Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07525 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHQG7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Avril 2023 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/52171

APPELANTES

S.A.S.U. BOSQUET RESTAURATION RCS de Paris sous le n°888 746 401, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.C.I. FONCIERE 81 BOSQUET, RCS de Paris sous le n°888 709 748, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Représentées à l’audience par Me Valérie OUAZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P428

INTIMES

M. [W] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Mme [S] [N] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Représentés à l’audience par Me Géry WAXIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P395

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] agissant par son syndic la SA SIMON TANAY DE KAENEL

[Adresse 3]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Représenté à l’audience par Me Benoît FLEURY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Michèle CHOPIN, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé au [Adresse 3], à [Localité 2] est un immeuble à usage mixte soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Foncière 81 Bosquet est propriétaire des lots 101 et 138 au sein de la copropriété pour les avoir acquis le 30 septembre 2020. Ce local a été loué à la société Bosquet Restauration qui y exploite une activité de café, bar, restauration depuis janvier 2022 sous l’enseigne “[4]”.

M. [W] [N] et Mme [S] [N] résident dans un appartement qui appartient à cette dernière, et est situé au 2ème étage de l’immeuble. M. [N], qui exerce la profession de médecin cardiologue, est par ailleurs locataire de locaux situés au 1er étage du même immeuble, où est installé son cabinet médical.

Des travaux ont été entrepris à partir de novembre 2020 comprenant un réaménagement complet du restaurant avant son ouverture au public fin janvier 2022, avec, notamment, la modification de la façade de l’immeuble sur rue, la surélévation du parterre situé à l’entrée du restaurant, et la modification de la façade sur cour. Un système de climatisation a été installé dans le local situé dans la cour de l’immeuble, ainsi qu’un système de ventilation/extraction d’air de la cuisine du restaurant, et une nouvelle porte d’entrée a été installée à l’arrière du restaurant située dans la cour intérieure.

Par courrier du 27 octobre 2021, le syndic de l’immeuble, a mis en demeure la société Foncière 81 Bosquet de retirer ses aménagements modifiant l’aspect extérieur ainsi que la porte et les fenêtres du bâtiment sur cour et de les remettre dans leur état antérieur, ce dans les quinze jours suivant réception du courrier. Cette demande a été réitérée par courriers du 1er et 3 décembre 2021.

Par courrier du 7 février 2022, le syndic de l’immeuble a mis la société Foncière 81 Bosquet en demeure de cesser de diffuser de la musique le soir et d’arrêter d’utiliser le système de climatisation réversible, les habitants de l’immeuble se plaignant de nuisances sonores et thermiques.

Par exploit du 1er février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], à [Localité 2], ci-après le syndicat des copropriétaires, a fait assigner les sociétés Foncière 81 Bosquet et Bosquet Restauration devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de les voir condamnées, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, à :

– remettre en état la façade extérieure (côté rue) dans son état antérieur ;

– remettre en état la façade du bâtiment situé dans la cour intérieure dans son état antérieur ;

– déposer de la porte installée dans la cour intérieure ;

– déposer du conduit installé dans la courette ;

– cesser l’utilisation du système de climatisation réversible qui cause des nuisances sonores aux dépens des copropriétaires constatées par les services de la ville de [Localité 5] dans son rapport du 22 avril 2022 ;

– cesser l’utilisation du barbecue (Robata) qui cause des nuisances olfactives constatées par les services de la ville de [Localité 5] dans son rapport du 22 avril 2022.

Il sollicitait également que la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet soient enjointes, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, de cesser l’activité de bar festif/musical/dancing avec DJ au sein de l’établissement [4] et de restituer aux lots 101 et 138 un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble à savoir un restaurant de luxe sans attraction, spectacle ou dancing ce qui signifie notamment sans activité musicale, dansante ni intervention de DJ.

Il demandait à titre subsidiaire au juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, en cas de désignation d’un expert, qu’il y soit procédé aux frais exclusifs de la société Bosquet Restauration et de la société Foncière 81 Bosquet, la fermeture du restaurant étant ordonnée dans l’attente de la mise en ‘uvre des solutions préconisées par l’expert afin de faire cesser les nuisances olfactives et sonores et en tout état de cause, la condamnation solidaire de la société Bosquet Restauration et de la société Foncière 81Bosquet à verser au syndicat des copropriétaires une provision sur dommages et intérêts d’un montant de 60.000 euros, soit 20.000 euros pour le préjudice moral du syndicat des copropriétaires, 20.000 euros pour le préjudice esthétique du fait des travaux réalisés, 20.000 euros pour les nuisances subies depuis le début du litige, et remboursement des constats d’huissier, outre 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par une ordonnance de référé rendue le 03 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

– déclaré recevables les demandes formées à l’égard de la société Foncière 81Bosquet ;

– déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– déclaré recevables les demandes formées par les époux [N] ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à remettre la façade extérieure (côté rue) dans son état existant au 30 septembre 2020 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce, sur une période maximale de 12 mois ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à remettre la façade située à l’intérieur de la cour de l’immeuble dans son état existant au 30 septembre 2020 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant de la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à procéder à la dépose de la porte de la cour de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à cesser les nuisances sonores et thermiques liées à l’utilisation du système de climatisation réversible et à l’utilisation du barbecue (Robata), sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– enjoint à la société Bosquet Restauration et à la société Foncière 81Bosquet, sous astreinte de 2000 euros par infraction constatée dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé, de restituer aux lots 101 et 138 un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble à savoir un restaurant de luxe sans attraction, spectacle ou dancing ce qui signifie notamment sans attraction musicale ou dansante, et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à titre de dommages et intérêts formée par les époux [N] ;

– dis n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du remboursement des frais de constat d’huissier ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner la société Bosquet Restauration à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert [Y] aux termes de la note technique n°3 ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [N] à accepter la réalisation de ces travaux sous astreinte ;

– ordonné une mesure d’expertise ;

– désigné en qualité d’expert M.[O] [R], [Adresse 1], qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission, notamment, de :

– se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

– examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

– les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes ;

– fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

– après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d”uvre, le coût de ces travaux ;

– fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

– dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

– faire toutes observations utiles au règlement du litige;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à verser aux époux [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet aux dépens.

Par déclaration du 21 avril 2023, la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 30 octobre 2023, la société Bosquet Restauration et la Foncière 81 Bosquet demandent à la cour de :

– infirmer l’ordonnance de référé du 3 avril 2023 en ce qu’elle a :

– déclaré recevables les demandes formées à l’égard de la société Foncière 81 Bosquet ;

– déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– déclaré recevables les demandes formées par les époux [N] ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à cesser les nuisances sonores et thermiques liées à l’utilisation du système de climatisation réversible et à l’utilisation du barbecue (Robata), sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– enjoint à la société Bosquet Restauration et à la société Foncière 81 Bosquet, sous astreinte de 2000 euros par infraction constatée dans d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé, de restituer aux lots 101 et 138 un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble à savoir un restaurant de luxe sans attraction, spectacle ou dancing ce qui signifie notamment sans attraction musicale ou dansante, et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner la société Bosquet Restauration à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert [Y] aux termes de la note technique n°3 ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [N] à accepter la réalisation de ces travaux sous astreinte ;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à verser aux époux [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet aux dépens ;

– confirmer l’ordonnance du 3 avril 2023 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

– les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;

– déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et les époux [N], irrecevables en leurs demandes à l’encontre de la société Foncière 81 Bosquet ;

– déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable en ses demandes au titre des nuisances sonores et olfactives ;

– déclarer les époux [N] irrecevables en leurs demandes de remise en état des travaux réalisés sans autorisation ;

– réduire l’astreinte prononcée concernant la remise de la façade extérieure (côté rue) dans son état existant au 30 septembre 2020, à la somme de 150 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’arrêt et ce sur une période maximale de 6 mois ;

– déclarer que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et des époux [N] souffrent de contestations sérieuses concernant les nuisances sonores provenant de la musique et de la destination du local, et qu’il n’y a lieu à référé ;

– condamner la société Bosquet Restauration à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert [Y] aux termes de note technique n°3 ;

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [N] à accepter la réalisation de ces travaux et à en faciliter la réalisation, sous astreinte de 500 euros par constat de réticence dans la réalisation de ces travaux après mise en demeure restée infructueuse plus de huit jours ;

– débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [N] aux dépens qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du même code.

Elles exposent notamment que :

– la société Foncière 81 Bosquet a consenti à la société Bosquet Restauration un bail commercial et a conféré à cette dernière la jouissance totale des lieux ;

– or, aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Foncière 81 Bosquet à remettre les lieux loués en leur état d’origine, et donc à faire réaliser dans les lieux loués, divers travaux, alors qu’elle ne dispose pas de la jouissance du local ni de la propriété des installations de la société Bosquet Restauration ;

– dès lors, le syndicat des copropriétaires et les époux [N] sont dénués de tout droit à agir à l’encontre de la société Foncière 81 Bosquet, qui n’est pas en droit ni en mesure de faire réaliser ces travaux portant sur la chose d’autrui ;

– le caractère collectif du trouble allégué suppose l’existence d’un dommage portant une atteinte indivisible aux parties communes alors qu’en l’espèce, les troubles invoqués par le syndicat des copropriétaires, s’ils sont avérés, ont un caractère privatif puisqu’ils visent des préjudices personnels subis individuellement par certains copropriétaires et qu’à aucun moment, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni n’évoque un préjudice collectif uniformément éprouvé par la copropriété, de sorte que la cour devra déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à invoquer un préjudice collectif concernant les nuisances sonores et olfactives ;

– les époux [N] sont, pour leur part, irrecevables à invoquer la remise en état des parties communes, faute de préjudice personnel, et alors que cette demande est formulée par le syndicat des copropriétaires ;

– l’activité de restauration et de bar avec licence IV est parfaitement autorisée dans les lieux loués au rez-de-chaussée, contrairement à ce qui a été soutenu par le syndicat des copropriétaires, étant précisé qu’aucune activité de discothèque n’est exploitée dans les lieux, et que le restaurant diffuse de la musique d’ambiance ;

– le juge des référés s’est livré à une interprétation du règlement de copropriété sur une notion qui, loin de l’évidence, renvoie à une discothèque, laquelle n’est pas exploitée dans les lieux de l’aveu même du syndicat des copropriétaires, alors que seul le juge du fond est compétent pour interpréter ce règlement et notamment la clause dont se prévaut le syndicat des copropriétaires prévoyant l’exclusion des activités bruyantes ou malodorantes ;

– l’ensemble des nuisances dont se plaint le syndicat des copropriétaires date, comme l’a relevé le juge des référés, de janvier à mars 2022, soit près de douze mois avant l’ordonnance querellée ;

– le juge des référés n’a donc pas pris en considération la situation au jour où il a statué mais une situation datant de plus d’une année auparavant, alors que la société Bosquet restauration met tout en ‘uvre pour faire cesser les prétendues nuisances alléguées ;

– en ce qui concerne le système de climatisation, elles tentent d’obtenir l’accord de la copropriété pour son installation depuis le mois de juillet 2021 sans succès ;

– s’agissant des nuisances acoustiques, une étude d’impact acoustique avait été réalisée préalablement à l’ouverture de l’établissement en janvier 2022, et la quasi-majorité des plaintes des copropriétaires relevées dans les pièces adverses sont circonscrites entre janvier et avril 2022, tandis que l’installation de la société Bosquet restauration est aux normes, et que l’origine des bruits allégués proviendrait d’une autre source ;

– s’agissant des extractions, aucune nuisance concernant les installations de la société locataire n’a été relevée depuis le dernier trimestre 2022, et a fortiori, depuis l’ordonnance de référé ;

– la société Bosquet Restauration se trouve dans une situation de blocage certaine face à un syndicat des copropriétaires qui allègue des nuisances et sollicite qu’il y soit mis fin, mais qui, par ailleurs, ne répond pas aux propositions et solutions techniques pour y remédier ;

– enfin, les nuisances alléguées et le préjudice allégués par les époux [N] ne sont pas démontrées.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

– débouter les sociétés Bosquet Restauration et Foncière 81Bosquet de toutes leurs prétentions ;

– déclarer recevable et bien fondée l’action en référé introduite par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre des sociétés Bosquet Restauration et Foncière 81 Bosquet ;

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à savoir :

– confirmer la condamnation de la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à remettre la façade extérieure (côté rue) dans son état existant au 30 septembre 2020 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximum de 12 mois ;

– confirmer la condamnation de la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à remettre la façade située à l’intérieur de la cour de l’immeuble dans son état existant au 30 septembre 2020 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximum de 12 mois ;

– confirmer la condamnation de la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à procéder à la dépose de la porte de la cour de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximum de 12 mois ;

– confirmer la condamnation de la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à cesser les nuisances sonores et thermiques liées à l’utilisation du système de climatisation réversible et à l’utilisation du barbecue (Robata), sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé ;

– confirmer l’injonction faite à la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet, sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé, de restituer aux lots 101 et 138 un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble à savoir un restaurant de luxe sans attraction, spectacle ou dancing ce qui signifie notamment sans attraction musicale ou dansante ;

– porter, à titre reconventionnel, le montant des astreintes journalières à 2.000 euros par jour de retard, pour chacune, et augmenter la période de liquidation de cette astreinte afin de la porter à 24 mois. A défaut, confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise ;

– porter, à titre reconventionnel, le montant de l’astreinte par infraction à 3.000 euros par infraction constatée. A défaut, confirmer purement et simplement l’ordonnance entreprise ;

– condamner solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose notamment que :

– la société Bosquet Restauration, exploite un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble, qui se transforme en piste de danse avec intervention de DJ en fin de semaine et selon les privatisations jusqu’à 2 heures du matin ;

– il est recevable à demander au juge des référés, en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, de condamner solidairement le copropriétaire- bailleur et son locataire à remettre les parties communes de l’immeuble dans leur état antérieur ;

– en effet, en cas de violation du règlement de copropriété par un locataire par la modification des parties communes sans autorisation préalable, le bailleur-copropriétaire est tenu solidairement de les remettre en état ;

– les travaux réalisés par la société Bosquet Restauration tout au long de l’année 2021 ont eu lieu dans les parties communes de l’immeuble et ces travaux ont modifié son aspect esthétique ;

– dès lors, au vu des multiples attestations, y compris au cours de l’année 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est recevable à agir en raison de l’existence d’un préjudice collectif ;

– les travaux réalisés que ce soit au niveau de l’extraction dans les conduits que pour la modification des façades dans la cour et à l’extérieur n’ont pas été autorisés par une assemblée générale de copropriétaires, alors qu’ils auraient dû l’être ;

– ces travaux ainsi que les nuisances occasionnées consécutives à ces travaux et à l’exploitation du bloc de climatisation/chauffage et du système de ventilation dans les gaines constituent bien des troubles manifestement illicites que le juge des référés a compétence pour faire cesser ;

– sur l’activité exercée, il est incontestable que la société Bosquet Restauration a une activité musicale intense, et que le restaurant se transforme en dancing ;

– cette activité de dancing et la diffusion de musiques festives changent l’affectation des lots n°101 et n°138, alors que l’activité exercée par les appelantes est expressément prohibée par le règlement de copropriété, ce qui démontre bien l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ;

– compte-tenu de l’inexécution de la décision du juge des référés malgré l’astreinte et les délais fixés par l’ordonnance, l’astreinte pourrait être portée à la somme de 2.000 euros par jour de retard.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 11 juillet 2023, les époux [N] demandent à la cour de :

– les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes et en leur appel incident ;

En conséquence,

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– déclaré recevables les demandes formées à l’égard de la société Foncière 81 Bosquet ;

– déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

– déclaré recevables les demandes formées par les époux [N] ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à remettre la façade extérieure (côté rue) dans son état existant au 30 septembre 2020 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à remettre la façade située à l’intérieur de la cour de l’immeuble dans son état existant au 30 septembre 2020 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant de la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81Bosquet à procéder à la dépose de la porte de la cour de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à cesser les nuisances sonores et thermiques liées à l’utilisation du système de climatisation réversible et à l’utilisation du barbecue (Robata), sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– enjoint à la société Bosquet Restauration et à la société Foncière 81 Bosquet , sous astreinte de 2000 euros par infraction constatée dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé, de restituer aux lots 101 et 138 un usage conforme au règlement de copropriété de l’immeuble à savoir un restaurant de luxe sans attraction, spectacle ou dancing ce qui signifie notamment sans attraction musicale ou dansante, et ce sur une période maximale de 12 mois ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et les époux [N] à accepter la réalisation de ces travaux sous astreinte ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à condamner la société Bosquet Restauration à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert [Y] aux termes de la note technique n°3 ;

– ordonné une mesure d’expertise ;

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamné solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

– infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur leur demande de provision à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau :

– condamner solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à leur verser une provision sur dommages et intérêts d’un montant de 15.000 euros ;

– condamner solidairement la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les époux [N] exposent notamment que :

– il est pour le moins artificiel pour la société Foncière 81 Bosquet d’indiquer qu’elle ne saurait être tenue des agissements de son locataire, dès lors que les deux entités font partie d’un seul et même groupe et sont toutes deux dirigées par la même personne, M.[O] [F] ;

– les demandes formulées à ce titre par eux-mêmes et par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de la société Bosquet Restauration sont donc parfaitement recevables ;

– sur l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires à agir au titre des nuisances sonores ou olfactives, la fin de non-recevoir soulevée est elle-même irrecevable en application de la règle procédurale de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, étant précisé que le copropriétaire-bailleur engage sa responsabilité tant vis-à-vis du syndicat des copropriétaires que des copropriétaires pris individuellement, à raison des bruits générés par le preneur ou occupant ou par le fonctionnement d’appareils installés par lui dans les lieux loués ;

– ils subissent personnellement un préjudice et des nuisances du fait des installations réalisées en l’absence de toute autorisation, de sorte qu’ils sont eux aussi recevables à agir de ce chef ;

– les travaux litigieux nécessitaient une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et à défaut, ils sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser ;

– les équipements nouvellement installés leur causent d’importantes nuisances, de même qu’à l’ensemble des autres résidents de l’immeuble, ainsi que le syndic en a informé l’exploitant du restaurant par mail du 9 décembre 2021 et spécialement, l’installation de climatisation et chauffage sur cour, source de bruits et de vibrations de forte intensité, subis quotidiennement, tandis que, par ailleurs, le conduit d’extraction d’air des cuisines de l’établissement est la cause de bruits permanents particulièrement importants ;

– le restaurant [4] est ouvert 7 jours sur 7, de 12h00 à 2h00 du matin, avec une activité de restaurant- bar festif, musical et dansant, avec présence d’un DJ chargé d’animer les soirées jusqu’à 1h30 à 2h00 du matin ;

– en l’espèce et même à être autorisée, il est constant que l’activité exercée est source de particulières nuisances pour les époux [N] ainsi que pour l’ensemble des copropriétaires. S’agissant de troubles de voisinage continus, de jour comme de nuit, qui excédent très largement ceux normalement acceptables, tandis qu’une telle activité est prohibée par le règlement de copropriété ;

– subsidiairement, dans l’hypothèse où il ne serait pas enjoint aux appelantes de cesser l’exercice de l’activité de restaurant-bar festif et musical de l’établissement [4] et de restituer aux lots 101 et 181 un usage conforme au règlement de copropriété, il leur sera enjoint de cesser toute diffusion de musique au sein de l’établissement [4] à compter de 21h30 et jusqu’à la fermeture de l’établissement, ce, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir ;

– ces nuisances et troubles constants ont d’importantes conséquences, à savoir une décote de valeur de leur appartement du 2ème étage et des locaux du cabinet médical du 1er étage, tous deux propriétés de Mme [N], une baisse d’activité du cabinet médical, dont l’exercice normal, incompatible avec l’activité du [4], ne peut plus être assuré, une atteinte portée à leur santé, alors qu’ils souffrent quotidiennement depuis l’ouverture de l’établissement de troubles du sommeil, d’un état de tension et de stress permanent et d’une dégradation de leur état physique et psychologique, ce qui justifie que leur soit alloué une réparation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

– sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

– sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société Foncière 81 Bosquet

Il est soutenu par la société Foncière 81 Bosquet que l’ensemble des demandes formulées à son encontre seraient irrecevables dans la mesure où elle a consenti un bail et conféré la jouissance entière des lieux à la société Bosquet Restauration.

Toutefois, le copropriétaire-bailleur est responsable de l’inobservation, par le locataire, des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’affectation des lieux et dès lors, une utilisation des locaux non conforme à la destination prévue par le règlement en fait rejaillir la responsabilité sur le copropriétaire-bailleur. Par ailleurs, la responsabilité du copropriétaire-bailleur à l’égard de tiers doit être retenue dès lors qu’il a manqué à son obligation de faire cesser les troubles par le locataire.

C’est donc à juste titre que le premier juge a déclaré recevables les demandes formées à l’encontre de la société Foncière 81 Bosquet.

– sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du chef des nuisances sonores et olfactives

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

L’action du syndicat des copropriétaires d’un immeuble bâti peut déboucher sur la défense des intérêts individuels des membres du groupement et l’ article’15 de la loi n°’65-557 du 10’juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose’que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ‘; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

De la sorte, un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage et a parfaitement qualité, au nom et pour le compte des copropriétaires, pour faire cesser les troubles qui les affectent. Il peut aussi se prévaloir d’un préjudice de jouissance à la condition toutefois qu’il justifie de troubles collectifs, qui touchent l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de nuisances sonores et olfactives qu’il entend démontrer au moyen de diverses attestations établies par des copropriétaires, des occupants ainsi que par la gardienne de l’immeuble, ce qui démontre indiscutablement le caractère collectif du trouble relevé et par voie de conséquences, son intérêt à agir.

C’est donc également à juste titre que le premier juge a déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des nuisances sonores et olfactives.

– sur la recevabilité des demandes de M. et Mme [N] sur la remise en état des travaux réalisés sans autorisation

Il résulte de la combinaison des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes lui cause un préjudice propre, agir pour la faire cesser.

En l’espèce, les époux [N] se prévalent bien du préjudice qui leur est propre et qui serait issu de la réalisation de travaux non autorisés par la copropriété.

C’est donc aussi à juste titre que le premier juge a déclaré recevables les demandes formées par les époux [N] au titre de ces travaux.

– sur le fond du référé

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

– sur la demande de remise en état des façades intérieures et extérieures du bâtiment, la dépose de la porte installée dans la cour intérieure, la dépose des grilles d’aération dans la courette,

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 25 de cette même loi, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour effectuer des travaux sur les parties communes.

Le règlement de copropriété de l’immeuble précise que les parties communes comprennent la totalité du sol, et le sol des parties construites, tous les gros murs de façades, les gaines de ventilation, conduits de fumée, les ornements extérieurs des façades, les canalisations.

Il n’est pas plus contesté que les appelantes ont entrepris en novembre 2020 un réaménagement du restaurant, portant notamment sur :

– la modification de la façade de l’immeuble sur rue, notamment la dépose des portes vitrées coulissantes de couleur noire et l’installation de portes vitrées non coulissantes de couleur verte,

– la surélévation du parterre situé à l’entrée du restaurant,

– la modification de la façade sur cour en remplaçant la porte et des fenêtres par deux grilles métalliques en lieu et place des fenêtres et une grille en lieu et place de la porte pour permettre le fonctionnement d’un système de climatisation/ chauffage dans un local donnant sur la cour intérieure de l’immeuble et mitoyen du logement de la gardienne,

– un système de ventilation/extraction d’air de la cuisine du restaurant installé dans la courette (gaines de ventilation),

– une nouvelle porte d’entrée à l’arrière du restaurant située dans la cour intérieure.

A) sur la demande de remise en état des façades extérieures

La modification des façades intérieures et extérieures, dont le principe n’est pas discuté, n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires qui a même rejeté cette demande d’autorisation aux termes de l’assemblée générale du 15 décembre 2021, alors que les travaux étaient déjà entamés puis poursuivis, ce, ainsi que l’a constaté le premier juge, avec une très large majorité (12 copropriétaires sur 14).

Aussi, il est avéré au vu des pièces produites que les travaux réalisés, qui ont mené à la modification de la façade extérieure, affectent les parties communes et n’ont pas été autorisés en leur état actuel, en violation des dispositions du règlement de copropriété.

Dès lors qu’ils n’ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires, les aménagements réalisés par le syndicat des copropriétaires caractérisent l’existence d’un trouble manifestement illicite dont la cessation consiste en la remise en état des lieux.

Par conséquent, la sanction des travaux non autorisés est bien la remise des lieux en leur état antérieur, à savoir celui existant au 30 septembre 2020, date de l’acquisition par la société Foncière 81 Bosquet, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé rendue, et ce, sur une période maximale de 12 mois, l’ordonnance rendue étant confirmée de ce chef, et l’astreinte étant adaptée au litige.

B) sur la demande de remise en état de la façade sur cour

Cette modification, consistant dans le remplacement de deux fenêtres hautes horizontales et de la porte entre ces deux fenêtres par des grilles d’aération en métal, n’a pas plus été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas non plus discuté. Le trouble manifestement illicite qui en résulte est donc caractérisé.

Par conséquent, la sanction des travaux non autorisés est également la remise des lieux en leur état antérieur, à savoir celui existant au 30 septembre 2020, date de l’acquisition par la société Foncière 81 Bosquet, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé rendue, et ce, sur une période maximale de 12 mois, cette ordonnance étant confirmée de ce chef, et l’astreinte adaptée au litige.

C ) sur la demande de dépose de la porte installée dans la cour intérieure

Cette porte, neuve, a, pour sa part, été installée sans autorisation de la copropriété, ce qui constitue à tout le moins un trouble manifestement illicite.

C’est donc à juste titre que le premier juge a ordonné la dépose de cette porte de la cour de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance de référé rendue, et ce, sur une période maximale de 12 mois, l’ordonnance rendue étant confirmée et l’astreinte étant adaptée au litige.

– sur l’utilisation du système de climatisation réversible et l’utilisation du barbecue (Robata)

L’installation de ces équipements n’est pas contestée, les appelantes indiquant qu’elles ont tenté sans succès d’obtenir l’accord de la copropriété, bien que le système de climatisation se situe dans une partie privative. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de démontrer que l’utilisation de l’équipement crée des nuisances affectant les parties communes et sont telles qu’elles constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il doit être précisé que le règlement de copropriété prévoit dans son titre I intitulé “Droits et obligations des copropriétaires” que les occupants ne pourront exercer aucune profession “capable de nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble ou gêner par l’odeur ou le bruit des copropriétaires ou encore par les appareils nécessaires à leur activité”.

A ce titre, il résulte des pièces produites que :

– le syndic de l’immeuble a alerté les appelantes sur des nuisances acoustiques créées par le système de climatisation par courriel du 9 décembre 2021, faisant état de ce que la gardienne doit quitter sa chambre, qui est mitoyenne et que les dommages se prolongent la nuit,

– dans un procès-verbal de constat dressé les 5 et 25 juillet 2021, alors que le restaurant n’était pas encore ouvert, Me [C], huissier de justice, indique : “je me suis rendu à plusieurs endroits de la copropriété et à l’aide d’un sonomètre j’ai effectué des relevés acoustiques (…) Les mesures ont été effectuées en prenant soin de prendre en compte les bruits de fonds exacts de la cour en dehors de tout écart exceptionnel (bruits des véhicules extérieurs, de télévision, de conversation.) Il s’agit donc de mesures de bruits de fonds en dehors de toutes interférences.”, les mesures réalisées indiquant 33 voire 35 Db,

– en comparaison, un autre procès-verbal de constat a été dressé le 28 septembre 2023, l’huissier de justice constatant qu’au premier étage, en ouvrant la fenêtre donnant sur la cour “la ventilation se fait forte et se ressent fortement, telles les pâles d’un ventilateur qui serait à proximité immédiate. Cette sensation continue est très désagréable voire pas supportable à long terme”, il relève en outre que les températures oscillent entre 30 et 35°C et que les valeurs retenues par le décibel-mètres indiquent une moyenne de 54Db, contre 33 voire 35 Db au mois de juillet 2021, alors que le restaurant n’était pas ouvert,

– Mme [L], maire du [Localité 2], dans sa lettre du 15 juin 2022, souligne avoir été saisie par les copropriétaires de l’existence de nuisances sonores et sollicite une inspection de l’établissement,

– le compte-rendu d’enquête sur les nuisances, sonores, olfactives et thermiques, établi par la ville de [Localité 5] le 22 avril 2022 conclut que “des émergences sonores constatées pour les extractions d’air de la cuisine, du barbecue et de la climatisation réversibles sont au-delà des normes réglementaires, tant sur les bandes d’octaves normalisées que sur un niveau global. Par conséquent la plainte pour nuisances sonores est fondée. Délai de 3 mois pour la mise ne conformité avec la réglementation en vigueur”,

– une main-courante a été déposée au commissariat du [Localité 2] par Mme [Z] [D] [G], gardienne de l’immeuble déclarant “ce restaurant dispose d’une climatisation qui fait beaucoup de bruit et de l’air froid à 5°C se propage dans ma chambre. J’ai avisé le gérant (…) Il m’a répondu que les choses allaient s’arranger mais qu’il n’avait pas le choix pour le moment. Le 8 février 2022, la climatisation était en route jusqu’à 2h du matin (…) La situation est devenue infernale pour moi et je n’arrive pas à me reposer”,

– deux signalements ont été en outre effectués auprès de la direction de la prévention, de la sécurité et de la protection de la ville de [Localité 5], l’un émanant de M. [M] le 11 mars 2022 indiquant “bruit continu et dérangeant provenant de la courette (sur la gauche de mon appartement), ce bruit incessant est très pénible et ne permet pas une aération”, l’autre émanant de Mme [K], qui indique subir depuis janvier 2022 une gêne, et un “bruit de moteur dans la courette, résultant de l’extraction du restaurant [4]. Très nuisible depuis l’ouverture du restaurant et encore plus en période de canicule où nous sommes obligés d’ouvrir les fenêtres”,

– un procès-verbal de constat a enfin été dressé à la demande du syndicat des copropriétaires le 7 juillet 2023, l’huissier de justice ayant relevé que les températures dans la cour et dans le porche oscillent entre 24°C et 34 °C.

Force est de constater sur ce point, que les appelantes se contentent d’invoquer le fait qu’elles tentent d’obtenir une autorisation de la copropriété quant à l’installation des équipements litigieux, que des propositions ont été formulées, étayées par des notes techniques de M. [Y], expert et l’installation d’un piège à son, ces éléments étant sans incidence sur l’existence des nuisances relevées et leur persistance au jour où la cour d’appel statue.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les nuisances thermiques et sonores issues de l’utilisation du système de climatisation réversible sont clairement établies et caractérisées par les bruits et vibrations générés par ce système de climatisation qui atteignent les parties communes. De la même façon, il est démontré avec l’évidence requise en référé que le système de ventilation de la cuisine, et notamment le barbecue Robata sont à l’origine d’importantes nuisances sonores. L’ensemble constitue bien, en ce qu’il contrevient aux stipulations du règlement de copropriété, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En revanche, ainsi que l’a relevé le premier juge, aucun élément ne permet de retenir l’existence de nuisances olfactives.

De la sorte, l’ordonnance rendue sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Bosquet Restauration et la société Foncière 81 Bosquet à cesser les nuisances sonores et thermiques liées à l’utilisation du système de climatisation réversible et à l’utilisation du barbecue (Robata), sous astreinte de 2.000 euros par infraction constatée à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, et ce sur une période maximale de 12 mois, l’astreinte prononcée étant adaptée au litige.

– sur l’activité exercée

L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

(I) – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9 de cette loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] précise en son titre 2 intitulé « Droits et Obligations des copropriétaires » que “les appartements ou étages et leurs dépendances tels qu’ils existent pourront être occupés et habités bourgeoisement et commercialement par des artisans à l’exclusion de toutes professions nuisibles à la bonne tenue de l’immeuble, soit par le bruit, l’odeur ou l’incommodité notoire et par des personnes honorables et de très bonnes moeurs qui ne devront rien faire ni laisser faire par leur personnel ou autres personnes habitant les locaux qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison”.

Il précise aussi que ” dans les boutiques du rez-de-chaussée, il ne pourra être exercé que les commerces de : vins à emporter, liqueurs, spiritueux, conserves de fruits, primeurs, bonneterie et chemiserie de luxe, optique, marchand de chaussures, d’habillement, bijouterie, orfèvrerie, objets d’art, curiosités, ameublement” et que pour tous autres commerces, l’autorisation devra être donnée par les copropriétaires en assemblée générale.

Il indique encore, pour mémoire, que les occupants ne pourront exercer aucune profession capable de nuire au bon aspect et à la tranquillité de l’immeuble ou gêner par l’odeur ou le bruit des copropriétaires ou encore par les appareils nécessaires à leur activité.

Le point n°13 de ce règlement précise qu’en cas de non-respect de l’ensemble des prescriptions, les contrevenants s’exposeraient à des dommages intérêts envers les copropriétaires et à toutes mesures de contraintes les obligeant au respect desdites conventions”.

Ce règlement de copropriété a été modifié le 18 juin 1963 et mentionne que dans les boutiques du rez-de-chaussée, “il pourra être exercé le commerce de restaurant de luxe, avec licence de 4ème catégorie mais ne comportant ni attraction, spectacle ou dancing.”

Comme cela est parfaitement admis par le règlement de copropriété et rappelé ci-dessus, l’activité de restaurant a fortiori de luxe, et avec licence IV, est donc autorisée, ce qui n’est pas discuté.

Pour autant, cette activité commerciale autorisée est encadrée par le règlement de copropriété au regard notamment de la destination bourgeoise de l’immeuble et de la nécessité d’assurer la tranquillité des habitants de l’immeuble.

En l’espèce, il est acquis que le restaurant [4], peu important qu’il soit démuni de piste de danse, diffuse a minima de la musique d’ambiance, ce que les appelantes reconnaissent, mais organise aussi des soirées dansantes et musicales ainsi que le démontre sa propre communication.

Ainsi, notamment :

– il est constant que le restaurant [4] fait partie du “Fitz Group” et est décrit par son fondateur comme suit: “Je suis ravi aujourd’hui de vous partager en avant première notre nouveau site. Il résulte de l’esprit épicurien que nous avons voulu insuffler au Fitzgerald, chez Abstinence et [4]. Depuis 2017, nos équipes travaillent chaque jour avec le sourire pour créer des lieux de vie et vous offrir la possibilité de ne renoncer à aucun plaisir : la belle assiette et la grande fête”,

– un échange de courriels entre Mme [E], service marketing et évènementiel avec Mme [U], cliente du restaurant fait état de réponses suivantes : “je vous confirme la possibilité de poursuivre les festivités jusqu’à 5h du matin (…) Nous pouvons accueillir jusqu’à 150 personnes à l’intérieur (…) Je vous confirme que vous pourrez bien évidemment danser, [4] est un restaurant festif et nous encourageons nos clients à pousser les tables et faire la fête”

– la plaquette de présentation du restaurant comporte comme titre “Eat the Night, le nouveau restaurant festif de la rive gauche se dévoile : hypnotique et pointu. Un cadre spectaculaire et flamboyant, une carte d’inspiration Nikkei et la liberté de danser”

– les avis Google produits font état de : “musique insupportable”, “musique épouvantable, c’est un club de nuit pas un restaurant”,

– les vidéos produites font état de soirées animées par des DJ.

Dans ces conditions, les appelantes ne peuvent sérieusement contester organiser des soirées festives, faisant intervenir régulièrement des DJ et invitant les clients à danser, bien au-delà de la simple musique d’ambiance.

Il résulte en outre des pièces produites que :

– le rapport de la société Arundo, produit par les appelantes, et établi à la demande de copropriétaires de l’immeuble indique que “dans la configuration limiteur en fonctionnement, volumes sonores réglés au maximum autorisé aux points de référence (…) Les mesures au 4ème étage en date du 20 janvier 2023 en période jour sont conformes”,

– force est de constater toutefois que ce rapport comporte des réserves en ce que les mesures ont été faites de jour, et sous l’effet du limitateur de sons.

Ce rapport est de plus contredit par de nombreux éléments, ainsi :

– la consultation du rapport acoustique du 22 avril 2022, établi à la demande des époux [N], fait état de ce que “Quel que soit le point d’étude, l’indice analysé et le texte de référence pris en compte, on note des dépassements des émergences autorisées. Si l’origine du bruit est confirmée, l’exploitation du restaurant ne respecte pas la réglementation acoustique en vigueur. Cette non-conformité est avérée que des bruits soient générés par la musique ou l’exploitation du restaurant” ,

– les attestations de copropriétaires et de la gardienne, produites par le syndicat, confortées par des mains courantes déposées confirment que depuis l’ouverture de l’exploitation en janvier 2022, les soirées dansantes et festives sont très régulièrement organisées, jusque très tard dans la nuit ; ces éléments démontrent encore, sans contestation sérieuse, que [4] n’est pas seulement un restaurant diffusant de la musique d’ambiance mais bien un lieu de fête,

– un signalement a été fait par Mme [N] pour des nuisances sonores le 25 avril 2023 auprès de la préfecture de police,

– le rapport d’enquête de la préfecture de police, en date du 5 juin 2023, précise certes que la liste du matériel de sonorisation sur place et son positionnement correspondent aux informations enregistrées mais que, connaissance prise du rapport Arundo du 23 janvier 2023, un afficheur enregistreur est exigé et que “sur la persistance des signalements, la situation de l’établissement doit répondre aux exigences réglementaires, qu’aucun concert ne doit avoir lieu dans l’établissement”,

– selon une instruction du 3 juillet 2023, un contrôle a été réalisé par l’inspection des services sanitaires dans les locaux exploités par la société Bosquet Restauration, mettant en évidence des non-conformités à la réglementation applicable aux établissements diffusant des sons amplifiés.

Si les appelantes établissent par procès-verbal de constat du 12 octobre 2023, que l’enregistreur préconisé a été posé le 2 octobre 2023 par la société Labodio, il apparaît toutefois que postérieurement à cette date d’autres événements festifs ont été organisés dans l’enceinte du [4], notamment un mariage le 22 septembre 2023, ainsi que le rapportent deux attestations (M. [B] et M. [K]) qui relèvent la présence d’un vigile, la présence d’un DJ et une ambiance nocturne festive.

Il est donc établi que le restaurant [4] dans le cadre de son exploitation, crée d’importantes nuisances sonores, qui persistent au jour où la cour d’appel statue.

Or, l’objectif de la restriction édictée par le règlement de copropriété ne parait pas s’opposer à l’exploitation du restaurant, dont il vient d’être rappelé qu’elle est autorisée, mais de l’organiser de façon à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires de l’immeuble destiné à l’habitation bourgeoise. Il ne peut donc être sérieusement soutenu que sa lecture est soumise à interprétation, ni que sa stipulation est illicite. Il se déduit en effet de sa simple lecture, sans qu’il soit nécessaire d’interpréter les articles cités, que les copropriétaires ont entendu faire prioritairement de leur immeuble un bâtiment à usage d’habitation bourgeoise en insistant sur la notion de tranquillité des occupants.

En l’espèce, il a été indiqué qu’avec l’évidence requise en référé, quelle que soit la dénomination qu’on leur donne, dancing, discothèque ou soirées dansantes, mais aussi attraction, cette exploitation est bien issue de l’activité interdite et prohibée par le règlement de copropriété.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que l’activité exercée par les appelantes contrevient aux dispositions du règlement de copropriété et constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il ressort ainsi de l’ensemble de ce qui précède que la décision du premier juge ayant ordonné aux appelantes la restitution d’un usage des locaux, conforme au règlement de copropriété de l’immeuble, à savoir un restaurant de luxe et bar avec licence IV, sans attraction, spectacle ou dancing, donc sans attraction musicale ou dansante doit être confirmée, y compris en ce qu’elle prévoit une astreinte afin de s’assurer l’effectivité des mesures prises, le quantum des astreintes fixé par le premier juge étant adapté au litige.

– sur la demande provisionnelle de dommages intérêts formulée par M. et Mme [N]

Les époux [N] sollicitent que leur soit allouée une provision sur dommages intérêts d’un montant de 15.000 euros en réparation de leurs préjudices. Ils invoquent, à ce titre, une décote de la valeur de leur appartement au 2ème étage et du cabinet médical du 1er étage, une baisse d’activité du cabinet médical, une atteinte portée à leur santé physique et psychologique.

Toutefois, aucun élément n’est produit quant à ces éléments invoqués, de sorte que la cour d’appel ne peut que confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

– sur la demande des appelantes tendant à voir la société Bosquet Restauration réaliser les travaux préconisés par M.[Y], expert, aux termes de sa note technique n°3, et condamner le syndicat des copropriétaires à accepter la réalisation des travaux et en faciliter la réalisation, sous astreinte

Le premier juge a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [R], mesure qui n’est pas discutée par les parties dans son principe ni dans la mission impartie à l’expert et qui a été ordonnée à la demande des appelantes elles-mêmes.

Dès lors, la cour ne peut que rejeter les demandes des appelantes tendant à voir la société Bosquet Restauration à faire réaliser les travaux préconisés par M. [Y], expert, aux termes de sa note technique n°3, et condamner le syndicat des copropriétaires à accepter la réalisation des travaux et en faciliter la réalisation, sous astreinte, en considérant qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point, étant précisé comme le premier juge l’a exactement apprécié qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que le syndicat des copropriétaires aurait abusé de ses droits, les attestations produites relatant des incidents isolés entre les clients du [4] et certains copropriétaires étant insuffisantes à rapporter la preuve d’un abus de droit.

L’ordonnance rendue sera confirmée de ce chef.

– sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a exactement tranché la question des dépens et frais irrépétibles.

La société Foncière 81 Bosquet et la société Bosquet Restauration qui succombent en leur appel seront condamnées à hauteur d’appel aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires et aux époux [N] une somme au titre des frais irrépétibles comme prévu au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 avril 2023,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Foncière 81 Bosquet et la société Bosquet Restauration à payer une somme de 8.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 2] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Condamne in solidum la société Foncière 81 Bosquet et la société Bosquet Restauration à payer une somme de 3.000 euros à M. et Mme [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Condamne in solidum la société Foncière 81 Bosquet et la société Bosquet Restauration aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE