Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 16 JANVIER 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14300 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEFJ7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2021 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS – RG n° 11-20-867

APPELANT

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Arnaud LEROY de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1683

INTIMEE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Christine BOURGEOIS LE MEUR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0134

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Marie MONGIN, conseiller

Claude CRETON, président magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 26 mai 2015, la SA Osica, devenue la SA SCD habitat social, a donné en location à M. [Z] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Saisi par M. [Z] [V] par acte d’huissier de justice délivré le 26 juin 2020, par jugement contradictoire rendu le 1er juillet 2021, le tribunal de proximité de Saint-Denis a :

– rejeté les demandes formées par M. [Z] [V] à l’encontre de la SA CDC habitat social ;

– rejeté les demandes formées par la parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [Z] [V] aux dépens ;

– rappelé que la décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2021, M. [Z] [V] a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il rejette la demande formée par la SA CDC habitat social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 août 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Z] [V] demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé son appel ;

en conséquence :

– infirmer en ce qu’il le déboute de sa demande d’indemnisation, le condamne aux dépens et ordonne l’exécution provisoire du jugement rendu le 1er juillet 2021 par le tribunal de proximité de Saint-Denis ;

et statuant de nouveau,

– juger que la SA CDC habitat social est responsable du préjudice qu’il subit en raison des nuisances sonores liées aux équipements collectifs de l’immeuble d’habitation et du manque de diligences dans l’exécution de travaux de mise en conformité ;

– condamner la SA CDC habitat social à lui verser les sommes de :

– 8 400 euros en indemnisation du trouble de jouissance ;

– 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

– 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SA CDC habitat social aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA CDC habitat social demande à la cour de :

– confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

– dire M. [Z] [V] mal fondé en son appel et en toutes ses demandes ;

– en conséquence et à toutes fins l’en débouter ;

– condamner M. [Z] [V] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de délivrance du bailleur

Il résulte de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L’étendue de l’obligation de délivrance est précisée par l’article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu’il n’est pas établi que le désordre existait antérieurement à la conclusion du bail et que le bailleur a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu’il a eu connaissance des vices.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA CDC habitat social a mandaté un huissier aux fins de constat des nuisances sonores subies par le locataire. Maître [I] [G] s’est rendu sur place le 28 août 2018 de 17 heure à 17 heures 30, en présence de M. [Z] [V].

M. [Z] [V] a mandaté un huissier aux fins de constat des nuisances sonores qu’il subit. Ce dernier s’est rendu sur place le 14 février 2020 à 17h05 et a procédé à des mesures acoustiques avec un sonomètre.

Il est établi par le dernier constat qu’a fait dresser le locataire le 9 août 2020 à 10 heures, postérieurement à la saisine du juge des contentieux de la protection, que les claquements de la porte d’entrée, du local d’ordures ménagères et du sous-sol situées dans le hall d’entrée de l’immeuble litigieux sont audibles au sein du logement du demandeur, par un bruit ponctuel et aléatoire respectivement de 50,5 dB, 44,9 dB et 53 dB, avec un fond sonore ambiant dans le logement de 34,3 dB. Ce procès-verbal confirme les précédentes mesures acoustiques prises en février 2020, depuis le hall de l’immeuble et depuis l’appartement (page 3 des conclusions de l’intimé).

Or l’article 6 de l’arrêté du 30 juin 1999 indique que : « Le niveau de pression acoustique normalisé, LnAT, du bruit engendré dans des conditions normales de fonctionnement par un équipement collectif du bâtiment, tels qu’ascenseurs, chaufferies ou sous-stations de chauffage, transformateurs, surpresseurs d’eau, vide-ordures, ne doit pas dépasser 30 dB(A) dans les pièces principales et 35 dB(A) dans les cuisines de chaque logement, LnAT étant défini dans l’article 5 de l’arrêté prévu par l’article 9 du présent arrêté. »

Si cette règle est applicable désormais aux permis de construire, déclaration de travaux relative aux surélévations de bâtiments d’habitation anciens et additions à de tels bâtiments, déposée à compter du 1er janvier 2000, elle est aussi indicative de ce qui est tolérable pour des bâtiments plus anciens.

En l’espèce, les taux définis par cette nouvelle réglementation, sont largement dépassés de sorte que la cour retient que le bailleur n’a pas réalisé les travaux que le locataire aurait été en droit d’attendre, sans apporter la preuve qu’ils étaient techniquement impossibles. Aucune demande de travaux n’est cependant formée par M. [Z] [V] à hauteur de cour et il n’y a pas lieu de réformer le jugement à ce titre.

Dans l’absolu et aussi de façon relative par rapport au bruit ambiant, les valeurs relevées permettent aussi d’établir le défaut de jouissance paisible du locataire que doit pourtant lui garantir son bailleur.

Or aucune intervention alléguée par le bailleur n’a été efficace pour atténuer voire supprimer les nuisances alléguées à bon droit par M. [Z] [V].

Dans ces conditions, au regard notamment des plaintes régulières, particulièrement circonstanciées et étayées qui lui ont été adressées par son locataire au fil des années et en tout cas depuis 2017, la cour retient une faute de la part du bailleur qui caractérise un manquement à l’obligation de délivrance, puisqu’il ne démontre pas malgré le nombre de ses interventions, qu’il a été dans l’impossibilité de réaliser des travaux réparatoires suffisants pour éliminer ces nuisances.

Il convient en conséquence d’indemniser M. [Z] [V] en lui accordant en raison notamment, de ses problèmes cardiaques (pièce 18) qui auraient nécessité plus de calme, une indemnisation de 3 000 euros pour le trouble de jouissance subi ; le préjudice moral n’étant nullement indépendant du précédent ou de ses frais irrépétibles, toute autre demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Partie perdante, la SA SCD habitat social sera condamnée aux dépens et à payer à M. [Z] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 1er juillet 2021,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SA SCD habitat social à payer à M. [Z] [V] les sommes de :

– 3 000 euros de dommages et intérêts,

– 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la SA SCD habitat social supportera la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

La Greffière La Présidente