RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03349 – N° Portalis DBVH-V-B7G-ITAC

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

06 septembre 2022 RG :22/00019

[X]

C/

E.P.I.C. HABITAT DU GARD

Grosse délivrée

le

à Me Minguet

Delarl Delran Bargeton …

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 06 Septembre 2022, N°22/00019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

GREFFIER :

Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Octobre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Madame [V] [X]

née le 06 Septembre 1989 à [Localité 1] ([Localité 1])

Résidence [Adresse 4],

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Benjamin MINGUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004302 du 26/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

E.P.I.C. HABITAT DU GARD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 31 Août 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 Décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 12 juin 2020 l’OPH Habitat du Gard a donné à bail à Mme [V] [X] un logement situé la résidence [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer de 328,55 euros outre les charges.

Invoquant des plaintes des autres locataires sur le comportement de Mme [V] [X], le bailleur a sollicité une tentative de conciliation.

Un constat d’échec de conciliation a été établi le 6 octobre 2021.

Par acte du 24 décembre 2021, l’OPH Habitat du Gard a fait assigner Mme [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Nîmes aux fins de :

-de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ;

-d’ordonner son expulsion si besoin est avec la force publique ;

-d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

-d’obtenir l’autorisation aux risques et périls de la défenderesse de faire transporter l’ensemble des meubles et autres objets dans le garde meuble de son choix aux frais ;

-de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux ;

-de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 6 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

-prononcé la résiliation du contrat de bail consenti par Habitat du Gard à Mme [V] [X] sur le bien situé Résidence [Adresse 4] à [Localité 2] ;

-ordonné l’expulsion de Mme [V] [X] des lieux loués dans le délai d’1 mois à compter de la présente décision, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

-rejeté la demande d’astreinte formulée par Habitat du Gard ;

-dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant en procédant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Mme [V] [X] dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur ;

-condamné Mme [V] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux ;

-rejeté les prétentions formulées par Madame [V] [X] ;

-dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles ;

-condamné Mme [V] [X] aux dépens ;

-rejeté le surplus des prétentions ;

-rappelé le caractère exécutoire de la présente décision.

Par déclaration du 17 octobre 2022, Mme [V] [X] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 13 janvier 2023, le premier président a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [V] [X] demande à la cour de :

Vu le jugement du 6 septembre 2022,

Vu l’ordonnance du premier président du 13 janvier 2023

Vu les pièces produites,

Réformer le jugement dont appel du 6 septembre 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection de Nîmes des chefs ayant :

-prononcé la résiliation du bail consenti par Habitat du Gard à Mme [V] [X],

-ordonné l’expulsion de Mme [V] [X] et de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois à compter de la présente décision,

-condamné Mme [V] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter de la résiliation et jusqu’à complète libération de lieux,

-dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles

L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant en procédant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de Mme [V] [X] dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur,

-rejeté les prétentions de Mme [V] [X],

-condamné Mme [V] [X] aux dépens,

-rejeté le surplus des prétentions,

-rappelé le caractère exécutoire de la décision.

Et statuant à nouveau.

-juger n’y avoir lieu à expulsion de Mme [V] [X] et tous occupants de son chef,

-juger n’y avoir lieu à la résiliation du contrat de bail liant Mme [V] [X] et Habitat du Gard,

-juger n’y avoir lieu à condamnation de Mme [V] [X] à payer une indemnité d’occupation,

Confirmer le jugement du 6 septembre 2022 du chef ayant :

-rejeté la demande d’astreinte formulée par Habitat du Gard,

-débouté Habitat du Gard de toutes leurs demandes, moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires comme étant infondées et injustifiées

A titre subsidiaire :

Vu l’article 412-3 et 412-4 du code de procédure civile et d’exécution,

Vu les pièces produites,

-accorder à Mme [X] de plus larges délais s’agissant de la mesure d’expulsion,

-débouter Habitat du Gard de toutes leurs demandes, moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires comme étant infondées et injustifiées

En tout état de cause.

-condamner Habitat du Gard à payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 mai 2023, auxquelles il est expressément référé, l’OPH Habitat du Gard demande à la cour de :

Vu l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions de l’article 1729 du code civil,

Vu le contrat de bail,

Vu l’échec de la conciliation judiciaire,

Tenant le comportement de Madame [X],

-débouter Mme [X] de toutes ses demandes et particulièrement de sa demande de délais pour quitter les lieux.

-confirmer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NIMES le 6 Septembre 2022.

-condamner Mme [X] aux entiers frais et dépens de l’instance outre la somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 31 août 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

En préliminaire, il convient de constater que Mme [X] ne soulève pas en cause d’appel la fin de non-recevoir tirée de l’absence de conciliation préalable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail,

Selon l’article 1224 du code civil, ” la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ”

Ainsi le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d’une inexécution suffisamment grave de l’une de parties quant à ses obligations contractuelles.

Selon l’article 1728 1 ° du code civil, ” le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ”

Selon l’article 1729 du code civil, ” Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. ”

En application de l’article 7b de la loi du 06/07/1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le contrat de bail liant les parties stipule également une obligation d’user paisiblement des lieux loués et le locataire doit s’abstenir, en toute circonstance, lui et les personnes de son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou nuire à la parfaire tenue de l’immeuble.

Le contrat stipule en outre une interdiction de détenir des animaux non familiers et précise que la présence d’animaux domestiques ne doit pas provoquer de désordres.

Le bailleur reproche à Mme [X] de ne pas user paisiblement des lieux, de nuire aux autres locataires et de troubler la tranquillité de la résidence par ces incivilités : insultes, disputes et bagarres incessantes (jour et nuit), hurlements, nuisances sonores, urines ou jet de détritus par-dessus les balcons, hurlements des animaux, coup de pieds dans les murs, discussion à un niveau sonore très élevé, aspirateur à toute heure du jour et de la nuit…

La locataire réplique qu’elle est victime d’une cabale organisée par Mme [R], sa voisine du dessus qui n’a pas accepté que Mme [X] prenne ses distances et qui la harcèle continuellement.

Elle conteste les faits dénoncés par le bailleur et soutient qu’ils ne sont ni démontrés ni justifiés.

Il appartient au bailleur de démontrer les manquements de sa locataire à ses obligations.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs autres locataires se sont plaints auprès du bailleur des agissements de Mme [X] quelques mois après l’entrée dans les lieux de cette dernière.

Ainsi, dès avril 2021, Mme [R], sa voisine du dessous, a régulièrement averti Habitat du Gard des nuisances subies par le bruit occasionné par Mme [X] de jour comme de nuit l’empêchant de dormir, des cris, des hurlements de ses chiens, de discussions à un niveau sonore très élevé, de disputes avec son compagnon, de l’utilisation de l’aspirateur à toute heure du jour et de la nuit, d’insultes, d’urines ou de jet de détritus par-dessus les balcons.

Cet état de fait est encore confirmé par les mails de Mme [N] du 22 avril 2021et de sa lettre du 25 avril 2021, de Mme [Z] de novembre 2021 mais également de Mme [T] d’avril 2021.

M. [C], gérant technique secteur littoral, informe Habitat du Gard dans son mail du 12 avril 2021 de l’urgence de la situation et indique s’être fait insulter par Mme [X].

Une pétition a même été adressée au bailleur et au maire du Grau du Roi le 11 novembre 2021 signée par onze locataires se plaignant de nuisances depuis l’ entrée dans les lieux de Mme [X] :

” 1) Le bruit est intense, répété, diurne et nocturne : talons, portes, hurlements des chiens, musique

2)La saleté : poubelles laissées à sa porte, chiens qui errent et salissent le bâtiment, mégots jetés par les fenêtres et dans le bâtiment

3)Le danger : chiens tenus sans laisse qui rodent dans le bâtiment et aux alentours ce qui représente un danger pour nos enfants en bas âge et nos personnes âgées car une des chiennes grogne et se montre agressive

4)Qualité de vie médiocre : insultes répétées de Mme [X] envers nous, bagarre avec ses différents compagnons, impossibilité de raisonner cette personne. ”

Si effectivement en cause d’appel, l’appelante produit trois attestations de personnes qui se sont rétractées, il n’en demeure pas moins que ces locataires ne remettent pas en cause la matérialité des faits décrits dans la pétition.

