COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/11/2023

Me François JAECK

Me Estelle GARNIER

ARRÊT du : 28 NOVEMBRE 2023

N° : – 23

N° RG 21/00306 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJEY

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 17 Décembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263528574220

Monsieur [J], [M] [I]

né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

ayant pour avocat Me François JAECK, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération

Madame [K] [P]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 9]-PORTUGAL

[Adresse 6]

[Localité 4]

ayant pour avocat Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/002096 du 19/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ORLEANS)

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :28 Janvier 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 02 Octobre 2023 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Madame Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Madame Florence CHOUVIN-GALLIARD, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 28 novembre 2023 (délibéré prorogé, initialement fixé au 21 novembre 2023) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. [L] [E] [I] et Mme [K] [P] ont acquis, chacun pour moitié indivise, un bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 12], le 30 novembre 2001, au prix de 76 224,51 euros, payé comptant à l’aide d’un prêt de 45 734,71 euros solidairement contracté auprès de la [14].

Par acte d’huissier du 23 février 2007, M. [I] a assigné Mme [P] en ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision et en expertise préalable.

Par jugement mixte rendu le 12 février 2009, le tribunal de grande instance de Blois a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision et une expertise, confiée à M. [R] [C].

L’expert a déposé son rapport le 15 janvier 2011.

Par jugement du 27 juin 2013, le tribunal a :

– homologué en totalité le rapport d’expertise de M. [C],

– ordonné la reprise des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties, relativement à l’immeuble situé à [Localité 12],

– commis le président de la chambre des notaires du Loir-et-Cher avec faculté de délégation pour y procéder,

– désigné Mme Couturier Karine, juge commissaire, pour surveiller ces opérations,

– fixé à 160 000 euros la valeur vénale de la propriété indivise et à 96 000 euros le montant de la mise à prix dans l’hypothèse d’une vente par licitation,

– fixé à 83 427,99 euros le montant total des apports, frais et remboursement d’emprunt réalisés par M. [I], la somme étant arrêtée au 15 janvier 2011, à parfaire au jour de la liquidation partage,

– fixé à 31 113 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] à l’indivision, somme arrêtée au 15 janvier 2011 à parfaire, selon le mode de calcul retenu par l’expert, au jour de la liquidation partage.

Par arrêt du 10 mars 2015, notre cour a confirmé ce jugement.

[L] [E] [I] est décédé le [Date décès 2] 2015 laissant pour lui succéder, son fils, [J] [I].

En janvier 2017, Mme [P] s’est installée dans le logement litigieux.

Par acte d’huissier du 15 juin 2018, M. [I] a assigné Mme [P] en licitation de l’immeuble indivis.

Par jugement du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Blois a :

– dit n’y avoir lieu à ouvrir à nouveau les opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision ayant existé entre Mme [P] et [L] [E] [I] au sujet de l’immeuble sis à [Localité 12], lesdites opérations ayant déjà été ouvertes par le jugement du 12 juin 2009,

– déchargé de sa mission Maître [A] [S], notaire à [Localité 13],

– désigné pour y procéder le président de la chambre interdépartementale des notaires du Val de Loire, avec faculté de délégation,

– dit que les opérations de partage seront surveillées par le juge chargé de la surveillance des partages judiciaires,

– dit qu’il sera procédé au remplacement du notaire par ordonnance sur simple requête de la partie la plus diligente, en cas d’empêchement,

– rappelé que le jugement du tribunal de grande instance de Blois du 27 juin 2013, confirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Orléans a :

– fixé à 160 000 euros la valeur vénale de la propriété indivise et à 96 000 euros le montant de la mise à prix dans l’hypothèse d’une vente par licitation,

– fixé à 83 427,99 euros le montant total des apports, frais et remboursement

d’emprunt réalisés par M. [I], la somme étant arrêtée au 15 janvier 2011 à parfaire au jour de la liquidation partage,

– fixé à 31 113 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] à l’indivision, somme arrêtée au 15 janvier 2001 à parfaire, selon le mode de calcul retenu par l’expert, au jour de la liquidation du partage,

– constaté que le jugement n’a pas autorité de la chose jugée concernant la valeur du bien indivis,

– rejeté la demande formée par Mme [P] aux fins de fixation de la valeur du bien immobilier à la somme de 140 000 euros.

– rejeté la demande d’attribution préférentielle formée par Mme [P],

– rejeté la demande formée par Mme [P] aux fins d’exercice de son droit de préemption sur l’immeuble au prix de 112 000 euros,

– rejeté la demande de licitation formée par M. [I],

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation privative du

bien immobilier par M. [I] aux sommes suivantes :

– 31 113 euros au titre de l’occupation de l’immeuble de juin 2006 à novembre 2010, conformément au jugement rendu le 27 juin 2013,

– 38 940 euros (59 mois x 660 euros conformément au jugement rendu), au

titre de son occupation de l’immeuble de décembre 2010 jusqu’à son décès le [Date décès 2] 2015, soit au total 70 053 euros,

– dit que M. [I] doit à l’indivision une indemnité d’occupation d’un montant de 660 euros par mois pour la période du 10 novembre 2015 au 15 janvier 2017, soit un montant total de 9 240 euros,

– dit que Mme [P] doit à l’indivision à compter du 16 janvier 2017 et jusqu’à la cessation de sa jouissance exclusive une indemnité d’occupation d’un montant de :

– 697,27 euros par mois pour la période du 16 janvier 2017 au 31 décembre 2017, soit un montant total de 8 367,24 euros,

– 704,58 euros par mois pour la période du 1 er janvier 2018 au 31 décembre 2018, soit un montant total de 8 454,96 euros,

– 716,55 euros par mois pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, soit un montant total de 8 598,60 euros,

– 716,55 par mois à compter du 1er janvier 2020 avec réévaluation le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indemnité de base étant fixée à 660 euros valeur 4ème trimestre 2010 l’indice de base étant celui du 4ème trimestre 2010, et celui de révision, celui du 1er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1er janvier 2020.

– dit que les sommes suivantes devront figurer dans le compte d’administration de M. [I] :

– 2 409,50 euros au titre du règlement des assurances habitation,

– 3 511,50 euros au titre du règlement des taxes foncières

– rejeté les demandes de M. [I] tendant à voir figurer dans son compte d’administration les sommes suivantes :

– 2 325,84 euros au titre du remboursement des échéances de prêts,

– 2 162,62 euros au titre des travaux sur le bien indivis,

– dit que les sommes suivantes devront figurer dans le compte d’administration de

Mme [P] :

– 297,50 euros au titre de la taxe foncière 2017,

– 466,22 euros au titre de l’assurance habitation,

– rejeté les demandes de Mme [P] tendant à voir figurer dans son compte d’administration les sommes suivantes :

– le surplus des demandes au titre des taxes foncières,

– la taxe d’habitation 2017 pour 492 euros,

– le surplus des demandes au titre de l’assurance habitation,

– la somme de 10 027,74 euros au titre des travaux,

– rejeté toute autre demande,

– rejeté la demande formée par M. [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage,

– rejeté la demande de distraction des dépens,

– rejeté la demande de M. [I] tendant à voir inclure dans les dépens les frais de la sommation interpellative et du constat dressé par la SCP Voisin & Sanson le 16 janvier 2017,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Selon déclaration du 28 janvier 2021, M. [I] a relevé appel de ce jugement, limitant son appel à ce qu’il a rejeté sa demande de licitation et celle formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises les 28 août 2023 par l’appelant, 10 août 2023 par l’intimée, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M. [I] demande de :

– annuler ou infirmer la décision en ce qu’elle rejette la demande de licitation par lui formée et celle formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer le jugement sur ces chefs critiqués, le réformer et statuant à nouveau,

– ordonner la licitation de l’immeuble sis [Adresse 6] appartenant en indivision à M. [L] [E] [I] (aux droits duquel vient son fils [J] [I]) et à Mme [P], sur la mise à prix de 96 000 euros telle que fixée par le jugement du tribunal de céans du 27 juin 2013,

– rappeler que le jugement d’adjudication de l’immeuble aux enchères publiques

entraînera de plein droit expulsion de tous occupants de celui-ci,

– condamner Mme [P], à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

– confirmer le jugement en ce qu’il a fixé sa créance, en son nom personnel et es-qualités d’ayant droit de son père, à la somme de 2 409,50 euros, au titre des assurances par eux acquittés au titre de l’immeuble indivis pour la période antérieure au 01.04.2020,

– actualiser sa créance à ce titre et ajouter à la somme de 2 409.50 euros précitée, – la somme de 210,45 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2020 au 01.04.2021, – la somme de 215,19 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2021 au 01.04.2022, – la somme de 226,77 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2022 au 01.04.2023, – la somme de 313,00 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2023 au 01.04.2024, – fixer en conséquence la créance de M. [I], en son nom personnel et es-qualités d’ayant droit de son père, à la somme de 3 374.91 euros, au titre des assurances par eux acquittés au titre de l’immeuble indivis pour la période antérieure au 01.04.2024,

– condamner Mme [P], à lui verser une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

– condamner Mme [P] aux entiers dépens d’appel,

– débouter Mme [P] de toutes ses éventuelles demandes plus amples ou

contraires.

