Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00689 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBH7W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de bobigny – RG n° 18/13709

APPELANTE

Madame [K] [R]

née le 26 septembre 1952 à [Localité 10] (Haîti)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Joanes LOUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0749

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE CHENE POINTU, [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9] représenté par son administrateur judiciaire, la société AJ ASSOCIES représentée par Maître [W] [L]

C/O Société AJ ASSOCIES (Me [L])

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [K] [R] est propriétaire de lots au sein de la résidence du Chêne Pointu sise [Adresse 8]

[Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9]

[Localité 9] (93).

Par ordonnance du 28 juillet 2017, signifiée le 25 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par requête en injonction de payer du syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne Pointu sise [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés prise en la personne de M. [W] [L], administrateur judiciaire, a condamné Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

– 14.684,77 € au titre des charges dues au 26 juin 2017, outre les intérêts au taux légal à

compter de l’ordonnance ;

– 301 € au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Par courrier du 1er octobre 2017, Mme [K] [R] a fait opposition à l’ordonnance rendue

le 28 juillet 2017.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

– débouter le défendeur de ses demandes,

– condamner Mme [K] [R] à lui payer les sommes suivantes :

17.836,89 € correspondant aux charges impayées au 13 février 2019, appel pour le 2ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 ;

537,92 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2017 ;

2.000 € de dommages et intérêts ;

2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– les condamner solidairement aux dépens,

– ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2019, Mme [K] [R] a demandé

au tribunal de :

– surseoir au paiement de la créance litigieuse jusqu’à la fourniture des preuves attestant de la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires,

– à titre subsidiaire, faire respecter le principe de l’échelonnement de la créance à hauteur de 200 € conformément à l’accord du 3 novembre 2014 par le syndicat des copropriétaires,

– à titre subsidiaire, surseoir au paiement de la créance litigieuse jusqu’à la fin de la procédure de vente amiable au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France ou ramener le paiement de la dette à 100 € par mois et dire que le solde de la créance sera recouvré au moment de la vente amiable ou forcée de l’appartement,

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

– reçu Mme [K] [R] en son opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de

payer du 28 juillet 2017 par ce tribunal ;

– condamné Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du

Chêne Pointu sise [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés prise en la personne de M. [L], administrateur judiciaire, les sommes de :

17.836,89 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 février 2019, pour la période allant du 1er octobre 2012 au 1er janvier 2019, appel de fonds pour le 1er trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2017, date de la mise en demeure par LRAR, sur la somme de 15.008,69 €, et compter du 16 septembre 2019, date de notification des conclusions, pour le surplus,

200 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du

Chêne Pointu sise [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés prise en la personne de M. [L], administrateur judiciaire, la somme de 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [K] [R] aux dépens,

– ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Mme [K] [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 décembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 mai 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2023 par lesquelles Mme [K] [R], invite la cour, au visa de l’article 1104 du code civil, des articles 10, 14-3 et 16-2 sur la loi sur la copropriété, article L221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à :

– juger que le montant de la créance exigée par le demandeur n’est pas justifié en raison de l’absence de la réalité des travaux et des preuves de leur réalisation,

– infirmer le jugement, en l’absence des éléments prouvant de la réalité des travaux (ascenseurs, boîte aux lettres, remise aux normes de l’électricité dans les parties communes, les changements des portes avec les digicodes),

– à titre principal, annuler la créance litigieuse qui est devenue sans objet,

– ordonner que les fonds sous séquestre pour un montant de 24.203 € lui soit restitués,

– à titre subsidiaire, l’a condamner à payer 10.000 € pour les travaux d’entretien, et ordonner que lui soit restituée la somme de 14.203 €, au titre des travaux de conservation de l’immeuble,

– condamner le syndicat de copropriétaires à lui verser la somme de 2.500 € par application de l’article 700 code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 25 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Chêne Pointu à[Localité 9]s, demande à la cour, au visa de l’article 446-2 du code de procédure civile, de :

– écarter des débats les conclusions signifiées par Mme [K] [R] le 23 mai 2023 à

23h57 et les pièces communiquées le 24 mai 2023 en raison de leur tardiveté ;

En conséquence,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

– condamner Mme [K] [R] aux dépens d’appel ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 537,92 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et en ce qu’il a débouté Mme [R] de ses demandes de sursis au paiement de la créance litigieuse jusqu’à la fourniture des preuves attestant de la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires où jusqu’à la fin de la procédure de vente amiable au profit de l’établissement public foncier d’Ile de France et de sa demande de délais de paiement ;

Sur l’irrecevabilité des conclusions et pièces en raison de leur tardiveté

Aux termes de l’article 446-2 code de procédure civile, ‘le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense’ ;

Il résulte de l’article 802 du même code qu’après ‘l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption’ ;

Selon l’article 803 du même code, ‘l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4’ ;

Dans des conclusions notifiées le 31 mai 2023 Mme [R] sollicite le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires de rejet de ses conclusions du 23 mai 2023 et indique qu’elle s’en rapporte sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires du 25 mai 2023 ;

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions notifiées par Mme [R] le 23 mai 2023, quelques heures avant la clôture du 24 mai 2023, dans la mesure où le syndicat a pu conclure le 25 mai 2023 au fond en réponse à ces dernières conclusions de Mme [R] ; dans ces conditions les conclusions du syndicat du 25 mai 2023 ne seront pas davantage rejetées, Mme [R] indiquant dans ses conclusions du 31 mai 2023 qu’elle ‘ne s’oppose pas à la recevabilité des conclusions sur le fond de l’intimé’ ;

Il y a lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 24 mai 2023 et de fixer la date de la clôture à la date du 31 mai 2023 ;

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2012 (appel de fonds du 4ème trimestre 2012 et appel fonds de solidarité Chêne) au 1er janvier 2019 (appel de fonds 1er trimestre 2019) ;

Mme [R] était propriétaire de ses lots durant cette période ;

Le 24 mai 2022, son bien immobilier a été cédé à l’EPFIF ;

Le syndic a fait une opposition par exploit d’huissier pour sûreté et avoir paiement des

charges impayées par Mme [R] ; Le montant de la créance s’élevait à 24 203 € ;

Une convention de séquestre a été conclue pour un montant de 24 203 € en attendant qu’une décision définitive soit rendue par la cour ;

Les termes de la convention étaient les suivantes :

‘Il est convenu entre les Parties que le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission, par :

‘ la remise des fonds séquestrés, en totalité, au syndicat des copropriétaires de la résidence du Chêne Pointu sise [Adresse 8], [Adresse 5], [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ Associés prise en la personne de Maître [L], directement et hors la présence de l’Exproprié sur production :

‘ – de l’arrêt d’appel confirmatif, condamnant l’Exproprié à payer les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ;

‘ – ou d’un désistement d’instance de la part de l’Exproprié ;

‘ la remise de fonds séquestrés à l’Exproprié, sur accord écrit du syndicat des copropriétaires, déduction faite des sommes dues au syndicat des copropriétaires aux termes de l’arrêt d’appel, sur production :

– de l’arrêt d’appel relatif à cette procédure en cours, faisant droit partiellement ou totalement à la requête de l’Exproprié, purgé de tout recours’ ;

Cette expropriation ne dispense pas Mme [R] de payer les charges de la période du 1er octobre 2012 au 1er janvier 2019 ;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à

l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Ils doivent verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5 ;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

– le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire du défendeur ;

– les procès-verbaux de décisions de l’administrateur pour les années 2015 à 2019 approuvant les comptes des années 2011 à 2018, y compris ceux concernant les travaux, et adoptant le budget prévisionnel 2019 ;

– un courrier de mise en demeure par LRAR en date du 15 juin 2017 ;

– le décompte des sommes dues au titre des charges au 7 février 2019 arrêté à la somme de

17.836,89 €, pour la période allant du 1er octobre 2012 au 1er janvier 2019, appel de fonds

pour le 1er trimestre 2019 inclus ;

– les appels de fonds envoyés aux défendeurs ;

Comme l’a dit le tribunal, en vertu des dispositions légales sus-citées, la qualité de débiteur de charges résulte automatiquement du seul statut de copropriétaire et le montant des charges dues par chacun des copropriétaires dépend uniquement de la quote-part de l’intéressé dans les parties communes ainsi que des dépenses, comptes et budgets adoptés en assemblée générale ou par l’administrateur provisoire nommé sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le premier juge a exactement relevé qu’il importe peu que les travaux décidés par l’administrateur, comme cela ressort des procès-verbaux de décisions sus-cités, et ayant fait l’objet d’appel de fonds auprès des copropriétaires, aient été déjà réalisés ou non afin d’apprécier l’exigibilité des sommes appelées ou leur bien fondé ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17.836,89 €, à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 février 2019, pour la période allant du 1er octobre 2012 au 1er janvier 2019, appel de fonds pour le 1er trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2017, date de la mise en demeure par LRAR, sur la somme de 15.008,69 €, et à compter du 16 septembre 2019, date de notification des conclusions, pour le surplus ;

Le sens du présent arrêt conduit à débouter Mme [R] de sa demande de restitution des fonds sous séquestre pour un montant de 24.203 € à titre principal, ou 14.203 € à titre subsidiaire, au titre des travaux de conservation de l’immeuble ;

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que ‘le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire’ ;

Depuis le mois d’octobre 2012, Mme [R] s’abstient de payer les appels de charges dans leur intégralité, n’effectuant que des versements partiels qui laissent sa dette perdurer et s’aggraver ; sa mauvaise fois est caractérisée d’une part, par le fait que son bien est mis en location, ce qui lui procure des revenus lui permettant de payer les charges afférentes à ses lots, d’autre part qu’elle a été vainement mise en demeure à plusieurs reprises, 3 fois en 2013, 3 fois en 2014 ;

Les manquements systématiques et répétés de Mme [K] [R] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer au syndicat la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [R], partie perdante doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [R] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dit n’y avoir lieu de rejeter des débats les conclusions et pièces notifiées par Mme [K] [R] le 23 mai 2023 et les conclusions du syndicat des copropriétaires du 25 mai 2023 ;

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture du 24 mai 2023 ;

Fixe la clôture de la procédure à la date du 31 mai 2023 ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [K] [R] de sa demande de restitution des fonds sous séquestre pour un montant de 24.203 € à titre principal, ou 14.203 € à titre subsidiaire, au titre des travaux de conservation de l’immeuble ;

Condamne Mme [K] [R] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Chêne Pointu à [Localité 9], représenté par son administrateur provisoire, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée AJ Associés prise en la personne de M. [W] [L], administrateur judiciaire, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT