ARRET N°32

N° RG 23/00183 – N° Portalis DBV6-V-B7H-BINPY

AFFAIRE :

Mme [Y] [C]

C/

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE

CB/LM

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 25 JANVIER 2024

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Le vingt cinq Janvier deux mille vingt quatre la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [Y] [C]

née le 13 Mars 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Amandine DOUNIES de la SELARL SELARL AMANDINE DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C87085.2023.001014 du 07/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 24 JANVIER 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

ET :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 Novembre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 25 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2020 à effet au 12 août 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE a donné à bail à Madame [Y] [C] un logement situé [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 253,88 €,outre une provision mensuelle pour charges locatives d’un montant de 125,75 €.

Suivant acte d’huissier en date du 10 décembre 2021, Madame [Y] [C] s’est vu signifier par le bailleur un commandement de payer la somme de 882,17 € au titre de l’arriéré locatif qu’elle restait devoir à la date du 1er décembre 2021, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Soutenant que ce commandement de payer était resté infructueux, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE a par acte d’huissier du 21 février 2022 assigné Madame [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, pour notamment :

– voir constater la résiliation du bail consenti à cette dernière par acquisition des effets de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de bail

– voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique

– la voir condamner

* au paiement de la somme de 973,75 € correspondant au montant des loyers et charges restant dûs au 18 février 2022

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, soit à la somme de 379,63 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux

* au paiement d’une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, a notamment :

– constaté l’acquisition à la date du 11 février 2022 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [Y] [C], après avoir retenu que le commandement de payer signifié à cette dernière le 10 décembre 2021 n’avait pas été suivi d’effet dans le délai imparti

– ordonné l’expulsion de Madame [Y] [C] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique

– fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Y] [C] à la somme de 379,63 €, charges comprises

– condamné Madame [Y] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE

* la somme de 2107,15 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 7 novembre 2022, terme inclus

* le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, et ce à compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à libération effective des lieux

* la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile 

– débouté Madame [Y] [C] de l’ensemble de ses demandes présentées à titre reconventionnel, à savoir

* de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance et de sa demande indemnitaire formulée sur le fondement de l’article 1721 du Code Civil, pour absence de pièce établissant la réalité du trouble de jouissance et du vice de la chose louée dénoncés par l’intéressée

* de sa demande de relogement, en retenant qu’aucun trouble de jouissance n’tait établi et que l’intéressée était expulsée pour défaut de paiement du loyer

– condamné Madame [Y] [C] aux dépens, après avoir rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 24 février 2023, Madame [Y] [C] a interjeté appel de ce jugement.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2023.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 23 mai 2023,Madame [Y] [C] demande en substance à la Cour :

– d’infirmer le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, en contestant être redevable de la moindre dette locative envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE

– de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE de l’ensemble de ses demandes

– de condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE à lui verser

* la somme de 6000 € en réparation du trouble de jouissance qu’elle subit du fait des agissements de ses voisins

* la somme de 6000 € en application de l’article 1721 du Code Civil, pour avoir été victime de coupures d’eau inexplicables

– d’ordonner son relogement dans un autre immeuble où elle puisse retrouver de la sérénité et un certain confort de vie

– de laisser les dépens à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 6 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE demande à la Cour :

– de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, en faisant valoir

* que Madame [Y] [C] n’a pas exécuté les causes du commandement de payer du10 décembre 2021dans le délai qui lui était imparti, et qu’elle a même aggravé sa dette locative

* qu’il n’y a plus lieu à ordonner l’expulsion de Madame [Y] [C] par suite de son départ du logement donné à bail

– de débouter Madame [Y] [C] de toutes ses demandes

– de la condamner au paiement d’une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le litige soumis à la Cour concerne :

– d’une part, le bien-fondé de la demande initiale de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE en paiement d’une dette locative imputable à Madame [Y] [C], et en résiliation du bail consenti à cette dernière

– d’autre part, le bien-fondé des demandes présentées à titre reconventionnel par Madame [Y] [C].

I) Sur le bien-fondé de la demande initiale de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE en paiement d’une dette locative imputable à Madame [Y] [C], et en résiliation du bail consenti à cette dernière :

1) sur l’existence d’une dette locative imputable à Madame [Y] [C] :

Pour contester être redevable de la moindre dette locative, Madame [Y] [C] se prévaut de la teneur d’un mail adressé le 17 août 2022 par BRIVE HABITAT lui indiquant l’existence en sa faveur d’un solde créditeur de 529,86 €.

A cet égard, il convient :

– après analyse du mail invoqué par Madame [Y] [C], de relever que c’est à l’issue de la régularisation des charges locatives opérée au mois de juillet 2022, qu’un trop-versé d’un montant de 529,86 € a été mis à jour, sachant que cette opération de régularisation des charges est intervenue postérieurement à la signification du commandement de payer du 10 décembre 2021, et à la délivrance de l’assignation du 21 février 2022 aux fins de résiliation de bail

– après analyse du dernier décompte produit par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE et arrêté au 7 novembre 2022, de constater

* qu’à la date du commandement de payer du 10 décembre 2021, Madame [Y] [C] était bien redevable d’une somme de 882,17 € au titre des loyers et charges à régler en exécution du contrat de bail consenti à son profit

* qu’à la date de l’assignation aux fins de résiliation de bail qu’elle s’est vu délivrer le 21 février 2022, Madame [Y] [C] était toujours redevable d’une dette de loyer portée à la somme de 973,75 €

* qu’au jour où le premier juge a statué en se fondant sur ce même décompte arrêté au 7 novembre 2022, Madame [Y] [C] était encore redevable d’une dette locative d’un montant de 2107,15 €, et ce nonobstant

° la prise en compte des divers versements effectués par cette dernière postérieurement à la délivrance de ladite assignation

° la déduction de la somme de 529,86 € précitéer, portée le 21 juillet 2022 au crédit de son compte ‘locataire’.

De l’ensemble de ces observations, il s’évince :

– que depuis la signification du commandement de payer du 10 décembre 2021 faisant expressément référence à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location consenti à Madame [Y] [C], cette dernière n’a jamais été à jour de ses loyers, et ce sans sans qu’elle puisse valablement se prévaloir du défaut de versement par la CAF de l’APL à laquelle elle pouvait prétendre, dès lors que l’octroi d’une telle aide est subordonnée à la condition que le locataire soit à jour du paiement intégral de ses loyers, ce qui n’était manifestement pas le cas de l’intéressée

– que c’est à bon droit que le premier juge a condamné Madame [Y] [C] au paiement de la somme de 2107,15 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 7 novembre 2022, après fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer courant outre charges.

2) sur la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [C] :

Le fait pour Madame [Y] [C] de s’être abstenue de régler la somme de 882,17 € visée dans le commandement de payer du 10 décembre 2021, dans le délai de deux mois qui lui était imparti à compter de la signification de cet acte, a logiquement conduit le premier juge à constater l’acquisition au 11 février 2022 de la clause résolutoire prévue au contrat de location consenti à l’intéressée, et à prononcer son expulsion comme conséquence de la résiliation de son bail.

La décision querellée sera donc confirmée dans ses dispositions ayant trait à la condamantion de Madame [Y] [C] au paiement d’une dette locative de 2107,15 € arrêtée au 7 novembre 2022 , à la résiliation du bail consenti à cette dernière et à son expulsion des lieux loués, sauf à constater que l’intéressée a libéré les lieux, ce qui rend sans objet la mesure d’expulsion ordonnée par ladite décision.

II) Sur le bien-fondé des demandes présentées à titre reconventionnel par Madame [Y] [C] :

1) sur la demande indemnitaire présentée par Madame [Y] [C] pour trouble de jouissance :

Pour propérer en sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance, il incombe à Madame [Y] [C] de prouver qu’elle n’a pas pu jouir paisiblement de son logement en raison de nuisances et / ou de désagréments qui puissent être imputés à ses proches voisins et qui soit de nature à mobiliser la garantie de son bailleur qui aux termes de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 est obligé ‘ d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement’.

A l’examen des pièces produites par Madame [Y] [C], force est de reconnaître la défaillance de cette dernière dans la caractérisation d’un trouble qui ait été causé à son détriment dans la jouissance paisible de son logement, et qui soit de nature à mobiliser la garantie de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, la Cour :

– retenant à l’instar du premier juge que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE n’a été destinataire d’aucune plainte de la part de Madame [Y] [C], et que la pétition du 8 mars 2021 signée par plusieurs personnes dont l’intéressée à l’effet de se plaindre du comportement ‘d’un voisin violent, agressif avec comportement mental anormal ‘ a uniquement été adressée au Centre Hospitalier de BRIVE, sans avoir été portée à la connaissance du bailleur

– constatant que les faits dénoncés par Madame [Y] [C], qui se plaint de souffrir de nuisances sonores et d’être victime d’insultes de la part d’autres locataires occupant le même immeuble, ne sont corroborés par aucun élément qui soit doté de la moindre valeur probatoire

– considérant de surcroît que les certificats médicaux produits par Madame [Y] [C] sont insuffisants à légitimer la demande indemnitaire présentée par cette dernière, en ce qu’ils révèlent que l’intéressée est confrontée à des problèmes de santé sans établir le moindre lien de causalité entre la problématique médicale diagnostiquée chez cette dernière et un trouble dans ses conditions de logement.

Au vu de ces observations, Madame [Y] [C] doit être déboutée de sa demande indemnitaire pour trouble de jouissance revêtant un caractère totalement infondé.

2) sur la demande indemnitaire présentée par Madame [Y] [C] en application de l’article 1721 du Code Civil :

Madame [Y] [C] se plaint de subir un préjudice en raison d’un vice affectant la chose louée, sachant qu’au soutien de sa demande indemnitaire, elle prétend avoir été victime de coupures d’eau inexplicables.

Elle sera déboutée de ce chef, faute pour elle de pouvoir justifier de la réalité d’un vice affectant le logement à elle donné à bail et qui soit constitutif d’un obstacle à un usage normal des lieux loués, étant observé qu’elle n’a jamais adressé à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE la moindre réclamation pour se plaindre de subir des coupures d’eau intempestives.

3) sur la demande de relogement présentée par Madame [Y] [C] :

En préambule, il y a lieu de rappeler que c’est au titre d’une opération de relogement faisant suite à des problèmes de voisinage, que Madame [Y] [C] a pu bénéficier d’un logement conventionné mis à sa disposition par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, logement qu’elle a décidé de quitter au début du mois de novembre 2022, avant que n’intervienne la décision judiciaire ayant ordonné son expulsion.

Faute d’être un tant soit peu explicitée, la demande de relogement présentée Madame [Y] [C] sera rejetée comme étant nullement fondée sur des motifs légitimes, la Cour retenant de surcroît qu’il y a eu défaillance de la demanderesse dans l’exécution de sa principale obligation de locataire ayant trait au paiement régulier des loyers et des charges aux termes convenus.

Il s’ensuit que Madame [Y] [C] a succombé dans l’ensemble de ses demandes reconventionnelles dirigées à l’encontre de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE.

III) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’il se verra octroyer une indemnité de 500 € pour ses frais irrépétibles d’appel, en sus de la somme de 500 € qu’il s’est vu allouer par le premier juge.

Pour avoir succombé en son recours, Madame [Y] [C] sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 décembre 2021.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Déclare recevable l’appel interjeté par Madame [Y] [C] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, sauf à constater que Madame [Y] [C] a libéré le logement à elle donné à bail par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, ce qui rend sans objet la mesure d’expulsion ordonnée par ledit jugement ;

Y ajoutant,

Déboute Madame [Y] [C] de l’ensemble de ses demandes présentées à titre reconventionnel ;

Condamne Madame [Y] [C] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE la somme de 500 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

La condamne à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 décembre 2021.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.