28 février 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/12634

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 FEVRIER 2023

N° 2023/ 81

Rôle N° RG 19/12634 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEWVU

[V] [U] [D]

[G] [A]

C/

[O] [L]

[P] [I]

SARL IMMO VESTA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandra JUSTON

Me Caroline FIMA

Me Anne sophie GRARDEL

Me Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 04 Juillet 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/04348.

APPELANTS

Monsieur [V] [U] [D]

né le 12 Juillet 1957 à [Localité 5] (ETATS UNIS), demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [A]

née le 02 Octobre 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant Me Caroline RANIERI, avocat au barreau de MARSEILLE, pour avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [O] [L]

né le 09 Avril 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Caroline FIMA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [I]

né le 04 Avril 1940 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne sophie GRARDEL, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL IMMO VESTA agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique du 15 mars 2018, M.[O] [L] et M.[P] [I] ont vendu, par l’intermédiaire de la SARL Immo Vesta à M. [V] [D] et Mme [G] [A], un bien immobilier situé [Adresse 3] à usage professionnel et d’habitation.

Une visite des services techniques de la ville de [Localité 7] intervenue le 16 novembre 2018, a constaté une situation de péril imminent et le maire a ordonné l’évacuation immédiate de l’immeuble.

Un arrêté de péril imminent pris le 5 janvier 2019 a ordonné la réalisation de travaux urgents.

Vu les assignations des 4 et 11 avril 2019, par lesquelles M. [V] [D] et Mme [G] [A] ont fait citer M. [O] [L], M. [P] [I] et la SARL Immo Vesta, devant le tribunal de grande instance de Marseille, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Vu le jugement rendu le 4 juillet 2019, par cette juridiction, ayant déclaré recevable l’action introduite par M. [V] [D] et Mme [G] [A], et les ayant déboutés de l’ensemble de leurs demandes et condamnés à payer à chacun des défendeurs la somme de 3000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens rares.

Vu les déclarations d’appel des 31 juillet 2019 et 2 août 2019, par M. [V] [D] et Mme [G] [A].

Vu les conclusions transmises, le 30 juillet 2021, par les appelants.

Ils exposent devant la cour avoir revendu le bien le 25 février 2021 à la société Urbanis Aménagement et réclament au titre de la garantie des vices cachés et de l’obligation d’information, la condamnation des vendeurs et au titre de la responsabilité civile délictuelle, la condamnation de l’agent immobilier à leur verser des dommages et intérêts.

M. [V] [D] et Mme [G] [A], indiquent que les importants désordres liés à l’affaissement de l’immeuble constatés, tant par les services de la mairie que par l’expert M. [S] résultent d’une imprégnation du sol par les eaux usées depuis plusieurs années et rendent le bien impropre à sa destination et qu’ils n’étaient pas visibles au moment de l’acquisition, alors qu’aucun des documents relatifs à la copropriété remis à cette occasion ne permettait d’en soupçonner l’existence. Ils ajoutent que la présence de fissures sur la façade d’un immeuble ancien n’était pas suffisante pour les alerter.

Ils estiment que M. [L] qui est un professionnel du bâtiment et faisait partie du conseil syndical de la copropriété, ne pouvait ignorer l’existence des désordres affectant l’immeuble qui avaient déjà été signalés par le rappport d’expertise de M. [E] du 20 octobre 2007 lequel préconisait des investigations supplémentaires au niveau des fondations en cas d’évolution des fissures. Ils ajoutent que par courrier du 9 septembre 2010, la ville de [Localité 7] a enjoint le syndic de la copropriété de rechercher les causes des fissures et d’assurer le bon fonctionnement des évacuations des eaux pluviales et usées.

Les appelants considèrent que la SARL Immo Vesta, agent immobilier intervenu pour la transaction mentionnée en tant que tel dans l’acte authentique de vente qui était également le syndic de l’immeuble, ne pouvait ignorer les désordres affectant celui-ci. Ils lui reprochent d’avoir mentionné dans le document joint à l’acte que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucune injonction de travaux.