Statuant sur l’appel incident de Mme [P],

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par Mme [P] aux fins de fixation de la valeur du bien immobilier à la somme de 140 000 euros,

– confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formée par Mme [P] aux fins d’exercice de son droit de préemption sur l’immeuble au prix de 112.000 euros,

– débouter Mme [P] de son appel incident tendant à fixer à 112 000 euros, et subsidiairement, à 140 000 euros la valeur actuelle de l’immeuble indivis, et à lui attribuer préférentiellement l’immeuble, et subsidiairement, à la déclarer recevable et bien fondée à exercer son droit de préemption, et ce pour la valeur retenue,

– confirmer le jugement en ce qu’il a dit que Mme [P] doit à l’indivision à compter du 16 janvier 2017 et jusqu’à la cessation de sa jouissance exclusive une indemnité d’occupation d’un montant de :

– 697,27 euros par mois pour la période du 16 janvier 2017 au 31 décembre 2017 soit un montant total de 8 367,24 euros,

– 704,58 euros par mois pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 soit un montant total de 8 454,96 euros,

– 716,55 euros par mois pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 soit un montant total de 8 598,60 euros,

– 716,55 euros par mois à compter du 1er janvier 2020, avec réévaluation le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indemnité de base étant fixée à 660 euros valeur 4eme trimestre 2010, l’indice de base étant celui du 4eme trimestre 2010, et celui de la révision celui du 1 er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1 er janvier 2020,

Y ajoutant,

– fixer et liquider comme suit les indemnités d’occupation dues par Mme [P],

au titre des années 2020, 2021 et 2022 comme suit :

– 723,14 euros pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, soit 8.677,68 euros

– 723,80 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre, soit 8 685,60 euros

– 741,75 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 soit 8 901 euros

– fixer à 741,75 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 outre indexation, l’indemnité d’occupation due par Mme [P], jusqu’à complète libération des lieux, avec réévaluation le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indemnité de base étant fixée à 660 euros valeur 4ème trimestre 2010, l’indice de base étant celui du 4eme trimestre 2010, et celui de la révision celui du 1 er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1er janvier 2023,

– la condamner à payer ces sommes l’indivision,

– déclarer irrecevable et prescrite la demande Mme [P] tendant à ordonner que les indemnités d’occupation dues par les consorts [I] sont également revalorisées de plein droit le 1er janvier de chaque année, et pour la 1ère fois le 1er janvier 2007,

– débouter Mme [P] de son appel incident tendant à ordonner que les indemnités d’occupation dues par les consorts [I] sont également revalorisées de plein droit le 1er janvier de chaque année, et pour la 1er fois le 1er janvier 2007,

– déclarer irrecevable et prescrite la demande Mme [P] tendant à déduire une prétendue somme de 25 000 euros de la créance de 85 427,99 euros reconnue à M. [I] à l’encontre de l’indivision par le jugement du 27 juin 2013 passé en force de chose jugée,

– débouter Mme [P] de son appel incident tendant à déduire une prétendue somme de 25 000 euros, de la créance de 85 427,99 euros reconnue à M. [I] à l’encontre de l’indivision, par le jugement du 27 juin 2013 passé en force de chose jugée.

– débouter Mme [P] de son appel incident tendant à voir figurer dans son compte d’administration des frais d’assurance au titre de son occupation privative de l’immeuble,

– débouter Mme [P] de son appel incident tendant à voir figurer dans son compte d’administration la somme de 2 133,50 euros au titre des taxes foncières,

– confirmer le jugement en ce qu’il déboute Mme [P] de ses demandes tendant à voir figurer dans son compte d’administration quelque somme que ce soit au titre des taxes foncières 2015 et 2016,

– confirmer le jugement en ce qu’il a admis la demande de Mme [P] tendant à voir figurer dans son compte d’administration dans la limite de la somme de 297,50 euros, les frais de taxe foncière par elle acquittée au titre de l’année 2017,

– confirmer le jugement en ce qu’il déboute Mme [P] de ses demandes tendant à voir figurer dans son compte d’administration quelque somme que ce soit au titre des taxes foncières 2018,

Sur les demandes nouvelles de Mme [P],

– fixer et réduire à la somme de 480 euros la somme que Mme [P] pourra faire figurer à son compte d’administration au titre de la taxe foncière 2019,

– fixer et réduire à la somme de 488 euros la somme que Mme [P] pourra faire figurer à son compte d’administration au titre de la taxe foncière 2020,

– débouter Mme [P] de son appel incident tendant à voir porter la somme de 1 658,23 euros au crédit de son compte d’administration de l’indivision,

Subsidiairement, limiter à la somme de 215 euros/an les frais d’assurance de l’immeuble que Mme [P] serait fondée à voir porter au crédit de son compte d’administration, à l’exclusion des années, 2016, 2018 et 2019 pour lesquelles elle ne fournit aucun justificatif du paiement effectif de la moindre prime d’assurance,

– fixer et limiter à la somme de 568 euros la demande de Mme [P] tendant à voir porter à son compte d’administration les sommes par elle acquittées au titre de la taxe d’habitation de l’immeuble pour les années 2017 à 2019,

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [P] de ses demandes tendant à voir porter à son compte d’administration une créance de 10 027,74 euros au titre de prétendus travaux d’amélioration de l’immeuble,

– débouter Mme [P] de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux entiers dépens d’appel.

– débouter Mme [P] de son appel incident, et toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.

Mme [P] demande de :

– déclarer l’appel de M. [I] mal fondé,

En conséquence,

– l’en débouter,

– faire par contre droit au présent appel incident,

– infirmer la décision entreprise en ce que critiquée par elle,

Statuant à nouveau,

– fixer à 112 000 euros, et subsidiairement, à 140 000 euros la valeur actuelle de l’immeuble indivis,

– lui attribuer préférentiellement l’immeuble, et subsidiairement, la déclarer recevable et bien fondée à exercer son droit de préemption, et ce pour la valeur retenue,

– débouter M. [I] de sa demande d’indexation concernant l’indemnité d’occupation due par Mme [P] ; subsidiairement, ordonner que les indemnités d’occupation dues par les consorts [I] soient également à revaloriser de plein droit le 1er janvier de chaque année, et pour la 1ère fois, le 1er janvier 2007, sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers (loyer de référence 660 euros au 4ème trimestre 2006, indice de référence 4ème trimestre 2006 : 112,77), et celui du 1er trimestre de l’année de révision,

– déduire la somme de 25 000 euros de la créance de 85 427,99 euros revendiquée par M. [I] sur l’indivision,

– débouter M. [I] de sa demande tendant à voir figurer dans son compte d’administration des frais d’assurance,

– ordonner que les sommes de 2 133,50 euros + 3 251,20 euros + 568 euros + 10 027,74 euros = 15 980,44 euros devront figurer à titre de créances dans le compte d’administration de Mme [P],

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes de M. [I],

– condamner M. [I] à payer à Mme [P] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel et dire qu’ils seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la valeur de l’immeuble indivis

Moyens des parties

Alors que le jugement du 27 juin 2013, confirmé par l’arrêt rendu par notre cour le 10 mars 2015 a fixé à 160 000 euros la valeur vénale de l’immeuble indivis et à 96 000 euros le montant de la mise à prix dans l’hypothèse d’une vente sur licitation, Mme [P] soutient que ces prix ne sont plus d’actualité, pour résulter du rapport de l’expert [C] déposé le 15 janvier 2011, le bien ayant nettement perdu de sa valeur, en raison d’une baisse générale du marché de l’immobilier en Loir et Cher, de l’ordre de 20% au cours des 8 dernières années, et par ailleurs, d’un défaut d’entretien, sa valeur devant encore diminuer puisqu’il se construit, le long du jardin, une station d’épuration. Elle demande que sa valeur soit fixée à une valeur comprise entre 112 000 euros et 140 000 euros, relevant que les avis de valeur produits par l’intimé ont été établis par un agent immobilier qui, n’ayant pas visité l’immeuble, n’a rien vu de son état intérieur et de l’état, très mauvais, de la toiture.

M. [I] s’y oppose en indiquant que l’expert [C] avait tenu compte de l’existence de la station d’épuration, dont la remise aux normes ne génère aucune dépréciation et il le prouve en produisant 2 avis d’un agent immobilier.

Réponse de la cour

Les allégations de Mme [P] quant au mauvais état d’entretien de l’immeuble sont contredites par ses déclarations, page 11 de ses conclusions, selon lesquelles elle aurait financé des travaux d’amélioration de la maison, pour un montant de 15 980,44 euros ; par ailleurs, l’expert [C] avait relevé l’état moyen de la toiture, la zinguerie étant à reprendre ; il avait également noté comme élément défavorable affectant la valeur vénale du bien, la proximité de la station d’épuration de la commune, mais comme éléments favorables, la situation du bien en secteur touristique de la vallée de la Loire et zone viticole, par ailleurs, la surface habitable, 138 m² avec possibilités d’extension et l’absence de nuisances sonores.

Il ressort de l’estimation établie le 12 juillet 2021 par le cabinet [8], pièce intimé n°57, que le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter depuis 2011, la valeur de l’immeuble étant comprise entre 158 000 euros et 160 000 euros net vendeur. Ce même agent immobilier a maintenu cette estimation le 28 août 2023, pièce n°62, relevant le dynamisme du marché immobilier de la Vallée de [Localité 11] et la qualité environnementale de celle-ci, précisant que le projet de l’installation d’une station d’épuration était déjà connu à l’époque de sa première estimation et que les caractéristiques de celle-ci, installation biologique et couverte, ne justifient pas une dépréciation de l’immeuble.

Les arguments avancés par Mme [P] à l’appui de sa demande de diminution de la valeur vénale du bien étant connus à l’époque de l’expertise judiciaire, cette diminution n’étant pas justifiée, il y a lieu, confirmant la décision, de la débouter de sa demande.

Sur la demande d’attribution préférentielle

Reprochant au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande en se fondant sur la lettre des articles 831 et 1476 du code civil, Mme [P] prétend qu’il a été admis que l’attribution préférentielle de l’immeuble indivis bénéficie à la concubine ; en tout cas, lorsqu’une cession d’un bien indivis est envisagée, les indivisaires disposent d’un droit de préemption, qu’il s’agisse d’une vente amiable ou sur licitation, en application des articles 815-14 et 815-15 du code civil.

Cependant, ces derniers textes ne peuvent s’appliquer en l’espèce puisqu’ils ne peuvent l’être qu’en cas de cession à titre onéreux par un indivisaire de ses droits dans l’indivision ou en cas d’adjudication portant sur les droits d’un indivisaire dans les biens indivis et non sur les biens indivis eux-mêmes. Les premiers textes cités ne trouvent pas non plus à s’appliquer, Mme [P] n’ayant la qualité ni de conjoint survivant ni d’héritière.

La décision est donc confirmée en ce qu’il la déboute de sa demande.

Sur la licitation de l’immeuble

Pour débouter M. [I] de sa demande de licitation, le premier juge a considéré que le bien immobilier peut être facilement attribué, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner la faculté pour Mme [P] de régler la soulte.

Moyens de parties

M. [I] fait plaider que s’il est constant en droit (article 826 alinéa 1 du code civil) que l’égalité dans le partage est une égalité en valeur, le même texte en son alinéa 3 impose que «si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte». De sorte qu’il est inévitable ‘ si l’on veut éviter la licitation de l’immeuble ‘ de rapporter la preuve que celui des indivisaires qui se trouverait débiteur de la soulte est en mesure de la régler, à défaut de quoi non seulement le partage ne serait ni «commode», ni «facile», mais tout simplement impossible, la constitution de lots d’égales valeurs étant la condition sine qua non du partage.

Mme [P] répond que l’attribution de l’immeuble à son profit est possible, d’autant qu’elle produit une attestation de son employeur démontrant qu’elle travaille en CDI depuis le 1er juin 2015 et surtout la notification d’un accord de prêt du 5 août 2016 portant sur une somme de 73 000 euros qui permettrait de remplir l’appelant de ses droits.

Réponse de la cour

Il n’est pas contesté que le bien immobilier sis à [Localité 12], est le seul bien composant l’indivision et qu’il ne permet pas, eu égard à sa conception, un partage en nature, selon d’expert [C].

Mme [P] ne conteste pas que si l’immeuble lui était attribué, elle devrait régler une soulte à M. [I], lequel l’évalue, par un calcul non contesté, à 110 488.68 euros, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour son occupation de l’immeuble continuent à courir. La décision du bureau d’aide juridictionnelle du 19 avril 2021 a retenu des revenus mensuels de 1 135 euros pour Mme [P]. Si elle se prévaut d’un accord de prêt du 5 août 2016 portant sur une somme de 73 000 euros, il ne peut qu’être constaté que cet accord, très ancien, ne renseigne pas sur ses possibilités de financement actuelles, eu égard à la hausse importante des taux du crédit immobilier, d’autant qu’elle n’allègue d’aucun capital. Il ne peut qu’être constaté qu’elle ne justifie pas être en mesure de payer la soulte. Par ailleurs, il faut préciser que M. [I] ne souhaite pas être attributaire de l’immeuble et indique ne pas pouvoir régler la soulte, qu’il évalue à 49 511,33 euros, qu’il devrait régler à Mme [P].

L’immeuble n’étant ni partageable, ni attribuable, la situation de blocage étant indéniable, [L] [E] [I] étant décédé le [Date décès 2] 2015, il convient, infirmant la décision, d’ordonner, à défaut de vente amiable, la vente sur licitation de l’immeuble sur la mise à prix de 96 000 euros.

Sur les indemnités d’occupation

– Les indemnités dues par Mme [P]

Mme [P] prétend que rien ne justifie que le montant de l’indemnité d’occupation, qui ne constitue pas un loyer, mis à sa charge, soit indexé.

Cependant, l’indexation de l’indemnité, qui permet de régler les frais et charges du bien indivis incombant à tous les indivisaires, est parfaitement justifiée et la décision sera confirmée de ce chef.

Ajoutant au jugement, il y a lieu dire que Mme [P] doit à l’indivision les sommes suivantes au titre de l’indemnité d’occupation,

– au titre des années 2020, 2021 et 2022,

– 723,14 euros pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, soit 8 677,68 euros,

– 723,80 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, soit 8 685,60 euros

– 741,75 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, soit 8 901 euros,

– 741,75 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 outre indexation, jusqu’à complète libération des lieux, avec réévaluation le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indemnité de base étant fixée à 660 euros valeur 4ème trimestre 2010, l’indice de base étant celui du 4ème trimestre 2010, et celui de la révision celui du 1er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1er janvier 2023.

– Les indemnités dues par M. [I]

Mme [P] demande que les indemnités d’occupation dues par [L] [E] [I], décédé, puis par M. [I] soient revalorisées de plein droit à compter du 1er janvier de chaque année et pour la 1ère fois le 1er janvier 2007.

M. [I] soutient que Mme [P] a vu toutes ses prétentions satisfaites par le premier juge, de sorte que, en l’absence de succombance, elle apparaît irrecevable en son appel incident. Enfin, et en toute hypothèse, il rappelle que Mme [P] n’a formulé cette demande d’indexation pour la première qu’au terme de ses écritures d’appel incident, lesquelles n’ont été notifiées par la voie du RPVA que le 23 juin 2021. Il fait valoir que cette demande nouvelle est irrecevable en appel, outre qu’elle se trouve prescrite. En effet, il résulte des dispositions de l’article 2224 du code Civil, que la demande d’indemnité d’occupation se prescrit par 5 ans, de sorte que la demande d’indexation présentée pour la première fois en cause d’appel le 23 juin 2021, se trouve prescrite pour les indemnités échues antérieurement au 23 juin 2016.

Le jugement querellé a :

– fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] (père) à – 38 940 euros (59 mois x 660 euros conformément au jugement rendu), au titre de son occupation de l’immeuble de décembre 2010 jusqu’à son décès le [Date décès 2] 2015, soit au total 70 053 euros,

– dit que M. [I] (fils) doit à l’indivision une indemnité d’occupation d’un montant de 660 euros par mois pour la période du 10 novembre 2015 au 15 janvier 2017, soit un montant total de 9 240 euros.

La demande d’indexation de Mme [P] doit être jugée recevable, l’article 566 du code de procédure civile permettant aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’article 2224 du code civil soumettant les actions personnelles ou mobilières à une prescription de cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, le délai a expiré le 23 juin 2016, Mme [P] ayant présenté sa demande le 23 juin 2021.

En conséquence, la demande présentée contre [L] [E] [I], décédé le [Date décès 2] 2015, est irrecevable, comme prescrite.

Pour ce qui concerne la demande visant M. [J] [I], l’indexation doit porter sur la période du 10 novembre 2015 au 16 janvier 2017. Elle sera donc ordonnée.Pour ce qui concerne la demande visant M. [J] [I], l’indexation doit porter sur la période du 10 novembre 2015 au 16 janvier 2017. Elle sera donc ordonnée avec réévaluation le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indemnité de base étant fixée à 660 euros valeur 4ème trimestre 2010, l’indice de base étant celui du 4eme trimestre 2010, et celui de la révision celui du 1er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1er janvier 2016.

Sur les comptes d’administration

– Le compte de MM. [I]

– La créance fixée par le jugement du 27 juin 2013

Mme [P] fait valoir que si le jugement du 27 juin 2013 a fixé à 83 427,99 euros le montant total des apports, frais et remboursements d’emprunt réalisés par M. [I], la somme étant arrêtée au 15 janvier 2011, à parfaire au jour de la liquidation partage, il a bénéficié d’un crédit d’impôt, dont elle n’avait pas connaissance, s’agissant de factures de pompe à chaleur, portes, fenêtres et ce, pour une somme d’au moins 25 000 euros.

Cependant ce jugement étant devenu définitif en l’absence d’appel, le montant de la créance a été définitivement fixé. En conséquence, Mme [P] sera déclarée irrecevable en sa demande comme se heurtant à l’autorité de chose jugée.

– L’assurance habitation

Aux termes de l’article 815-13, alinéa 1er in fine, du code civil, les impenses nécessaires à la conservation d’un bien indivis ouvrent droit à indemnité au profit de l’indivisaire qui les a faites, et cela même si ces dépenses n’ont entraîné aucune amélioration du bien.

Constituent de telles impenses toutes les dépenses faites par un indivisaire avec ses deniers personnels (Cass. 1re civ., 20 oct. 2021, n° 20-11.921) et qui ont permis d’éviter la sortie d’un bien indivis du patrimoine des indivisaires, telles que les assurances et les taxes foncières ou encore le paiement des impôts locaux, voire, malgré un caractère personnel plus marqué, la taxe d’habitation (Cass. 1re civ., 5 déc. 2018, n° 17-31.189).

Le premier juge a fixé à la somme de 2 409,50 euros le montant des assurances habitation réglées au titre de l’immeuble indivis par M. [I] pour la période antérieure au 1er avril 2020.

Mme [P] demande, au dispositif de ses conclusions, de débouter M. [I] de sa demande tendant à voir figurer les frais d’assurance dans son compte d’administration, mais elle ne s’en explique pas.

Ces frais constituant des impenses, doivent figurer au compte de l’indivisaire les ayant acquittés.

Le jugement doit donc être confirmé de ce chef.

Actualisant la créance au titre de l’assurance habitation, il sera dit que les sommes suivantes devront figurer au compte d’administration de M. [I],

– la somme de 210,45 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2020 au 01.04.2021,

– la somme de 215,19 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2021 au 01.04.2022,

– la somme de 226,77 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2022 au 01.04.2023,

– la somme de 313,00 euros au titre des assurances acquittées pour la période du 01.04.2023 au 01.04.2024,

Soit une créance totale de 3 374.91 euros, au titre des assurances acquittées au titre de l’immeuble indivis pour la période antérieure au 1er avril 2024.

– Le compte d’administration de Mme [P]

– Les taxes foncières

Mme [P] prétend que le premier juge n’a pas exactement apprécié le montant de sa créance. Elle indique justifier avoir réglé les taxes foncières de l’immeuble depuis 2018, pour un montant de 2 133,50 euros.

Cependant, si le jugement doit être confirmé en ce qu’il a admis la créance de celle-ci pour l’année 2017, pour un montant de 297,50 euros représentant la moitié de la taxe foncière de l’année, pour les années postérieures, il ne peut être fait droit à son entière demande, ses pièces n°56 et 57 faisant apparaître le non paiement des sommes dues au Trésor public.

Aucune quittance de paiement de la taxe foncière de l’année 2018 n’étant versée au débat, elle sera déboutée de sa demande.

Pour les années suivantes, la demande sera admise dans la limite du paiement justifié, à savoir, 480 euros pour l’année 2019, 488 euros pour l’année 2020.

Ainsi, la créance de taxes foncières est d’un montant de 968 euros qui devra figurer à son compte d’administration.

– Les frais d’assurance

Mme [P] prétend assumer seule les frais d’assurance du bien depuis octobre 2016, sa créance étant d’un montant de 1 658,23 euros en mai 2021, s’y ajoutant, les sommes de 513,11 euros au 30 avril 2022, 527,86 euros au 30 avril 2023, 552 euros pour l’échéance du 1er mai 2023, soit une créance totale de 3 251,20 euros.

M. [I] relève qu’il s’agit là d’une charge liée à l’occupation privative de Mme [P] et de son compagnon, et non d’une charge liée à la seule propriété de l’immeuble, la prime de base antérieurement à son introduction forcée dans l’immeuble s’élevant à la somme de 152,71 €HT, alors que sans autre explication elle produit en pièce 28 une attestation d’assurance faisant état d’une prime de référence d’un montant 4 fois supérieur postérieurement à son entrée dans les lieux, d’autant qu’il justifie que les primes acquittées par lui (pièce 59), liées à la seule propriété de l’immeuble, n’excèdent pas 215 euros l’an.

Cependant, ainsi qu’il l’a été précisé ci-dessus, la dépense faite constitue une impense en ce qu’elle a permis d’éviter la sortie d’un bien indivis du patrimoine des indivisaires. En conséquence, elle ouvre droit à indemnité.

La créance de Mme [P] sera donc fixée à 3 251,20 euros au titre des frais d’assurance arrivée à échéance le 1er mai 2023 et devra figurer à son compte d’administration.

– La taxe d’habitation

Mme [P] demande le paiement d’une somme de 568 euros pour le paiement de la taxe de 2017 à 2019.

M. [I] ne s’y opposant pas, il y sera fait droit.

– Les dépenses d’amélioration du bien

Aux termes de l’article 815-13, alinéa 1er du code civil, Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

L’indivisaire qui a supporté des dépenses d’amélioration doit être indemnisé à raison de la plus-value apportée au bien lors du partage, sous réserve d’une modération fondée sur l’équité. Elles supposent une amélioration véritable du fonds qui ait profité à l’indivision. Cela exclut du domaine de ce texte les simples dépenses d’entretien, qui n’ont entraîné aucune amélioration du bien indivis (Cass. 1re civ., 28 mars 2006, n° 04-10.596).

Mme [P] pour se voir reconnaître une créance de 10 027,74 euros représentant le coût des matériaux investis, prétend avoir récupéré une maison en mauvais état et non entretenue et qu’il a été nécessaire qu’elle investisse pour l’améliorer et lui permette d’être viable.

Pour la débouter de sa demande, le premier juge a retenu, au vu des objets achetés, du montant des dépenses et en l’absence de tout autre justificatif quant à l’usage de ces achats, qu’il convenait de considérer qu’ils correspondent à des dépenses d’entretien qui n’ouvrent pas droit à indemnité.

Mme [P] ne justifiant pas de la plus-value apportée à l’immeuble par ces prétendus travaux, la décision ne peut qu’être confirmée, d’autant que, pour obtenir une diminution de la valeur vénale de l’immeuble, page 8 de ses écritures, elle s’est prévalue de ce que l’agent immobilier mandaté par M. [I] n’avait pas visité celui-ci et n’avait pas vu son mauvais état intérieur.

Sur les demandes annexes

La décision sera confirmée en ce qu’elle estime que l’équité et la situation économique ne commandent pas d’allouer à M. [I] une indemnité de procédure.

Mme [P] qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort ;

Infirme la décision en ce qu’elle rejette la demande de licitation formée par M. [J] [I] ;

Confirme la décision pour le surplus, y compris en ce qu’elle déboute M. [J] [I] de sa demande d’indemnité de procédure ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

Déclare Mme [K] [P] irrecevable, comme prescrite, en sa demande tendant à la revalorisation de plein droit des indemnités d’occupation dues par [L] [E] [I] ;

La déclare recevable en cette même demande formée contre [J] [I] ;

Déclare Mme [K] [P] irrecevable en sa demande de déduction d’une somme de 25 000 euros de la créance de [L] [E] [I] arrêtée par le jugement du 27 juin 2013 ;

Ordonne, à défaut de vente amiable, la vente sur licitation de l’immeuble sis [Adresse 6] appartenant en indivision à M. [L] [E] [I] (aux droits duquel vient son fils [J] [I]) et à Mme [P], sur la mise à prix de 96 000 euros ;

Dit que Mme [K] [P] doit à l’indivision les sommes suivantes au titre de l’indemnité d’occupation,

– au titre des années 2020, 2021 et 2022,

– 723,14 euros pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, soit 8 677,68 euros,

– 723,80 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, soit 8 685,60 euros,

– 741,75 euros pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, soit 8 901 euros,

– 741,75 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 outre indexation, jusqu’à complète libération des lieux, avec réévaluation le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indemnité de base étant fixée à 660 euros valeur 4ème trimestre 2010, l’indice de base étant celui du 4ème trimestre 2010, et celui de la révision celui du 1 er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1er janvier 2023 ;

Dit que l’indemnité d’occupation d’un montant de 660 euros par mois pour la période du 10 novembre 2015 au 15 janvier 2017, soit un montant total de 9 240 euros, due à l’indivision par M. [J] [I] sera réévaluée le 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, l’indice de base étant celui du 4ème trimestre 2010, et celui de la révision celui du 1er trimestre de l’année de révision, et pour la première fois le 1er janvier 2016

Dit que devra figurer au compte d’administration de M. [J] [I] la somme de 3 374.91 euros, au titre des assurances habitation pour la période antérieure au 1er avril 2024 ;

Dit que devra figurer au compte d’administration de Mme [P] :

– la somme de 968 euros au titre des taxes foncières des années 2019 et 2020,

– la somme de 3 251,20 euros au titre de l’assurance habitation de 2016 au 1er mai 2023 ;

Rejette la demande de Mme [K] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [P] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT