Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2022

(n° 2022/ , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02291 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBY4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de Créteil

– RG n° 16/05335

APPELANT

Maître [U] [P], mandataire judiciaire pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société AJM dont le siège social est [Adresse 16] , immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 524 173 275, désigné à ces fonctions par jugement du Tribunal de commerce de Créteil en date du 29 août 2017,

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représenté et assisté de Me Bernard VATIER de l’AARPI VATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R280 substitué par Me Kim-anaïs MENEGHETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : R280

INTIMÉS

Monsieur [R] [W]

[Adresse 6]

[Localité 13]

né le 03 Septembre 1971 à [Localité 12] (34)

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assisté de Me François VITERBO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1410

Monsieur [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

né le 21 Janvier 1975 à [Localité 15] de la Réunion

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

assisté de Me François VITERBO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1410

Monsieur [E] [D] en sa qualité de gérant de la SARL AJM en liquidation judiciaire,

[Adresse 3]

[Localité 10]

né le 05 Avril 1976 à [Localité 14]

Représenté et assisté de Me Corinne PILLET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042

Monsieur [X] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

né le 30 Mars 1977 à [Localité 13]

Représenté et assisté de Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 substituée par Me Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0681

S.N.C. PVC immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 843 419 235, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 assistée de Me François VITERBO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1410

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 23 septembre 2022 prorogée au 21 octobre 2022 puis au 18 noembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

Par acte notarié en date du 8 décembre 2015, la SARL AJM représentée par M. [E] [D] en qualité de gérant, a consenti à M. [J] [I] et à M. [R] [W] une promesse unilatérale de vente sur un bien situé [Adresse 1] à usage mixte commercial et d’habitation au prix de 570 000 euros, bien occupé à la date de la promesse en vertu de divers baux, un bail commercial pour le local du rez-de-chaussée et des baux d’habitation pour les autres locaux.

La promesse indiquait que M. [E] [D] avait tous pouvoirs « à l’effet des présentes » aux termes d’une délibération de la collectivité des associés en date du 26 juin 2015.

La promesse a été consentie sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et pour un délai expirant le 18 mars 2016 à 16 heures et stipulait une clause de substitution au profit du bénéficiaire.

Par acte d’huissier du 2 février 2016, la société AJM a notifié aux bénéficiaires sa rétractation de ladite promesse indiquant notamment l’existence d’une grave dissension entre les associés de la SARL.

Par courrier en date du 15 février 2016, MM. [I] et [W] indiquaient avoir obtenu le prêt, objet de la condition suspensive, et contestaient tout droit de rétractation à la SARL AJM.

Par exploit d’huissier du 18 mai 2016, MM. [I] et [W] ont fait assigner la société AJM devant le tribunal judiciaire de Créteil pour voir, à titre principal, constater le caractère parfait de la vente et en ordonner la réitération dans le mois de la signification du jugement à intervenir.

Les 14 et 16 février 2017, M. [D] a saisi le tribunal de commerce de Créteil d’une demande en dissolution de la société AJM en raison de la mésentente entre associés au motif que cela paralysait la société et d’une demande de nomination d’un liquidateur avec mission de la représenter dans le cadre de l’instance susvisée et de signer l’acte de vente avec MM. [I] et [W].

Compte-tenu des diverses relances du CIC adressées au gérant de la société AJM et de l’incapacité de cette dernière d’assurer le remboursement des échéances de l’emprunt en cours, le tribunal de commerce de Créteil a, par jugement du 29 août 2017, ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société AJM et désigné M. [U] [P] en qualité de liquidateur.

Par acte d’huissier du 18 mai 2016, MM. [I] et [W] ont fait assigner M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM en intervention forcée à la procédure devant le tribunal judiciaire de Créteil et ces instances ont été jointes.

Par acte d’huissier du 3 octobre 2019, M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM a fait assigner M. [E] [D] en qualité de gérant de la SARL en intervention forcée à la procédure devant le tribunal judiciaire de Créteil et ces instances ont été jointes.

Par conclusions en date du 23 janvier 2017, M. [X] [C], associé de la SARL AJM, est intervenu volontairement à la procédure pour obtenir, in limine litis, un sursis à statuer dans l’attente d’une plainte qu’il a déposée au pénal et, à titre principal, l’annulation de la résolution autorisant la vente du pavillon aux demandeurs.

Par acte en date du 17 février 2020, M. [C] a fait assigner M. [V] [D] en intervention forcée.

Parallèlement, par ordonnance du 30 mai 2018, le juge- commissaire désigné dans le cadre de la liquidation de la société AJM a autorisé la vente du pavillon qui a été signée le 22 mars 2019 au profit de la société PVC qui s’est substituée à MM. [I] et [W].

La société PVC est intervenue à l’instance devant le tribunal judiciaire de Créteil par voie de conclusions signifiées le 31 mars 2020.

Par jugement en date du 19 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

. déclaré recevable l’intervention forcée de M. [E] [D],

. reçu la société PVC en son intervention volontaire,

. ordonné l’inscription de la somme de 11 019, 78 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM,

. condamné M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM à payer à MM. [I] et [W] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM aux dépens,

. débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

. ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par jugement rectificatif du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a rectifié le jugement et en a modifié le dispositif en disant que la phrase : « ordonne l’inscription de la somme de 11 019, 78 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM » est remplacée par la phrase « ordonne l’inscription de la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM ».

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la société AJM a refusé de signer la vente du pavillon au motif que la promesse était caduque, les acquéreurs n’ayant pas obtenu de prêt dans les délais prévus, alors qu’un prêt leur avait été accordé et que les fonds avaient été versés par le banque et que le refus de vendre de la société AJM constitue une faute contractuelle reconnue par les parties dans l’acte de vente du 29 mars 2019 ; que cette faute a conduit MM. [I] et [W] à engager contre la société une procédure judiciaire qui s’est avérée longue à laquelle s’est ajoutée une procédure de liquidation judiciaire, dont il est résulté que la vente n’a pu avoir lieu que trois années plus tard mais que M. [C], en tant qu’associé, avait parfaitement le droit de s’opposer à la vente et qu’il n’est pas démontré que son intervention volontaire à la présente instance procède d’une intention malveillante ni qu’il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le tribunal a enfin estimé que l’absence de perception par MM. [I] et [W] des loyers pendant trois ans constitue un manque à gagner qui constitue un préjudice pour eux même s’ils s’étaient substitués la société PVC et a donc fait droit à la demande dans la limite de la déclaration de créance.

M. [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, il demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

 . ordonné l’inscription de la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM,

. l’a condamné à payer à MM. [I] et [W] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté sa demande de condamnation de M. [C] à garantir la liquidation judiciaire des sommes fixées au passif de la société AJM et l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau,

. débouter MM. [I] et [W] de leurs demandes,

A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement sur la fixation de la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM, débouter MM. [I] et [W] de leur demande visant à voir porter à 195 917, 68 euros la somme fixée au passif de la société,

En tout état de cause,

. condamner M. [C] à garantir la liquidation judiciaire de l’ensemble des sommes qui seraient fixées au passif,

. débouter MM. [I] et [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner in solidum MM. [I] et [W] et la société PVC à lui verser 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner in solidum MM. [I] et [W] et la société PVC aux dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. [I], M. [W] et la société PVC demandent à la cour de :

. infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’inscription de la créance de MM. [I] et [W] au passif de la société AJM à la somme de 86 658, 84 euros,

Statuant à nouveau,

. fixer la créance de MM. [I] et [W] à la somme de 195 917, 68 euros,

Subsidiairement,

. confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la créance de MM. [I] et [W] à la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM,

En toute hypothèse,

. débouter les concluants de leurs demandes à leur encontre,

. condamner in solidum la société AJM, représentée par son liquidateur judiciaire, et M. [C] à payer à MM. [I] et [W] la somme de 32 265, 86 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont la distraction sera ordonnée au profit de M. [X] [Z] en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [C] demande à la cour de :

A titre principal,

. confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il n’a commis aucune faute et rejeter l’appel en garantie de M. [P] ès qualités à son encontre,

. débouter M. [I], M. [W] et la société PVC de leurs demandes financières à son encontre et juger leur appel incident non fondé,

Si des condamnations venaient à être formées à son encontre, condamner M. [D] à le relever et garantir de l’intégralité de ces condamnations,

En tout état de cause,

. condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [I], M. [W], la société PVC et M. [P] ès qualités à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la présente instance dont la distraction sera ordonnée au profit de la SELARL 2H, avocat, pour ceux dont elle aurait fait l’avance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [D] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

 . ordonné l’inscription de la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM,

. a condamné M. [P] ès qualités à payer à MM. [I] et [W] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté la demande M. [P] ès qualités visant à condamner M. [C] à garantir la liquidation judiciaire des sommes qui seraient fixées au passif de la société AJM et l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau,

. débouter MM. [I] et [W] et la société PVC de leurs demandes,

. débouter M. [C] de sa demande tendant à le condamner à le relever et garantir de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

. condamner solidairement MM. [I] et [W] et la société PVC à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

SUR CE

Sur la responsabilité de la société AJM et son appel en garantie à l’encontre de M. [C]

M. [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM fait valoir, au soutien de son appel, que le retard dans la vente de l’immeuble n’est dû qu’aux agissements de M. [C] et demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM ; il soutient que c’est à tort que le tribunal a jugé que la société AJM a refusé de signer la vente tout en affirmant qu’il ne lui appartient pas de se prononcer à la place de M. [D] sur les faits intervenus avant sa désignation en qualité de liquidateur judiciaire de la société AJM.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société AJM représentée par son gérant M. [D], a notifié à M. [I] et à M. [W] le 2 février 2016 une rétractation de la promesse de vente indiquant notamment l’existence d’une grave dissension entre les associés de la SARL ; que la promesse unilatérale de vente ne reconnaissait pas à la société AJM ladite faculté de rétractation.

La société AJM a été constituée par M. [D] et M. [C], qui en sont les deux seuls associés, pour procéder à l’achat et à la vente du bien objet du litige.

La promesse de vente a été signée par la société AJM en qualité de promettant représentée par M. [D] agissant en qualité de gérant ayant tous pouvoirs à l’effet de la vente pour avoir été autorisé aux termes d’une délibération de la collectivité des associés du 26 juin 2015.

M. [C] ne conteste pas avoir fait connaître à son associé son opposition à ladite vente notamment en raison de l’irrégularité de la délibération du 26 juin 2015 pour laquelle il contestait avoir donné son pouvoir aux fins d’y être représenté et en ce que le prix était très inférieur au prix auquel le bien pouvait être estimé dans le cas d’un investissement locatif compte-tenu du rendement de l’immeuble.

Cette dissension entre les associés n’est pas contestée mais ne constitue pas une faute de M. [C] qui estimait avoir été trompé par son associé et a d’ailleurs déposé contre lui une plainte pénale dont le résultat n’est pas précisé.

Il apparaît en outre, au regard des paraphes inscrits sur cet acte, que M. [D] a bien signé seul le procès-verbal de la délibération du 26 juin 2015 pour son compte et celui de son associé et que cette délibération ne portait aucune indication du prix de vente pour le bien litigieux.

En tout état de cause, M. [D], qui se prévalait d’une autorisation régulière de l’assemblée générale des associés afin de signer la promesse de vente, a décidé, en sa qualité de gérant de la société, de notifier une rétractation de la promesse qu’il avait signée au lieu de continuer la vente au profit de MM. [I] et [W].

Ces circonstances suffisent à établir, ainsi que l’a retenu le premier juge, que le refus de poursuivre la vente constitue une faute contractuelle imputable à la société AJM et non à M. [C] qui était parfaitement en droit de contester une promesse de vente qu’il estimait avoir été signée en fraude de ses droits.

Par ailleurs la présente procédure a été retardée en premier lieu par la demande de dissolution de la société pour mésentente entre associés formée par M. [D] devant le tribunal de commerce de Créteil par actes des 14 et 16 février 2017 et non par la seule intervention de M. [C] dans le cadre de la présente instance initialement introduite aux fins de voir déclarer la vente parfaite, le caractère fautif de cette intervention de M. [C] n’étant pas démontré.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la faute contractuelle de la société AJM dans le cadre de l’exécution de la promesse de vente et rejeté les demandes de condamnation formées à l’encontre de M. [C].

Sur le préjudice de M. [I] et de M. [W]

M. [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM conteste l’existence du préjudice de MM. [I] et [W] ; il fait notamment valoir que le préjudice invoqué par ces derniers, à savoir la perte des loyers qu’ils auraient pu percevoir s’ils avaient acquis l’immeuble dès 2016, constitue une perte de chance qu’il convient d’apprécier en fonction de l’aléa inhérent à la réalisation d’un évènement futur, que la présence effective d’un locataire de façon continue pendant la période considérée est aléatoire et que la perception du loyer escompté n’est pas certaine.

M. [D] se réfère aux observations développées par Maître [P] quant à l’évaluation du préjudice allégué par MM. [I] et [W].

M. [C] soutient l’absence de préjudice de MM. [I] et [W] au motif qu’ils ne rapportent pas la preuve que, si la vente était intervenue en 2016, ils auraient perçu des revenus locatifs à concurrence de ce qu’ils demandent ; il soutient que le critère des revenus locatifs est erroné puisque seul le bénéfice foncier aurait pu être envisagé comme préjudice réparable en soulignant par ailleurs que l’immeuble n’est pas loué en permanence.

Le premier juge a retenu, au soutien de l’indemnisation allouée, qu’il est indéniable que si MM. [I] et [W] avaient eu la jouissance du pavillon dès le 18 mars 2016, ils auraient pu percevoir les loyers afférents dès cette date et a estimé que l’absence de perception par MM. [I] et [W] des loyers pendant trois ans constitue un manque à gagner préjudiciable.

Il est constant néanmoins que la perception des loyers n’est due qu’en cas d’acquisition du bien et que la perte de loyers ne peut pas constituer un préjudice direct et certain dans le cas d’une vente qui n’a pas eu lieu.

MM. [I] et [W] ne pouvaient prétendre à la jouissance du bien invoqué par le premier juge tant qu’ils n’avaient pas réalisé l’investissement locatif auquel ils prétendaient, et donc à la perception des loyers y afférents ; en conséquence, MM. [I] et [W] ne peuvent invoquer une perte de loyers comme préjudice au soutien de leur demande indemnitaire et ils doivent être déboutés de leur demande de ce chef.

Le jugement rectifié sera infirmé en ce qu’il a ordonné l’inscription de la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM et en ce qu’il a condamné M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM à payer à MM. [I] et [W] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé du chef des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et MM. [I] et [W] doivent être condamnés in solidum à payer à M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM la somme de 6 000 euros et à M. [C] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 19 janvier 2021 rectifié par le jugement du 29 janvier 2021 en ce qu’il a :

« . ordonné l’inscription de la somme de 86 658, 84 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société AJM,

. condamné M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM à payer à MM. [I] et [W] la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM aux dépens, »,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [I], M. [W] et la société PVC de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [I] et M. [W] à payer à M. [U] [P] ès qualités de liquidateur de la société AJM la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [I] et M. [W] à payer à M. [C] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [I] et M. [W] aux dépens dont la distraction sera ordonnée au profit de la SELARL 2H, avocat, pour ceux dont elle aurait fait l’avance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,