Vu les conclusions transmises, le 30 janvier 2020, par M. [O] [L].

Il conteste l’existence d’un vice caché, alors que des fissures étaient apparentes sur la façade, dont la réfection avait été évoquée au cours de plusieurs assemblées générales de la copropriété, dont les procès-verbaux ont été communiqués avant la vente. Il ajoute que l’expert [E] avait précisé en 2007 que dans la mesure où toutes les venues d’eaux avaient été éliminées, l’immeuble devait retrouver sa stabilité d’origine.

M. [O] [L] invoque la clause d’exonération de garantie pour les vices apparents ou cachés incluses dans le contrat de vente et affirme ne pas être un professionnel de la construction, ni de l’immobilier, pour avoir seulement exercé comme artisan en matière de revêtements de sols et de murs. Il ajoute n’avoir jamais été informé de l’existence d’un désordre lié à la structure du bâtiment.

Il considère que les frais d’acquisition ne peuvent être réclamés qu’à ceux qui les ont perçus et que les acquéreurs ont engagé des frais de leur propre initiative dans les lieux, sans justifier d’un préjudice professionnel et d’un préjudice moral.

Vu les conclusions transmises, le 20 janvier 2020, par M. [P] [I].

Vu les conclusions transmises, le 3 février 2020, par la SARL Immo Vesta.

Elle affirme n’avoir pas commis de faute dans l’exercice de son mandat exercé par l’intermédiaire de son propre mandataire M. [T], agent commercial non salarié, dont elle ne s’estime pas responsable et n’avoir jamais eu connaissance du risque de péril au moment de son intervention, en ce qui concerne l’état de l’escalier, alors qu’une expertise réalisée en 2007 mentionnait que la situation était stabilisée mais devait être placée sous surveillance et que les réfections de façade placées à l’ordre du jour des assemblées générales de la copropriété ont toujours été refusées par cette dernière.

La SARL Immo Vesta soutient subsidiairement qu’il n’existe aucun lien de causalité direct entre et son prétendu manquement et les préjudices allégués par les appelants qui ne sont ni fondés, ni justifiés.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 2 janvier 2023.

SUR CE

Vu le défaut de paiement par M. [P] [I], de la contribution prévue par l’article L635 bis P du code général des impôts modifié par l’article 15 de la loi de finances n°2016-1918 du 29 décembre 2016, et ce, en dépit du rappel effectué par le greffe le 19 janvier 2023,

Vu les articles 963 et 964 du code de procédure civile,

Lorsque l’appel entre dans le champ d’application des articles susvisés, les parties doivent acquitter, à peine d’irrecevabilité des demandes ou des défenses selon le cas, le droit prévu à l’article 1635 bis P du code général des impôts.

À défaut, il convient de déclarer irrecevables les conclusions transmises le 20 janvier 2020, par M. [P] [I].

Dans son rapport établi le 23 novembre 2018, M.[S], expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du tribunal administratif, relève un risque grave et imminent d’effondrement de la volée d’escalier du rez-de-chaussée au R +1 et l’existence d’un péril grave et imminent résultant de divers désordres structurels, notamment concernant les façades, atteintes de fissures longues et obliques qui démontrent que l’immeuble s’est affaissé obliquement s’appuyant sur l’immeuble voisin.

Il préconise concernant la volée d’escalier et le palier, la purge de tous les matériaux altérés par les eaux de pluie y compris les enfutages et la mise en ‘uvre d’une nouvelle volée d’escalier dans les règles de l’art ; concernant les façades, la purge de tous les éléments altérés par les mouvements de sol et la reconstitution des linteaux en béton armé qui viendront remplacer les linteaux de bois et concernant les plafonds, la purge de tous les éléments qui se détachent du support et la mise en ‘uvre d’un plafond dans les règles de l’art.

L’expert préconise également le remplacement du linteau en pierre de la porte cochère par un linteau en béton armé.

