COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 18 JANVIER 2024

N° RG 22/02504 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MW5B

S.A.S. [Adresse 4]

c/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

S.A.S. ARTHUR

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 02 mai 2022 par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/00755) suivant déclaration d’appel du 24 mai 2022

APPELANTE :

S.A.S. [Adresse 4], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5] – [Localité 7]

représentée par Maître Camille FONTAN, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître DERVIEUX substituant Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocats plaidants au barreau de VERSAILLES

INTIMÉS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société SAS FONCIA CHABANEAU, immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°348 710 781, domicilié [Adresse 6] – [Localité 3], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3]

représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. ARTHUR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] – 33000 [Localité 3]

représentée par Maître Naomi CAZABONNE-PESSE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 novembre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] est composé de 12 lots et depuis 2021, il comprend un local commercial au rez-de-chaussée appartenant à la Sas [Adresse 4].

Le règlement de copropriété de l’immeuble a été établi le 20 octobre 1987 et a été modifié le 26 octobre 2021.

Le 03 décembre 2021, la Sas 37bis rue Rouelle a donné à bail commercial, reçu en la forme authentique, le local commercial ainsi qu’un lot à usage de cave à la Sas Arthur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] – [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) s’est inquiété de l’activité commerciale envisagée par la société Arthur. Il a ainsi fait délivrer une sommation à la société [Adresse 4].

Le 17 mars 2022, la société Arthur a démarré l’exploitation du local sous l’enseigne Central Perk.

Les occupants de l’immeuble se sont alors plaint des nuisances sonores en raison de l’activité de bar exercée dans le local commercial.

Le 18 et 19 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait établir un constat d’huissier de justice afin de constater les troubles, notamment sonores, subis par les habitants de l’immeuble.

Le 22 mars 2022, en réponse à la sommation du syndicat des copropriétaires, la société [Adresse 4] a indiqué que la destination des lieux loués était conforme au règlement de copropriété.

Par acte d’huissier du 15 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé d’heure à heure, après y avoir été autorisé par ordonnance du 14 avril 2022, les sociétés 37bis rue Rouelle et Arthur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de leur faire injonction de cesser l’activité exercée sous l’enseigne Central Perk, source de nuisances sonores.

Par ordonnance de référé contradictoire du 02 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes,

– fait injonction à la société Arthur de cesser toute activité musicale et génératrice de tapage nocturne telle que celle pratiquée sous l’enseigne Central Perk,

– fait injonction à la société [Adresse 4] de faire cesser par son locataire toute activité musicale génératrice de tapage nocturne telle que définie ci-dessus,

– dit que, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, il courra contre les sociétés Arthur et [Adresse 4] in solidum une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant un délai de un mois, passé lequel il appartiendra au syndicat des copropriétaires de se pourvoir à nouveau,

– débouté la société Arthur de sa demande reconventionnelle,

– condamné in solidum les sociétés Arthur et [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamne in solidum aux dépens.

La société 37 bis rue Rouelle a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 24 mai 2022 et par conclusions déposées le 19 septembre 2022, elle demande à la cour de :

– recevoir la société [Adresse 4] en son appel et l’y déclarer bien fondée,

– infirmer la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 mai 2022 en ce qu’elle a :

* déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] recevable en ses demandes,

* fait injonction à la société Arthur de cesser toute activité musicale et génératrice de tapage nocturne telle que celle pratiquée sous l’enseigne Central Perk,

* fait injonction à la société [Adresse 4] de faire cesser par son locataire toute activité musicale génératrice de tapage nocturne telle que définie ci-dessus,

* dit que, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, il courra contre les sociétés Arthur et [Adresse 4] in solidum une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant un délai de un mois, passé lequel il appartiendra au syndicat des copropriétaires de se pourvoir à nouveau,

* condamné in solidum les sociétés Arthur et [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamne in solidum aux dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes telles que formées à l’encontre de la société [Adresse 4],

Subsidiairement,

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

– statuer ce que de droit sur l’appel incident formé par la société Arthur,

– condamner les succombants à payer à la société [Adresse 4] une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les succombants aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Me Camille Fontan, avocat au barreau de Bordeaux, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 23 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance rendue le 2 mai 2022 en toutes ses dispositions,

– débouter la société 37 bis rue Rouelle et la société Arthur de leurs demandes,

Y ajoutant,

– condamner in solidum la société [Adresse 4] et la société Arthur à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum la société [Adresse 4] et la société Arthur aux entiers dépens d’appel,

– condamner in solidum la société [Adresse 4] et la société Arthur au coût des deux constats réalisés par Me [U] d’une part, les 18 et 19 mars 2022 et d’autre part, le 5 et le 7 avril 2022 sauf à les inclure dans les frais irrépétibles ou les dépens.

Par conclusions déposées le 21 novembre 2022, la société Arthur demande à la cour de :

– recevoir la société Arthur en son appel incident et l’y déclarer bien fondée,

– infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 2 mai 2022 en ce qu’elle a :

* déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] recevable en ses demandes,

* fait injonction à la société Arthur de cesser toute activité musicale et génératrice de tapage nocturne telle que celle pratiquée sous l’enseigne Central Perk,

* fait injonction à la société [Adresse 4] de faire cesser par son locataire toute activité musicale génératrice de tapage nocturne telle que définie ci-dessus,

* dit que, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, il courra contre les sociétés Arthur et [Adresse 4] in solidum une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant un délai de un mois, passé lequel il appartiendra au syndicat des copropriétaires de se pourvoir à nouveau,

* débouté la société Arthur de sa demande reconventionnelle,

* condamné in solidum les sociétés Arthur et [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les a condamnés in solidum aux dépens,

Statuant à nouveau :

À titre principal,

-déclarer irrecevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] faute pour ce dernier de justifier d’un intérêt collectif pour faire cesser les troubles allégués,

-constater l’absence de trouble et nuisances sonores imputables à la société Arthur,

-débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la société Arthur la somme de 5 000 euros au titre de la procédure abusive engagée et du préjudice de désagrément subi,

À titre reconventionnel,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la société Arthur la somme de 5 000 euros au titre du préjudice financier subi,

En tout état de cause :

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la société Arthur la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en première instance,

– condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la société Arthur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en cause d’appel.

L’affaire a été renvoyée à l’audience rapporteur du 23 novembre 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 09 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

La Sas Arthur sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture et que ses conclusions du 17 novembre 2023 avec une nouvelle pièce N°32 soient déclarées recevables.

Tant la Sas [Adresse 4] que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] ne s’y sont pas opposées.

Le rabat de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience de plaidoiries sera donc ordonné et les conclusions de la Sas Arthur en date du 17 novembre 2023 seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de l’action du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] à l’encontre de la Sas [Adresse 4]

La Sas [Adresse 4] fait valoir qu’en tant que bailleur, il n’a pas qualité à cesser l’activité litigieuse, de sorte que l’action visant à cette obligation de faire est irrecevable, d’autant plus en référé, que de plus l’action aux fins de faire cesser le trouble est personnelle aux copropriétaires.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] réplique que son action est recevable car en qualité de copropriétaire bailleur, la Sas 37bis rue Rouelle a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété par les occupants de son chef et de répondre des troubles causés aux autres copropriétaires par cet irrespect.

La Sas Arthur soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à défaut d’intérêt collectif à agir.

C’est par des motifs pertinents et une exacte application de la loi que le premier juge a dit que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] était recevable à agir à l’encontre de la Sas [Adresse 4] en vertu de l’article 15 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 qui donne compétence au syndicat des copropriétaires pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et peut donc agir en réparation du trouble de voisinage subi par l’immeuble, quelque soit le nombre de copropriétaires concerné.

De même, c’est à bon droit que le premier juge a dit que tout copropriétaire est tenu de respecter le règlement de copropriété et répond du respect de ce règlement par les occupants de son chef et répond aussi des troubles causés aux autres copropriétaires par ses locataires.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ces points.

Sur le bien-fondé de l’action du syndicat des copropriétaires

La Sas 37bis rue Rouelle fait valoir pour l’essentiel qu’une contestation sérieuse tenant en ce que seule l’autorité administrative peut juger s’il y a lieu de faire cesser l’activité exercée par la Sas Arthur et non le bailleur, qu’à la date à laquelle le premier juge a statué, le trouble manifestement illicite avait cessé à la suite de travaux d’insonorisation, qu’en tout état de cause, le règlement de copropriété ne donne aucune restriction sur la nature de l’activité pouvant être exercée dans le local commercial, que l’interprétation du règlement de copropriété relève de la compétence du juge du fond et qu’elle n’a pas le pouvoir de faire cesser l’activité du locataire.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] réplique pour l’essentiel qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à son action puisque le bailleur peut agir en résiliation du bail, qu’il n’est pas démontré la cessation des troubles, que le règlement de copropriété est très clair et ne nécessite pas d’interprétation et qu’au surplus le bail proscrit l’activité de bar dansant.

La Sas Arthur réplique pour sa part pour l’essentiel qu’il n’y a pas eu violation du règlement de copropriété du fait de son activité de bar classique, que la clause d’habitation bourgeoise ne s’applique qu’aux lots à usage d’habitation et qu’elle a fait faire des travaux d’insonorisation qui ont fait cesser toute nuisance.

Il est constant que le bailleur peut agir contre son locataire en résiliation de bail pour non respect de ses obligations, en particulier pour défaut de jouissance paisible.
Il n’y a donc pas de contestation sérieuse quant au bien-fondé sur le principe d’une action du syndicat des copropriétaires.

L’article 11 du règlement de copropriété dispose que les divers appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement.

Il est précisé que « aucun local ne pourra être occupé par une personne exerçant dans l’immeuble la profession de musicien ou de chanteur ou qui ferait habituellement de la musique à la façon d’un professionnel ».

Il est encore indiqué que « les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service » et qu’ « en conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, (‘) de nature à gêner leurs voisins par le bruit (‘) ».

Ces dispositions sont contenues sous l’intitulé «  Destination des différentes parties de l’immeuble » de sorte qu’il n’est pas contestable qu’elles s’appliquent à tous les locaux, quelque soit leur destination, à usage d’habitation ou commercial.

L’expression « aucun local » avant le libellé de l’interdiction de faire habituellement de la musique confirme ce point.

Le règlement de copropriété est parfaitement clair à cet égard.

Il est également constant que la Sas Arthur, contrairement à ses affirmations, de même qu’en contradiction avec la mention de l’activité exercée sur le Kbis et sur le bail commercial, exerce une activité de bar restaurant dansant, organisant de 22 heures à 2 heures des soirées musicales et dansantes à thème avec des musiciens ou des DJ invités, comme cela résulte des captures d’écran d’annonces de spectacles établies par Me [U], huissier de justice, dans son constat du 5 et 7 avril 2022.

Cette réalité résulte également des attestations produites ([P], [M], [L]), des déclarations de Mme [C] à Me [U], tous résidents de l’immeuble, du courrier de résiliation de bail adressé le 18 mars 2022 par Mme [I] en raison des nuisances sonores et du courrier adressé par la mairie de [Localité 3] le 8 avril 2022 à M. [Z], copropriétaire, après avoir procédé à des relevés sonométriques entre le 1er et le 4 avril 2022.

Il ressort de ces pièces de même que du constat de Me [U] en date du 17 et 18 mars 2022 qui a aussi procédé à des relevés sonométriques la réalité de nuisances sonores dépassant de loin les inconvénients normaux du voisinage.

La Sas [Adresse 4] verse au dossier une note expertale de M. [T] du 28 janvier 2022 dans le cadre d’un sinistre infiltrations et une étude acoustique Viam de fin avril 2022 d’une part et la Sas Arthur un descriptif et une facture de travaux réalisés début avril 2022, la facture de pose d’un « limiteur » et les attestations des artisans correspondants, une étude acoustique Viam de juillet 2022 ainsi que des attestations de résidents du[Adresse 1]e ([F] père et fils, [M], [C]) et de voisins demeurant au [Adresse 2] ([V], [O]) d’autre part, pièces dont il résulte la réalité de travaux d’insonorisation dans les locaux exploités par la Sas Arthur, et selon lesquelles le bruit a été largement atténué et qu’il est devenu supportable voire inexistant selon Mme [C], que c’est ainsi que le 8 août 2022, la mairie de [Localité 3] a levé la suspension de diffusion de musique prononcée par arrêté du 23 juin 2022, au regard des pièces produites, notamment de conformité du limiteur.

Cependant, si les nuisances sonores semblent avoir été grandement atténuées, la violation du règlement de copropriété demeure en ce que la Sas Arthur a exercé dans le local du rez-de-chaussée de l’immeuble une activité de diffusion de musique interdite par son article 11, constituant ainsi un trouble illicite qu’il convient de faire cesser.

L’ordonnance déférée qui a fait injonction à la Sas Arthur de cesser toute activité musicale et à la Sas [Adresse 4] de faire cesser par son locataire toute activité musicale sous astreinte sera confirmée.

Sur la demande en dommages et intérêts de la Sas Arthur

Il a été jugé ci-dessus que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] n’est pas abusive.

L’ordonnance déférée qui a débouté la Sas Arthur de cette demande sera confirmée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sas [Adresse 4] et la Sas Arthur qui succombent en supporteront donc in solidum la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les frais de constat des 18 et 19 mars 2022 et 5 et 7 avril 2022 de Me [U] exposés par le syndicat des copropriétaires pour se constituer une preuve des manquements de la Sas [Adresse 4] et de la Sas Arthur seront mis à la charge in solidum de ces derniers.

La Sas [Adresse 4] et la Sas Arthur qui succombent, seront condamnées in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture à la date de l’audience de plaidoiries,

Déclare les conclusions de la Sas Arthur du 17 novembre 2023 recevables,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la Sas [Adresse 4] et la Sas Arthur à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] le coût des constats de Me [U] des 18-19 mars 2022 et 5-7 avril 2022,

Condamne in solidum la Sas [Adresse 4] et la Sas Arthur à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la Sas [Adresse 4] et la Sas Arthur aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,