COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 NOVEMBRE 2023

mm

N° 2023/ 399

Rôle N° RG 19/19456 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKRI

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3]

C/

[H] [L]

[D] [Z]

Société CITYA AXIMO DOURSENAUD

Société CITYA SAINTE VICTOIRE

SA ALLIANZ IARD

Société CITYA SAINTE VICTOIRE

[P] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN

Me Chloé MARTIN

SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Septembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 10/03347.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, CG IMMOBILIER, [Adresse 2]

représenté par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [H] [L]

[Adresse 3]

représentée par Me Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Société CITYA AXIMO DOURSENAUD dont le siège social est [Adresse 6]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 05.03.2020 à personne habilitée

défaillante

Société CITYA SAINTE VICTOIRE, dont le siège social est [Adresse 5]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 05.03.2020 à personne habilitée

défaillante

SA ALLIANZ IARD, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Anna SARRAILH, avocat au barreau de MARSEILLE

Société CITYA SAINTE VICTOIRE CITYA SAINTE VICTOIRE venant aux droits de la société CITYA DOURSENAUD IMMOBILIER, Société, dont le siège social est sis [Adresse 5] à [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 05.03.2020 à personne habilitée

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

Madame [P] [Z] venant aux droits de Monsieur [D] [Z], décédé le 21/08/2016, demeurant [Adresse 4]

intervenante volontaire par conclusions du 08/10/2021

représentée par Me Chloé MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [H] [L] est propriétaire du 1er étage d’un immeuble qui en compte deux, situé [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété et dont le syndic a été 1a Société Citya [I] assurée auprès de la Société Allianz IARD (ci-après Allianz).

Le 27 avri12010, elle a fait désigner un expert en référé en1’état d’infiltrations en façade de son appartement. L’ expert a déposé son rapport le 18 novembre 2010.

Se plaignant de fautes et d’ erreurs de gestion du syndic, par actes des 17 et 20 mai 2010, Mme [L] a fait assigner la société Citya Aximo Doursenaud, à titre personnel et en qualité de syndic, la société Allianz et 1e syndicat des copropriétaires de l’ immeuble du [Adresse 3] devant le Tribunal de grande instance d’Aix-En-Provence pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

‘ qu’ il soit enjoint au syndicat des copropriétaires et à son syndic :

-d’ accomplir les diligences nécessaires pour se faire régler l’ensemble des charges de copropriété et, si besoin, de mettre en ‘uvre les dispositions de l’article 55 de la loi du 10 juillet1965.

-d’ exécuter les résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 28 mai 2008 portant sur le ravalement de façade et la rénovation de la cage d’esca1ier,

-de lui rendre compte, le 30 de chaque mois, des diligences accomplies, jusqu’à la date de bonne fin des travaux.

‘ces injonctions étant assorties d’une astreinte de 300 euros par jour de retard , passé le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir

‘ la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer :

5 000 € sur le fondement de l’article 1382 du code civil en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, les dépens avec distraction et 4 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [Z], époux de Madame [L] est intervenu volontairement à l’instance.

Le juge des référés du tribunal de grande instance d’ Aix en Provence ayant, par ordonnance du 15 mars 2011, con’é la gestion de la copropriété à Maître [U], en qualité d’administrateur provisoire, Mme [L] et M. [D] [Z] ont, par acte du 13 juillet 2011, assigné le syndicat des copropriétaires représenté par la SCP Boulet Gillibert.

Maître Gillibert a cessé ses fonctions le 15 mars 2012 et le président du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a désigné la société CG Immobilier en qualité de syndic pour une durée de 6 mois par ordonnance du 12 avril 2012.

Par acte du 27 avril 2012, Mme [L] et M. [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires représenté par la société CG Immobilier.

Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

Parallèlement, le juge de la mise en état a, par ordonnances

-du 18 décembre 2012, ordonné une expertise sur les comptes de la copropriété,

-du 14 janvier 2014, étendu la mission de l’expert aux exercices 2008 à 2011.

L’expert a déposé son rapport le 16 octobre 2014.

A la suite, Madame [L] et Monsieur [Z] ont demandé au Tribunal, au visa des articles 14, 18, I9 et 55 de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Recevoir M. [Z] en son intervention volontaire et:

Sur la façade,

Condamner in solidum la société Citya [I], la société Allianz et le syndicat des copropriétaires à payer :

‘ à Mme [L] :

-750 € pour la réfection des peintures de la cuisine,

-4 500 € (soit 100 € par mois d’ avril 2009 à janvier 2013) d’ indemnité de jouissance,

-2 295,35 € au titre du coût supplémentaire des travaux engendrés par la carence du syndic,

‘ à Mme [L] et M. [Z] 15 000 € en réparation de leur préjudice moral,

Sur le respect du règlement de copropriété,

Condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à:

‘ faire toutes diligences utiles pour interdire à l’occupant du rez-de-chaussée d’exploiter un restaurant,

‘ faire condamner la SCI Aix Simple à remettre en état le mur partie commune qu’elle a fait percer pour l’évacuation de l’air vicié des cuisines du restaurant,

‘ justi’er de ses diligences, passé le délai de deux mois après la signi’cation de la décision à intervenir,

Condamner in solidum la société Citya [I], la société Allianz et le syndicat des copropriétaires à leur payer :

* 2500 € au titre des nuisances olfactives,

* 2500 € an titre des nuisances sonores,

* 3000 € en réparation de leur préjudice moral,

Sur les manquements aux fonctions administratives et ‘nancières,

Condamner la société Citya [I] et la société Allianz et, à défaut, le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] la somme de 12 177,57 € correspondant au versement des provisions pour les travaux à entreprendre.

Condamner in solidum la société Citya [I], la société Allianz et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] et à M. [Z] 5 000 € en réparation de leur préjudice moral,

En tout état de cause, condamner in solidum la société Citya [I], la société Allianz et le syndicat des copropriétaires aux dépens comprenant les frais des expertises judiciaires de M. [F] et de M. [K], avec distraction, et à payer à Mme [L] et à M. [Z] 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

La société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud a conclu au débouté de Mme [L] de l’ intégralité de ses demandes, ‘ns et conclusions dirigées contre elle.

A titre subsidiaire, elle a demandé au tribunal de :

Réduire les condamnations prononcées contre elle aux seules conséquences de sa faute éventuelle,

Condamner la société Allianz à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause, de condamner tout succombant aux dépens, avec distraction, et à lui payer 3 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Allianz IARD a demandé au Tribunal de :

Débouter la société Citya Sainte Victoire de sa demande tendant à être garantie de toutes les condamnations liées à l’ accomplissement de diligences pour le respect du règlement de copropriété,

Débouter Mme [L] et M. [Z] de toute demande dirigée contre elle,

Débouter la société Citya Sainte Victoire de toute demande dirigée contre elle,

A titre subsidiaire,

De faire application de sa franchise contractuelle,

En tout état de cause, de condamner tout succombant aux dépens, avec distraction, et à lui payer 3 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société De Victor Immobilier ; a demandé au tribunal de rejeter toutes les demandes de condamnation formées contre lui.

Maître Gillibert, administrateur provisoire de la copropriété du 15 mars 2011 au 15 mars 2012, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Par jugement du 11 septembre 2018, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

Ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture;

Prononcé la clôture de la procédure au 19 juin 2018;

Reçu en son intervention volontaire la société De Victor Immobilier, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3];

Reçu en son intervention volontaire Monsieur [D] [Z];

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud, solidairement avec la société Allianz, à payer à Mme [L] :

– 750,00 € TTC au titre de la réfection des peintures de la cuisine,

– 1 772,03 € représentant le surcoût payé sur provision,

– 4500,00 € en réparation de son trouble de jouissance lié aux infiltrations en provenance de la façade,

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud, solidairement avec la société Allianz, à payer à Mme [L] et à M. [Z] 10 000 € en réparation de leur préjudice moral,

Condamné le syndicat des copropriétaires à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété en accomplissant toutes diligences indispensables pour que le propriétaire et le locataire du lot situé an rez-de-chaussée de l’ immeuble :

-remettent les lieux en état en rebouchant l’ouverture pratiquée dans le mur de

l’immeuble,

-exercent une activité qui ne génère ni bruits ni odeurs pour les autres propriétaires ;

A défaut d’exécution, passé le délai de 6 mois à compter de la signi’cation du présent jugement,

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] et à M. [Z] une astreinte provisoire de 150 € par jour de retard qui courra pendant 6 mois;

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [L] et à M. [Z]:

-2500,00 € en réparation de leur trouble de jouissance subi en raison des nuisances olfactives en provenance des divers restaurants situés au rez-de-chaussée de la copropriété,

-2500,00 € en réparation de leur trouble de jouissance subi en raison des nuisances sonores en provenance des divers restaurants situés au rez-de-chaussée de la copropriété,

– 3 000 € en réparation de leur préjudice moral en raison des nuisances supportées en provenance des divers restaurants situés au rez-de-chaussée de la copropriété ;

Débouté Mme [L] et M. [Z] de leurs demandes formées contre la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, au titre des nuisances sonores et olfactives et du préjudice moral lié à l’exp1oitation de divers restaurants au rez-de-chaussée de la copropriété;

Débouté Mme [L] et M. [Z] de leur demande de remboursement de la somme de 12 177,57 € correspondant aux provisions pour travaux à entreprendre ;

Débouté Mme [L] et M. [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de l’ utilisation des fonds en dehors de leur objet ;

Déclaré les sociétés Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, et Allianz infondées en leurs prétentions au titre des frais irrépétibles ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, solidairement avec la société Allianz, à payer à Mme [L] et à M. [Z] 7 000 € du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, solidairement avec la société Allianz, aux entiers dépens, en ce compris le coût des expertises judiciaires, avec application de l’ article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil des demandeurs ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] a relevé appel de ce jugement.

La déclaration d’appel a été signifiée à la société Citya Aximo Doursenaud et à la société Citya Sainte Victoire, cette dernière à titre personnel et venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud, par actes d’huissier remis à personne morale le 5 mars 2020. Ces dernières n’ont pas constitué avocat.

Les conclusions récapitulatives de l’appelant ont été signifiées à la société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud par acte remis à personne morale le 2 octobre 2023.

Allianz IARD a fait signifier ses conclusions et pièces à Citya Sainte Victoire venant aux droits de Citya Doursenaud par acte d’huissier remis à personne morale le 17 juillet 2020.

La déclaration d’appel a été signifiée à Madame [L] par acte remis à sa personne le 5 mars 2020. Cette dernière a constitué avocat le 29 octobre 2020, mais n’a pas conclu au fond. Les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par acte d’huissier remis à personne le 16 avril 2020.

La déclaration d’appel a fait l’objet d’une tentative de signification à Monsieur [Z] le 5 mars 2020, par acte transformé en procès-verbal de tentative de signification , celui-ci étant décédé. La notification des conclusions de l’appelant à Monsieur [Z] a fait l’objet d’un procès verbal de difficulté en date du 16 avril 2020.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui demande à la cour de :

Vu l’article 1213 ancien du Code civil,

Vu l’article 14 et l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

‘ Sur les demandes relatives au titre de la réfection de la façade,

Confirmer le jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en ce qu’il a retenu la responsabilité personnelle du Syndic Citya [I] pour avoir manqué à son mandat en s’abstenant de diligenter les procédures nécessaires au recouvrement des appels de fonds à l’encontre des deux autres copropriétaires et en s’abstenant de faire réaliser les travaux urgents imposés par la Commune d'[Localité 7] ;

Confirmer le jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en ce qu’il a retenu que le rapport d’expertise de Monsieur [F] était opposable à la société Allianz dès lors que celui-ci avait été régulièrement communiqué et produit aux débats et qu’elle a été mise en mesure de le discuter et de le critiquer;

Infirmer le jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en ce qu’il a alloué la somme de 10 000€ au titre du préjudice moral subi par Monsieur [Z] et Madame [L] en raison de l’inaction du Syndic pour la réfection de la façade, en ce qu’il s’agit d’une somme manifestement disproportionnée au préjudice réellement subi ;

Débouter Madame [P] [Z] de sa demande de condamnation in solidum du Syndicat concluant, de la société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya Aximo -Doursenaud, solidairement avec la société Allianz à payer à Madame [L] la somme de 2.295,35€ au titre du coût des travaux supplémentaires dès lors qu’elle ne dispose d’aucune qualité et qu’elle n’est pas fondée à émettre des prétentions au nom et pour le compte de Madame [L] s’agissant de préjudices personnellement subis par cette dernière ;

‘ Sur les demandes relatives au manquement au règlement de copropriété,

Déclarer manifestement prescrite l’action introduite par Monsieur [Z] et Madame [L], par exploit introductif des 17 et 20 mai 2010, aux fins d’engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et du syndic Citya [I] pour des nuisances olfactives et sonores subies entre 1994 et 2004 ;

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en ce qu’il a déclaré recevable l’action introduite par Monsieur [Z] et Madame [L] par exploit introductif des 17 et 20 mai 2010 aux fins d’engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et du syndic Citya [I] pour des nuisances olfactives et sonores subies entre 1994 et 2004 ;

Et en tout état de cause, l’en débouter.

‘ Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à faire toutes diligences requises afin que le propriétaire et le locataire du lot situé au rez-de- chaussée remettent les lieux en état en rebouchant l’ouverture pratiquée dans le mur de l’immeuble et que le locataire exerce une activité ne générant ni bruits ni odeurs

Réformer le jugement en l’état de la cessation des troubles allégués par les intimés et déclarer que leurs demandes sont devenues sans objet ;

‘ Sur la violation par le syndic Citya [I] de ses fonctions administratives et financières

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [L] de sa demande de condamnation de la société Citya [I] et la société Allianz et, à défaut, du syndicat des copropriétaires, à payer à Madame [L] la somme de 12 177,57€ correspondant au versement des provisions pour les travaux à entreprendre.

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [L] et Monsieur [Z] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 5000€ au titre d’un préjudice moral.

Débouter en tout état de cause Madame [P] [Z] de sa demande de condamnation du syndicat concluant au paiement de la somme de 12 177,57€, dès lors qu’elle ne dispose d’aucune qualité et qu’elle n’est pas fondée à émettre des prétentions au nom et pour le compte de Madame [L] ;

‘ Sur la contribution à la dette du Syndic Citya [I] et de son assureur Allianz IARD en application de l’article 1213 ancien du Code civil

Condamner le Syndic Citya [I] et, à défaut, la société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud, et son assureur, Allianz IARD, à supporter la totalité du montant des condamnations prononcées in solidum avec le Syndicat des copropriétaires ;

‘ En tout état de cause,

Réformer le jugement en ce qu’il a fixé à 7000€ la condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner in solidum les sociétés Citya Aximo Doursenaud et, à défaut, Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud et Allianz IARD au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Débouter toutes demandes, fins ou conclusions contraires aux présentes écritures.

Vu les conclusions notifiées le 8 octobre 2021 par la société Allianz IARD qui demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 548 et 550 du Code de procédure civile,

Vu l’article L.112-6 du Code des assurances,

Vu le contrat d’assurance,

Confirmer le jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Tribunal Judiciaire d’Aix-en- Provence (anciennement Tribunal de Grande Instance) (RG n°10/03347) en ce qu’il a :

‘ Condamné le syndicat des copropriétaires à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant 6 mois et ce à défaut d’exécution passée le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement ;

‘ Condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [Z] la somme de 8.000 € en réparation de leur préjudice moral et de jouissance subi en raison des nuisances sonores et olfactives en provenance des restaurants situés au rez-de-chaussée ;

‘ Débouté les consorts [Z] de leur demande de condamnation formulée à l’encontre de la société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud au titre de leur préjudice moral, «  sonores et olfactifs » (SIC) provenant de l’exploitation de restaurants en rez-de-chaussée.

‘ Débouté les consorts [Z] de leur demande de remboursement de la somme de 12.177,57 € correspondant aux provisions pour travaux à entreprendre ;

‘ Débouté les consorts [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de l’utilisation des fonds en dehors de leur objet.

Et statuant à nouveau sur l’appel incident,

Dire et juger que les demandes d’injonction de faire n’entrent pas dans les garanties du contrat d’assurance ;

Dire et juger que les astreintes sont exclues de la garantie souscrite ;

Prononcer l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [F] le 18 novembre 2010 à l’encontre de la société Allianz IARD ;

Dire et Juger que la responsabilité de la société Citya [I] n’est caractérisée dans aucun de ses éléments pour la constitution des préjudices allégués par les consorts [Z] liés au prétendu non-respect du règlement de copropriété et au prétendu défaut d’entretien de l’immeuble ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de son appel et de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Allianz IARD.

Subsidiairement :

Dire et juger et si par impossible la Cour venait à entrer en voie de condamnation, que le montant correspondant à 10% des condamnations prononcées demeurera à la charge de l’assuré, la Société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya [I] en application de la franchise contractuelle.

En toute hypothèse,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à régler à la société Allianz IARD la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des expertises judiciaires

Vu les conclusions d’intervention volontaire notifiées le 8 octobre 2021 par Madame [P] [Z] venant aux droits de M [D] [Z], décédé le 21 août 2016 et tendant à :

Vu la loi du 10 juillet 1965, articles 18, 19, 55

Vu la loi du 10 juillet 1965, articles 14, dernier alinéa

Vu l’ancien article 1382 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [F] du 18 novembre 2010,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [K] de novembre 2014.

Juger que l’intervention volontaire de Madame [Z], en sa qualité d’ayant droit de Monsieur [Z], partie en première instance, est recevable.

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Aximo -Doursenaud, solidairement avec la société Allianz, à payer à Madame [L] :

– 750 € TTC au titre de la réfection des peintures de la cuisine,

– 4500 € en réparation de son trouble de jouissance

Condamné le syndicat des copropriétaires à faire toutes diligences utiles afin de faire respecter le règlement de copropriété en accomplissant toutes diligences indispensables pour que le propriétaire et le locataire du lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble :

– Remettent les lieux en état,

– Exercent une activité qui ne génère ni bruits ni odeurs pour les autres propriétaires,

Sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant 6 mois à défaut d’exécution, passé le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement.

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [Z] et Madame [L] les sommes de :

– 2 500 € au titre du trouble de jouissance en raison des nuisances olfactives,

– 2500 € au titre du trouble de jouissance en raison des nuisances sonores,

– 3000 € au titre du préjudice moral

Puis :

Réformer le jugement de première instance sur le surplus, et ainsi, en évoquant l’entier litige :

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya [I], solidairement avec la société Allianz, à payer à Madame [L] la somme de 2.295,35€ au titre du coût supplémentaire des travaux engendrés par la carence du syndic,

Condamner in solidum, la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Aximo- Doursenaud, la société Allianz IARD et le syndicat de s copropriétaires à payer à Madame [L] et Monsieur [D] [Z] la somme de 15000€ au titre du préjudice moral souffert.

Condamner la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier et son assureur, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à payer à Monsieur [Z] et Madame [L] les sommes de :

– 2 500 € au titre du trouble de jouissance en raison des nuisances olfactives,

– 2500 € au titre du trouble de jouissance en raison des nuisances sonores,

– 3000 € au titre du préjudice moral

Condamner la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier , et son assureur, la société Allianz IARD, ou, à défaut, le syndicat des copropriétaires, à payer à Madame [L] la somme de 12.177,57€ correspondant au versement des provisions pour les travaux à entreprendre.

Condamner in solidum la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, et son assureur, et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Madame [L] et Monsieur [Z], la somme de 5.000€ au titre de son préjudice moral.

En tout état de cause :

Condamner in solidum la société Citya [I], la société Allianz IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à Madame [Z], la somme de 15.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum la société Citya [I], la société Allianz IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] aux entiers dépens, et ce comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Chloé Martin, avocat au Barreau d’Aix-en- Provence au visa de l’article 699 du Code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la procédure :

En premier lieu, il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de signification de la déclaration d’appel aux intimés non comparants que cette déclaration a été signifiée par acte remis à personne morale à la société Citya [I] et à la société Citya Sainte Victoire, pour cette dernière à titre personnel et venant aux droits de la société Citya Aximo Doursenaud, le 5 mars 2020. Ces intimés n’ont pas constitué avocat

La cour étant régulièrement saisie, il conviendra de statuer par arrêt réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En second lieu, il résulte des dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Ainsi, lorsqu’elle n’est pas saisie de conclusions par l’intimé, la cour d’appel doit, pour statuer sur l’appel, examiner les motifs du jugement ou de l’ordonnance ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance,

En l’espèce, Madame [L] a bien constitué avocat mais n’a pas conclu.

Enfin, Madame [P] [Z] petite fille de [D] [Z], décédé, venant par représentation de Monsieur [C] [Z], son père, fils du défunt, pré décédé à [Localité 7] le 12 juillet 2014, est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de l’ article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité .

En sa qualité d’ héritière désignée par la loi, saisie de plein droit des biens, droits et actions du défunt en application de l’article 724 du code civil, Madame [P] [Z] a qualité pour poursuivre, sans le concours des autres héritiers , une action tendant à obtenir, au bénéfice de la succession, l’indemnisation du préjudice subi par le défunt( Cass. com, 4 juillet 2018, pourvoi n° 16-25.542).

Son intervention volontaire en qualité d’ayant droit de [D] [Z] est par conséquent recevable.

En revanche, elle n’a pas qualité à agir au nom de Madame [L]. Les demandes formées au nom de cette dernière sont ainsi irrecevables et ne seront pas examinées.

Au fond :

Sur les demandes relatives aux désordres résultant de l’état de la façade de l’immeuble et aux travaux de réfection de cette façade:

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] ne conteste pas sa responsabilité sur ce point, telle qu’elle a été retenue par le tribunal sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1965.

Selon ce texte, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte introductif d’instance, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile…Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat conclut à la garantie d’ Allianz IARD assureur du syndic Citya [I] dont la responsabilité est également engagée, à titre personnel et en exécution de l’article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, pour avoir tardé à faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et les travaux urgents sur la façade du bâtiment, et pour s’être abstenue de diligenter les procédures nécessaires au recouvrement des appels de fonds indispensables à la réalisation de ces travaux. Elle rappelle que la rénovation de la façade et de la cage d’escalier a été votée par une assemblée générale du 27 mai 2008, que par courrier du 24 avril 2009, la mairie d'[Localité 7] a mis en demeure le syndic de procéder à des travaux urgents sur la façade et que ces travaux n’ont été réalisés qu’en 2013.

Le syndicat des copropriétaires entend par ailleurs exercer l’action récursoire contre son ancien syndic, en application de l’article 14 in fine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 1213 du code civil, aux termes duquel l’obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs , qui n’en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion.

Il considère en effet que les graves négligences dont a fait preuve le syndic Citya [I], pour remédier aux désordres constatés, l’oblige à supporter avec son assureur, tenu à garantie, la totalité du montant des condamnations prononcées in solidum avec le syndicat des copropriétaires.

Il conclut enfin à la minoration de l’indemnité allouée aux époux [Z] en réparation de leur préjudice moral, la somme de 10 000,00 euros accordée par le tribunal étant manifestement disproportionnée.

Les autres postes de préjudice ne sont pas contestés.

La société Allianz IARD conteste quant à elle la responsabilité de son assuré, la société Citya [I], et sa garantie, aux motifs que :

‘ La résolution issue du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mai 2008, relative aux travaux de réfection de la façade, prévoyait que la date de mise en ‘uvre desdits travaux ne pourrait être fixée qu’à la réception des fonds.

‘ La société Citya [I] a été parfaitement diligente en émettant les appels de fonds correspondants en juillet et septembre 2008.

‘ Si Madame [L] a réglé sa quote-part, cette somme ne suffisait pas à couvrir le montant total des travaux validés par l’assemblée générale des copropriétaires.

‘ Lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2009, certains copropriétaires avaient fait part de leur incapacité financière à assumer les frais de travaux de ravalement de façade, et de leur intention de convoquer une nouvelle assemblée générale pour annuler les travaux envisagés.

‘ Sauf à engager sa responsabilité envers les copropriétaires, il est certain que la société Citya [I], ne disposant pas des fonds requis , ne pouvait faire réaliser les travaux.

‘ Le syndic ne saurait être tenu pour responsable du retard dans l’engagement des travaux lié au retard des copropriétaires à répondre aux appels de fonds et à l’incapacité financière de certains.

‘ le mandat du syndic Citya [I] a pris fin dès le 15 mars 2011.

‘ la preuve d’un préjudice personnel et direct n’est pas rapportée.

‘ le rapport d’expertise de Monsieur [F] sur lequel s’est appuyé le tribunal pour évaluer les préjudices allégués par les demandeurs est inopposable à la société Allianz qui n’était pas partie aux opérations d’expertise.

‘ A titre subsidiaire, le plafond de franchise prévu par la garantie responsabilité civile professionnelle est opposable au tiers.

[P] [Z] , partie intervenante en qualité d’ayant droit de [D] [Z], fait valoir en substance les moyens et arguments suivants:

‘ Un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle du syndic dès lors qu’il rapporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute du syndic ;

‘ Cette faute consiste en l’espèce en une carence dans l’entretien de l’immeuble et dans l’administration générale de l’immeuble ou encore en une négligence dans son rôle d’agent officiel de la copropriété, chargé de faire respecter son règlement ou les décisions d’assemblées générales.

‘ L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

‘ Aucune mesure de recouvrement forcé n’a jamais été envisagée par le syndic contre les copropriétaires indélicats lesquels n’ont pas répondu aux appels de fonds pour travaux.

‘ De très nombreuses mises en demeure ont été adressées à la société Citya [I], par Monsieur [D] [Z] et aussi par la Mairie d'[Localité 7], pour réaliser les travaux urgents sur la façade.

‘ Le syndic de copropriété a reconnu dans une lettre du 17 juillet 2009 que les travaux d’entretien urgent relevaient de sa responsabilité.

‘ Pourtant et malgré la somme de 12177,57 euros que Madame [L] lui a versée pour réaliser les travaux, le syndic Citya [I] n’a jamais entrepris la moindre démarche.

‘ Madame [L] a été contrainte de faire constater sa carence en demandant et obtenant la désignation de Maître [U], comme administrateur provisoire pour faire procéder aux travaux urgents mis à la charge du syndicat, puis pour voir confier à Maître [U] la gestion complète de la copropriété.

‘ Ce n’est qu’en janvier et février 2013 que les travaux seront réalisés par le nouveau syndic CG Immobilier.

Cela étant rappelé:

‘ Sur l’ opposabilité du rapport d’expertise de Monsieur [F] à la société Allianz IARD :

L’expertise de Monsieur [F] a été réalisée au contradictoire de la société Citya [I] et si son assureur, Allianz IARD, n’a pas été appelé aux opérations d’expertise, le rapport de l’expert lui a été communiqué dans le cadre de l’instance. Dès lors, la société Allianz IARD qui a eu connaissance des résultats de l’expertise dont le but était d’établir la réalité et l’étendue de la responsabilité de son assuré, qu’elle reconnaît garantir, a eu la possibilité d’en discuter les conclusions et ne peut soutenir qu’ elle lui est inopposable, sauf à démontrer qu’il y a eu fraude à son encontre, ce qu’elle ne fait pas(Cass. 3ème civ. 29 septembre 2016, 15-16.342).

‘ Sur la responsabilité du syndic, la société Citya [I], et la garantie due par son assureur Allianz IARD  :

Au visa de l’article 1382 ancien du code civil applicable aux faits de l’espèce, tout syndic de copropriété est responsable envers un copropriétaire ou un tiers des fautes qu’il a commises dans l’exercice de ses fonctions.

Il appartient alors aux prétendues victimes de rapporter la preuve de ces fautes, de leurs préjudices et du lien de causalité qui existe entre les deux.

Par ailleurs la loi du 6 juillet 1965 pose pour principes, en son article 18, que le syndic a notamment pour missions de

*faire respecter le règlement de copropriété,

*administrer et conserver l’immeuble,

*faire réaliser les travaux urgents,

Le manquement à ces obligations est de nature à engager la responsabilité contractuelle du syndic envers le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce et quoique la date du mandat de syndic donné à la société Citya [I] ne soit pas précisée, cette dernière était en fonction depuis au moins le 1er juillet 2006 lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a voté la rénovation de la façade (résolution 16) et de la cage d’escalier (résolution 17) le 27 mai 2008.

Le mauvais état de l’immeuble est avéré et n’est pas discuté. Selon le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F], les désordres apparus dans la cuisine de l’appartement de Madame [L] résident dans un cloquage de la peinture et une désagrégation de l’enduit intérieur, plus particulièrement sur le mur intérieur encadrant la fenêtre. Ces désordres résultent d’infiltrations d’eau au travers du mur de la façade principale, depuis l’extérieur, en raison de la vétusté de l’enduit extérieur, lequel présente de nombreuses fissures et pertes laissant apparaître les pierres maçonnées, notamment de part et d’autre de la fenêtre de la cuisine. L’expert conclut que l’enduit extérieur ne joue plus sa fonction d’imperméabilisation et préconise les travaux suivants pour assurer la mise en sécurité de la façade et remédier aux infiltrations constatées:

‘ une reprise des enduits de la façade , y compris de la corniche , après lavage, décroutage , purge et reprise du scellement des gonds des volets ;

‘ la rénovation de la zinguerie et des descentes d’eau du toit ;

‘ la peinture des huisseries extérieures, après protection et traitement anti corrosion.

Les photographies annexées au procès verbal de constat d’huissier dressé le 22 février 2010 par Maître [O] [G] confirment également l’état particulièrement vétuste et dégradé de la façade.

Le défaut d’entretien est donc établi. Il engage en premier lieu la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1965. Les travaux ont finalement été réalisés en 2013 alors que la société Citya [I] n’était plus le syndic de la copropriété.

Seule Madame [L] a réglé les appels de fonds émis par le syndic en juin 2008 et il est établi que seuls des travaux urgents de purge de la façade par décroutage ont été réalisés en 2010, à défaut pour les deux autres copropriétaires d’avoir réglé les appels de fonds nécessaires à la réalisation de la totalité des travaux.

En dépit de la défaillance de la copropriété dans l’entretien de l’immeuble, Citya [I] a manqué aux obligations de son mandat en s’abstenant de diligenter les procédures nécessaires au recouvrement des appels de fonds à l’ encontre des copropriétaires défaillants. Par ailleurs, en fonction depuis au minimum le 1er juillet 2006, le syndic aurait dû inscrire bien plus tôt les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble, à l’ordre du jour de l’ assemblée des copropriétaires, ce qui aurait permis d’étaler leur financement dans le temps, avant d’ être contraint de les réaliser dans l’urgence, suite à l’apparition des désordres dénoncés par Madame [L] et à la mise en demeure notifiée par la commune d'[Localité 7], en raison des risques de chute de débris et de volets sur la voie publique. Sa négligence constitue une faute quasi délictuelle à l’égard des époux [Z] en lien avec le préjudice subi par ces derniers.

La responsabilité du syndic est ainsi engagée et la compagnie Allianz IARD qui ne conteste pas sa garantie est tenue d’ indemniser les dommages qui en découlent, en exécution du contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit par la caisse de garantie de l’immobilier et CGI assurances pour le compte de leurs sociétaires dont fait partie la société Citya [I].

Allianz IARD est en droit d’opposer aux tiers lésés la franchise contractuelle prévue au contrat d’assurance , qui est de 10 % au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle.

‘ Sur l’indemnisation du préjudice moral des époux [Z] :

Le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas les indemnités accordées au titre de la réfection des peintures de la cuisine et du trouble de jouissance conclut, en revanche, à la minoration de l’indemnité allouée du chef du préjudice moral. Le tribunal a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya [I], solidairement avec son assureur, la société Allianz, à payer aux époux [Z], ensemble, la somme de 10000,00 euros à ce titre.

Madame [P] [Z] demande à la cour de porter cette somme à 15 000,00 euros. Étant rappelé qu’elle n’est pas recevable à former cette demande au nom de Madame [L], la cour considère, au vu de la durée qui s’est écoulée entre la constatation des désordres et la réalisation des travaux, en prenant en compte également l’âge des époux [Z] et le nombre de réclamations restées lettre morte qu’ils ont adressées au syndic, que le tribunal a exactement apprécié l’ indemnité réparant leur préjudice moral.

De sorte qu’il convient de confirmer le jugement de ce chef .

Sur les demandes relatives au non respect du règlement de copropriété :

L’article 5 du règlement de copropriété du 12 décembre 1958 interdit l’exercice au rez de chaussée de l’immeuble de toute profession pouvant incommoder les occupants par le bruit ou les mauvaises odeurs.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier établi à la demande des époux [Z], le 23 octobre 1993, qu’une forte odeur de cuisine se dégage d’un soupirail situé à gauche de l’entrée de l’immeuble du [Adresse 3], provenant du restaurant l’Arbre à Pain. D’autre part, en exécution d’une ordonnance délivrée sur requête des époux [Z], un huissier désigné par le président du tribunal de grande instance de Marseille a constaté, le 27 juillet 1994, qu’une ouverture de 40 cm sur 40cm avait été percée sur le mur maître de la cuisine dudit restaurant, permettant le passage d’un tuyau, et ce malgré le refus de la copropriété exprimé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 1994.

En 2004, un nouveau constat d’huissier a confirmé l’existence de « nuisances olfactives par effluves permanentes d’odeurs de cuisine » outre « les bruits importants des clients qui chantent, crient et parlent fort » provenant du restaurant du rez-de-chaussée, perceptibles depuis l’appartement occupé par les époux [Z] et ce , en pleine nuit.

Par délibération du 14 septembre 1995, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’autoriser le syndic à assigner le propriétaire du local du rez-de-chaussée à usage de restaurant, la SCI La Loubière, afin de faire supprimer l’ouverture irrégulièrement percée.

Il convient de relever que ce local est mentionné dans l’état descriptif de division comme étant à usage de garage et de débarras et qu’il a été aménagé en restaurant sans autorisation expresse de la copropriété.

Par assignation en référé délivrée le 30 janvier 1997, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de l’époque a fait assigner la SCI La Loubière pour obtenir la suppression de l’ouverture pratiquée sans autorisation de la copropriété à travers le mur porteur. Par ordonnance de référé du 11 mars 1997 , il a été fait droit à cette demande.

Par arrêt du 4 mars 1999, la cour administrative d’appel de Marseille a en outre annulé le jugement en date du 21 mars 1996 du tribunal administratif de Marseille et l’arrêté en date du 13 décembre 1993 par lequel le maire d'[Localité 7] avait autorisé la SCI  La Loubière à procéder à des travaux de modification de façade. La cour administrative d’appel a notamment considéré que les travaux d’aménagement de la façade destinés à permettre un changement de destination de la construction existante, en vue d’ouvrir un restaurant, devaient être autorisés par permis de construire et ne pouvaient faire l’objet d’une simple déclaration de travaux.

La décision ordonnant la suppression de l’ouverture pratiquée pour l’exploitation du restaurant l’Arbre à Pain n’a jamais été exécutée. Par la suite, le nouveau propriétaire du rez de chaussée, la SCI Aix Simple a donné ce local commercial à bail pour l’exploitation d’un nouveau restaurant à l’enseigne «  Le Memphis » qui a fermé au cours de l’année 2010, pour être remplacé par un restaurant asiatique exploité par la société Les 5 Etoiles. A l’ occasion d’un constat d’huissier du 20 avril 2011, il a pu être constaté que ce nouveau restaurant était en cours d’aménagement et que l’ouverture de 40×40 pour extraction était toujours existante.

En première instance, les époux [Z] recherchaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Citya [I], en qualité de syndic, pour ne pas avoir engagé les actions visant à faire respecter le règlement de copropriété et les décisions prises par les assemblées générales.

Le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires et les divers syndics qui l’ont représenté avait été défaillants pour faire respecter le règlement de copropriété et les décisions prises par les assemblées générales et que du fait de cette carence, Madame [L] et Monsieur [Z] avaient dû supporter des nuisances sonores et olfactives entre 1993 et 2004 pendant 11 ans.

Le tribunal a ainsi condamné le syndicat des copropriétaires à faire respecter les prescriptions du règlement de copropriété en accomplissant « toutes diligences indispensables pour que le propriétaire et le locataire du lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble remettent les lieux en l’état en rebouchant l’ouverture pratiquée dans le mur de l’immeuble et exercent une activité qui ne génère ni bruits ni odeurs pour les autres copropriétaires ».

Le tribunal a également fait droit aux demandes indemnitaires des époux [Z].

Le tribunal a en revanche écarté la responsabilité de la société Citya Doursenaud Immobilier aux motifs qu’elle n’était pas le syndic lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2005, qu’elle l’était vraisemblablement pour l’exercice du 1er juillet 2006 au 30 juin 2007 et jusqu’au 15 mars 2011 et que les demandeurs ne soumettent aucun élément démontrant que les nuisances liées à l’exploitation d’un restaurant au rez de chaussée de l’immeuble ont perduré pendant l’exercice de son mandat.

Madame [P] [Z] demande l’infirmation du jugement sur ce point, aux motifs que cela fait 20 ans que le rez-de-chaussée de l’immeuble est occupé par un commerce de restaurant qui cause des nuisances avérées, sans qu’aucun syndic de copropriété n’entreprenne la moindre démarche ; que la société Citya [I] s’inscrit également dans cet immobilisme ; qu’une pétition des habitants du quartier en date du 1er août 2008 a même été rédigée pour se plaindre des nuisances sonores , pétition adressée au syndic, sans résultat.

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’infirmation du jugement sur l’indemnisation des époux [Z] de ce chef, dès lors que l’action introduite par Monsieur [Z] et Madame [L] est manifestement irrecevable car prescrite, au regard des dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, les actions personnelles nées de l’application de la loi, entre copropriétaires , ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivant par un délai de 10 ans.

Madame [Z] ne répond pas sur cette fin de non recevoir.

En droit, le délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser une infraction au règlement de copropriété court du jour ou il en a eu connaissance. Et l’action personnelle d’un copropriétaire en recherche de la responsabilité du syndicat pour négligence ou inaction dans la défense du règlement de copropriété court du jour où il a connu les faits permettant de l’exercer.

En l’espèce, les époux [Z] ont fait constater, dès octobre 1993, les nuisances provenant du restaurant aménagé au rez de chaussée et en sous-sol de l’immeuble dans un local initialement à usage de garage et de débarras. Ils ont fait constater en 1994 la présence d’une ouverture aménagée par l’exploitant, dans un mur constitutif, d’une partie commune de l’immeuble, pour y installer un tuyau d’extraction, sans l’autorisation de la copropriété.

Le 14 septembre 1995, l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle participait Madame [L], a autorisé le syndic à engager une action judiciaire contre la SCI La Loubière propriétaire des locaux du restaurant, pour obtenir la suppression de l’ouverture percée dans le mur de la copropriété. L’assignation en référé, à cette fin, a été délivrée le 30 janvier 1997 débouchant sur l’ ordonnance du 11 mars 1997 qui manifestement n’a jamais été mise à exécution.

Dès lors, il doit être retenu que Madame [L] et son époux, celui-ci pour ce qui concerne les préjudices moral et de jouissance subis personnellement en tant qu’occupant de l’appartement propriété de son épouse, étaient en mesure de connaître les faits leur permettant de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic pour inaction dans la défense du règlement de copropriété, dès octobre 1993, s’agissant des nuisances générées par le restaurant nouvellement exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble, et dès le 11 mars 1997 s’agissant des travaux réalisés sans autorisation de la copropriété, par le propriétaire ou l’exploitant des locaux correspondants.

Leur action à cette fin, engagée par actes introductifs d’instance délivrés les 17 et 20 mai 2010, est en conséquence prescrite.

Le jugement sera réformé en ce sens.

S’agissant de l’injonction de faire assortie d’une astreinte imposée au syndicat des copropriétaires, afin de réaliser toutes diligences indispensables pour que le propriétaire et le locataire du lot situé au rez-de-chaussée de l’immeuble remettent les lieux en l’état en rebouchant l’ouverture pratiquée dans le mur de l’immeuble et exercent une activité qui ne génère ni bruits ni odeurs pour les autres copropriétaires, l’appelant produit une attestation de Madame [L] indiquant que les travaux de remise en état ont été réalisés avant le prononcé du jugement et que le locataire mis en cause n’occupait plus le local depuis plusieurs années avant le jugement frappé d’appel.

Le syndicat en conclut que l’injonction de faire assortie d’une astreinte est devenue sans objet.

Madame [P] [Z] produit quant à elle une attestation de Madame [L], revenant sur la précédente, mais indiquant que le «  dernier emplacement de jeux en ligne et gaming bar faisant d’importants bruits en soirée jusqu’à 2018. Il a fini par fermer. Je ne sais pas si les travaux de remise en état ont bien été réalisés à ce jour. »

L’ appelant produit une seconde attestation émanant de la fille de Madame [L] indiquant « que sa mère présente une altération psychologique, que cela a pu modifier son jugement et qu’elle ne se souvient plus avoir attesté et pour l’un et pour l’autre…qu’il n’y a plus de restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble depuis longtemps( plusieurs années), de telle sorte qu’il n’y a plus de bruit, ni odeurs depuis…. ».

Au vu de ces éléments contradictoires quant à la cessation de l’atteinte au règlement de copropriété par l’exploitation du local en rez-de-chaussée, l’injonction de faire imposée au syndicat des copropriétaires et l’astreinte correspondante sont confirmées.

Sur les demandes relatives au non respect des fonctions administratives et financières :

En première instance, Madame [L] demandait à ce titre, à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Citya [I] et de l’ assureur de cette dernière, Allianz IARD, une somme de 12177, 57 euros correspondant aux provisions versées pour les travaux à entreprendre sur la façade et dans la cage d’escaliers. Les époux [Z] demandaient également une somme de 5000,00 euros en réparation de leur préjudice moral.

Les époux [Z] invoquaient tour à tour la défaillance de la société Citya Aximo- Doursenaud dans le recouvrement des charges et appels de fonds et l’exécution des décisions de justice, et pour manquement à ses obligations comptables.

En effet, une expertise comptable judiciaire ayant été ordonnée, l’expert désigné, M [K], a conclu que la société Citya [I] avait manqué aux engagements de son contrat de syndic pour :

‘ avoir utilisé les provisions pour travaux versées par Madame [L] à d’autres fins,

‘ ne pas avoir établi les documents de synthèse pour l’exercice clos le 30 juin 2010,

‘ avoir restitué à son successeur une somme de 258,26 euros, différente du solde réel du compte bancaire,

‘ ne pas avoir enregistré en comptabilité l’intégralité des factures reçues à la date de son dessaisissement,

‘ ne pas avoir procédé au paiement de l’intégralité des factures fournisseurs.

Le tribunal a rejeté ces prétentions en retenant que la défaillance du syndic dans le recouvrement des charges et appels de fonds et l’exécution des décisions de justice rendues «  a été stigmatisée dans les développements précédents et a déjà donné lieu à indemnisation ». Il a par ailleurs constaté que si les provisions versées avaient été utilisées en dehors de leur objet, les travaux avaient été finalement réalisés et que Madame [L] ne justifiait pas avoir payé deux fois ces travaux.

Madame [P] [Z] conclut à l’infirmation du jugement de ce chef. Toutefois, comme indiqué précédemment, elle n’est pas recevable à former une demande au nom de Madame [L], que ce soit en indemnisation du préjudice financier de cette dernière ou en réparation de son préjudice moral.

Si, en sa qualité d’ayant droit de [D] [Z] , elle peut revendiquer la créance de préjudice moral entrée dans le patrimoine de son auteur, pour le compte de la succession, ce préjudice est sans lien de causalité direct avec les manquements du syndic quant à ses obligations administratives et financières, seule Madame [L] ayant la qualité de copropriétaire.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la contribution à la dette des coobligés que sont le syndicat des copropriétaires et la société Citya [I], son ancien syndic :

Compte tenu des manquements commis par la société Citya [I] à ses obligations légales et contractuelles en sa qualité de syndic, le syndicat des copropriétaires considère qu’elle devra supporter, dans les recours entre coobligés, la totalité des condamnations prononcées in solidum avec le syndicat.

La société Allianz IARD conclut au débouté de ce chef de demande au motif que le syndicat des copropriétaires n’établit pas un manquement exclusif de son ancien syndic.

Selon l’article 1213 du code civil, dans sa rédaction applicable à la date de l’acte introductif d’instance, l’obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n’en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion. Saisi d’une action récursoire entre co obligés in solidum, il appartient au juge de fixer la contribution de chacun à la dette.

Au vu des photographies versées aux débats, l’ état de vétusté de la façade de l’immeuble était manifestement antérieur au mandat de syndic de la société Citya [I], ce qui révèle un défaut d’entretien préexistant qui a favorisé les désordres ultérieurs.

Pour s’être montrée défaillante dans le recouvrement des appels de fonds non réglés, à l’origine d’un retard dans l’exécution des travaux urgents, et pour ne pas avoir fait voter plus tôt l’engagement des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, la société Citya [I] supportera 40 % du montant des condamnations prononcées en réparation des préjudices des époux [Z] consécutifs au mauvais état de la façade. En effet, la négligence dans l’entretien de l’immeuble étant antérieure au mandat donné à la société Citya [I] , elle ne saurait contribuer à la totalité de la dette.

Sur les demandes annexes:

A hauteur d’appel, chacune des parties constituées ayant conclu succombe partiellement en ses prétentions.

Compte tenu de l’issue du litige, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, solidairement avec la société Allianz, parties perdantes, aux entiers dépens de première instance , en ce compris le coût des expertises judiciaires, avec application de l’ article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil des époux [Z].

Par contre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , la société Allianz IARD et Madame [P] [Z] conserveront chacun la charge de leurs dépens d’appel.

Au regard des circonstances de la cause et de la position des parties, l’équité justifie de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya Doursenaud Immobilier, solidairement avec la société Allianz IARD, à payer à Mme [L] et à M. [Z] 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de première instance.

En revanche, les considérations d’équité ne justifient pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit Madame [P] [Z] en son intervention volontaire, en qualité d’ayant droit de Monsieur [D] [Z], décédé,

La déclare irrecevable en ses demandes formées au nom de Madame [H] [L],

Infirme le jugement en ce qu’il a :

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à payer à Mme [L] et à M. [Z]:

2500,00 € en réparation de leur trouble de jouissance subi en raison des nuisances olfactives en provenance des divers restaurants situés au rez-de-chaussée de la copropriété,

2500,00 € en réparation de leur trouble de jouissance subi en raison des nuisances sonores en provenance des divers restaurants situés au rez-de-chaussée de la copropriété,

3 000 € en réparation de leur préjudice moral en raison des nuisances supportées en provenance des divers restaurants situés au rez-de-chaussée de la copropriété ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité des époux [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société Citya Sainte Victoire venant aux droits de la société Citya [I] au titre des nuisances sonores et olfactives provenant de restaurants, subies à partir de 1994

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit que la société Allianz IARD pourra opposer aux tiers lésés la franchise du contrat d’assurance, au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle du syndic,

Dit que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société Citya Sainte Victoire, venant aux droits de la société Citya [I], supportera 40 % du montant des condamnations à payer à Mme [H] [L] et à M [D] [Z], in solidum avec le syndicat, diverses sommes au titre des travaux de reprise de désordres, d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral liés à des infiltrations en façade, la contribution du syndicat des copropréitaires à la dette résultant de ces condamnations étant fixée à 60 %,

Dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , la société Allianz IARD et Madame [P] [Z] conserveront chacun la charge de leurs dépens d’appel.

Déboute les parties de leur demande respective en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le greffier Le président