Les services de la mairie de [Localité 7] ont ordonné l’évacuation de l’immeuble dès le 19 novembre 2018 et rendu un arrêté d’interdiction d’occuper l’immeuble le 19 décembre 2018, puis un arrêté de péril grave et imminent le 5 janvier 2019.

Mandaté par le syndic de la copropriété Immo Vesta, M. [K] du cabinet Ingetech a constaté:

– l’aggravation des fissures de la façade surveillées depuis 2008, révélant un tassement du terrain.

– L’affaissement de l’escalier adossé aux murs nord ouest et sud ouest contenu par des étais et la dégradation des contremarches, stabilisées par des chevillettes de maçon.

Il préconise notamment des travaux permettant de vérifier et de reprendre le système d’évacuation des eaux usées et de confortement des fondations, ainsi que la reprise des fissures en façade.

Ces éléments démontrent l’existence d’un vice grave affectant l’immeuble, dont l’origine est antérieure à la vente et dont l’ampleur ne pouvait être appréhendée par les acquéreurs, au moment de l’achat du bien immobilier.

Si lors de la visite des acquéreurs, ces derniers n’ont pu ignorer la présence de fissures en façade qui étaient parfaitement visibles, ni que l’encadrement de la porte était nettement décalé, sur un immeuble ancien, ces seuls éléments ne pouvaient laisser supposer l’existence d’un risque d’effondrement imminent de l’escalier et donc d’un vice rendant le bien acquis impropre à sa destination.

Il apparaît ainsi que l’état de l’immeuble était d’un vice caché dont les acquéreurs n’ont pu avoir connaissance, dans son ampleur au moment de l’achat.

L’article 1643 du Code civil prévoit la possibilité pour le vendeur de stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie pour les vices cachés du bien vendu;

L’acte authentique de vente du 15 mars 2018 prévoit en sa page 11 que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés et précise que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé s’être comporté comme tel et s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Si les pièces versées aux débats confirment que M. [L] aujourd’hui à la retraite a exercé l’activité d’artisan en revêtement de sols et de murs, cette qualification n’est pas suffisante pour lui permettre d’appréhender les risques d’effondrement d’un immeuble par la déficience de ses structures et de ses fondations, liés au mauvais fonctionnement du système d’évacuation des eaux usées.

Il n’a jamais été soutenu que M. [I] aurait eu des compétences en matière de construction.

M. [L] ne conteste pas avoir fait partie du conseil syndical de la copropriété.

Le rapport établi le 20 octobre 2007 par M. [E] du cabinet d’études, conseils, expertises

« bâtiment et béton armé »Sigma, mandaté par l’agence Immo Vesta indique notamment :

« (‘) L’immeuble présente un tassement au niveau des fondations avec un léger basculement

côté droit.

Au fond du couloir, nous constatons que le réseau général d’évacuation des eaux usées vient

d’être refait.

A nos questions, Monsieur [F] ( représentant du syndic) nous précise que les fissures sont apparues en 2003 qu’il a fait procéder à une exploration par caméra du réseau eaux usées dans la partie enterrée, du couloir jusqu’au regard extérieur. Les résultats ont fait ressortir que la conduite d’évacuation était pratiquement cassée en totalité et même inexistante dans certaines zones, ce qui a motivé la reprise du réseau en 2005.

On notera pour mémoire que l’immeuble mitoyen côté droit (avec local boulangerie) présente une importante fissuration en façade qui a été reprise.

A notre avis, les désordres existants sont la conséquence d’une déstabilisation du sol dans cette zone suite à une venue permanente des eaux usées, pendant plusieurs années, ne s’écoulant que dans le regard de récupération.

Compte tenu de la configuration architecturale de l’immeuble et de son intégration dans un

ensemble continu, il n’est pas envisageable au départ de réaliser un quelconque

renforcement ou création de fondations dans cette zone, ce qui aurait pour conséquence de

créer « un point dur » et de nouvelles fissures dans les façades de part et d’autre de ce point.

De plus cela présenterait de très grandes difficultés pour la mise en ‘uvre.

En conséquence, nous préconisons tout d’abord une mise en observation du comportement

de l’immeuble au niveau fissuration.

Pour ce faire, positionner en allège à tous les niveaux des témoins basiques (‘) ainsi qu’au

niveau de la porte d’entrée (linteau et jambage). Dans la mesure où toutes les venues d’eau

ont été éliminées l’immeuble devrait retrouver sa stabilité d’origine. (‘)

Dans le cas de fissures stabilisées,on pourrait alors envisager le repris avec des mortiers spéciaux ainsi que la reprise et la réfection du linteau de la porte d’entrée.

Dans le cas contraire, d’une fissuration évolutive, il sera nécessaire d’envisager des sondages au niveau assise des fondations. »

La lettre adressée au syndic de l’immeuble, le 9 septembre 2010, par les services de la ville de [Localité 7] prescrit notamment la recherche des causes des fissures dans l’immeuble et d’y remédier, ainsi que d’assurer le bon état de fonctionnement et d’étanchéité des dispositifs d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées.

S’il préconise d’assurer un entretien régulier de la cage d’escalier et de remettre en état les marches d’escalier dégradées et leur carrelage, il ne prévoit pas la réfection complète de la volée d’escalier et ne signale pas un risque d’effondrement à ce niveau.

Il a été constaté par le cabinet Sigma que ce dernier avait été refait récemment.

Le fait que la réfection de la façade ait été placée à l’ordre du jour de plusieurs assemblées générales en 2011 et 2012 et les termes du courrier susvisé ne sont pas suffisants pour qu’il soit établi que les vendeurs avaint eu connaissance de l’ampleur des vices affectant la volée d’escalier.

Il est à noter que la réfection de la cage d’escalier avait été votée lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2010 pour un montant de 11’637 €.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de la clause de non garantie pour vices cachés, incluses dans le contrat de vente.

La garantie des vices cachés ne peut donc être invoquée à l’encontre des vendeurs.

Pour le même motif, il ne peut être retenu à leur égard, un défaut d’information des acquéreurs sur ce point.

Il n’est donc pas possible d’engager leur responsabilité civile contractuelle de ce chef.

Les demandes formées à l’encontre des vendeurs sont, en conséquence rejetées.

L’acte notarié de vente du bien immobilier mentionnant sa page 24 que la transaction a été réalisée par l’intermédiaire de la SARL Immo Vesta, dont la commission a été fixée à 3000 € TTC.

Si l’agent immobilier avait connaissance en sa qualité de syndic de l’immeuble de la nécessité de surveiller les fissures de la façade, et de leur évolution, il s’avère que le péril retenu par les experts mandatés par la justice administrative concerne le risque d’effondrement de l’escalier et d’un plafond et non celui de la façade.

Dès lors qu’il n’est pas démontré que la SARL Immo Vesta était spécialement avertie du risque d’effondrement de l’escalier, notamment par le courrier adressé le 9 septembre 2010 à son endroit, par les services techniques de la ville de [Localité 7] qui n’en fait pas état, il ne peut lui être reproché de ne pas en avoir informé les acquéreurs.

Il convient d’observer sur le fait que le document intitulé ‘mutations de lots de copropriété information des parties’ renseigné par la SARL Immo Vesta, à l’occasion de la transaction et joint à l’acte de vente indique l’absence d’injonction de travaux qu’il ne peut être critiqué sur ce point, alors que les correspondances des services de la mairie et les rapports d’expertises antérieurs ne comportaient aucune indication de cette nature.

En l’absence de preuve de l’existence d’une faute, la responsabilité civile délictuelle de l’agent immobilier et syndic de l’immeuble ne peut être engagée, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Le jugement est confirmé.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la publication de la décision, dès lors que la résolution de la vente immobilière n’est plus réclamée.

Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des intimés.

Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions transmises le 20 janvier 2020, par M. [P] [I],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner la publication de la décision,

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [D] et Mme [G] [A] à payer à M. [O] [L], la somme de

2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [V] [D] et Mme [G] [A] à payer à la SARL Immo Vesta,la somme de

2 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne M. [V] [D] et Mme [G] [A] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT