Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 MARS 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/17397 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAUK7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n°

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Localité 7] ‘ [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE

C/O Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286 substituée par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286

INTIMEES

Madame [N] [J] es qualités de mandataire judiciaire liquidateur de feu Monsieur [G] [C], décédé le 21/08/2017

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Eric ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1903

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [G] [C], marchand de biens, était propriétaire des lots n° 1004 (un emplacement de voiture), 1049 (une cave en sous-sol) et 1132 (un appartement au 3ème étage) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Localité 7], situé [Adresse 2].

Par jugement du 24 juillet 2019 le tribunal de commerce de Paris a ouvert la procédure de sauvegarde à l’égard de M. [G] [C] et désigné notamment la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang-Ting, prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 17 mars 2014 le même tribunal a arrêté le plan de sauvegarde et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang-Ting, prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Par jugement du 15 septembre 2016 le même tribunal a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang-Ting, prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur.

M. [G] [C] est décédé le 21 août 2017.

La vente des biens détenus par M. [G] [C] dans l’immeuble [Localité 7] serait intervenue sur adjudication en novembre 2019.

Préalablement, par acte d’huissier du 12 février 2019, le syndicat des copropriétaires [Localité 7] sis [Adresse 2] a fait citer Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G] [C] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, à lui payer les sommes de :

– 6.257,34 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er avril 2019, 2ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 octobre 2018 sur la somme de 4.281,91 €, à compter de l’assignation sur le surplus,

– 1.000 € au titre de dommages-intérêts,

– 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 22 juillet 2019, le tribunal d’instance de Paris :

– s’est déclaré compétent pour statuer sur la demande,

– a débouté le syndicat des copropriétaires [Localité 7] sis [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes,

– a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– a condamné le syndicat des copropriétaires [Localité 7] sis[Adresse 2] aux dépens,

– a ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 7] sis[Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 04 septembre 2019.

Par ordonnance du 7 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a :

– débouté Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G] [C], de son incident de caducité de la déclaration d’appel,

– condamné Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G] [C], aux dépens de l’incident, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 7], sis[Adresse 2] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 décembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 décembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Localité 7], sis [Adresse 2], appelant, invite la cour à :

– infirmer le jugement,

– condamner Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G] [C], à lui payer les sommes de :

6.089,36 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2019 dues au titre du superprivilège, avec intérêts de droit à compter du commandement du 29 octobre 2018 sur 4.281,91 € et de l’assignation pour le surplus,

1.402,20 € au titre des frais nécessaires,

228,63 € au titre du coût de l’opposition,

1.000 € de dommages et intérêts,

– condamner Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G] [C], aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 5 décembre 2022 par lesquelles la société d’exercice libéral à respnsabiltié limitée [J] Yang Ting, prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [G] [C], intimée, demande à la cour de :

– confirmer le jugement,

– condamner le syndicat des copropriétaires [Localité 7] sis100 avenue du président Kennedy à Paris 16ème aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré le tribunal d’instance compétent pour statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires ;

Sur la recevabilité de la demande

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2019, soit postérieurement au jugement du 15 septembre 2016 qui a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de M. [G] [C] ;

L’article L. 622-24 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 18

décembre 2008 dispose qu’à ‘partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement ou, s’il y a lieu, à domicile élu. Le délai de déclaration court à l’égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement. (…) Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article.’ ;

Selon l’article L. 622-17 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 18 décembre 2008 applicable eu égard à la date d’ouverture de la procédure collective , ‘I.- Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance’ ;

Dans le même sens, l’article L.641-13 du code de commerce dans sa rédaction issue de

l’ordonnance du 18 décembre 2008 applicable à la date d’ouverture de la procédure collective dispose que ‘I.-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant ce maintien de l’activité’ ;

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires n’a déclaré aucune créance au passif de M. [G] [C], qu’elles soient antérieures ou postérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que ses créances postérieures n’avaient pas à être déclarées s’agissant de créances entrant dans le champ de l’article L. 622-17 dès lors que les charges de copropriété ont pour but de sauvegarder l’immeuble, et donc le gage des créanciers, et qu’en raison de l’activité de marchand de biens de M. [G] [C], les charges avancées et non réglées répondent à l’objet social et à l’activité de M. [G] [C] permettant de maintenir son patrimoine et sa réalisation par le liquidateur ;

Il ajoute qu’elles sont la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période ;

Les créances de charges de copropriété et de travaux ayant fait l’objet d’appels après

l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ne sont pas nées pour les besoins du

déroulement de la procédure ni du maintien provisoire de l’activité dès lors que le jugement du tribunal de commerce du 15 septembre 2016 prononçant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ne prévoit aucun maintien provisoire de l’activité ;

En revanche, elles sont la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur durant le déroulement de la procédure de liquidation judiciaire ;

En l’occurrence, M. [G] [C] exerçait la profession de ‘marchand de biens et activités immobilières’ (pièce syndicat n° 46 : extrait K bis) ; les charges de copropriété correspondent à l’entretien des biens immobiliers qui faisaient l’objet de l’activité de M. [G] [C] ; en vertu de l’application combinée des articles L 622-17 et L 641-13 du code de commerce, les charges de copropriété venant à échéance après le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire permettent l’entretien du bien immobilier, propriété de M. [G] [C], et ce, jusqu’à la vente des biens intervenue en novembre 2019 ; il s’agit donc d’une créance correspondant à une ‘contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période’ ; dans ces conditions, ces créances n’ont pas à être déclarées au passif de la liquidation judiciaire et elles doivent être payées à leur échéance ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires est recevable ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; 

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

– la matrice cadastrale établissant la propriété de M. [G] [C],

– les procès verbaux des assemblée générales des 27 juin 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, 27 juin 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et 28 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

– les appels trimestriels de 2017, 2018 et 2019,

– les régularisations de charges 2017 et 2018,

– le décompte des sommes dues,

– les justificatifs des frais ;

Il résulte de ces pièces et du décompte figurant en page 4 des conclusions n° 3 du syndicat que celui ci justifie de sa créance, dont le montant n’est d’ailleurs pas contesté par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] ;

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] sis [Adresse 2] la somme de 6.089,36 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2019 dues au titre du super-privilège, avec intérêts au taux légal à compter de :

la sommation de payer du 29 octobre 2018 sur la somme de 3589,35 €,

l’assignation du 12 février 2019 sur la somme de 593,38 €,

du jugement du 22 juillet 2019 sur la somme de 593,37 €,

du 5 décembre 2022, date des conclusions d’actualisation sur le surplus ;

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires réclame les sommes suivantes :

– mises en demeure et relance en 2017: 136,17 €,

– mises en demeure et relance en 2018 : 177,75 €,

– honoraires dossier huissier et avocat : 722,20 €,

– sommation de payer du 29 octobre 2018 : 169,18 €,

– frais d’assignation ; 121,40 €,

– opposition au paiement du prix de vente du 15 janvier 2020 (pièce n° 58) : 228,63 €,

total : 1.555,33€ ;

Les frais d’assignation (121,40 €) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ;

Les honoraires dossier huissier et avocat (722,20 €) font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais de sommation de payer (169,18 €), le coût de l’opposition au paiement du prix de vente du 15 janvier 2020 (228,63 €), les mises en demeure des 16 mai 2017 (37,10 €), 2 août 2017 (37,10 €), 6 février 2018 (37,10 €), 6 août 2018 (37,10 €), soit 148,40 € ; les relances de 2017 et 2018 sont trop proches des mises en demeure indiquées plus haut, n’étant pas nécessaires mais frustratoires, elles ne seront pas prises en compte ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais ;

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] sis [Adresse 2] la somme de 546,21 € [169,18 +228,63 +148,40 €] au titre des frais de l’article 10-1 d de la loi du 10 juillet 1965 ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

M. [G] [C] a effectué un versement de 1.773,51 € le 19 juin 2017 ; depuis cette date, aucun versement n’a été effectué, malgré les mises en demeure et sommation de payer ; la mauvaise foi de la SELARL [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] par le fait que la vente par adjudication est intervenue en novembre 2019 et depuis le liquidateur se refuse à établir l’état de collocation ; la distribution du prix de la vente des biens qui s’est faite à 408.000 € ne nécessite pas de titre et le liquidateur devait distribuer sur l’opposition faite par le syndicat à hauteur de 12.220,19 €, faisant suite à la notification d’avoir à faire opposition adressée par le liquidateur et rappelant le super-privilège et privilège du syndicat qui n’est donc pas contesté ;

Les manquements systématiques et répétés de la SELARL [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;

La SELARL [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] doit être condaméne à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] , partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] sis [Adresse 2] la somme de 6.089,36 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 3ème trimestre 2017 au 4ème trimestre 2019 dues au titre du superprivilège, avec intérêts au taux légal à compter de :

la sommation de payer du 29 octobre 2018 sur la somme de 3589,35 €,

l’assignation du 12 février 2019 sur la somme de 593,38 €,

du jugement du 22 juillet 2019 sur la somme de 593,37 €,

du 5 décembre 2022, date des conclusions d’actualisation sur le surplus ;

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] sis [Adresse 2] la somme de 546,21 € au titre des frais de recouvrement ;

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] sis [Adresse 2] la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J] Yang Ting prise en la personne de Mme [N] [J], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de feu M. [G] [C] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 7] sis [Adresse 2] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

LE GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT