Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11834 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD5UL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2021 -Juge des contentieux de la protection de TJ PARIS – RG n° 11-21-1702

APPELANTE

Madame [L] [F] veuve [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Assistée par Me Emilie BERENGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C349

INTIME

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 5 août 2021, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– rendu par défaut

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [F] veuve [J] est propriétaire selon un acte de notoriété établi le 29 janvier 2014 et une attestation notariée du 9 juin 2014, notamment d’une chambre située au 7ème étage, constituant le lot n°68 d’un immeuble situé [Adresse 1].

Selon “bail précaire” du 1er mai 2015 ce local a été mis à disposition de M. [W] [Y], pour une durée d’une année renouvelable, avec la précision que s’agissant d’un local considéré comme remise, d’une surface inférieure à 9m², il ne pouvait être considéré comme un lieu loué à usage d’habitation.

Cette location a été consentie pour un loyer mensuel de 100 euros. Un dépôt de garantie d’une somme de 100 euros a été versé à cette occasion.

Suite au rapport du 14 novembre 2019 du Service technique de l’habitat, le Préfet de Paris a, par arrêté du 18 février 2020, mis en demeure Mme [L] [J] de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation du logement litigieux dans le délai de trois mois suivant la notification de l’arrêté.

Par exploit d’huissier du 20 octobre 2020, Mme [L] [F] veuve [J] a fait assigner M. [W] [Y] aux fins de voir :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er mai 2015.

– ordonner l’expulsion de M. [W] [Y].

– condamner M. [W] [Y] a régler l’intégralité des loyers dus depuis le 18 février 2020 et jusqu’au jour de son expulsion.

– le condamner au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de la remise en état du local ainsi qu’à celle de 2.500 euros en réparation du préjudice causé.

– le condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

– ainsi qu’aux dépens

Au soutien de ses demandes, elle a :

– exposé avoir accepté, en considération des difficultés financières du défendeur, de réduire le montant du loyer à la somme de 60 euros, au lieu des 100 euros prévus au contrat

– ajouté avoir été alertée dès avril 2019 par le syndic de l’immeuble des plaintes reçues des occupants de l’immeuble, évoquant l’existence de troubles du voisinage (nuisances sonores et olfactives, notamment quant à l’utilisation des WC sur le palier)

– précisé avoir à cette occasion découvert que son locataire résidait en réalité dans les lieux et avait aménagé le local en lieu de vie et ce dans des conditions d’hygiène déplorables

– indiqué avoir reçu un rapport de l’ARS le 3 janvier 2020 confirmant que le local était impropre à l’habitation et avoir été mise en demeure de faire cesser l’habitation dans un délai de trois mois à compter du 20 février 2020

– mentionne que M. M. [H] n’a pas été revu dans les lieux depuis plusieurs mois.

M. [W] [Y] bien que régulièrement assigné à étude d’huissier le 20 octobre 2020 et destinataire de la convocation en vue de l’audience du 24 février 2021, n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal le motif de son absence.

Par une note en délibéré du 29 mars 2021, M. [H] a sollicité la réouverture des débats.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 3 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la demande de réouverture des débats.

Déboute Mme [L] [F] veuve [J] de ses demandes en résiliation du bail conclu le 7 octobre 2010 avec M. [W] [Y] et en expulsion.

Déboute Mme [L] [F] Veuve [J] de ses demandes en paiement des loyers dus depuis le 18 février 2020, en paiement de la somme de 2.500 euros au titre de la remise en état du local et de celle formée à titre de dommages et intérêts.

Dit que Mme [J] conservera la charge de ses dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 juin 2021 par Mme [L] [F] veuve [J] ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 juillet 2021 par lesquelles Mme [L] [F] veuve [J] demande à la cour de :

Vu les articles 1709 et suivants du Code civil,

INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

A titre principal :

DIRE et JUGER que le congé délivré le 21 février 2020 à M. [Y], à effet du 22 mai 2020 est valide ;

En conséquence :

CONSTATER la résiliation du bail signé le 1er mai 2015 entre Mme [J] et M. [Y], ayant pour objet une pièce de moins de 9 mètres carrés située au 7e étage de l’immeuble, couloir de gauche, porte face, au [Adresse 1]) ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER les manquements de M. [Y] à ses obligations contractuelles,

En conséquence :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail signé le 1er mai 2015 entre Mme [J] et M. [Y], ayant pour objet une pièce de moins de 9 mètres carrés située au 7e étage de l’immeuble, couloir de gauche, porte face, au [Adresse 1]) ;

En tout état de cause :

ORDONNER l’expulsion de M. [Y] ;

CONDAMNER M. [Y] à payer la somme de 2.500 euros à Mme [J], au titre de la remise en état du local ;

CONDAMNER M. [Y] à payer la somme de 3.000 euros à Mme [J], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [Y] au paiement des entiers dépens.

M. [W] [Y] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées à étude le 5 août 2021.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Il est constant que, selon “bail précaire” du 1er mai 2015, Mme [L] [F] veuve [J] a mis à disposition de M. [W] [Y], une chambre située au 7ème étage, constituant le lot n°68 d’un immeuble situé [Adresse 1] pour une durée d’une année renouvelable, avec la précision que s’agissant d’un local considéré comme remise, d’une surface inférieure à 9m², il ne pouvait être considéré comme un lieu loué à usage d’habitation.

Aucun descriptif des lieux loués ne figure au bail, si ce n’est la présence d’un WC sur le palier et, dans ce local, d’un petit frigo ainsi que d’étagères, laissés à disposition du locataire. Sous la rubrique “état des lieux” il est mentionné que “des fuites d’eau sont constatées et en attente de réparation”.

Il est tout aussi constant que, par arrêté du 18 février 2020 du préfet de la région Ile de France, préfet de Paris, Mme [L] [F] veuve [J] a été mise en demeure de faire cesser la mise à disposition des lieux loués aux fins d’habitation ;

Que cet arrêté, suite au rapport du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3] du 14 novembre 2019, décrit le local comme étant une pièce mansardée, d’une surface au sol de 7,2 m², se réduisant à une surface de 4,7 m² pour une hauteur sous plafond égale à 1,80 m et de 4,2 m² pour une hauteur sous plafond de 2,2 m et [ne disposant] d’aucun point d’eau ;

Que par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2020 adressée à M. [W] [Y] et réceptionnée par lui le 22 février 2020, Mme [L] [F] veuve [J] lui a donné congé dans un délai de trois mois à réception de cette lettre, l’enjoignant d’avoir à quitter les lieux dans ce délai et de les débarrasser de tous objets et biens meubles ;

Que, dans ce congé, Mme [L] [F] veuve [J] rappelait à M. [W] [Y] que le local loué ne pouvait être utilisé comme local d’habitation et qu’il avait été loué uniquement et strictement à titre de local de stockage ou de débarras, ce que ce dernier n’a pas respecté et que la bailleresse dit avoir ignoré.

La cour constate que les stipulations du bail sont claires et sans équivoque quant à la destination de la chose louée, l’habitation en ayant été expressément exclue.

Ce bail n’est donc pas régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont l’article 2 précise qu’elle s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, mais par les dispositions des articles 1713 et suivants du code civil relatives au louage de choses.

À cet égard, l’article 1728 du code civil prévoit que : “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Or, il est avéré en l’espèce que M. [W] [Y] n’a pas respecté la destination de la chose louée, telle qu’elle ressort de la commune intention des parties au contrat, en l’habitant ;

Qu’aucun élément ne vient utilement contredire l’ignorance dans laquelle Mme [L] [F] veuve [J] se trouvait de ce changement de destination, ni faire accroire son accord tacite qui aurait éventuellement pu opérer novation, avant les diligences mises au jour par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 3], qui l’en a informée par courrier du 3 janvier 2020 ;

Que le courrier du 5 avril 2019 du syndic de l’immeuble que Mme [L] [F] veuve [J] met aux débats, l’informant avoir reçu des plaintes de la part du voisinage par le bruit causé par M. [W] [Y] et son comportement, ces doléances [confirmant] un irrespect total de la vie de la copropriété, ne peut suffire à rapporter la preuve d’un changement de destination du local loué.

Il convient de rappeler que, selon l’article 1729 du code civil : “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

Il s’ensuit que M. [W] [Y] n’ayant pas respecté la destination des lieux loués, le bail a été valablement résilié par l’effet du congé trois mois après la date de sa réception, soit le 22 mai 2020.

Toutefois, à raison de l’article 1.I de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 réformée par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020, qui prévoit que “Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus”, cette date sera fixée au 24 juin 2020.

À défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [Y] sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation de la remise en état du local

Mme [L] [F] veuve [J] maintient en cause d’appel sa demande de condamnation de M. [W] [Y] à lui payer la somme de 2.500 euros pour la remise en état du local loué, sans produire une seule pièce pour justifier de ce préjudice matériel.

La cour confirmera ainsi le jugement qui a rejeté cette prétention.

Sur l’indemnisation du trouble causé

Dans le corps de ses conclusions, Mme [L] [F] veuve [J] demande à être indemnisée à hauteur de 2.500 euros pour “le trouble causé”, mais cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif de ces mêmes conclusions, qui seul saisit la cour par application de l’article 954 du code de procédure civile.

La cour n’en est donc pas saisie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté Mme [L] [F] veuve [J] de sa demande en paiement de la somme de 2.500 euros pour la remise en état du local,

Et statuant à nouveau,

Valide le congé donné à M. [W] [Y] par Mme [L] [F] veuve [J] par courrier du 21 février 2020,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties pour le local situé au 7ème étage, constituant le lot n°68 d’un immeuble situé [Adresse 1] à la date du 24 juin 2020,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [Y] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés au 7ème étage, constituant le lot n°68 d’un immeuble situé [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Et y ajoutant,

Condamne M. [W] [Y] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président