Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 DECEMBRE 2023

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11520 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4ZF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2021 – Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 11-19-1502

APPELANTE

S.A BATIGERE HABITAT venant aux droits de la S.A. BATIGERE EN ILE DE FRANCE,

Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 582 000 105,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

Substituée à l’audience par Me Liz CAJGFINGER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159

INTIMEE

Madame [W] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée et assistée par Me Emmanuelle RETZBACH, avocat au barreau de PARIS, toque : E2157

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er juillet 1982, la SCI de la [Adresse 5] a consenti à Mme [W] [Z] une location portant sur un appartement situé au [Adresse 2].

La société Batigere en Ile-de-France est devenue propriétaire du bien à compter du 1er décembre 2011.

Elle a fait réaliser d’importants travaux de réhabilitation de la [Adresse 5] entre le mois de septembre 2015 et le mois de juillet 2017.

Dans ce cadre divers travaux de rénovation ont été effectués chez Mme [W] [Z].

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 mars 2019 réitérée le 16 juillet 2019, Mme [Z] a demandé à la société Batigere en Ile-de-France de procéder à la remise en état de la peinture de l’appartement.

La société Batigere en Ile-de-France a répondu par courrier du 5 avril 2019 qu’elle n’entendait pas faire droit à cette demande au motif que la réfection des peintures en cours de bail relevait de menues réparations et de tâches d’entretien courant à la charge du locataire.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2019, Mme [W] [Z] a fait assigner la société Batigere en Ile-de-France devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

– l’autoriser à faire réaliser les travaux de remise en état des embellissements aux dépens de la société Batigere en Ile-de-France,

– condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 6.879, 19 euros à Mme [Z] en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir (6.161,99 euros au titre des travaux de peinture et 717,20 euros au titre des travaux de robinetterie),

– condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 6.535,90 euros à Mme [Z] en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

– condamner la société Batigere en Ile-de-France à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

– condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 3.000 euros à Mme [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

– condamner la société Batigere en Ile-de-France aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 11 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [W] [Z],

Autorise Mme [W] [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement tels que décrits dans le devis établi par l’entreprise PV le 26 juin 2019,

Condamne la société Batigere en Ile-de-France à verser à Mme [W] [Z] les sommes nécessaires à l’exécution de ces travaux, soit la somme de 6.161,99 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute Mme [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et de sa demande de remboursement de la somme de 717,20 euros au titre des travaux de robinetterie,

Déboute Mme [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de temps ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Déboute la société Batigere en Ile-de-France de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société Batigere en Ile-de-France à payer à Mme [W] [Z] une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la société Batigere en Ile-de-France aux entiers dépens de la présente instance

Rejette le surplus des demandes,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 juin 2021 par la SA Batigere en Ile-de-France,

Vu les conclusions remises au greffe le 21 mars 2022 par lesquelles SA Batigere en Ile-de-France demande à la cour de :

Déclarer la société Batigere en Ile-de-France, recevable et bien fondée en son appel,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a autorisé Mme [W] [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement tels que décrits dans le devis établi par l’entreprise PRV le 26 juin 2019 et condamné la société Batigere en Ile-de-France à verser à Mme [W] [Z] les sommes nécessaires à l’exécution de ces travaux, soit la somme de 6.161,99 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamner Mme [W] [Z] à payer la somme de 1 euro symbolique de dommages intérêts en réparation de la procédure abusive diligentée contre son bailleur,

Débouter Mme [W] [Z] en son appel incident et de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

Condamner Mme [W] [Z] aux dépens et à payer la somme de 2.000 euros à la société Batigere en Ile-de-France en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions remises au greffe le 20 décembre 2021 au terme desquelles Mme [W] [Z] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondées l’appel incident, les conclusions et les prétentions de Mme [W] [Z],

Déclarer irrecevables les demandes de ” dire et juger ” de la société Batigere en Ile-de-France selon conclusions d’appelante signifiées le 21 septembre 2021,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2021 en ce qu’il a :

o rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Mme [W] [Z] ;

o autorisé Mme [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement tels que décrits dans le devis de la société PRV du 26 juin 2019;

o condamné la société Batigere en Ile-de-France à verser à Mme [Z] la somme de 6 161,99 euros correspondant au devis du 26 juin 2019 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, sauf à actualiser le montant de la condamnation à 6 398,99 euros selon devis n°19 06 038 de la société PRV actualisé au 2 novembre 2021;

o débouté la société Batigere en Ile-de-France de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

o condamné la société Batigere en Ile-de-France à payer à Mme [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la société Batigere en Ile-de-France aux entiers dépens de l’instance.

