COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 22 SEPTEMBRE 2022

N° RG 20/00289

N° Portalis DBV3-V-B7E-TWJ6

AFFAIRE :

[N] [W] [M]

…

C/

S.A.R.L. SIRIM

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 4

N° RG : 16/03211

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE

Me Patrick SIMON

Me Lalia MIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur [N] [W] [M]

né le 12 Avril 1977 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

2/ Madame [V] [Z] [K] [L] épouse [M]

née le 31 Janvier 1981 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 – N° du dossier 1600210

Représentant : Me Betty WOLFF, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 604

APPELANTS

****************

1/ S.A.R.L. SIRIM (SOCIETE D’INVESTISSEMENTS ET DE REALISATION IMMOBILIERS)

N° SIRET : 313 386 955

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : Me Patrick SIMON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 311 – N° du dossier 20-C003

INTIMEE

2/ L’AUXILIAIRE

N° SIRET : 775 64 9 0 56

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : Me Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 – N° du dossier 16.924

Représentant : Me Isabelle TASSOUMIAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0848

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juin 2022, Madame Caroline DERNIAUX, conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT

——–

FAITS ET PROCÉDURE

La Société d’Investissements et de Réalisations Immobiliers (ci-après, la SIRIM) a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (78), consistant en des locaux commerciaux ou ateliers-bureaux, par acte notarié du 7 juin 2007 après obtention d’un permis de démolir et de reconstruire huit logements d’habitation, transféré à chacun des acquéreurs.

Par acte authentique du 15 décembre 2007, M. [N] [M] et son épouse Mme [V] [L] ont acquis auprès de la SIRIM un logement, deux emplacements de parking et un jardin, constituant les lots de copropriété n°2, 25, 26 et 27, au prix de 124 900 euros.

Le bien acquis par M. et Mme [M] se trouve en limite de la propriété voisine appartenant à Mme [E].

Le mur séparatif entre la propriété de M. et Mme [M] et le terrain de Mme [E] s’est effondré en partie dans la nuit du 14 au 15 avril 2013 du côté de Mme [E].

M. et Mme [M] ont fait assigner, par actes d’huissier délivrés les 23, 25 et 29 avril 2014, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles la SIRIM, le syndicat des copropriétaires, l’assureur de la copropriété la société MMA IARD, leur assureur habitation la société Axa France IARD, leur voisine Mme [E] et son assureur habitation la Matmut afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 3 juillet 2014, une mesure d’expertise confiée à M. [U] a été ordonnée.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Bati-Services le 12 février 2015.

Le 23 janvier 2015, M. et Mme [M] ont fait assigner la SIRIM devant le juge des référés aux fins de la voir condamner au paiement d’une provision au titre des frais d’expertise et à effectuer de manière provisionnelle et sous astreinte l’ensemble des travaux nécessaires à la solidification de leur habitation, ‘travaux qui devront être précisément définis par l’expert’.

Par ordonnance en date du 23 avril 2015, le juge des référés a rejeté leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

A défaut de consignation du complément de provision sur ses honoraires, l’expert a déposé son rapport en l’état.

M. et Mme [M] ont, par actes des 24 et 30 mars 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Versailles la SIRIM et la société April Entreprise qu’ils pensaient être l’assureur de la première, en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Ils exposaient alors que les opérations d’expertise avaient pu révéler l’absence de mur porteur à leur logement et le fait que les charges de la toiture et celles du plancher en bois de l’étage de la maison n’étaient soutenues que par un mur de briques creuses de 10 cm d’épaisseur, adossé au mur séparatif.

La société April étant courtier en assurances et la SIRIM étant assurée par la société l’Auxiliaire, M. et Mme [M] ont fait assigner cette dernière en intervention forcée par acte du 22 novembre 2017.

Les instances ont été jointes.

Par jugement du 5 décembre 2019, le tribunal a :

– mis hors de cause la société April,

– débouté la société l’Auxiliaire de sa demande de mise hors de cause,

– débouté M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes,

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. et Mme [M] aux entiers dépens.

Par acte du 16 janvier 2020, M. et Mme [M] ont interjeté appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 8 décembre 2021, de :

– débouter la SIRIM de sa demande de forclusion,

– infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

– condamner la SIRIM à garantir M. et Mme [M] des vices cachés du bien qui leur a été vendu par cette dernière,

Par conséquent,

– condamner la SIRIM, in solidum avec la société l’Auxiliaire, à verser à M. et Mme [M] la somme de 350 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, à savoir :

150 000 euros au titre du préjudice matériel ,

150 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

50 000 euros au titre du préjudice moral,

– débouter la SIRIM et son assureur l’Auxiliaire de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner la SIRIM, in solidum avec la société l’Auxiliaire, à verser à M. et Mme [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement direct.

Par dernières écritures du 7 décembre 2021, la SIRIM demande à la cour de :

– déclarer M. et Mme [M] forclos en leur action en garantie des vices cachés,

– débouter, purement et simplement, M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, suites et fins, contraires aux présentes, comme étant non fondées, en droit comme en fait,

– débouter, purement et simplement, la société l’Auxiliaire de l’ensemble de ses demandes, suites et fins, contraires aux présentes, comme étant non fondées, en droit comme en fait,

– confirmer, purement et simplement, le jugement déféré en ce qu’il a :

mis hors de cause la société April,

débouté la société l’Auxiliaire de sa demande de mise hors de cause,

débouté M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes,

condamné M. et Mme [M] aux entiers dépens avec recouvrement direct,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SIRIM de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, par suite :

– condamner M. et Mme [M] aux entiers frais et dépens de la procédure, ainsi qu’à verser à la SIRIM la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec recouvrement direct,

En toute hypothèse,

– déclarer M. et Mme [M] irrecevables, tant en leur demande de garantie des vices cachés, que de leurs demandes de dommages-intérêts formées à l’encontre de la SIRIM, en raison de la clause d’exonération de garantie des vices cachés figurant à l’acte authentique de vente du 15 décembre 2007, en application de l’article 1627 du code civil,

– condamner la société l’Auxiliaire, assureur, à relever la SIRIM de toutes condamnations éventuelles au profit de M. et Mme [M], en droit et intérêts qui seraient prononcées contre elle au titre de la police d’assurance souscrite en tant qu’aménageur lotisseur.

Par dernières écritures du 24 novembre 2021, la société l’Auxiliaire (ci-après l’Auxiliaire) demande à la cour de :

– déclarer M. et Mme [M] mal fondés en leur appel, ainsi qu’en toutes leurs demandes, fins et conclusions afin de voir infirmer la décision entreprise,

– déclarer la société l’Auxiliaire recevable et bien fondée en ses présentes écritures,

Y faisant droit,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés aux entiers dépens,

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société l’Auxiliaire de sa demande de mise hors de cause et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger les demandes formulées à l’encontre de la société l’Auxiliaire irrecevables à défaut de production de l’intégralité des pièces relatives à l’expertise judiciaire de M. [U],

– juger que la preuve de la responsabilité de la SIRIM n’est pas rapportée,

– juger que ni le principe ni le montant du préjudice matériel allégué ne sont justifiés,

– juger que la réalité d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral n’est pas établie,

En conséquence,

– rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. et Mme [M] au titre de préjudices tant matériels qu’immatériels,

En tout état de cause,

– juger que l’activité de maîtrise d”uvre n’a pas été déclarée, et que celles exercées par la SIRIM sur le chantier dépassent en tout état de cause la seule activité d’aménageur lotisseur, garantie au titre de la police souscrite auprès de la société l’Auxiliaire,

– juger que la société l’Auxiliaire n’est pas l’assureur de la SIRIM au moment des travaux de réhabilitation,

– juger que le volet de responsabilité civile de la police délivrée par la société l’Auxiliaire n’a pas vocation à garantir les dommages à l’ouvrage, ni aux existants, ni encore les travaux provisoires et/ou de mise en sécurité invoquées,

– juger que la société l’Auxiliaire n’a pas vocation à garantir les conséquences immatérielles de désordres matériels non garantis,

– juger que les vices cachés sont expressément exclus du volet de responsabilité civile de la police délivrée par la société l’Auxiliaire,

– juger en conséquence que les garanties de la société l’Auxiliaire n’ont pas vocation à s’appliquer, ni au titre des dommages matériels, ni au titre des dommages immatériels, allégués par M. et Mme [M],

En conséquence,

– débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– débouter toutes les parties de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société l’Auxiliaire,

– prononcer la mise hors de cause de la société l’Auxiliaire,

A titre subsidiaire,

– juger que la société l’Auxiliaire est bien fondée à opposer la déchéance de garantie, en application de l’article L113-2 du code des assurances,

– juger que les condamnations ne sauraient excéder les limites contractuellement fixées (plafonds et franchises) par la police d’assurance souscrite auprès de la société l’Auxiliaire, en application de l’article L112-6 du code des assurances,

– condamner in solidum M. et Mme [M], ou toute autre partie succombante, à verser à la société l’Auxiliaire la somme de 3 000 euros, en remboursement de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2021.

SUR QUOI

Le tribunal a observé que les époux [M] étaient insuffisamment précis dans leurs écritures s’agissant d’un bâtiment déjà existant dont l’état était particulièrement dégradé. Il s’est dit dans l’incapacité de déterminer précisément les travaux qui ont été réalisés sur la charpente, la date de ces travaux éventuels et l’identité du maître d’ouvrage pour les travaux postérieurs à la vente. Il a ajouté que les pièces versées aux débats ne permettaient pas d’identifier précisément la localisation du mur qui s’est effondré et la partie de la charpente concernée par les constatations de l’expert judiciaire.

Les premiers juges ont constaté que, contrairement à ce qu’affirmaient les époux [M], la SIRIM n’avait pas réalisé de travaux sur la charpente laquelle était à revoir, aux frais des acquéreurs, mais que ces derniers avaient fait le choix d’orienter leur enveloppe de travaux vers des ouvrages d’aménagement intérieur du logement au détriment des travaux de solidité de l’immeuble.

Le tribunal a jugé que compte tenu des informations dont ils disposaient et de l’ampleur des travaux qui étaient à leur charge, les époux [M] n’avaient pas accompli les diligences minimales qui leur auraient permis de découvrir le défaut qu’ils allèguent et qu’en l’absence de vice caché démontré ils devaient être déboutés de toutes leurs demandes.

***

Il résulte des articles 1641 et 1644 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix s’il les avait connus, et que l’acheteur peut, en ce cas, à son choix, rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

L’article 1643 du même code prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

C’est sur l’acquéreur que pèse la preuve de l’existence d’un vice caché.

Aux termes de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Sur la recevabilité

La SIRIM soutient que l’action des époux [M] est prescrite, la structure de leur mur séparatif ayant nécessairement été portée à leur connaissance lorsqu’ils ont fait poser un plancher pour installer une chambre dans les combles. Elle observe que les appelants refusent obstinément de produire la facture de ces travaux mais que c’est la date de leur réalisation qui constitue le point de départ de la prescription, en sorte qu’ils sont forclos en leur action.

Les appelants expliquent désormais que le vice caché qu’ils invoquent est celui qui affecte la charpente, à distinguer de celui relatif à l’absence de mur porteur.

Or, si l’on ne peut que déplorer leur carence dans la communication de pièces, il ne saurait être considéré que l’installation d’un plancher (qui existait avant la vente mais que la SIRIM a fait déposer afin de respecter la surface hors d’oeuvre nette qu’elle vendait), leur ait permis d’identifier le vice allégué de la charpente, alors que le mur en moellons ne s’était évidemment pas écroulé, événement qui a mis à jour à la fois l’existence du mur en briques creuses accolé à ce mur porteur et la manière dont la charpente avait été installée.

Il s’avère que c’est lorsque l’expert désigné par le tribunal administratif a déposé son rapport le 2 octobre 2013 que les appelants ont eu connaissance des particularités affectant leur charpente et de leurs conséquences. En effet, l’expert indique : ‘les solives des planchers de même que la charpente ne s’appuient pas sur le mur de moellons écroulé, mais seulement sur le mur de briques creuses’. Ces constatations n’ont pu se faire que parce que le mur en moellons s’était effondré partiellement.

La prescription de l’action en vice caché a donc commencé à courir le 2 octobre 2013, elle a été interrompue fin avril 2014 lorsque les époux [M] ont assigné la SIRIM en référé expertise, puis suspendue à compter de l’ordonnance désignant un expert le 3 juillet 2014, et ce jusqu’au 20 juillet 2015 date du dépôt ‘en l’état’ du rapport d’expertise.

L’assignation au fond de la SIRIM est intervenue en mars 2016, soit dans le délai de deux ans requis.

L’action des époux [M] n’est donc pas prescrite.

L’Auxiliaire conclut à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre aux motifs que l’expertise judiciaire ne lui est pas ‘contradictoire’ et que les autres parties ne lui ont pas communiqué les pièces qu’elle leur réclamait.

Ces faits ne sont pas sanctionnés par une fin de non recevoir.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre de l’assureur sont recevables.

Sur les demandes à l’encontre de la SIRIM

Aux termes de l’acte authentique de vente, il est notamment indiqué en page 4 que “le vendeur déclare avoir réalisé à ses frais, en conformité avec les dispositions du permis de démolir et du permis de construire, dans l’ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers des présentes, les travaux décrits en un descriptif dont copie est demeurée annexée aux présentes. (…) Etant précisé que les travaux d’aménagement intérieurs des biens et droits immobiliers resteront à la charge des copropriétaires des lots concernés”.

Le descriptif des travaux à la charge du vendeur figure dans un document annexé à l’acte de vente. Ce document, signé des époux [M], prévoit que la société SIRIM a

à sa charge les travaux suivants :

– ‘démolitions sur cour, étant précisé que les murs de séparation avec les propriétés voisines seront conservés selon les cotes d’arasement à préciser,

– les espaces communs (voirie et parkings),

– les branchements principaux (eaux usées, eaux pluviales, fluides secondaires : électricité, eau potable, téléphonie),

– les plantations d’arbustes’.

Il est précisé : ” en aménagement intérieur des lots, seul(s) les murs de séparation des logements sont réalisés murs dits de remplissage afin de définir des surfaces déterminées”.

Le document prévoit au titre des travaux d’aménagement à la charge des acquéreurs: “les logements sont livrés en coques, l’ensemble des travaux non désignés au paragraphe précédent sont à la charge des acquéreurs ainsi que les travaux permettant la fourniture et la pose des menuiseries extérieures et autres portes de garage comme l’aménagement des garages extérieurs, la réfection des ravalements et divers travaux inhérents à chaque lot ainsi que l’ensemble des travaux d’aménagement intérieur de chaque lot, chaque acquéreur s’engage à effectuer ses travaux selon le respect du permis de construire”.

Par ailleurs, l’acte de vente stipule page 16 que “l’acquéreur s’oblige à verser entre les mains du syndic provisoire, ci-après nommé, les sommes nécessaires à couvrir la quote-part à sa charge, dans l’exécution de ces travaux, soit la somme de 20.100,00 euros”.

Le devis de la société Bati Services de 20 100 euros que M. et Mme [M] ont accepté et qui est annexé à l’acte de vente prévoit divers travaux et notamment relatifs à la charpente des garages. Le devis est adressé aux époux [M] comme étant les “clients”.

Si seules les notes de l’expert judiciaire sont versées aux débats et qu’il est exact qu’il n’a pas donné son avis sur les responsabilités et le coût précis des travaux réparatoires, cette situation n’empêche nullement la cour de se prononcer sur la base des éléments dont elle dispose, débattus contradictoirement, étant rappelé qu’en tout état de cause elle n’est pas liée par les conclusions de l’expert.

L’expert désigné par le tribunal administratif indique dans son rapport (que les époux [M] n’avaient pas cru devoir communiquer aux premiers juges) que les solives des planchers de même que la charpente ne s’appuient pas sur le mur de moellons écroulé, mais seulement sur le mur de briques creuses, qu’il s’agit d’une ‘grave faute de construction’ et il explique : ‘jusqu’ici la maison avait pu tenir sans dommage car, d’une part, le chaînage en tête de mur prenait une partie de sa charge, d’autre part quelques balèvres de mortier de scellement des briques permettaient vaille que vaille à cette cloison d’être solidarisée avec le mur en moellons. Celui-ci s’étant écroulé, la cloison se trouve d’autant plus affaiblie, il s’agit d’un péril imminent’.

Il convient de préciser qu’après les travaux provisoires de confortement par la mise en place d’étais, l’arrêté de péril imminent a été levé au profit d’un arrêté de péril ordinaire le 14 octobre 2013 qui vise la nécessaire restauration du mur en moellons afin que les ‘efforts soient reportés non sur la cloison de briques creuses existantes mais sur une structure véritablement porteuse c’est à dire : portique en béton, ou en acier, ou autre système porteur, soit en indépendance du mur en moellons existant, soit attaché à ce même mur qui, une fois restauré, pourra être considéré comme porteur’. Les époux [M] ne fournissent pas les arrêtés ultérieurs.

L’expert judiciaire a procédé au même constat que celui désigné par la juridiction administrative.

Dans sa note n°3 du 19 octobre 2014 il écrit en effet : ‘l’expert constate avec stupéfaction que les extrémités des 2 fermes de bois traditionnelles visibles ne reposent pas sur la partie du mur porteur qui s’est effondré’. Il indique qu’il s’agit d’un vice de conception et/ou d’exécution et que la solidité du logement est compromise. Dans la note n°5 du 4 novembre 2014, il précise que l’effondrement du mur séparatif entre la propriété des époux [M] et celle de Mme [E] a pour origine la non étanchéité parfaitement visible de la tête du mur, qui a permis à l’eau de s’y infiltrer et de le fragiliser. Il rappelle que Mme [E] n’a cessé depuis 2008 d’alerter ses voisins et leur copropriété des gonflements du mur et que le syndicat des copropriétaires n’a pas cru nécessaire, ni même utile de faire réaliser des sondages sur ce mur. Sur la stabilité de la charpente, l’expert rappelle le ‘diagnostic admis par tous’ : la charpente ne repose pas sur ce mur porteur ce qui est anormal. Elle était simplement posée ‘contre’ mais pas dessus. Il ajoute que le plan de l’existant établi par l’architecte de la SIRIM est donc erroné et qu’il y a ‘atteinte à la solidité’.

Les époux [M] indiquent dans leurs conclusions que le mur séparatif a été reconstruit, à la demande de Mme [E], aux frais du syndicat des copropriétaires, ce dont on peut déduire qu’il était une partie commune. Ils ne produisent aucune facture afférente à ces travaux, mais il convient de considérer que leur logement bénéficie à nouveau d’un mur porteur du côté de la propriété de Mme [E], ce qui ne règle pas la question de la charpente.

La SIRIM indique, sans être démentie, que par jugement du 28 mai 2019 (soit plus de 6 mois avant le jugement entrepris), le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de garantie formée à son encontre. Elle n’a pas jugé utile de produire cette décision, qui conforte la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires dans l’écroulement du mur en moellons.

De l’ensemble des éléments précités il résulte que la charpente du logement était affectée d’un vice en ce qu’elle ne reposait pas sur un mur porteur.

Ce vice ne s’est révélé que lorsque le mur porteur s’est partiellement écroulé. Il était donc caché et ne pouvait être connu des acquéreurs.

Les photographies annexées au diagnostic technique d’immeuble réalisé à la demande de la SIRIM le 18 septembre 2007 (annexé à l’acte de vente) révèlent que la toiture est d’origine, le diagnostiqueur note que l’état apparent des clos et du couvert depuis l’extérieur ‘nécessite des travaux importants consistant à réviser les toitures, à ravaler les bâtiments et à changer les ouvertures’. Il ajoute que les deux bâtiments comportent une charpente traditionnelle à deux pentes et que, s’agissant de celui acquis par les appelants, la charpente est à revoir et plusieurs pièces de charpente sont à remplacer. La page sur laquelle figure ce dernier constat concerne bien l’immeuble ici en cause, les appelants ne pouvant utilement invoquer l’adresse figurant en haut de page pour soutenir le contraire s’agissant d’une erreur matérielle comme le démontre la SIRIM.

Il n’est pas allégué que la SIRIM soit intervenue pour modifier cette charpente avant la vente et il importe peu que les époux [M] (qui n’ont jamais justifié des travaux réalisés dans leur bien par la société Bati Services) n’aient pas réalisé de travaux sur la charpente nonobstant les recommandations du diagnostiqueur puisque le vice préexistait à la vente.

Il résulte enfin des observations des experts qu’il s’agit d’un défaut grave qui compromet la solidité de l’ouvrage et le rend impropre à l’usage auquel il est destiné puisqu’il a été nécessaire de poser des étais pour soutenir la charpente.

La SIRIM est une professionnelle de l’aménagement foncier et de la vente de terrains, elle a en l’espèce exercé son activité principale, mais également celle de marchand de bien puisqu’elle a vendu des immeubles bâtis. Elle ne peut donc pas sérieusement contester sa qualité de professionnelle de la vente. Elle est en conséquence présumée connaître les vices du bien, et ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente, laquelle était d’ailleurs suivie de cette mention : ‘pour le cas où le vendeur serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices cachés ne pourra pas s’appliquer’.

La SIRIM sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité des prétentions des appelants en raison de la clause élusive de garantie figurant dans l’acte de vente, étant précisé qu’en toute hypothèse, même si cette clause avait pu recevoir application, cela n’aurait pas entraîné l’irrecevabilité des demandes des époux [M], mais leur rejet.

La SIRIM doit donc supporter le coût de la réparation des préjudices subis par les époux [M] directement causés par le vice caché affectant la charpente.

Les appelants sollicitent la somme de 150 000 euros en réparation de leur préjudice matériel sans fournir le détail de sa composition.

S’agissant des travaux de remise en état, ils communiquent un devis de l’entreprise Zanier daté du 1er décembre 2014 (communiqué à l’expert, mais sur lequel il ne s’est pas prononcé), qui n’est pas utile puisqu’il porte sur la réfection du mur en moellons, même s’il comprend un poste ‘reprise des abords de plancher et charpente pour report des charges sur le mur créé au droit des chaînages béton à créer y compris tous raccords intérieurs’ qui représente une somme de 14 900 euros HT sur un devis d’un montant total de 63 650 euros HT.

Les époux [M] ont versé aux débats un autre devis relatif aux travaux de renforcement provisoire de la même entreprise Zanier, également daté du 1er décembre 2014, d’un montant de 20 184 euros.

La SIRIM observe à raison qu’ils ne produisent pas la facture de ces travaux alors que des étais ont bien été mis en place.

Toutefois, ils n’ont pas à prouver qu’ils ont déjà payé des sommes de ce chef pour être fondés en leur demande indemnitaire.

Il convient de retenir au titre des travaux de protection et de renforcement provisoires la somme de 20 184 euros qui est inférieure à celle à laquelle l’expert judiciaire les avait évalués alors qu’il ne disposait d’aucun devis (28 500 euros dans sa note n°7 du 20 novembre 2014).

S’agissant des travaux de reprise, les époux [M] produisent un devis daté du 26 mars 2021 établi par la société SBR comportant édification d’un nouveau mur porteur et reprise de la charpente d’un montant de 66 799,96 euros.

La SIRIM ne critique pas cette évaluation qui sera retenue.

Au total, c’est une somme de 86 983,96 euros (20 184 + 66 799,96) qui sera allouée aux appelants, dont la prétention à hauteur de 150 000 euros n’est nullement justifiée.

En réparation de leur préjudice de jouissance les époux [M] sollicitent la somme de 150 000 euros. Ils exposent qu’ils vivent avec des étais dans leur logement depuis 7 ans, dans des conditions précaires et dangereuses, qu’ils ne peuvent recevoir personne et que le péril ordinaire instauré par arrêté du 11 octobre 2013 n’a pas été levé. Ils affirment que leur préjudice de jouissance est causé par l’absence de mur porteur et non par l’effondrement du mur ‘mitoyen’ en moellons.

La somme sollicitée est très excessive.

Le préjudice de jouissance imputable à la SIRIM n’est pas celui résultant de l’effondrement partiel du mur, partie commune, réparé par la copropriété à laquelle appartiennent les époux [M], mais celui généré par la nécessité de reprendre la charpente. Il faut rappeler qu’avant cet écroulement, imputable à un défaut du mur, la construction était solide, même si la charpente n’avait pas été posée selon les règles de l’art.

Le logement est resté utilisable moyennant la perte d’un peu d’espace.

Les époux [M] sollicitent au titre de la réparation de leur préjudice moral la prise en charge de leurs frais de relogement et de garde meubles, alors que ce type de dépenses constitue un préjudice de jouissance et non un préjudice moral.

Il résulte du devis de la société SBR, cité ci-dessus, que s’agissant des meubles, elle a évalué leur déplacement, mise en stock sur place avec bâches de protection, à la somme de 1 650 euros HT, en sorte que ce chef de dépense a déjà été indemnisé au titre du préjudice matériel.

S’agissant des frais de relogement, les appelants ne produisent pas la moindre évaluation de ceux-ci, pas plus qu’ils ne justifient de la durée des travaux qui, de fait, nécessiteront qu’ils quittent les lieux.

Enfin, et ainsi que le soulignent les sociétés intimées, les époux [M] ne sauraient leur faire supporter leur carence dans le cadre de la mesure d’expertise, leur refus de faire appel à un maître d’oeuvre et leurs choix procéduraux (saisine du juge des référés pour des demandes qui, manifestement se heurtaient à une contestation sérieuse).

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance imputable au vice de la charpente sera évalué à 10 000 euros.

Les époux [M] demandent enfin une somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils invoquent la nécessité de quitter leur logement le temps des travaux de remise en état, pour 30 à 40 jours, ce qui implique la location d’un garde meubles et la crainte que leur maison s’effondre.

Le nécessité de quitter le bien pendant les travaux a été indemnisée ci-dessus au titre du préjudice de jouissance.

S’agissant de l’inquiétude générée par la situation de péril imminent, elle n’a duré que jusqu’à la mise en place des mesures de renforcement provisoire, et elle n’est qu’en partie imputable à l’état de la charpente. Elle sera justement indemnisée par une somme de 5 000 euros.

Sur la garantie de l’Auxiliaire

La société l’Auxiliaire dénie sa garantie, en premier lieu en opposant l’exercice d’activités non déclarées par la SIRIM, en l’occurrence la réalisation, en aménagement intérieur, des murs de séparation des logements. Elle expose que son assurée a en effet réalisé divers travaux en qualité de maître d’oeuvre, activité non déclarée. Elle ajoute que, quand bien même il serait considéré que la SIRIM n’aurait pas exercé le rôle d’un maître d’oeuvre, les pièces produites suffisent en tout état de cause à démontrer que ses activités exercées sur le chantier ont dépassé le secteur d’activité déclaré, à savoir celle d’un simple aménageur lotisseur.

La SIRIM réplique qu’aux termes de l’acte de vente, elle s’était engagée à réaliser les travaux extérieurs de voirie et de végétalisation de l’ensemble immobilier, ainsi que les murs de remplissage entre lots qui ne sont pas des éléments structurels et qui n’influent pas sur le sinistre survenu. S’agissant des murs de séparation des logements que l’assureur invoque comme ayant dépassé le secteur d’activité déclaré, elle indique, d’une part que ces travaux sont antérieurs à la souscription de la police d’assurance et, d’autre part, qu’ils portent sur des murs de remplissage et non sur des murs porteurs. Elle ajoute que le fait qu’elle ait validé les demandes d’acomptes des travaux réalisés par les copropriétaires ne saurait permettre de la qualifier de maître d’oeuvre, alors qu’il s’agit d’une obligation prévue dans l’acte de vente, souscrite en sa seule qualité d’aménageur lotisseur.

Les époux [M] rappellent que la responsabilité de la SIRIM est recherchée en sa qualité de vendeur, et que la police d’assurance garantit bien sa responsabilité civile suite à l’exercice d’une activité de marchand de biens dans le cadre d’une opération d’aménageur lotisseur.

***

Les demandes de ‘juger que’ formées par l’Auxiliaire ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens au soutien de celles-ci auxquels la cour n’est pas tenue de répondre.

En l’espèce, il est indiqué dans les conventions spéciales de la police d’assurance qu’elle ‘s’adresse aux aménageurs lotisseurs pour les activités suivantes :

– la vente de terrains constructibles suivant la réglementation en vigueur,

– l’aménagement de terrains (ensemble des travaux de voiries réseaux divers que les aménageurs lotisseurs font réaliser),

– l’ensemble des démarches administratives nécessaires à la constructibilité du terrain et à sa vente,

– la vérification du bon achèvement des travaux de voiries réseaux divers,

– l’information de l’acheteur sur la nature du terrain, telle que l’aménageur lotisseur la connaît (.)

– la création de l’association syndicale dont l’aménageur lotisseur peut devoir en assumer la direction, la gestion et l’animation’. (pièce de l’assureur n°4)

Par ailleurs, aux termes de son article 2.8 la police d’assurance garantit la ‘responsabilité civile en cas de dommages causés suite à l’exercice d’une activité de marchand de biens dans le cadre de votre (l’) opération d’aménageur lotisseur’.

L’Auxiliaire invoque les travaux de création de murs de séparation de logement comme n’entrant pas dans l’activité garantie.

Toutefois, il n’est nullement établi que la réalisation de ces murs ait le moindre rapport avec le vice ici en cause. La SIRIM n’a pas construit le mur en moellons, pas plus que la charpente qui existaient lorsqu’elle a elle-même acheté l’ensemble immobilier.

La SIRIM voit ici sa responsabilité engagée en sa qualité de venderesse d’un immeuble bâti (et non pas seulement d’un terrain) du fait d’un vice caché affectant le logement vendu, soit en sa qualité de marchand de bien accessoire de celle d’aménageur lotisseur.

Enfin, l’acte de vente prévoyait (page 16) que l’acquéreur s’obligeait à verser entre les mains du syndic provisoire les sommes nécessaires à la réalisation des travaux lui incombant, prévus par le devis de la société Bati Services, annexé à l’acte de vente, qu’il donnait ordre au notaire instrumentaire d’adresser les dits fonds ‘reçus ce jour’ en sa comptabilité au syndic provisoire et que le vendeur imposerait à chaque acquéreur des lots dépendant de l’ensemble immobilier de payer par provision lesdits travaux au syndic’.

Le fait que dans ce cadre, la SIRIM ait validé les demandes d’acomptes de la société Bati Services n’en fait pas un maître d’oeuvre, aucun élément ne permettant de considérer qu’elle soit intervenue dans l’exécution des travaux prévus dans le devis.

En toute hypothèse, même si elle avait joué un tel rôle, celui-ci n’est pas en cause dans l’action engagée par les époux [M] sur le fondement du vice caché préexistant à la vente affectant une partie du bâti qui ne devait pas faire l’objet de travaux. Aucuns travaux touchant la charpente du logement des appelants n’étaient d’ailleurs prévus.

En conséquence, l’Auxiliaire ne peut utilement soutenir que la SIRIM ne peut être garantie pour avoir exercé une activité non déclarée à l’origine du sinistre.

L’Auxiliaire soutient que le volet ‘responsabilité civile’ n’a pas vocation à s’appliquer aux motifs que les dommages à l’ouvrage ne sont pas garantis, que sont exclus les dommages subis par l’opération de construction, les dommages subis par les existants, les travaux provisoires, et le vice caché dont l’assuré avait connaissance au moment de la vente.

La SIRIM et les époux [M] observent que la première n’avait pas connaissance du vice.

Il n’est pas question ici de garantie de la responsabilité décennale de la SIRIM, en sorte que la cour ne se référera qu’au volet ‘responsabilité civile des conventions spéciales’ (pages 9 à 16 de la police) et, plus précisément, aux dispositions qui y figurent en cas de vice caché, puisque c’est l’objet du litige.

Tous les moyens développés par l’assureur au titre de la garantie décennale sont donc sans intérêt.

La garantie ‘autre que décennale’ a pour objet, selon le contrat : ‘le paiement des dommages corporels, matériels, ou immatériels causés aux tiers’ lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée en vertu des dispositions légales en vigueur. Il est ‘expressément convenu que la garantie s’applique à tout ce qui ne fait pas l’objet :

– d’une limitation de garantie prévue à l’article 2

– d’une exclusion formelle prévue à l’article 3.’

L’article 3.1.11 prévoit que ne sont pas garantis les dommages résultant : ‘d’un vice caché dont vous aviez connaissance au moment de la vente’.

Il a été démontré ci-dessus que le vice de la charpente n’était pas connu de la SIRIM, laquelle ne voit sa responsabilité engagée vis-à-vis des époux [M] que parce qu’en sa qualité de professionnelle, elle ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés qu’elle est présumée (souligné par la cour) connaître.

Il en résulte que cette clause d’exclusion n’a pas vocation à s’appliquer.

Enfin, à titre subsidiaire, l’Auxiliaire soulève la déchéance de la garantie, sur le fondement de l’article L 113-2 du code des assurances, la SIRIM ne lui ayant déclaré le sinistre que le 25 mars 2016 alors qu’elle avait été assignée en référé expertise par les époux [M] le 29 avril 2014. Elle indique que ce retard lui a causé un préjudice puisqu’elle n’a pas pu participer aux opérations d’expertise judiciaire, ce qui l’a privée de la possibilité de constater la matérialité des désordres allégués par les époux [M], de faire valoir ses observations sur ceux-ci et d’exercer ses recours à l’encontre des constructeurs dont la responsabilité était susceptible d’être retenue, plus précisément en appelant dans la cause la société Bati Services.

La SIRIM réplique que l’assureur ne démontre pas que le retard qu’il invoque lui a causé un préjudice dès lors qu’il a été en mesure de débattre largement et contradictoirement les notes de l’expert sur lesquelles les époux [M] se sont principalement fondés pour formuler leurs prétentions.

Les époux [M] font valoir que la déchéance de garantie fondée sur un manquement de l’assuré postérieurement au sinistre ne leur est pas opposable conformément aux dispositions de l’article R 124-1 du code des assurances.

Aux termes des conditions générales du contrat d’assurance, l’assuré doit aviser l’assureur par écrit de tout événement susceptible de faire jouer la garantie, dès qu’il en a connaissance et, au plus tard, dans un délai de 10 jours. Il est toutefois indiqué que la déchéance de garantie est opposable à l’assuré si l’assureur démontre que le retard dans la déclaration lui cause un préjudice, en application de l’article L 113-2 du code des assurances.

C’est à raison que les époux [M] se prévalent des dispositions de l’article R 124-1 du code des assurances selon lequel les polices d’assurance garantissant des risques de responsabilité civile doivent prévoir qu’en ce qui concerne cette garantie aucune déchéance motivée par un manquement de l’assuré à ses obligations commis postérieurement au sinistre ne sera opposable aux personnes lésées.

Il est acquis que la SIRIM a déclaré tardivement le sinistre à son assureur.

Toutefois, eu égard à la teneur des notes de l’expert judiciaire, qui ne s’est notamment pas prononcé sur les responsabilités puisqu’il n’a pu poursuivre sa mission du fait de la carence des époux [M], et qui a essentiellement procédé à des constatations il apparaît que l’absence de l’assureur à ces opérations ne lui a pas causé de préjudice, étant rappelé que l’expert judiciaire n’a fait que confirmer les observations qu’avait faites avant lui l’expert désigné par la juridiction administrative.

L’Auxiliaire n’a d’ailleurs jamais sollicité des premiers juges qu’ils ordonnent un complément d’expertise, ce qu’elle pouvait parfaitement faire si elle entendait remettre en cause les constats techniques des deux experts s’agissant du défaut affectant la charpente.

Il en résulte qu’elle a pu discuter les éléments versés aux débats comme les autres parties et que sa défense n’a pas été compromise.

Faute de justifier d’un préjudice résultant de la tardiveté de la déclaration de sinistre, elle sera déboutée de sa demande de déchéance de la garantie.

L’Auxiliaire sera ainsi condamnée in solidum avec la SIRIM à indemniser les époux [M], dans les limites (franchise et plafonds) de la police d’assurance. Elle sera en outre condamnée à garantir la SIRIM de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des époux [M] dans les mêmes limites.

Sur les autres demandes

La SIRIM et l’Auxiliaire seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 3 000 euros aux époux [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.