3] a refusé de leur accorder le permis demandé aux motifs d’une part qu’en application des dispositions de l’article L. 1336-3 du code de la santé publique, modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, il est interdit d’habiter dans les caves et sous-sols et d’autre part que l’architecte des bâtiments de France avait émis un avis défavorable au projet faussant l’esprit de la composition générale de l’immeuble.

Selon promesse synallagmatique du 14 avril 2006, les époux [F] [M] / [P] [A] ont vendu, sous conditions suspensives, à M. [H] [E], alors âgé de 23 ans, le lot n°2 de la copropriété, pour le prix de 68 000 euros.

Après réalisation des conditions suspensives, la vente a été régularisée par acte authentique du 12 juillet 2006, reçu par Maître [Y] avec la participation de Maître [J] [L], et l’intervention à l’acte de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] ayant accordé à M. [E] deux prêts de 37 220 euros et 37 000 euros.

En page 3 de cet acte, sous le titre ‘propriété – jouissance’, il est indiqué que l’acquéreur sera propriétaire de l’immeuble et en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective de l’immeuble, celui-ci étant libre de toute location.

En page 18 de cet acte, figure au titre des engagements liés à la nature des prêts, un engagement d’occupation ainsi libellé : ‘Le logement financé doit être occupé à titre de résidence principale et permanente par l’emprunteur et son conjoint.’

Le 25 juin 2009, M. [E] a établi une déclaration préalable de travaux portant modification de la façade de l’immeuble, destinée à augmenter la luminosité de son appartement, consistant à remplacer la partie basse en allège d’une fenêtre existante réalisée en pierres, par la mise en place de pavés de verre.

Par arrêté du 4 août 2009, le maire de [Localité 3] s’est opposé aux travaux aux motifs que le projet dénaturait le soubassement de l’immeuble et n’apportait aucune solution satisfaisante au problème de luminosité ; à titre d’information, il était précisé que ‘Lors d’une nouvelle demande, une étude éventuelle pourrait être étudiée avec un agrandissement de l’ouverture existante en descendant l’appui de fenêtre’.

Par courrier du 29 juillet 2014, consécutif à une visite de son appartement par un inspecteur sanitaire du service d’hygiène de la commune de [Localité 3], il était indiqué à M. [E] que son logement se situant en sous-sol, il est ‘impropre par nature à l’habitation et ne peut être mis à disposition aux fins d’habitation’ au visa des articles L. 1331-22 du code de la santé publique et 27 du règlement sanitaire départemental du 31 décembre 1980 modifié par arrêté préfectoral n°262 du 10 mai 1984. Ce courrier rappelait que l’aménagement de ce logement avait fait l’objet d’un refus de permis de construire.

Par actes des 30 juin 2016, 1er juillet 2016 et 4 juillet 2016, M. [E] a fait citer devant le tribunal de grande instance de Dijon :

– les époux [M],

– Maître [Y] et la SCP dont il est associé, devenue la Selas Legi Notaire

– Maître [L], désormais en retraite, et la SCP dont il était l’associé, devenue la Selas Legatis [Localité 3]-Senlis,

– la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8],

aux fins que soit prononcée l’annulation de la vente et qu’il en soit tiré toutes conséquences.

Par jugement du 12 janvier 2021, non assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Dijon a :

– constaté la recevabilité de la demande de M. [E], l’assignation ayant été publiée et l’action en annulation de la vente n’étant pas prescrite,

– prononcé l’annulation de la vente après avoir retenu que les époux [M] avait commis une réticence dolosive,

– condamné solidairement les époux [M] à restituer le prix de vente soit la somme de 68 000 euros à M. [E],

– condamné M. [E] à restituer aux époux [M] le bien vendu,

– prononcé l’annulation des deux prêts souscrits par M. [E] auprès de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8],

– condamné M. [E] à payer à la banque la somme de 21 297,03 euros au titre des capitaux empruntés après déduction de toutes les sommes payées,

– déclaré les époux [M], Maître [Y] et la société dont il est associé, Maître [L] et la société dont il était l’associé, responsables in solidum des dommages causés à M. [E],

– condamné in solidum les époux [M], Maître [Y] et la société dont il est associé, Maître [L] et la société dont il était l’associé, à payer :

‘ à M. [E], les sommes suivantes :

. 2 240,52 euros au titre des échéances d’assurances payées directement à l’assureur,

. 6 053,47 euros au titre des frais relatifs à la vente,

. 4 779 euros au titre des taxes foncières

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8], la somme de 36 832,77 euros au titre de la perte des intérêts conventionnels et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera à hauteur de 50 % pour les époux [M] et de 50 % pour les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés,

– condamné en conséquence les époux [M] à garantir les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés, des condamnations prononcées in solidum à hauteur de 50 %

– condamné les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés à garantir les époux [M] des condamnations prononcées in solidum à hauteur de 50 %,

– débouté les parties de leurs plus amples demandes, parmi lesquelles les demandes de M. [E] tendant à être indemnisé d’un préjudice moral et à obtenir le paiement de la somme de 3 500 euros au titre de la commission de l’agence immobilière,

– condamné in solidum les époux [M], Maître [Y] et la société dont il est associé, Maître [L] et la société dont il était l’associé, aux dépens,

– dit que la charge finale des dépens et de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera répartie au prorata des responsabilités retenues.

Les époux [M] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 5 mars 2021.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 7 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les époux [M] demandent à la cour, au visa des articles 2224 et 1641 et suivants du code civil, L. 1336-3 du code de la santé publique en vigueur à la date de la vente, 1109, 1110, 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1382 devenu 1240 du code civil, de :

‘ réformer le jugement déféré sauf en sa disposition relative au débouté des plus amples demandes des parties,

‘ statuant à nouveau :

‘ à titre principal,

– déclarer irrecevable comme prescrite l’action engagée par M. [E],

– débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

‘ subsidiairement,

– débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– le condamner :

. à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

‘ à titre infiniment subsidiaire,

– condamner les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés à les relever et garantir de l’intégralité des sommes qui pourraient être mises à leur charge y compris le remboursement du prix de vente,

– débouter les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés de leur demande de garantie formée à leur encontre dans l’hypothèse d’une condamnation à l’égard de M. [E],

‘ en tout état de cause,

– réduire le montant de l’ensemble des demandes formulées par M. [E] compte tenu de l’état actuel du logement et de l’usage que M. [E] a fait du bien à titre personnel pendant 10 ans,

– débouter la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts à hauteur de 36 832,77 euros,

– débouter M. [E] de son appel incident concernant les sommes sollicitées au titre de la rémunération du mandataire et de son préjudice moral,

– condamner les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés à les relever et garantir à hauteur d’au moins 95 % des sommes qui pourraient être mises à leur charge y compris le remboursement du prix de vente,

– débouter en toute hypothèse M. [E] de sa demande d’article 700 et au titre des dépens,

– condamner in solidum M. [E] et les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés :

. aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Argon – Polette – Nourani – Appaix, avocats associés, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

. à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 26 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, M. [E] demande à la cour, au visa des articles 1109, 1110, 1116, 1382, 1641, 2224 anciens du code civil, des articles L 1331-22 et L 1336-3 modifié du code de la santé publique, et du règlement sanitaire départemental du 31 décembre 1980, de :

‘ débouter les époux [M], les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés de leurs demandes,

‘ confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes relatives à l’indemnisation de son préjudice moral et au paiement de la commission de l’agent immobilier,

‘ le réformant sur ces deux points,

– condamner in solidum les époux [M] à lui rembourser la somme de 3 500 euros payée en rémunération du mandataire,

– condamner in solidum les époux [M] et les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral qu’il a subi,

‘ ajoutant au jugement déféré, condamner in solidum les époux [M] et les notaires et les sociétés dont ils sont ou étaient les associés :

– aux dépens,

– à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 7 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Maître [Y] et la Selas Legi Notaire demandent à la cour, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, de :

‘ infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

– débouté M. [E] de ses demandes visant à voir condamner in solidum les vendeurs et les notaires :

. à lui régler le coût du crédit des deux prêts immobiliers soit 22 583,12 euros et 20 370,64 euros,

. au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

– condamné les époux [M] à garantir les notaires des condamnations prononcées in solidum,

‘ statuant à nouveau,

‘ à titre principal,

– débouter M. [E] de sa demande visant à voir annuler la vente du 12 juillet  2016,

– juger que Maîtres [Y] et [L] n’ont commis aucune faute,

– en conséquence,

. débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

. débouter les époux [M] de leur demande de garantie dirigée à leur encontre,

. débouter la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] de sa demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts dirigée à leur encontre,

‘ à titre subsidiaire,

– réduire à de plus justes proportions le montant des demandes indemnitaires formées par M. [E] à leur encontre,

– réduire à de plus justes proportions le montant des prétentions indemnitaires formées par la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8],

– condamner les époux [M] à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre tant à l’égard de M. [E] qu’à l’égard de la banque,

‘ ajoutant au jugement déféré, condamner in solidum les époux [M] ou qui mieux vaudra,

– aux entiers dépens que Maître [R] pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

– à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 7 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Maître [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis demandent à la cour au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, de :

‘ infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

– débouté M. [E] de ses demandes visant à voir condamner in solidum les vendeurs et les notaires :

. à lui régler le coût du crédit des deux prêts immobiliers soit 22 583,12 euros et 20 370,64 euros,

. au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

– condamné les époux [M] à garantir les notaires des condamnations prononcées in solidum,

‘ statuant à nouveau,

‘ à titre principal,

– débouter M. [E] de sa demande visant à voir annuler la vente du 12 juillet  2016,

– juger qu’ils n’ont commis aucune faute,

– en conséquence,

. débouter M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

. débouter les époux [M] de leur demande de garantie dirigée à leur encontre,

. débouter la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] de sa demande de condamnation en paiement de dommages-intérêts dirigée à leur encontre,

‘ à titre subsidiaire,

– réduire à de plus justes proportions le montant des demandes indemnitaires formées par M. [E] à leur encontre,

– réduire à de plus justes proportions le montant des prétentions indemnitaires formées par la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8],

– condamner les époux [M] à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre tant à l’égard de M. [E] qu’à l’égard de la banque,

‘ ajoutant au jugement déféré, condamner in solidum les époux [M] ou qui mieux vaudra,

– aux entiers dépens que Maître [T] [S] pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

– à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 26 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] demande à la cour au visa des articles 1134 et suivants et 1382 du code civil dans leurs versions antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, de :

– confirmer le jugement déféré,

– débouter toutes les autres parties de l’intégralité de leurs demandes,

– condamner solidairement tout succombant aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 6 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation de la vente pour dol

A titre liminaire, il convient en l’espèce de préciser sur quels éléments du bien et/ou du droit, objet de la vente du 12 juillet 2006, porte le dol allégué par M. [E].

Si l’article L. 1331-22 du code de la santé publique dans sa version en vigueur à cette date, et si l’actuel article L. 1331-23 du même code disposent que notamment les sous-sols ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux, c’est en raison de ce qu’ils sont par nature impropres à l’habitation.

Cette impropriété à l’habitation fonde d’ailleurs les dispositions de l’article 27-1 du règlement sanitaire départemental posant l’interdiction d’habiter dans les sous-sols.

Elle a en outre été rappelée :

– aux époux [M], dans l’arrêté du 14 avril 2005 refusant de leur accorder le permis de construire qu’ils avaient sollicité pour aménager le lot n°2 de la copropriété,

– à M. [E], dans le courrier que la mairie de [Localité 3] lui a adressé le 29 juillet 2014.

Aussi contrairement à ce que soutiennent les appelants, le dol allégué par M. [E] ne porte pas seulement sur la réduction des attributs de son droit de propriété mais également sur l’habitabilité de l’appartement qu’ils lui ont vendu.

‘ Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 1304 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la vente et selon l’actuel article 1144 du code civil, le délai de prescription applicable à une action en nullité d’un contrat pour dol est de cinq ans à compter du jour où le dol a été découvert.

En l’espèce, le point de départ de l’action engagée par M. [E] doit être fixé à la date à laquelle il a appris que son appartement était impropre à l’habitation et que de ce fait, il ne pourrait notamment pas le louer.

Les appelants soutiennent en premier lieu que M. [E] savait dès la signature du contrat qu’il ne pourrait pas louer son bien puisqu’il avait pris l’engagement de l’occuper à titre de résidence principale et permanente.

Outre que cet argument fait fi de l’impropriété à l’habitation de l’appartement, la cour relève que cet engagement a été pris par M. [E] en sa qualité d’emprunteur, pour satisfaire à une condition spécifique des prêts immobiliers que le Crédit Mutuel lui consentait. En toute hypothèse, cet engagement n’emportait aucune renonciation à certains des attributs de son droit de propriété, surtout eu égard à la stipulation relative à la propriété et à la jouissance figurant en page 3 de l’acte de vente, ne comportant aucune information sur ce point et rappelant que le bien n’était pas loué, ce qui signifie qu’il aurait pu l’être.

Les appelants soutiennent en second lieu qu’il résulte de la déclaration de travaux établie le 25 juin 2009 par M. [E], métreur dans une entreprise de couverture, qu’il avait connaissance des textes rappelés ci-dessus.

Toutefois, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, ce document révèle seulement que M. [E] dispose d’une compétence technique se traduisant par les termes qu’il a employés dans la description des travaux, objet de sa déclaration.

Par ailleurs, à la différence de la motivation exposée dans l’arrêté du 14 avril 2005, la motivation de l’arrêté du 4 août 2009 par lequel le maire de [Localité 3] s’est opposé aux travaux envisagés par M. [E], était exclusivement technique.

Dans ces circonstances, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, le point de départ de l’action engagée par M. [E] doit être fixé au 29 juillet 2014, date à laquelle il a été informé par la mairie de [Localité 3] de l’impropriété de son logement à l’habitation en raison de sa situation en sous-sol.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de M. [E] recevable car non prescrite.

‘ Sur le dol

Il est établi que M. [E], primo-acquéreur de 23 ans, n’a pas acquis l’appartement litigieux en connaissance des conséquences induites par sa situation en sous-sol.

Il prétend avoir été trompé par l’attitude dolosive des appelants.

Il ressort des pièces du dossier que les époux [M] savaient, ne serait-ce que par la motivation de l’arrêté du 14 avril 2005 ayant refusé de leur accorder le permis de construire aux fins d’aménagement du lot n°2 de la copropriété, objet de la vente du 12 juillet 2006, que l’appartement constituant ce lot était par nature impropre à l’habitation et qu’en conséquence, les attributs du droit de propriété qu’ils transmettaient à M. [E] étaient réduits.

Il est établi, et ils ne contestent d’ailleurs pas, ne pas avoir informé M. [E] de manière explicite.

Ils ne peuvent pas soutenir l’avoir informé via la clause contenant engagement d’occuper personnellement le bien, puisque cette clause a été souscrite par M. [E] en sa qualité d’emprunteur et qu’elle ne lui permettait pas d’appréhender qu’il devenait propriétaire d’un bien considéré par nature comme impropre à l’habitation. En outre, si l’acte du 12 juillet 2006 n’avait porté que sur la vente, cette clause n’aurait pas figuré dans l’acte, ce qui exclut son insertion dans l’acte à l’initiative des vendeurs, aux fins d’information de l’acquéreur.

Lors de la vente d’un appartement, l’habitabilité du bien acquis et/ou l’étendue du droit de propriété sur ce bien sont, de manière commune, des éléments manifestement déterminants du consentement de l’acquéreur.

Ainsi en leur qualité de marchands de biens, les époux [M] n’ignoraient pas que l’information de l’acquéreur sur ces deux points était essentielle et ne devait pas être dissimulée, sauf à faire preuve de déloyauté, mais ils savaient également que la vente de l’appartement litigieux serait rendue difficile voire impossible, s’ils diffusaient aux candidats à son acquisition une information complète sur les conséquences de sa situation en sous-sol.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les époux [M] ont, de manière consciente et intentionnelle, retenu des informations déterminantes pour M. [E] dont le consentement a ainsi été vicié.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que les appelants avaient fait preuve de réticence dolosive.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a annulé le contrat de vente du 12 juillet 2006.

Sur les conséquences de l’annulation de la vente

‘ Sur la remise des parties dans leur état antérieur à la vente

Elle s’impose eu égard aux effets rétroactifs de l’annulation.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné :

– M. [E] à restituer aux époux [M] l’appartement litigieux,

– les époux [M], solidairement, à restituer à M. [E] le prix de vente de 68 000 euros, montant nominal dont les appelants ne sont pas fondés à demander la réduction, dans des proportions qu’ils ne précisent d’ailleurs pas, en évoquant :

. d’une part, l’état actuel de l’appartement, sur lequel ils ne fournissent aucun élément,

. et d’autre part, l’usage que M. [E] en a fait depuis 2006, ce qui revient de manière déguisée à revendiquer le paiement d’une indemnité d’occupation, à laquelle ils ne peuvent pas prétendre puisque seule la partie victime du dol peut obtenir réparation des dommages qu’elle a subis.

‘ Sur l’annulation des contrats de prêt et ses conséquences

Ni M. [E], ni le Crédit Mutuel ne critiquent la disposition du jugement déféré ayant consécutivement à l’annulation de la vente, contrat principal, justement prononcé l’annulation des contrats accessoires par lesquels le Crédit Mutuel a prêté à M. [E] les fonds nécessaires au paiement du prix de la vente.

Au titre de la remise des parties dans leur état antérieur, M. [E] doit restituer à la banque le montant des capitaux empruntés, soit la somme de 74 220 euros, déduction faite de toutes les sommes qu’il a déjà payées, en capital et intérêts, en exécution des contrats.

Les annulations ne prenant effet qu’à compter de ce jour et M. [E] n’ayant jamais été défaillant dans le remboursement des emprunts sur la période comprise entre juillet 2006 et décembre 2022, il y a lieu d’actualiser la somme dont il reste débiteur et de la réduire à 874,36 euros, selon le calcul suivant : 74 220 euros – [198 mensualités d’un montant global de 369,68 euros (190,35 euros + 179,33 euros) soit 73 196,64 euros, + 149 euros de frais de dossier].

Sur les demandes indemnitaires

‘ Elles sont formées tant à l’encontre des vendeurs auteurs du dol, qu’à l’encontre des notaires auxquels il est reproché d’avoir manqué à leur obligation de conseil et d’information et de n’avoir ainsi pas sécurisé les contrats contenus dans l’acte du 12 juillet 2016.

Il est établi, notamment par l’état descriptif de division de la copropriété auquel renvoie l’acte de vente que les notaires savaient que l’appartement vendu était situé en sous-sol.

Les premiers juges ont justement retenu, et les notaires ne contestent pas, qu’ils connaissaient les conséquences de cette situation sur l’habitabilité de ce bien et la réduction des attributs du droit de propriété sur celui-ci.

Ils ne peuvent pas sérieusement soutenir avoir été dispensés d’informer M. [E] sur la législation applicable à ce bien, en raison de l’engagement qu’il avait pris en qualité d’emprunteur d’occuper à titre personnel ce logement, cet engagement ne valant que le temps du remboursement du crédit, soit jusqu’en juin 2031, et n’emportant aucune renonciation à louer le bien au-delà de cette date.

En conséquence, à l’instar du tribunal, la cour retient que les notaires ont commis une faute en n’insérant dans l’acte du 12 juillet 2006 aucune stipulation particulière informant clairement M. [E], notamment dans la clause relative à la propriété et à la jouissance du bien.

En conséquence, les vendeurs et les notaires doivent répondre in solidum des dommages subis par M. [E] et par la banque du fait de l’annulation des contrats en raison du vice du consentement de M. [E], vice auquel ils ont contribué les uns par leur dol et les autres par leur faute.

‘ Les demandes indemnitaires présentées par M.[E]

‘ sur les frais relatifs à la vente.

Ils se sont élevés à la somme de 6 053,47 euros.

Ils ont été exposés par M. [E] de manière inutile. Les vendeurs et les notaires estiment qu’il convient de réduire l’indemnité à laquelle il peut prétendre à ce titre, en raison du fait qu’il a habité l’appartement litigieux pendant plusieurs années. Cette circonstance est toutefois sans incidence, ces frais ayant été acquittés pour devenir propriétaire, qualité rétroactivement perdue. .

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a accordé cette somme à M. [E].

‘ sur les primes d’assurance accessoires aux crédits souscrits

Au même titre que les intérêts des emprunts déduits de la créance de la banque, ces primes n’auraient pas dû être payées par M. [E].

Elles s’élèvent à minima à la somme de 2 240,52 euros qu’il réclame.

‘ sur les taxes foncières

Cet impôt est dû par celui qui est propriétaire d’un bien immobilier, qualité que M. [E] a rétroactivement perdu du fait de l’annulation de la vente.

Il est donc fondé à obtenir une indemnité égale au montant des taxes foncières qu’il justifie avoir payé depuis 2006. Dès lors qu’il ne produit qu’un seul justificatif portant sur la somme de 489 euros, il ne peut pas lui être alloué davantage.

Sur ce point, le jugement doit être infirmé.

‘ sur la rémunération de l’agence immobilière

Il ressort du compromis de vente signé le 14 avril 2006 que la commission du mandataire ayant mis en relation les époux [M] et M. [E] s’est élevée à 3 500 euros et qu’elle a été payée par les vendeurs.

Quand bien même le montant de cette commission a été probablement considéré dans la négociation et la fixation du prix de 68 000 euros, force est de constater que M. [E] n’a pas déboursé davantage que ce prix.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] de sa demande au titre de cette commission.

‘ sur le préjudice moral de M. [E]

En page 20 de ses conclusions, il expose que ce préjudice est constitué par :

– les ‘nombreux désagréments’ subis ‘en raison des fautes des vendeurs et des intervenants à l’acte’, sans autre précision

– l’impossibilité de réaliser son ‘projet de location’, projet sur lequel il ne fournit aucun élément

– le fait qu’il a dû engager une procédure judiciaire, procédure au titre de laquelle il peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce préjudice n’est donc pas suffisamment établi. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [E] de la demande tendant à sa réparation.

‘ Les demandes indemnitaires formées par le Crédit Mutuel

La banque expose que le profit qu’elle escomptait tirer des crédits consentis à M. [E] est perdu du fait de l’annulation de ceux-ci, consécutivement à l’annulation de la vente.

A ce titre, elle réclame légitimement le montant des intérêts composant toutes les échéances échues de juillet 2006 à décembre 2022, étant rappelé que sur cette période, M. [E] n’a jamais été défaillant dans le remboursement des crédits, soit 31 627,60 euros.

Ainsi que le soutiennent légitimement les notaires, au titre des échéances à échoir à compter de ce jour, elle a seulement perdu une chance d’obtenir le paiement des intérêts contractuellement convenus. Compte tenu du faible montant des échéances et du faible risque de défaillance de M. [E], cette chance perdue doit être évaluée à 90 % du montant des intérêts composant les échéances à échoir jusqu’en juin 2031.

Elle doit donc être indemnisée à hauteur de 4 550,40 euros.

Globalement, le montant de l’indemnité revenant à la banque est de 36 178 euros.

Sur ce point, le jugement déféré doit être infirmé.

Sur les rapports entre les vendeurs et les notaires

‘ Sur l’action en garantie des vendeurs à l’encontre des notaires, au titre de la restitution du prix

La restitution du prix après annulation de la vente ne constitue pas l’indemnisation d’un dommage et elle est compensée pour les vendeurs par le fait qu’ils redeviennent propriétaires du bien objet de la vente annulée.

En conséquence, les vendeurs ne sont pas fondés à agir en garantir contre les notaires pour obtenir que cette restitution ne soit, pas intégralement, voire pas du tout, à leur charge définitive.

‘ Sur la contribution finale des vendeurs et des notaires aux dettes indemnitaires mises à leur charge in solidum

Le dol commis par les vendeurs, faute intentionnelle initiale, serait resté sans conséquence si les notaires avaient respecté l’intégralité de leurs obligations et rédigé l’acte du 12 juillet 2006 de manière différente.

Dans ces circonstances, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que les époux [M] d’une part, et les notaires d’autre part contribueraient aux dettes mises à leur charge in solidum, à hauteur de 50 % chacun.

Ainsi sur ces deux points, le jugement déféré doit être confirmé.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance ont été justement mis à la charge in solidum des vendeurs et des notaires qui doivent également supportés in solidum les dépens d’appel, avec partage final de ceux-ci à hauteur de 50 % pour les vendeurs et 50 % pour les notaires.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de M. [E] et de la banque. En sus des sommes qui leur ont été allouées en première instance, la cour leur accorde une indemnité respective de 2 000 euros et de 1 000 euros, au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

‘ condamné M. [E] à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] la somme de 21 297,03 euros au titre des capitaux empruntés après déduction de toutes les sommes payées,

Statuant à nouveau sur ce point,

‘ Condamne M. [H] [E] à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] la somme de 874,36 euros au titre du solde restant dû sur les capitaux empruntés, déduction faite du capital et des intérêts des échéances payées de juillet 2006 à décembre 2022,

‘ condamné in solidum les époux [F] [M] / [P] [A], Maître [N] [Y] et la Selas Legi Notaire et Maître [J] [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis à payer à M. [H] [E] la somme de 4 779 euros au titre des taxes foncières,

Statuant à nouveau sur ce point,

‘ Condamne in solidum les époux [F] [M] / [P] [A], Maître [N] [Y] et la Selas Legi Notaire et Maître [J] [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis à payer à M. [H] [E] la somme de 489 euros au titre des taxes foncières,

‘ condamné in solidum les époux [F] [M] / [P] [A], Maître [N] [Y] et la Selas Legi Notaire et Maître [J] [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] la somme de 36 832,77 euros au titre de la perte des intérêts conventionnels,

Statuant à nouveau sur ce point,

‘ Condamne in solidum les époux [F] [M] / [P] [A], Maître [N] [Y] et la Selas Legi Notaire et Maître [J] [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis à payer à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] la somme de 36 178 euros au titre de son préjudice financier,

Ajoutant au jugement déféré,

Condamne in solidum les époux [F] [M] / [P] [A], Maître [N] [Y] et la Selas Legi Notaire et Maître [J] [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis :

– aux dépens d’appel,

– à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, la somme de 2 000 euros à M. [H] [E] et celle de 1 000 euros à la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8],

Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge finale des dépens d’appel et des sommes à régler au titre des frais non compris dans les dépens d’appel sera supportée par les époux [F] [M] / [P] [A] à hauteur de moitié et par Maître [N] [Y] et la Selas Legi Notaire et Maître [J] [L] et la Selas Legatis [Localité 3] – Genlis à hauteur de moitié,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le Greffier, Le Président,