SUR L’APPEL INCIDENT DE Mme [W] [Z] :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS du 11 mai 2021 en ce qu’il a :

o débouté Mme [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

o débouté Mme [W] [Z] de sa demande de remboursement de la somme de 717,20 euros au titre des travaux de robinetterie ;

o débouté Mme [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

o rejeté le surplus des demandes de Mme [W] [Z] ;

ET STATUANT A NOUVEAU,

– Condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 6 535,90 euros à Mme [W] [Z], à titre principal en réparation de son préjudice de jouissance, et à titre subsidiaire au titre de la réfaction des loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et capitalisation des intérêts ;

– Condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 717,20 euros à Mme [W] [Z] au titre du remboursement des travaux de robinetterie assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

– Condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 1 500 euros à Mme [W] [Z] à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– Débouter la société Batigere en Ile-de-France de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamner la société Batigere en Ile-de-France à payer la somme de 3 000 euros à Mme [W] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamner la société Batigere en Ile-de-France aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle Retzbach en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023,

Vu les conclusions d’intervention volontaire remises au greffe le 13 novembre 2023 par lesquelles la SA d’HLM Batigere Habitat, venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France par l’effet d’un traité de fusion-absorption, demande à la cour de :

– donner acte à la SA Batigere Habitat de son intervention volontaire comme venant aux droits et obligations de la SA Batigere en Ile de France à la suite d’un traité de fusion-absorption,

– allouer à la SA Batigere Habitat l’entier bénéfice des conclusions régularisées par la SA Batigere en Ile de France avec ses pièces à l’appui.

Vu les conclusions d’intimée et d’appelante incidente n°2 remises au greffe le 14 novembre 2023 par lesquelles Mme [W] [Z] demande à la cour de :

– DECLARER recevable et bien fondées l’appel incident, les conclusions et les prétentions de madame [W] [Z] ;

– DONNER ACTE à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, de son intervention volontaire ;

– CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire de PARIS du 11 mai 2021 en ce qu’il a :

o rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de madame [W]

[Z] ;

o autorisé madame [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement tels que décrits dans le devis de la société PRV du 26 juin 2019 ;

o condamné la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE à verser à madame [Z] la somme de 6 161,99 euros correspondant au devis du 26 juin 2019 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, sauf à actualiser le montant de la condamnation à 6.398,99 € selon devis n°19 06 038 de la société PRV actualisé au 2 novembre 2021;

o débouté la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

o condamné la société BATIGERE EN ILE DE France à payer à madame [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE aux entiers dépens de l’instance.

SUR L’APPEL INCIDENT DE MADAME [W] [Z] :

– INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS du 11 mai 2021 en ce qu’il a :

o débouté madame [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

o débouté madame [W] [Z] de sa demande de remboursement de la somme de 717,20 euros au titre des travaux de robinetterie ;

o débouté madame [W] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

o rejeté le surplus des demandes de madame [W] [Z] ;

ET STATUANT A NOUVEAU,

– CONDAMNER la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, à payer la somme de 6 535,90 euros à madame [W] [Z], à titre principal en réparation de son préjudice de jouissance, et à titre subsidiaire au titre de la réfaction des loyers et charges, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et capitalisation des intérêts ;

– CONDAMNER la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, à payer la somme de 717,20 euros à madame [W] [Z] au titre du remboursement des travaux de robinetterie assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

– CONDAMNER la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, à payer la somme de 1 500 euros à madame [W] [Z] à titre de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

– DEBOUTER la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, de l’ensemble de ses demandes ;

– CONDAMNER la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, à payer la somme de 3 000 euros à madame [W] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– CONDAMNER la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits et obligations de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle RETZBACH en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions remises au greffe le 16 novembre 2023 par lesquelles Mme [W] [Z] demande à la cour de :

A titre principal,

– ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023,

– ordonner la réouverture des débats,

– recevoir les conclusions de Mme [W] [Z] régularisées le 14 novembre 2023 à la suite de l’intervention volontaire de la société Batigere Habitat puis prononcer la clôture des débats,

– à défaut, renvoyer l’affaire à la mise en état,

A titre subsidiaire,

– déclarer irrecevable et rejeter les conclusions d’intervention volontaire de la société Batigere Habitat notifiées par RPVA le 13 novembre 2023.

A l’audience de plaidoiries du 17 novembre 2023, les parties ont fait part de leur accord sur la révocation de l’ordonnance de clôture, l’admission de leurs dernières conclusions, et une nouvelle clôture afin qu’il soit statué au fond sans renvoi à la mise en état.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (…)”.

En l’espèce, Mme [Z] indique avoir appris le 28 octobre 2023, soit postérieurement à la clôture, que la société Batigere en Ile de France avait fait l’objet d’une radiation le 17 août 2023 après fusion absorption du 31 juillet 2023 par la société Batigere Grand Est, dénommée aujourd’hui Batigere Habitat, ainsi qu’il résulte des extraits Kbis produits. C’est dans ce contexte que la société Batigere Habitat a pris des conclusions d’intervention volontaire le 13 novembre 2023.

Il convient de juger que la radiation de la société Batigere en Ile de France et son absorption par la société Batigere Habitat, dont les avocats des parties ont eu connaissance tardivement, constitue une cause grave au sens de l’article 803 précité, justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture, qui sera prononcée.

Il convient d’accueillir aux débats les dernières conclusions remises au greffe par les parties:

– conclusions d’intervention volontaire de la SA Batigere Habitat, venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France, signifiées par RPVA le 13 novembre 2023 ;

– conclusions d’intimée et d’appelante incidente n°2 de Mme [W] [Z], signifiées par RPVA le 14 novembre 2023.

Conformément à l’accord des parties, il convient de prononcer la clôture de la procédure à la date de l’audience de plaidoiries du 17 novembre 2023 et de statuer au fond.

Sur l’intervention volontaire de la SA Batigere Habitat

Il convient de recevoir la SA Batigere Habitat, venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France, en son intervention volontaire à la présente instance et d’allouer à la SA Batigere Habitat l’entier bénéfice des conclusions et des pièces régularisées antérieurement par la SA Batigere en Ile de France.

Sur la prise en charge par la SA Batigere Habitat des travaux de réfection des peintures

Mme [Z] fonde sa demande sur l’article 1719 du code civil, lequel dispose que ‘le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

(…) 2° D’entretenir [ la chose louée] en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)’.

Elle invoque en outre l’article 1755, selon lequel ‘aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure’.

L’article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose encore que le bailleur est obligé ‘d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien et à l’entretien normal des locaux loués’.

La SA Batigere Habitat invoque pour sa part l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est obligé ‘de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure’.

Elle cite le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, lequel précise en son article 1er que ‘ sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ; ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret’.

Figurent en annexe du décret au titre des réparations ayant le caractère de réparations locatives, s’agissant des ‘plafonds, murs intérieurs et cloisons’, leur ‘maintien en état de propreté’ et les ‘menus raccords de peintures et tapisseries’.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, il résulte de la combinaison de ces textes que la charge du coût des réparations diffère selon l’origine des dégradations, le locataire devant supporter le coût des menues réparations et des réparations occasionnées par le défaut d’entretien, tandis que le bailleur doit supporter le coût des réparations liées à la vétusté. L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme ‘l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement’.

En l’espèce, il est constant qu’aucune réfection complète des peintures de l’appartement n’a été effectuée par le bailleur depuis l’entrée dans les lieux de Mme [Z] le 1er juillet 1982, soit il y a plus de 41 ans.

Le constat d’état des lieux établi à la requête de Mme [Z] le 16 septembre 2019 par Maître [C] [B], huissier de justice, qui constitue un mode de preuve légalement admissible pour avoir été soumis au débat contradictoire entre les parties, relève:

– dans l’entrée : peinture décollée, trace circulaire noirâtre visible autour du luminaire du plafond, jointure de l’interrupteur grossière ;

– dans le salon : murs noircis en partie supérieure, peinture écaillée derrière les tuyaux situés dans le coin droit de la pièce, deux fissures aux coins supérieurs de la porte d’accès au sas, troisième fissure située au coin supérieur gauche de la porte d’accès à la cuisine, jointure encadrant les deux interrupteurs grossière, trace circulaire noirâtre visible autour du luminaire au plafond ;

– dans la cuisine : peinture du plafond noircie, jointure encadrant les deux interrupteurs grossière ;

– dans le sas : jointure encadrant l’interrupteur grossière, trace de reprise visible au-dessus de cet interrupteur, trace circulaire noirâtre visible autour du luminaire du plafond ;

– dans la salle de bains : dans le coin supérieur droit de la porte, une déformation est visible côté salle de bains, jointure encadrant l’interrupteur grossière ;

– dans la chambre : deux fissures verticales et longilignes, peinture qui se craquelle à droite de la tête de lit, trou d’un diamètre de 3 centimètres situé sur le mur de droite en partie basse, près de la fenêtre.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que ce procès-verbal de constat laissait apparaître l’existence de fissures, de peintures décollées, écaillées ou qui se craquellent, lesquelles trouvaient leur origine dans l’écoulement du temps et donc dans la vétusté des peintures, dont la réfection incombait dès lors au bailleur.

La cour ajoute que la réfection de ces désordres excède les ‘menus raccords de peinture’ visés au décret n°87-712 du décret du 26 août 1987 dont se prévaut le bailleur.

Mme [Z] produit plusieurs attestations dont il résulte qu’en dépit de son handicap, elle entretient très bien son logement, contrairement à ce qu’allègue la SA Batigere Habitat, le maintenant en parfait état de propreté. Il en résulte qu’elle a rempli son obligation s’agissant des réparations locatives à sa charge au cours de la location, et que le bailleur doit dès lors faire ‘toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués’ selon l’article 6c de la loi du 6 juillet 1989 précité, dont relève la réfection des peintures du fait de la vétusté.

Le premier juge a en outre exactement jugé que les autres dégradations relevées dans ce procès verbal de constat (trou sur le mur de droite dans la chambre, jointures grossières des interrupteurs et traces circulaires noirâtres autour des luminaires) trouvaient leur origine dans les interventions du bailleur réalisées dans le cadre des travaux de réhabilitation de l’immeuble, ayant consisté dans l’installation de prises, luminaires et interrupteurs, de sorte qu’il appartenait au bailleur d’assumer la charge des travaux de remise en état.

Le fait que Mme [Z] ait donné quitus de fin de travaux ne saurait suffire à prouver que ceux-ci n’auraient pas occasionné de désordres, et ce d’autant que Mme [Z] affirme que certaines mentions figurant sur ces documents ne sont pas de sa main. Elle souligne à juste titre qu’une réserve était mentionnée sur le quitus de fin de travaux s’agissant de la ‘reprise d’un calfeutrement’ correspondant au trou au niveau d’une prise déplacée dans la chambre.

Compte tenu des mises en demeure adressées par Mme [Z] puis par son conseil au bailleur les 5 mars et 16 juillet 2019, le premier juge a considéré à juste titre, sur le fondement des articles 6c de la loi du 6 juillet 1989 et 1222 du code civil, qu’il convenait d’autoriser Mme [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement.

S’agissant du coût des travaux, Mme [Z] a produit trois devis :

– un devis de la société PRV du 26 juin 2019 d’un montant de 6.161,99 euros ;

– devant la cour, un devis de la société Blue Select du 15 septembre 2021 d’un montant de 7.033,16 euros, et un second devis de la société PRV du 2 novembre 2021 actualisé à la somme de 6.398,99 euros.

La société Blue Select atteste, contrairement à ce que soutient la société Batigere Habitat, qu’un simple lessivage serait insuffisant compte tenu de la présence de fissures, nécessitant une réfection en peinture afin de réaliser des travaux dans les règles de l’art.

Devant la cour, Mme [Z] produit un second constat d’huissier du 3 décembre 2021 ayant pour but d’authentifier la date des photographies figurant sur son téléphone, dont il résulte que les fissures se sont élargies depuis le précédent constat, ainsi qu’il résulte des photographies en date du 18 novembre 2021.

Il convient donc de retenir le second devis de la société PRV en date du 2 novembre 2021 actualisé à la somme de 6.398,99 euros, la SA Batigere Habitat ne démontrant pas en quoi ce devis, moins disant que celui de la société Blue Select, serait exorbitant, s’agissant de la réfection des peintures de l’entier logement du fait de la vétusté et de la reprise des malfaçons résultant des travaux de réhabilitation effectués.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a autorisé Mme [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement tels que décrits dans le devis établi par l’entreprise PRV, en prenant toutefois en compte le devis actualisé du 2 novembre 2021, et en condamnant la société Batigere Habitat à à verser à Mme [Z] les sommes nécessaires à l’exécution de ces travaux, soit la somme de 6.398,99 euros, infirmant le jugement entrepris sur le montant de la condamnation.

Sur le remboursement des travaux de robinetterie

Le premier juge a débouté Mme [Z] de sa demande relative à la prise en charge de travaux de plomberie liés à l’intervention d’un technicien en urgence à la suite de deux fuites d’eau en octobre 2018, en considérant qu’aucun justificatif n’était produit concernant les circonstances de cette intervention, et que Mme [Z] ne rapportait pas la preuve de son caractère urgent.

Devant la cour, Mme [Z] produit, outre la facture de l’entreprise de plomberie DBL Leroux d’un montant de 717,20 euros en date du 3 octobre 2018, un courriel de cette société aux termes duquel M. [T] [O], gérant, certifie ‘être intervenu en urgence le 3 octobre 2018 pour les fuites au niveau de la robinetterie du mitigeur évier et du robinet de machine à laver’.

Il convient dès lors de juger que la prise en charge de cette intervention en urgence pour remplacer deux robinets, dont le remplacement ne relève pas des réparations locatives aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, incombe au bailleur, et de condamner la SA Batigere Habitat à payer à Mme [Z] la somme de 717,20 euros au titre du remboursement des travaux de robinetterie du 3 octobre 2018, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [Z]

* Les dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Pour débouter Mme [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance allégué en raison de la gêne occasionnée par les travaux de réhabilitation de l’immeuble entre le mois de septembre 2015 au 20 juillet 2017, le premier juge a considéré que l’ampleur de ces travaux ne démontrait pas l’existence d’un trouble particulier de jouissance subi par Mme [Z], laquelle avait en revanche bénéficié de l’amélioration apportée à son cadre de vie à l’issue de la réalisation de ces travaux.

Mme [Z] produit des fiches d’information sur les travaux distribuées par le bailleur, dont il résulte que ceux-ci ont consisté en des travaux d’ampleur sur la [Adresse 5], composée de 192 logements répartis sur 30 étages (Mme [Z] occupant un appartement au 22ème étage), travaux de réfection de l’isolation des façades, d’étanchéité des balcons, de modernisation des ascenseurs, travaux électriques dans les parties communes, travaux de chauffage, ventilation, plomberie, réfection des halls d’entrée, des paliers et cages d’escalier, outre des travaux dans les logements de remplacement des portes palières et fenêtres, des sanitaires, de mise en conformité électrique, de remplacement des moteurs et des grilles d’extraction d’air. Selon les brochures produites, émanant du bailleur, il est indiqué que ces travaux, dont certains auraient lieu de nuit, engendreraient du bruit, de la poussière, une visibilité amoindrie (passage des nacelles, présence des ouvriers sur les balcons), l’immobilisation d’un ascenseur sur trois (durée prévue par ascenseur : 5 mois), des coupures de courant et d’eau.

Mme [Z] justifie que l’amicale des locataires de la [Adresse 5] a dénoncé à plusieurs reprises au bailleur les nuisances subies par les locataires, et les désordres en résultant. Elle produit une attestation de Mme [S] [P], présidente de l’amicale, dont il résulte que Mme [Z] s’est plainte auprès d’elle, comme d’autres locataires, des conditions difficiles d’habitation pendant les travaux, du fait de la difficulté d’accéder aux ascenseurs, des bruits, de la poussière et du dégat des eaux de 2015.

S’agissant de ce dernier point, Mme [Z] communique un courrier adressé à son bailleur le 23 juin 2016, relatant un dégât des eaux survenu le 21 novembre 2015 dans la trappe de visite de la gaine technique des WC, avec présence de champignons et de moisissures recouvrant la paroi de cette trappe, ce dont elle justifie par la production de photographies figurant au constat d’huissier du 3 décembre 2021 et datant du 3 avril 2016, sur lesquelles apparaît le mur recouvert de moisissures au droit de cette trappe. Elle indique que le bailleur n’est intervenu pour y remédier qu’en février 2017, soit plus d’un an et demi après le sinistre, ce qui n’est pas contredit.

Mme [Z] produit encore des attestations de son entourage et d’autres habitants de l’immeuble, relatant les nuisances subies du fait des travaux, caractérisées par la poussière, les nuisances sonores, les difficultés pour accéder à son appartement du fait de la neutralisation partielle des ascenseurs et de l’embouteillage des ascenseurs subsistant, le manque d’intimité et la nécessité d’être présente du fait du passage des ouvriers, les coupures d’eau sans avis préalable, les fuites d’eau. Ces nuisances l’ont conduite à ne plus pouvoir recevoir ses proches chez elle durant les travaux, ce dont ces derniers attestent.

Les photographies figurant au constat d’huissier du 3 décembre 2021 permettent de constater qu’en janvier et février 2017 notamment, la vue depuis le logement était obstruée par les nacelles de travaux et empêchaient la locataire de jouir de son balcon.

Mme [Z] fait encore valoir à juste titre qu’elle a subi ces travaux durant deux ans avec une intensité accrue, en ce qu’étant handicapée et retraitée, elle était constamment chez elle et donc contrainte de les subir sans interruption.

Elle soutient également avec pertinence que la clause dite de ‘souffrance’ figurant au bail, selon laquelle le locataire doit ‘subir tous les travaux d’entretien ou de grosses réparations ou d’améliorations que la société jugerait nécessaire de faire effectuer dans l’immeuble ou dans les lieux loués(…) sans pouvoir, quelle qu’en soit la durée, prétendre à aucune indemnité ou réduction sur le prix du loyer ou des charges’, est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, selon laquelle le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Z] a subi un préjudice de jouissance du fait des travaux entrepris par le bailleur ayant occasionné de multiples nuisances.

Il ne saurait toutefois être jugé que ce préjudice doit être indemnisé par la réduction de moitié du montant du loyer.

Compte tenu des nuisances précitées, ayant duré près de deux ans, il convient de fixer à 3000 euros le montant des dommages et intérêts que la SA Batigere Habitat sera condamnée à payer à Mme [Z] à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

2 – Les dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [Z] fait valoir à juste titre que le bailleur, en refusant de procéder à ses frais à la réfection des peintures du logement, malgré près de 40 ans d’occupation des lieux impliquant leur vétusté totale, a fait preuve de résistance abusive, contraignant Mme [Z] à initier la présente procédure et à en subir le délai sans pouvoir faire effectuer les embellissements rendus nécessaires par la vétusté des lieux.

Il convient dès lors de condamner la SA Batigere Habitat à verser à Mme [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SA Batigere Habitat

Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que, lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’annulation, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement (Civ. 2ème , 17 septembre 2020, n°18-23.626).

En l’espèce, dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, la SA Batigere Habitat venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France ne sollicite pas l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En conséquence, la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

A titre surabondant, Mme [Z], qui obtient satisfaction en ses demandes, ne saurait être condamnée à payer des dommages et intérêts à son bailleur pour procédure abusive.

Sur les intérêts légaux et la capitalisation des intérêts

L’article 1231-7 du code civil, prévoit que : “En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. (…)”.

L’article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors de dire que les créances indemnitaires porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Il sera en outre dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer la condamnation de la SA Batigere en Ile de France, devenue la SA Batigere Habitat, aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Batigere Habitat, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’accord des parties quant à la révocation de l’ordonnance de clôture et aux mesures subséquentes,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 12 octobre 2023,

Accueille les dernières conclusions des parties :

– conclusions d’intervention volontaire de la SA Batigere Habitat, venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France, signifiées par RPVA le 13 novembre 2023 ;

– conclusions d’intimée et d’appelante incidente n°2 de Mme [W] [Z], signifiées par RPVA le 14 novembre 2023 ;

Prononce la clôture à la date des plaidoiries du 17 novembre 2023,

Reçoit la SA Batigere Habitat, venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France, en son intervention volontaire à la présente instance,

Alloue à la SA Batigere Habitat l’entier bénéfice des conclusions et des pièces régularisées antérieurement par la SA Batigere en Ile de France,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

– autorisé Mme [W] [Z] à faire réaliser les travaux de réfection de la peinture de son appartement tels que décrits dans le devis établi par l’entreprise PRV, en prenant toutefois en compte le devis actualisé du 2 novembre 2021,

– débouté la société Batigere en Ile de France de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– condamné la société Batigere en Ile de France à payer à Mme [W] [Z] une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Batigere en Ile de France aux entiers dépens de la présente instance,

Et statuant à nouveau,

Condamne la SA Batigere Habitat venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France à verser à Mme [W] [Z] les sommes nécessaires à l’exécution des travaux décrits au devis établi par l’entreprise PRV du 2 novembre 2021, soit la somme de 6.398,99 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne la SA Batigere Habitat venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France à payer à Mme [W] [Z] les sommes suivantes :

– 717,20 euros au titre du remboursement des travaux de robinetterie du 3 octobre 2018,

– 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

– 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Et y ajoutant,

Dit que les créances indemnitaires porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

Condamne la SA Batigere Habitat venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France à payer à Mme [W] [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Batigere Habitat venant aux droits de la SA Batigere en Ile de France aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président