En effet :

-le couple [H] indique seulement que concernant les chiens, l’appelante a fait le nécessaire,

-Mme [Y] précise qu’elle a signé la pétition à la demande de Mme [R] mais précise que pour sa part elle n’a jamais eu de problèmes,

-Mme [P] se rétracte en raison des conséquences mais confirme la matérialité des faits.

Il convient de noter que l’appelante a elle-même admis les nuisances occasionnées par ses chiens puisqu’elle les a remis à sa mère le 24 mai 2022.

Cependant, à supposer même que les nuisances engendrées par les animaux de Mme [X] aient cessé, les autres troubles de jouissance aux voisins ont perduré en 2022 ( mails de Mme [Z] et Mme [R] de février, mai, juin, juillet et novembre 2022) et se sont aggravés suite au jugement déféré en date du 6 septembre 2022, comme en attestent Mme [Z], Mme [B] et Mme [R] en février 2023 ( nuisances sonores en journée comme en soirée, claquements de portes, hurlements, déchets et mégots de cigarettes jetés à même le sol, attitude insultante et grossière, insultes, musique assourdissante).

La thèse de la ” cabale ” alléguée par l’appelante n’est pas démontrée.

En effet, les attestations produites concernant l’épisode de la nuit du 5 au 6 juin (nuisances sonores lors de la visite d’un ami) ne remettent pas en cause la crédibilité de l’attestation de Mme [T] dans la mesure où les témoignages confirment au contraire que Mme [X] est bien revenue à son domicile dans la nuit avec cet ami pour lui remettre ses effets personnels.

Par ailleurs, les attestations de Mme [A], de Mme [M] et de Mme [I] décrivant Mme [R] au comportement agressif et invoquant des difficultés la concernant depuis 2012 sont contredites par les faits puisque Mme [R] présente dans la résidence depuis 2009 n’a fait l’objet d’aucun incident alors qu’au contraire Mme [M] a reçu un avertissement du bailleur pour son comportement en 2017.

Les termes des mails de Mme [R], s’ils peuvent traduire une exaspération certaine envers l’appelante, ne suffisent pas à remettre en cause la crédibilité de ses dires qui sont corroborés par les autres locataires et alors même qu’elle a pu reconnaître des périodes d’accalmie.

Il convient de noter également que Mme [R] et Mme [Z], étant voisines directes de l’appelante, sont les plus impactées par son comportement, allant même pour Mme [R] jusqu’à solliciter une mutation dans un autre logement après avoir tenté une démarche amiable lors de la conciliation à laquelle Mme [X] ne s’est pas présentée.

Enfin, la trêve hivernale ne fait pas obstacle à effectuer les démarches de la procédure d’expulsion.

En conséquence, ces manquements graves et répétés aux obligations essentielles du preneur justifient la résiliation judiciaire du bail.

Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Mme [X] étant sans droit ni titre, le premier juge a justement ordonné l’expulsion et fixé une indemnité mensuelle d’occupation.

L’intimé ne formule aucune critique du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa demande d’astreinte.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ces chefs.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Selon l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ” Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ”

Selon l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ” La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ”

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites aux débats que l’appelante rencontre des problèmes de santé et que son fils poursuit sa scolarité sur la commune du Grau du Roi et consulte régulièrement

une orthoptiste ainsi qu’une orthophoniste sur cette commune afin de l’aider dans ses apprentissages.

Il convient de rappeler que le premier président a arrêté l’exécution provisoire du jugement déféré et il est justifié que Mme [X] a formulé une demande de logement social en décembre 2022.

Cependant, si un délai doit être accordé à l’appelante pour se reloger et organiser la poursuite de ses soins et ceux de son fils, il y lieu de prendre en compte la tranquillité des occupants de la résidence.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il sera accordé à Mme [X] un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmés.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimé ses frais irrépétibles d’appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a accordé un délai d’un mois à Mme [V] [X] pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Accorde à Mme [V] [X] un délai de 3 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt.

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [X] aux dépens d’appel.

Déboute l’OPH Habitat du Gard de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,