Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 JANVIER 2024

(n° ,14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16540 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CASDL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/14977

APPELANTE

SCI VIVALDI

[Adresse 14]

[Localité 22]

Ou encore : [Adresse 15] – [Localité 23]

Représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Ayant pour avocat plaidant Me Bruno SCHRIMPF, de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, toque : R0228

INTIMES

Monsieur [M] [O]

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 22]

[Adresse 10]

[Localité 22]

Représenté par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Madame [N] [O]

née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 22]

Représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Madame [T] [D] [O] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 22]

[Adresse 27]

[Localité 25]

Représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Madame [U] [T] [O] épouse [A]

née le [Date naissance 11] 1953 à [Localité 22]

[Adresse 16]

[Localité 24]

Représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Madame [Y] [X] [P] veuve [F]

née le [Date naissance 9] 1930 à [Localité 29]

[Adresse 13]

[Localité 20]

Représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Madame [G] [X]-[P] épouse [K]

née le [Date naissance 12] 1935 à [Localité 29]

[Adresse 7]

[Localité 22]

Représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Madame [I] [X] [P]

née le [Date naissance 4] 1932 à [Localité 29]

[Adresse 6]

[Localité 22]

Représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

Société NEW MORNING

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 321 277 774

[Adresse 19]

[Localité 28]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Vincent OLLIVIER de la SELARL TERSEE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0846

PARTIES INTERVENANTES :

SARL BCM prise en la personne de Me Charles-Henri CARBONI, administrateur au redressement judiciaire et commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société NEW MORNING

[Adresse 18]

[Localité 21]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Vincent OLLIVIER de la SELARL TERSEE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0846

S.C.P. BTSG prise en la personne de Me Stéphane GORRIAS, mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL NEW MORNING

[Adresse 8]

[Localité 26]

Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Vincent OLLIVIER de la SELARL TERSEE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0846

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [M] [O], Mme [N] [O], Mme [C] [O] épouse [J], Mme [U]-[T] [O] épouse [A], Mme [Y] [X]-[P] veuve [F], Mme [G] [X]-[P] épouse [K], et Mme [I] [X]-[P] (les consorts [O] [X]-[P]) sont propriétaires d’un appartement dans un immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 28] qui est mitoyen avec celui du [Adresse 19] dans lequel est située une salle de concert au rez-de-chaussée, exploitée par la société New Morning. Cet immeuble appartenait à la société Rynda en Primeur puis à la SNC Jazz laquelle a vendu les lieux à la société Vivaldi par acte du 29 décembre 2015.

Les locataires de leur appartement situé dans le bâtiment H du [Adresse 17] s’étant plaint, en 2010, des nuisances sonores en provenance de l’immeuble voisin, de même que le locataire ayant pris leur suite, les consorts [O] [X]-[P] ont obtenu la désignation de M. [B], expert judiciaire, par ordonnance de référé du 1er juin 2011. Cette expertise a été rendue commune à la société New Morning par ordonnance du 20 septembre 2011, puis à la SNC Jazz.

Le rapport d’expertise a été déposé le 3 août 2015, concluant à la réalité des nuisances et préconisant des travaux.

Par acte d’huissier de justice du 6 octobre 2015, les consorts [O] [X]-[P] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris en exécution des travaux et réparation de leurs préjudices.

Le juge de la mise en état a ordonné le 21 novembre 2016 aux sociétés Vivaldi et New Morning de réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte financière dans les 4 mois. Les consorts [O] ayant sollicité la liquidation de l’astreinte, le juge de la mise en état a rejeté cette demande, le 16 juin 2017, constatant que les travaux avaient été engagés.

Par jugement du 7 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

– mis hors de cause la société Jazz ;

– dit que la société Vivaldi et la société New Morning sont responsables des nuisances sonores subies dans l’appartement du 2ème étage de l’escalier H de l’immeuble du [Adresse 17] à [Localité 28] appartenant aux consorts [O] [X]-[P], en leur qualité de propriétaires indivis, et objet de l’expertise judiciaire de M. [S] [B] du 3 août 2015 ;

– condamné in solidum la société Vivaldi et la société New Morning à payer aux consorts [O] [X]-[P] la somme de 61.173.43 € au titre du préjudice subi pour trouble de jouissance entre le 12 janvier 2011 et le 31 octobre 2017 ;

– condamné la société Vivaldi à garantir la société New Morning de cette condamnation prononcée au profit des consorts [O] [X]-[P] ;

– rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive formulée par les consorts [O] [X]-[P];

– rejeté la demande en paiement de la somme de 192.470, 49 € présentée par la société New Morning à l’encontre de la société Vivaldi au titre des loyers versés entre août 2017 et octobre 2018 ;

– avant dire droit sur l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [O] [X]-[P] postérieurement eu 31 octobre 2017 et sur les autres demandes réciproques présentées par la société New Morning et la société Vivaldi ;

– ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert judiciaire M. [S] [B] avec pour mission de, sauf à s’adjoindre un expert dans une spécialité différente de la sienne :

se rendre sur place, sis [Adresse 17] à [Localité 28] ;

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

visiter les lieux, à savoir les bâtiments I et H de l’immeuble du [Adresse 17] à [Localité 28], et notamment l’appartement du 2 me étage gauche de l’escalier H ;

entendre tous sachant ;

examiner les troubles allégués par les consorts [O] [X]-[P] à savoir la persistance des nuisances dans l’appartement du 2 me étage gauche de l’escalier H, et le cas échéant dans l’appartement occupé per Mme [V] dans l’escalier I au 1er étage face gauche ;

rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces nuisances, et faire toutes mesures acoustiques utiles, tant de jour que de nuit, le cas échéant de façon inopinée en en rendant compte aux parties l’issue, permettant de déterminer si les nuisances sont de nature à constituer un trouble anormal du voisinage ;

décrire les travaux réalisés par les sociétés Vivaldi et New Morning à la suite du rapport d’expertise déposé le 3 août 2015, leur déroulement ainsi que les difficultés qui se sont présentées, selon les explications des parties et de tout sachant, en recherchant à quel(s) intervenant(s) les retards ou modification des travaux préconisés sont intervenus ;

dire si les travaux réalisés sont conformes aux préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2015, et s’ils ont été conduits conformément aux règles de l’art ;

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis tant matériels qu’immatériels, notamment la perte d’exploitation, détérioration de matériels et préjudice d’image et de réputation invoqués par la société New Morning ;

donner son avis sur les comptes entre les parties ;

– dit que pour procéder à sa mission l’expert devra, en s’interdisant de s’engager dans un audit des installations de l’immeuble ou de bâtiment :

convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

entendre, s’il l’estime utile, tous sachants ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

indiquer les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires ; inviter les parties à procéder aux dites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex.: réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

– fixé à la somme de 4.000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par les consorts [O] [X]-[P], et par moitié par la société New Morning à la régie du tribunal au plus tard le 26 juillet 2019 inclus ;

– dit que l’expert sera saisi et effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 8ème chambre civile du tribunal de grande instance avant le 28 février 2020 sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivé auprès du juge de la mise en état ;

– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 18 septembre 2019 à 10 heures pour vérification du versement de la consignation ;

– sursis à statuer sur :

l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [O] [X]-[P] postérieurement au 31 octobre 2017 ;

les demandes présentées par la société New Morning au titre de la détérioration de matériels, de la perte d’exploitation et du préjudice de réputation et d’image ;

la demande de remboursement des travaux présentée par la société Vivaldi à l’encontre de la société New Morning ; et plus généralement sur le surplus des demandes ;

– condamné in solidum la société Vivaldi et la société New Morning aux dépens exposés à ce jour, qui comprendront le coût de l’expertise de M. [B] en date du 3 août 2015, dont distraction au profit de Maître Laetitia Boyaval Roumaud, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

– réservé les dépens futurs ;

– condamné in solidum la société Vivaldi et la société New Morning à payer aux consorts [O] [X]-[P] la somme globale de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

La société Vivaldi a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 août 2019.

La procédure devant la cour d’appel a été clôturée le 25 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2023, par lesquelles la société civile immobilière Vivaldi, appelante, invite la cour, au visa des articles 328 et suivants du code de procédure civile et 1103 et suivants du code civil, à :

– infirmer ledit jugement en ce qu’il a :

dit qu’elle est responsable des nuisances sonores subies dans l’appartement appartenant aux demandeurs ;

condamné in solidum la société Vivaldi et la société New Morning à payer aux demandeurs la somme de 61.173,43 € ‘au titre du préjudice subi pour trouble de jouissance entre le 12 janvier 2011 et le 31 octobre 2017’ ;

l’a condamné à garantir la société New Morning de cette condamnation ;

l’a déboutée de sa demande de condamnation de la société New Morning à la garantir et relever indemne de toute condamnation, quel qu’en soit le fondement, qui pourrait être prononcée à son encontre au profit des demandeurs ;

sursis à statuer sur la demande de remboursement des travaux présentée par elle à l’encontre de la société New Morning pour un montant de 294.980,91 € sauf à parfaire ;

sursis à statuer sur l’indemnisation des préjudices postérieurs au 31 octobre 2017 et les autres demandes présentées par la société New Morning et ordonné une expertise avant dire droit ;

l’a condamnée in solidum avec la société New Morning au paiement d’une somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens exposés à la date du jugement comprenant le coût de l’expertise de M. [B] et l’a déboutée de ses propres demandes à cet égard ;

Statuant à nouveau :

– écarter des débats les pièces 60 à 65 invoquées par la société New Morning dans ses dernières écritures,

– juger les consorts [O] [X]-[P] irrecevables et à défaut mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

– débouter les consorts [O] [X]-[P] de leurs demandes telles que dirigées à son encontre ;

– juger la société New Morning seule responsable des nuisances et plus généralement troubles de jouissance invoqués par les consorts [O] [X]-[P] ;

– fixer ses créances au passif du redressement judiciaire de la société New Morning comme suit :

360.734,71 € correspondant à l’ensemble des factures afférents aux travaux d’insonorisation réalisés dans les locaux loués par elle aux lieu et place de la société New Morning postérieurement au dépôt du rapport de M. [B] ;

dans la limite de la somme de 81.564,58 € telle que déclarée au passif, toute créance résultant de toute condamnation, quel qu’en soit le fondement, qui pourrait tre prononcée à son encontre au profit des consorts [O] [X]-[P] pour tout préjudice subi avant le 23 janvier 2020, date du jugement de redressement judiciaire ;

– condamner la société New Morning à la garantir et la relever indemne de toute condamnation, quel qu’en soit le fondement, qui pourrait être prononcée à son encontre au profit des consorts [O] [X]-[P] pour tout préjudice subi après le 23 janvier 2020, date du jugement de redressement judiciaire ;

– juger irrecevable la société New Morning en toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à son encontre ;

– à défaut, l’en débouter ;

– ordonner la compensation de toutes créances réciproques entre les sociétés Vivaldi et New Morning ;

– condamner la société New Morning aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 30.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 10 octobre 2023, par lesquelles les consorts [O] [X]-[P], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 544 et 1382 du code civil,de :

– dire que les nuisances occasionnées par l’exploitation du fonds de commerce de la SARL New Morning dans les locaux de la SNC Jazz au [Adresse 19] à [Localité 28] au droit de laquelle se trouve la société Vivaldi sont constitutives d’un trouble anormal de voisinage ;

– dire les sociétés Vivaldi et SARL New Morning entièrement responsables des nuisances occasionnées à leur bien et qui ne peuvent en jouir paisiblement, à savoir particulièrement l’appartement situé [Adresse 17] à [Localité 28] bâtiment H au 2ème étage gauche-gauche composé d’une entrée, deux pièces, une cuisine indépendante, un WC et une salle de bains ;

– juger que leur préjudice est certain sans qu’il puisse leur être reproché de ne pas avoir reloué l’appartement objet de nuisances le rendant inhabitable et d’avoir manqué de diligences dans le suivi des opérations d’expertise ;

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité des sociétés Vivaldi et New Morning et jugé leur préjudice réel et certain ;

– ll réformer en ce qu’il a ramené leur préjudice à 75 % de leur perte locative du 12 janvier 2011 au 31 octobre 2017 ;

– condamner in solidum la société Vivaldi et la société New Morning représentée par la SELARL BCM ès qualité d’administrateur judiciaire au paiement de la somme de 81.564,58 € correspond au préjudice locatif subi depuis le 12 janvier 2011 et arrêté au 31 octobre 2017, à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux d’isolation des locaux exploités par la SARL New Morning après nouveau contrôle de l’expert judiciaire, M. [S] [B] ;

– confirmer le jugement au titre des condamnations ordonnées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance ;

– condamner la société Vivaldi aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 10 octobre 2023, par lesquelles la société New Morning, intimée ayant formé appel incident, la SELARL BCM, administrateur au redressement judiciaire de la société New Morning, et la SCP BTSG, mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société New Mornin, intervenantes volontaires, invitent la cour, au visa des articles 1147, 1719 et suivants du code civil ainsi que 328, 771 et suivants du code de procédure civile, à :

– donner acte à Me [E] de sa constitution pour la SELARL BCM prise en la personne de Me [L] [R], la SELARL BCM prise en la personne de Me [L] [R], commissaire à l’exécution du plan de la SARL New Morning nommés par jugement du 17 décembre 2021, rendu par le tribunal de commerce de Paris ;

– mettre hors de cause la SELARL BCM prise en la personne de Me [L] [R], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SARL New Morning ;

A titre principal :

– débouter la SCI Vivaldi en sa demande tendant à faire juger irrecevable les conclusions prises au soutien des intérêts de la société New Morning ;

– juger irrecevable les conclusions de la société Vivaldi en ce qu’elles visent à voir fixées au passif du redressement judiciaire de la société New Morning quelque créance que ce soit ;

– infirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté la société New Morning de ses demandes tendant à voir la SCI Vivaldi condamnée au paiement de la somme de 192.470,49 € ;

Et statuant de nouveau :

– condamner la SCI Vivaldi au paiement, au profit de la SARL New Morning, ès qualités de la somme de 192.470,49 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2018, et capitalisation par année en cours ;

A titre subsidiaire :

– condamner la SCI Vivaldi au paiement, au profit de la SARL New Morning, de la somme de 57.741,14 €, correspondant à 30 % du montant des loyers et des charges pour la période au cours de laquelle elle a été privée de désenfumage et de ventilation, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2018, et capitalisation par année en cours ;

En tout état de cause :

– confirmer la décision déférée en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant

– dire que la SCI Vivaldi devra être condamnée à garantir la société New Morning de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des dépens d’instance ou des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner la SCI Vivaldi aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SELARL BCM, ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de la société New Morning la somme de 15.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur la recevabilité des pièces n° 60 à 65 des sociétés New Morning, BCM et BTSG

La société Vivaldi soutient que la société New Morning n’a pas communiqué les pièces n° 60 à 65 figurant dans son bordereau. La société New Morning n’a pas conclu à la suite des dernières conclusions de la société Vivaldi formulant cette demande ;

Il n’est pas établi que ces pièces, qui figurent au bordereau de communication, n’ont pas été transmises ;

La demande sera par conséquent rejetée ;

Sur la recevabilité de l’appel de la société Vivaldi sur le sursis à statuer

La société New Morning soutient que la société Vivaldi n’est pas recevable à faire appel des dispositions par lesquelles le tribunal a sursis à statuer, faute d’avoir obtenu au préalable l’autorisation du premier président ;

L’article 380 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020, dispose : «La décision de sursis peut être frappée d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime.

La partie qui veut faire appel saisit le premier président, qui statue dans la forme des référés. L’assignation doit être délivrée dans le mois de la décision.

S’il accueille la demande, le premier président fixe, par une décision insusceptible de pourvoi, le jour où l’affaire sera examinée par la cour, laquelle est saisie et statue comme en matière de procédure à jour fixe ou comme il est dit à l’article 948, selon le cas.»

Il ne ressort pas des pièces de procédure que la société Vivaldi a respecté la procédure instituée par ces dispositions ;

Son appel doit par conséquent être déclaré irrecevable en ce qu’il porte sur les dispositions suivantes du jugement :

« Sursoit à statuer sur :

les demandes présentées par la société New Morning au titre de la détérioration de matériels, de la perte d’exploitation et du préjudice de réputation et d’image ;

la demande de remboursement des travaux présentée par la société Vivaldi à l’encontre de la société New Morning ; et plus généralement sur le surplus des demandes » ;

La demande de compensation formulée par la société Vivaldi est dès lors sans objet ;

Sur la mise hors de cause et l’intervention volontaire de la SELARL

Il convient de mettre hors de cause la SELARL BCM en sa qualité d’administrateur judiciaire et de lui donner acte de son intervention volontaire en qualité de commissaire à l’exécution du plan ;

Sur le préjudice locatif des consorts [O] [X]-[P]

Comme en première instance, les consorts [O] [X]-[P] réclament une somme de 81.564.58 € correspondant au préjudice locatif subi depuis le 12 janvier 2011 et arrêté au 31 octobre 2017, somme à parfaire jusqu’à la réalisation des travaux d’isolation des locaux exploités par la SARL New Morning ;

S’opposant à leur demande, la société Vivaldi soutient que les consorts [O] [X]-[P] ont constamment refusé la proposition qui leur a été faite par la société New Morning et par plusieurs salariés de la société Calentito de louer leur appartement, en toute connaissance de cause, et qu’ils ne peuvent prétendre que leur appartement n’est pas louable alors que les appartements mitoyens sont régulièrement loués. Elle fait valoir par ailleurs qu’ils ont contribué à la lenteur de la procédure et son donc pour partie responsables de leur propre préjudice, tandis qu’elle-même n’a acquis l’immeuble abritant la salle de café-concert qu’en juillet 2013, postérieurement au point de départ du préjudice qu’ils fichent à janvier 2011 ;

Comme l’a souligné le premier juge, il ressort de la lettre de résiliation adressée par M. [W] et Mme [Z] (pièce n°11) que la raison du congé ainsi donné par les locataires est directement liée aux nuisances sonores en provenance de l’immeuble voisin. De même le courriel de M. [H] en date du 25 mai soit quelques jours après son installation dans les lieux fait clairement état des nuisances induites par l’insuffisance de l’isolation acoustique de l’appartement au regard de la présence d’une salle de concert et de studios de répétition à proximité (pièce n°13) ;

Le trouble anormal de voisinage que subissent les consorts [O] [X]-[P] est établi par l’expertise réalisée par M. [B] et n’est pas contesté par les parties. Il ressort clairement des conclusions de l’expert judiciaire, qui souligne que les nuisances sonores empêchaient toute activité intellectuelle comme la lecture et gênaient l’endormissement, que ces inconvénients constituent un véritable obstacle à la mise en location de ce bien ;

Néanmoins, comme cela a été retenu par le tribunal, il n’est pas contesté par les consorts [O] [X]-[P] que des propositions de location leur ont été transmises par des salariés des exploitants commerciaux de l’immeuble voisin parfaitement au fait de l’existence des dites nuisances, et systématiquement refusées. C’est donc à juste titre que le tribunal a jugé que leur préjudice tenait en fait en la perte d’une chance de louer leur bien dans les mêmes conditions financières et ‘ faut-il ajouter ‘ de pérennité, puisque les nuisances ne sont pas continuelles et ne rendent pas l’appartement totalement inhabitable, le rythme de vie du locataire pouvant être compatible avec l’activité du New Morning ;

L’expert judiciaire indique dans son rapport que le préjudice subi par les demandeurs au titre de la non location de l’appartement entre le 12 janvier 2011 et le 30 juin 2015 était chiffré par leur conseil sur la base d’un loyer mensuel de 895 € (valeur mai 2010) : ce montant correspond au loyer qui était stipulé dans le bail consenti à Mme [Z] et M. [W] à compter du 22 décembre 2009, comme dans celui consenti, à leur suite, à M. [H] à compter du 7 mai 2010 ;

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnisation accordée en réparation de du préjudice à 75% du loyer perdu, soit : 81.564.58 € (correspondant à la somme des loyers qui auraient été perçus entre le 12 janvier 2011 et le 31 octobre 2017 au vu du montant du dernier loyer perçu avec ré-évaluation annuelle) × 75% = 61.173,43 € ;

La société Vivaldi, prise en sa qualité de propriétaire des locaux à l’origine des nuisances venant aux droits tant de la société Rynda que de la société Jazz, et la société New Morning seront en conséquence condamnées in solidum à régler cette somme aux consorts [O] [X]-[P] en réparation du préjudice subi du fait de la perte d’une chance de louer l’appartement situé dans l’escalier H, 2ème étage gauche de l’immeuble du [Adresse 17] à [Localité 28] , du 12 janvier 2011 au 31 octobre 2017. Le jugement sera donc confirmé sur ce point ;

Sur les rapports entre la société Vivaldi et la société New Morning

La société New Morning invoque le fait que le local donné en location se révèle non conforme à l’usage auquel il est destiné et demande, non seulement la garantie de son bailleur des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, mais également la réparation des préjudices subis du fait de la nécessité de faire réaliser les travaux permettant la suppression des nuisances et correspondant, selon elle, aux loyers versés pour un local non conforme, aux pertes d’exploitation subies pendant la réalisation des travaux, la détérioration de son matériel et un préjudice d’image et de réputation ;

La société Vivaldi soutient qu’elle satisfait à son obligation de délivrance du bien dont l’usage prévu de ‘café-concert’ n’a soulevé aucune plainte pendant 15 ans à savoir entre les travaux réalisés dans le cadre d’une précédente procédure pour nuisances sonores ayant opposé le New Morning à un voisin du [Adresse 17] qui s’est terminée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 22 mars 1996, et la plainte des consorts [O] [X]-[P] et estime que c’est le changement dans les conditions d’usage des lieux par la société New Morning qui est à l’origine des nuisances. Elle considère ainsi que c’est le preneur qui ne respecte pas son obligation d’occupation paisible des lieux pendant la durée du bail ; elle soutient que la société New Morning n’a pas réalisé les travaux qui lui incombaient. Le bailleur s’oppose aux demandes formulées par le preneur à son encontre ;

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer la chose louée au preneur, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Le tribunal a justement exposé ceci :

« En l’espèce, le bail liant la société Vivaldi et la société New Morning. résultant du bail du 14 février 1990, repris dans l’avenant du 10 avril 2015 prévoit expressément, en son article 6 ‘ conditions générales de jouissance’ que : ‘Le Preneur prend les lieux loués dans leur état actuel, tous les travaux d’installation et de décoration intérieure et extérieure restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation a son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail, et d’assurer indépendamment de celles-ci l’ensemble des réparations qui seraient nécessaires aux dits locaux pendant le cours du bail même celles prévues à l’article 606 du code civil.

(…) Le Preneur reconnaît que les locaux objet des présentes sont conformes à la destination prévue au bail. Il fera son affaire personnelle dès à présent et, pendant toute la durée du bail de leur maintien en conformité au regard de toutes les réglementations administratives et de police, applicables tant aux dits locaux qu’à l’activité qui y sera exercée.

Il se conformera à toutes recommandations et injonctions émanant de l’Inspection du travail et des Commissions d’Hygiène et de Sécurité et plus généralement de tous les Services Administratifs concernés. Il fera en sorte que le Bailleur ne puisse être ni inquiété, ni même recherche à ce sujet ;

Il devra respecter les charges et conditions du règlement de copropriété, du règlement de jouissance, du cahier des charges ou de tout document régissant l’ensemble immobilier.(.) Le Preneur prendra toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de son commerce et de ses activités ne puisse nuire en quoi que ce soit à l’entretien, à la tranquillité, au bon aspect et à la bonne tenue de l’immeuble : il prendra toutes précautions et assurera toute responsabilité à ce sujet (…)’ (bail p.4) ;

Ces engagements sont repris à l’identique dans l’avenant du 10 avril 2015 (pièce n°4 pages 5 et 8), ce contrat contenant toutefois un paragraphe entier sur la procédure en cours concernant les nuisances sonores subies par l’immeuble voisin, chaque signataire de l’acte rappelant sa position au regard de la présente procédure ; c’est ainsi que l’article 7 de cet acte prévoit notamment que :

– le Preneur ‘ne renonce pas à son droit de faire valoir que les locaux faisant l’objet du bail ne sont pas conformes à leur destination de café-concert’ ni ‘à son action visant à faire supporter par le Bailleur les éventuels travaux de reprise des nuisances sonores pouvant être mises en évidence’

– ‘parallèlement, en signant le présent protocole, le Bailleur ne renonce pas à se fonder sur les clauses et conditions du bail résilié, pour faire valoir qu’il appartient au Preneur (…) de supporter les travaux de reprise des nuisances sonores’ (avenant de renouvellement du 10 avril 2015, pièce Vivaldi n°4, page 6-7) ;

Ce bail prévoit donc dans ses conditions particulières, que les locaux sont à usage exclusif de ‘café-concert’ (bail initial p.9) ;

Il est constant, ainsi que cela ressort des pièces versées aux débats et des explications mêmes de toutes les parties, que l’établissement exploité par la société New Morning est une salle de concert, l’activité de cette société étant d’ailleurs décrit au registre du commerce et des sociétés comme ‘l’exploitation sous toutes formes de concerts et spectacles…’ ;

L’emploi du terme ‘café-concert’, s’il peut être considéré comme désuet ou peu usité à l’époque actuelle, vise cependant sans ambiguïté une activité de salle de spectacle permettant la production d’orchestres ou groupes de musiciens et ou chanteurs devant un publie pouvant consommer une boisson dans la même salle ;

Il est admis par les parties – et cela ressort notamment du programme des spectacles à l’affiche du New Morning en septembre 2011 produit par les demandeurs en pièce n°18 – que cet établissement accueille des concerts de musiques de style ‘jazz’, ‘folk’, ‘blues’, lesquels ont recours à une sonorisation amplifiée, ce qui est une pratique normale pour cette activité ;

L’exploitation de cette salle de concert ‘New Morning’ dans les locaux de l’immeuble du [Adresse 19] a posé, dès l’année 1981, des problèmes de nuisances sonores pour l’immeuble voisin puisqu’une instance a opposé un occupant de l’immeuble du [Adresse 17] au bailleur et locataire de la salle de spectacle aboutissant à la condamnation de ces derniers à indemniser la victime des nuisances et du bailleur à réaliser des travaux prescrits par un expert judiciaire tendant à désolidariser une poutre du mur mitoyen (pièces 35 et 36 demandeurs : jugement TGI du 12 mai 1992 et arrêt de la cour d’appel du 22 mars 1996) » ;

Il ressort de l’expertise réalisée par M. [B] que les nuisances sont liées à la structure même de l’immeuble qui présente des performances d’isolation acoustique insuffisantes au regard de l’activité exercée. En effet, il a indiqué que les mesures réalisées à l’intérieur du New Morning conduisent à des valeurs qui ne dépassent pas les limites indiquées dans l’article 2 du décret n° 98-1143 et qui peuvent être considérées comme habituelles pour ce genre d’établissement. Il a revanche constaté un déficit d’isolation des locaux ;

La société Vivaldi ne verse aux débats aucune pièce permettant d’établir, comme elle l’allègue, que c’est le changement dans les conditions d’usage des lieux par la société New Morning qui est à l’origine des nuisances. Il doit d’ailleurs être relevé que l’expert indique dans son rapport que « les bruits de voix (cris du public) [‘] étaient clairement perceptibles à partir de 21h ». Il résulte de ces constatations, contrairement à ce que soutient la société Vivaldi, que les nuisances ne proviennent pas de l’amplification du son lors des concerts, puisque les manifestations d’enthousiasme du public sont également audibles ;

Par ailleurs, la société ACINEX, qui a réalisé des études d’impact à la demande de la société New Morning, a constaté des vibrations du mur mitoyen durant les « sound check » de trois groupes de musiciens, alors même que le niveau sonore dans la salle de concert n’était pas fort (étude du 9 juillet 2012, page 15). Elle conclue que la structure de l’immeuble transmet la majorité des vibrations issues des différentes activités ;

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a jugé que la responsabilité du bailleur était engagée envers le preneur au regard de son obligation de délivrance et a fait droit à la demande de garantie présentée par la société New Morning à l’encontre de son bailleur pour la condamnation prononcée au profit des consorts [O] [X]-[P] ;

Sur la demande de remboursement des loyers de la société New Morning

Au soutien de sa demande de remboursement des loyers qu’elle estime avoir indument versés, la société New Morning fait valoir que l’inadéquation des locaux, tenant au défaut d’isolation structurelle des lieux, lui cause un préjudice contractuel qui doit être réparé. Elle allègue que la dépose du système d’extraction d’air pendant dix mois, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, s’agissant d’un établissement destiné à recevoir du public ;

Comme l’a justement relevé le tribunal, s’il ressort des pièces versées aux débats par la société New Morning que son activité a pu être gênée par les problèmes de ventilation-climatisation rencontrées, comme le démontrent les constats dressés par huissier de justice les 22 mars et 9 juillet 2018 rapportant des températures élevées dans le local pendant un concert ou encore les commentaires des clients sur les réseaux sociaux, il en résulte également que l’activité de la salle de concert a repris après les gros travaux réalisés par la société Vivaldi et dont celle-ci justifie par différentes factures d’entreprises (pièces Vivaldi 47-48), par le rapport de fin de chantier dressé par Tisco Ingénierie du 29 septembre 2017 et le procès-verbal dressé le 4 octobre 2017 par huissier de justice pour faire constater l’achèvement des travaux incombant au bailleur ;

Au demeurant, les tableaux comparatifs des recettes de la salle de concert et du bar produits par la société New Morning, qui sont inexploitables en l’absence d’explications et de contextualisation, ne permettent pas de démontrer que l’absence de ventilation a entrainé une baisse de l’exploitation de la salle de concert et du bar. La société New Morning ne justifie donc d’aucun préjudice lié à un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur ;

C’est donc à juste titre que le tribunal a rejeté sa demande de remboursement des loyers versés et le jugement sera confirmé sur ce point. La demande subsidiaire de remboursement à hauteur de 30% des loyers doit également être rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Vivaldi, partie perdante doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

– 6.000 € aux consorts [O] [X]-[P],

– 6.000 € à la SELARL BCM, ès qualitès de commissaire à l’exécution du plan de la société New Morning ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Vivaldi

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l’appel de la société Vivaldi en ce qu’il porte sur le sursis à statuer ;

Met hors de cause la SELARL BCM en sa qualité d’administrateur judiciaire ;

Donne acte à la SELARL BCM de son intervention volontaire en qualité de commissaire à l’exécution du plan ;

Condamne la société Vivaldi aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux consorts [O] [X]-[P] et à la SELARL BCM, ès qualitès de commissaire à l’exécution du plan de la société New Morning la somme de 6.000 € chacun par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT