COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 JANVIER 2024

N° 2024/ 25

Rôle N° RG 20/09578 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLPI

[V] [L]

Association ASSOCIATION TUTELAIRE DE PROTECTION (ATP 13)

C/

[Z] [K]

[R] [K]

[P] [I] épouse [K]

Synd. de copropriétaires [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Dorothée SOULAS

Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE

Me Philippe-laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 15 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-3818.

APPELANTES

Madame [V] [L] assistée par son curateur renforcé, l’Association Tutélaire de Protection (ATP 13 MEDITERANNEE) dont le siège est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal y domicilié.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/010112 du 18/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 30 Décembre 1986 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Chloé AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Association ASSOCIATION TUTELAIRE DE PROTECTION (ATP 13) en sa qualité de curateur renforcé de Madame [V] [L] désignée en cette qualité par jugement du Tribunal d’Instance de Marseille du 21 mars 2017, prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Chloé AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [Z] [K]

né le 02 Août 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [K]

né le 17 Août 1947 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [I] épouse [K]

née le 25 Juillet 1947 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Synd. de copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL GESTION IMMOBILIERE DU MIDI, ayant son siège social sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2015 à effet au premier mars 2015, Madame [P] [K] née [I], représentée par la société SIGA, a donné à bail d’habitation à Madame [V] [L] un logement situé au sein d’une copropriété du [Adresse 6] à [Localité 9] (13).

Par décision du 21 mars 2017, l’ATP13 Méditerranée a été désignée en qualité de curateur de Madame [L], bénéficiaire d’une mesure de curatelle renforcée.

Des copropriétaires se sont plaints de nuisances provoquées par Madame [L].

Par acte d’huissier du 10 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] a fait assigner Madame [L], son curateur, l’ATP 13 Méditerranée, Monsieur [Z] [K], Monsieur [R] [K] et Madame [P] [K] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [L] et voir expulser cette dernière.

Par jugement contradictoire du 15 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

– mis hors de cause Monsieur [R] [K] et Madame [P] [K] en 1’état de la donation consentie à leur fils Monsieur [Z] [K],

– prononcé la résolution du bail conclu le 24 février 2015 entre Madame [K] et Madame [V] [L] relativement au logement situé à [Adresse 10] et ce, à compter du prononcé du jugement

– ordonné l’expulsion de Madame [V] [L] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis [Adresse 10], passé un délai de deux mois à compter de la délivrance du comrnandement d’avoir à quitter les lieux,

– condamné Madame [V] [L] aux entiers dépens,

– condamné Madame [V] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Monsieur [Z] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a mis hors de cause Monsieur [R] [K] et Madame [P] [K] en raison des donations effectuées par ces derniers au profit de leur fils, Monsieur [Z] [K], seul propriétaire du bien depuis le premier octobre 2018.

Il a prononcé la résolution du bail sollicitée tant par le syndicat des copropriétaires que par le bailleur au motif des violations par Madame [L] de son obligation d’usage paisible des lieux loués.

Il a retenu que le comportement de cette dernière créait un climat d’appréhension et de terreur de l’immeuble. Il a estimé que la maladie de Madame [L] n’était pas constitutive d’une situation de force majeure pouvant l’exonérer de toute responsabilité. Il a relevé que la protection du majeur protégé ne pouvait pas avoir pour effet de compromettre les droits et l’intégrité des autres résidents.

Il a précisé que le syndicat des copropriétaires, après trois ans de signalements infructueux et en l’absence de toute mesure concrète envisagée par le bailleur, s’était substitué à ce dernier qui s’était finalement joint à cette demande dans le cadre de cette procédure.

Il a rejeté toute demande de délais pour quitter les lieux en raison de l’échec des démarches amiables qui se sont déroulées sur plusieurs années et du refus de l’intéressée de se soumettre à un réel suivi psychologique ou psychiatrique de nature à envisager une évolution favorable.

Le 07 octobre 2020, Madame [L], assistée de son curateur, l’ATP 13 Méditerranée, a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’il a mis hors de cause Monsieur [R] [K] et Madame [P] [K]

Monsieur [R] [K], Madame [P] [K], Monsieur [Z] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] ont constitué avocat.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter, Madame [L], assistée de son curateur, l’ATP 13, demande à la cour :

– de constater qu’elle se désiste de son appel à l’égard de Madame [P] [K] et de Monsieur [R] [K],

– de réformer la décision entreprise,

* à titre principal,

– de dire et juger irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires,

– de dire et juger infondée la demande de Monsieur [K],

En conséquence,

– de débouter le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] de leur demande de résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs,

– de condamner le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

* à titre subsidiaire,

– de dire et juger qu’elle justifie d’une cause exonératrice de responsabilité,

En conséquence,

– de débouter le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] de leur demande de résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs,

– de condamner le syndicat des copropriétaires et les consorts [K] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

*à titre infiniment subsidiaire :

– de lui accorder un délai maximum de trois ans pour quitter les lieux

– de débouter le syndicat des copropriétaires et Monsieur [K] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime irrecevable l’action oblique en résiliation de bail intentée par le syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne justifie ni d’une carence du bailleur de nature à compromettre ses droits ni de l’existence d’un préjudice collectif. Elle ajoute que la preuve de troubles persistants n’est pas rapportée et en veut pour preuve que les seules pièces produites sont datées

de 2017 et 2018 et qu’à l’exception d’un épisode de violence de septembre 2018, aucun comportement inaproprié ne lui est reproché depuis lors.

Elle fait état de la protection du logement dont bénéficient les majeurs protégés.

Elle conclut au rejet de la demande de résiliation formée par son bailleur.

Subsidiairement, elle expose souffrir de troubles mentaux qui constituent un cas de force majeure qui l’exonérant de sa responsabilité contractuelle.

A titre très subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux loués.

Par conclusions notifiées par RPVA le 03 juin 2021 auxquelles il convient de se reporter, les consorts [K] demande à la cour :

– de confirmer le jugement déféré,

– de condamner Madame [L] à verser à Monsieur [Z] [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

– de condamner Madame [L] aux dépens.

Ils soutiennent que le bailleur, par le biais de son mandataire, a tenté de résoudre les problèmes générés par le comportement de Madame [L] en faisant appel à son curateur qui est resté passif et n’a commencé à répondre à ses lettres qu’après l’acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [K], seul propriétaire du bien, sollicite la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves et répétés de sa locataire à son obligation d’user paisiblement de la chose louée. Il fait état de nuisances sonores, de jour comme de nuit et d’un comportement violent constitué notamment par une menace avec un couteau.

Il conteste l’argument selon lequel les troubles psychiques de Madame [L] seraient constitutifs d’une force majeure l’exonérant de sa responsabilité contractuelle.

Il relève que les nuisances provoquées par Madame [L] ont persisté dans le temps et fait état d’événements postérieurs à l’année 2018.

Par conclusions notifiées par RPVA le 02 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] demande à la cour :

– de confirmer le jugement déféré

– de condamner Madame [L] et l’association ATP 13 au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime recevable son action oblique en résiliation judiciaire du bail et évoque la violation répétée et persistante de Madame [L] au règlement de copropriété et en raison des nuisances sonores qu’elle provoque et de son comportement violent, menaçant et insultant, qui créent un trouble important au sein de la copropriété.

Il précise que les mises en demeure qu’il a adressées ont été sans effet et affirme que les troubles générés par Madame [L] excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Il déclare que les troubles persistent.

MOTIVATION

Il convient de donner acte à Madame [L], assistée de son curateur, de ce qu’elle se désiste de son appel à l’encontre de Madame [P] [K] et Monsieur [R] [K].

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail intentée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1341-1 du code civil énonce que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Dès le 03 février 2017, alors que Madame [L] avait reçu des lettres en mai 2016 et janvier 2017 évoquant les nuisances qui lui étaient reprochées, le mandataire du bailleur était avisé par une lettre du syndic de l’existence de nuisances provoquées par la locataire et invité à lui rappeler les règles à respecter.

Les demandes du syndic au mandataire du bailleur, afin qu’il fasse respecter à Madame [L], locataire, les règles de la copropriété, étaient réitérées par lettres ou courriel des 11 août 2017, 21 décembre 2017,12 mai 2018, premier juin 2018, 11 juin 2018 et 20 juin 2018. La lettre du 20 juin 2018 indiquait au mandataire du bailleur qu’il était en droit de solliciter la résiliation du bail en raison des violations par la locataire de ses obligations; le syndic relevait qu’à défaut d’une action faite par le bailleur, il intenterait une action judiciaire lui-même. Le syndic, après qu’une menace avec un couteau a été reprochée à Madame [L] à l’encontre d’une copropriétaire, a envoyé d’autres lettres au mandataire du bailleur le 21 septembre 2018 ( et même au propriétaire à la même date) et le 18 octobre 2018.

Une assemblée générale du 06 février 2019 a autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de Madame [L].

Il est démontré qu’en dépit des multiples lettres envoyées par le syndic, le bailleur n’a pas agi efficacement avant que le syndic n’intente une action en justice. Il est uniquement attesté de lettres envoyées par le mandataire du bailleur au curateur de Madame [L] les 04 juin 2018, 24 septembre 2018 et 03 octobre 2018, puis de courriel d’octobre 2019 et décembre 2019, ce qui est insuffisant.

Dès lors, l’action oblique en résiliation de bail intentée par celui-ci est recevable.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Le règlement intérieur de l’immeuble en copropriété note que le locataire peut jouir des parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte droits des autres résidents. Il est également mentionné que les résidents doivent veiller à la tranquillité de l’immeuble.

Il est établi par les nombreuses pièces du dossier que depuis le mois de mai 2016 et de façon durable, Madame [L] a provoqué des nuisances sonores et adopté un comportement agressif à l’encontre de plusieurs résidents. Il lui est également reproché une menace avec un couteau en septembre 2018. Il est également démontré que les nuisances sonores et les insultes à l’égard de certains résidents ont perduré jusqu’à la fin de l’année 2020.

Madame [L] souffre de troubles psychiatriques. Elle bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée. Il ressort d’une télécopie de son curateur au CMP, envoyée en octobre 2019 au juge des tutelles, que cette dernière refusait de prendre son traitement. Elle est suivie par un psychiatre depuis le 15 avril 2020 qui faisait état d’une dégradation de sa santé psychiatrique et relevait que son état était ‘susceptible d’altérer gravement ses relations sociales’.

Madame [L] ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif de l’existence d’une force majeure qui doit être un événement imprévisible, irrésistible et qui échappe totalement à son contrôle. Elle ne démontre pas que son comportement serait exclusivement en lien avec sa maladie. Elle ne démontre pas plus que les effets de sa maladie ne pourraient être évités par des mesures appropriées, et notamment des soins, alors que pendant toute une période, elle les fuyait.

Par ailleurs, comme l’indique avec justesse le premier juge, la protection du logement du majeur protégé ne peut avoir pour effet de compromettre les droits et l’intégrité physique des autres résidents dès lors que le comportement du majeur protégé contrevient aux règles régissant les rapports locatifs et les règles de vie en copropriété.

En conséquence, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail et statué sur ces conséquences. Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux loués

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou

occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du code de procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [L] ne peut solliciter des délais pour quitter les lieux loués supérieurs à un an.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge, rappelant les tentatives de démarches amiables qui se sont soldées par des échecs et le refus de cette dernière à se soumettre à un réel suivi psychologique ou psychiatrique, a refusé de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux loués.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Madame [L] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel. Madame [L], assistée de son curateur, sera condamnée à lui verser 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Madame [L], assistée de son curateur, sera également condamnée à verser à Monsieur [Z] [K] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Madame [L], assistée de son curateur, aux dépens et à verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre des frais irrépétibles formée par Monsieur [Z] [K] .

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [V] [L], assistée de son curateur, l’association tutélaire de protection 13, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 200 euros et à Monsieur [Z] [K] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [V] [L], assistée de son curateur, l’association tutélaire de protection 13 aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,