Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 1
ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2022
(n° 2022/ , 8 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12162 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD6UC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2021 -Tribunal judiciaire de SENS
RG n° 19/00873
APPELANT
Monsieur [X] [W] né le 23 Septembre 1970 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 substitué par Me Julia BANCELIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Société [O] IMMOBILIER immatriculée au RCS de Sens sous le numéro 832 550 776, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 7]
[Localité 12]
Représentée et assistée de Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450 substitué par Me Marly TOURE, avocat au barreau de PARIS
S.C.I. FONCIERE ALMA MARCEAUimmatriculée au RCS de Rouen sous le numéro 831 285 226, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son gèrant domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 6]
[Localité 10]
Représentée et assistée de Me Franck LAVAIL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1633
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 octobre 2022en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Monique CHAULET, conseillère
Mme Muriel PAGE., conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
En présence de [K] [J], stagiaire PPI,
ARRÊT :
– contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 02 décembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé en date des 20 et 23 mars 2019, la SCI Foncière Alma Marceau et M. [X] [W] ont conclu, en présence de M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier, une promesse synallagmatique de vente par laquelle la SCI Foncière Alma Marceau s’engageait à vendre à M. [W] un local à usage commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 12] pour un prix de 172 000 euros.
La vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt au profit de l’acquéreur et la promesse comportait un droit de rétractation au profit de l’acquéreur d’une durée de dix jours.
L’acte authentique de vente, n’a pas été signé à la date du 30 juin 2019 prévue par la promesse.
Le 12 septembre 2019, par lettre recommandée avec avis de réception, la SCI Foncière Alma Marceau a mis en demeure M. [W] de régulariser l’acte authentique formalisant la vente conformément à son engagement. Le même jour, par lettre recommandée avec avis de réception, la SCI Foncière Alma Marceau a informé M. [S] [O] de son intention de poursuivre la vente dans les conditions contractuelles.
Le 13 novembre 2019, la SCI Foncière Alma Marceau a fait assigner par acte d’huissier M. [W] et M. [O] devant le tribunal judiciaire de Sens aux fins d’obtenir la vente forcée du bien immobilier sous astreinte et subsidiairement, les condamner à réparer le préjudice qu’elle déclare avoir subi.
Par jugement en date du 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de Sens a :
. dit que la vente à M. [X] [W] par la SCI Fonciere Alma Marceau d’un local à usage commercial sis à [Localité 12] (Yonne), [Adresse 2], dans un immeuble cadastré section BR n°[Cadastre 1] pour une contenance de 136 m2, est parfaite ;
. dit que M. [X] [W] devra comparaître en l’Etude de Maître [B] [A] sis [Adresse 4], afin de signer l’acte authentique de vente et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;
. dit qu’à défaut de signature de l’acte authentique par M. [X] [W], le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié dressé et qu’il sera publié au service de publicité foncière compétent ;
. condamné M. [X] [W] à payer à la SCI Fonciere Alma Marceau la somme de dix-sept mille deux cent euros (17 200 euros) au titre de la clause pénale ;
. condamné M. [X] [W] à payer à la SCI Foncière Alma Marceau la somme de mille six cent euros (1 600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
. condamné M. [X] [W] aux dépens, avec droit pour l’avocat du demandeur de recouvrer ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
. débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Pour statuer ainsi et déclarer la vente parfaite entre les parties, le premier juge retient qu’il n’est pas démontré que l’acquéreur, qui disposait d’un droit de rétractation prévu contractuellement, l’a exercé dans le délai prescrit à savoir dix jours à compter du 9 juin 2019 soit le lendemain de la communication des documents relatifs à la copropriété.
Il retient que M. [W] ne justifie pas avoir accompli les démarches et formalité nécessaires à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts et qu’en conséquence la condition est réputée accomplie ; qu’il est par ailleurs établi que la condition suspensive relative à l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif dont les frais sont à la charge exclusive du vendeur a été remplie dès lors qu’il n’est pas contesté que ces documents ont été établis et transmis à l’acquéreur par lettre recommandée du 8 juin 2019.
Le premier juge a en outre retenu que le fait de ne pas avoir déféré à la mise en demeure envoyé par la SCI Fonciere Alma Marceau manifeste, de la part de M. [W], une résistance abusive à la régularisation de l’acte de vente au mépris de ses engagements contractuels et constitue un comportement générateur d’un retard dans l’exécution de la promesse qui est nécessairement préjudiciable à la cette dernière et justifie la condamnation de M. [W] au titre de la clause pénale.
M. [X] [W] a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Sens et demande à la cour de :
. déclarer son appel recevable,
. débouter M. [O] de sa demande de fin de non-recevoir,
. infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Sens du 7 avril 2021 en ce qu’il a :
. dit que la vente à M. [X] [W] par la SCI Foncière Alma Marceau d’un local commercial sis à [Adresse 2], dans un immeuble cadastré section BR n°[Cadastre 1] pour une contenance de 138m² est parfaite ;
. dit que M. [X] [W] devra comparaître en l’Etude de Maître [B] [A] sis [Adresse 4], afin de signer l’acte authentique de vente et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;
. dit qu’à défaut de signature de l’acte authentique par M. [X] [W], le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié dressé et qu’il sera publié au service de publicité foncière compétent ;
. condamné M. [X] [W] à payer à la SCI Fonciere Alma Marceau la somme de dix-sept mille deux cent euros (17 200 euros) au titre de la clause pénale ;
. condamné M. [X] [W] à payer à la SCI Foncière Alma Marceau la somme de mille six cent euros (1 600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
. condamné M. [X] [W] aux dépens.
Et statuant à nouveau,
. juger que la faculté de rétractation contractuellement prévue est valable et a été valablement exercée par M. [X] [W] ;
En conséquence,
. juger que l’acte de vente sous conditions suspensives en date du 20 mars 2019 a été anéantie et a donc rétroactivement disparu en toutes ses dispositions ;
. débouter la SCI Foncière Alma Marceau de ses demandes ;
. condamner la SCI Foncière Alma Marceau à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
. condamner la SCI Foncière Alma Marceau en tous les dépens ;
A titre subsidiaire,
. ordonner l’exécution de l’acte de vente sous conditions suspensives du 20 mars 2019 par équivalent et non en nature compte tenu de la disproportion entre son coût pour M. [W] et son intérêt pour la SCI Foncière Alma Marceau ;
. condamner M. [W] à verser à la SCI Foncière Alma Marceau la somme de 17200€ au titre de l’exécution du contrat précité ;
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier à relever et garantir indemne M. [X] [W] de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à l’encontre de ce dernier, au titre du manquement à ses obligations contractuelles résultant du mandat du 21 mars 2019 à titre principal et au titre de ses responsabilité délictuelle du fait du manquement à son devoir de conseil et d’information et en sa qualité de professionnel de l’immobilier et de rédacteur d’acte à titre subsidiaire ;
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier à verser à M. [W] la somme de 10 000€ au titre de la réparation de son préjudice moral ;
. débouter M. [S] [O] de ses demandes ;
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier à lui verser la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier en tous les dépens ;
A titre très subsidiaire,
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier, au titre de sa responsabilité contractuelle à titre principal et délictuelle à titre subsidiaire, à le relever et garantir indemne de l’ensemble des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 50 500€ en réparation de son préjudice résultant de la vente forcée du bien dont s’agit ;
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier à verser à M. [X] [W] la somme de 10 000€ au titre de la réparation de son préjudice moral ;
. condamner M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
. condamner M. [S] [O] en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières écritures, la SCI Fonciere Alma Marceau demande à la cour de :
. la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures ;
En conséquence :
. confirmer la décision déférée, en ce qu’elle a condamné M. [X] [W] à lui payer la somme de 17 200 €, au titre de la clause pénale visée à la promesse du 20 mars 2019 ;
. prendre acte de ce qu’elle accepte de ne pas poursuivre la vente forcée, de sorte que la promesse de vente est devenue caduque à la suite des manquements de M. [W] ;
A titre subsidiaire :
. constater que M. [S] [O] a manqué à son devoir de conseil et de loyauté à son égard lui causant un préjudice qu’il convient de réparer ;
En conséquence :
. condamner M. [S] [O] à lui payer la somme de 17 200 € à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts à compter de la décision de première instance,
En toute hypothèse :
. condamner solidairement, et à défaut in solidum, M. [X] [W] et M. [U] [O] à lui payer la somme de 7 000€ au titre des frais irrépétibles, en sus de celle allouée en première instance, ainsi qu’aux entiers dépens que Maître Franck Lavail, avocat aux offres droits pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
M. [S] [O] sollicite de la cour, dans ses dernières écritures, de :
A titre principal de :
. déclarer ‘ in limine litis ‘ irrecevable la demande de M. [W] tendant à sa condamnation à lui payer la somme de 50 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
. confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 avril dernier par le tribunal judiciaire de Sens ;
. constater son absence de faute et de préjudice indemnisable tel que revendiqué par M. [W] ;
. débouter en conséquence M. [W] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;
. condamner M. [W] au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Me [G] qui justifie en avoir fait l’avance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.
SUR CE :
Sur le droit de rétractation
M. [W] soutient s’être valablement rétracté de la promesse de vente le 18 juin 2019 soit dans le délai de dix jours prévu à l’article L. 271-1 du code de construction et de l’habitation, délai qui a commencé à courir à compter de la remise des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble conformément aux stipulations de la promesse ; il ajoute avoir valablement exercé sa faculté de rétractation en ce qu’il a notifié sa rétractation à l’adresse du gérant qui était indiquée contractuellement par la venderesse et non à l’adresse de son siège social qui n’était pas indiquée.
La SCI Foncière Alma Marceau soutient que M. [W] n’a pas valablement exercé son droit de rétractation car il s’est abstenu de la notifier à son adresse qui figurait dans l’acte ; la SCI soutient en outre que l’article L. 271-1 du code de construction et de l’habitation n’est pas applicable en l’espèce car il s’agît d’un local commercial et que les parties ont expressément encadrées le délai de rétractation en le faisant partir à compter du 24 mars 2019 pour le faire expirer le 3 avril 2019.
Il résulte des pièces produites au débat que [O] Immobilier n’a communiqué à M. [W] l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ainsi que le plan des lots de copropriété par lettre recommandée avec avis de réception que le 7 juin 2019, M. [W] se prévalant de la date du 8 juin 2019 comme point de départ de son délai de rétractation.
M. [W] produit un courrier de rétractation adressé à la SCI Alma Marceau représentée par son gérant demeurant [Adresse 3] par lettre recommandée en date du 11 juin 2019 portant le cachet de la poste du 12 juin suivant et la notification de la lettre recommandée par les services de la poste qui comporte la mention NPAI.
Il résulte de la promesse que le vendeur est désigné comme la SCI Foncière Alma Marceau dont le siège est sis à [Localité 9] représenté par son gérant M. [I] [Z] demeurant [Adresse 3], la signature en fin d’acte portant le cachet de la SCI et son adresse au [Adresse 8].
En conséquence, M. [W] qui produit un courrier de rétractation notifié à la SCI Foncière Alma Marceau à l’adresse du gérant alors qu’il avait connaissance de l’adresse du siège de la SCI ne justifie pas avoir valablement exercé son droit de rétractation, sans qu’il soit besoin d’examiner le surplus des moyens sur l’existence d’un droit de rétractation et sur la date à laquelle il appartenait à M. [W] de l’exercer, le mail adressé par M. [W] à l’agence immobilière le 11 juillet 2019 lui indiquant qu’il ne souhaitait plus acquérir l’immeuble étant sans effet sur l’absence d’exercice de son droit de rétractation dans les conditions stipulées par la promesse.
Il en résulte que les conditions suspensives de la vente étant réalisées, ce qui est acquis au débat, la vente était parfaite et que le refus de réitération de l’acte par M. [W] constitue une faute contractuelle justifiant sa condamnation au paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse conformément à ce qu’a retenu le premier juge qui sera confirmé de ce chef, condamnation que M. [W] ne conteste d’ailleurs pas dans le cas où la cour n’ordonnerait pas la vente forcée du bien.
M. [W] s’oppose à la vente forcée au motif qu’il ne dispose plus des liquidités nécessaires et qu’en l’absence de condition suspensive de prêt l’exécution n’est plus possible.
Dès lors que la SCI Foncière Alma Marceau forme appel incident en ce que le jugement a ordonné la vente forcée du bien à M. [X] [W], vente forcée qu’elle ne sollicite, le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la demande de M. [W] d’être garanti par M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier
M. [W] soutient que M. [S] [O] a commis une faute en pour lui avoir octroyé un droit de rétractation auquel il ne pouvait prétendre et ne pas avoir informé des conséquences de l’insertion de cette clause ainsi qu’en ayant omis de mentionner l’adresse du siège social.
M. [S] [O] soutient qu’il n’a commis aucune faute du fait de l’insertion de la clause de rétractation, les parties à l’acte pouvant parfaitement décider de l’insertion d’une telle clause, et qu’il a parfaitement assuré l’efficacité juridique de l’acte puisque le premier juge a estimé que la vente était parfaite.
En l’espèce, la condamnation de M.[W] au paiement de la clause pénale figurant dans l’acte est la conséquence du fait qu’il n’a pas valablement exercé son droit de rétractation en ne notifiant pas sa rétractation à la bonne adresse alors que l’adresse du siège de la société figurait à la fin de la promesse et qu’il est d’ailleurs établi qu’alors qu’il avait reçu le retour de la lettre recommandé avec accusé de réception portant la mention NPAI, il a attendu presque un mois pour adresser un courriel à M. [O] l’informant de sa volonté de se rétracter.
A défaut de démontrer une faute imputable à M. [O], il convient de débouter M. [W] de sa demande d’être garanti de la condamnation prononcée à son encontre et de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [O] sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la recevabilité de ces demandes.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
L’équité commande de condamner M. [W] à payer à la SCI Fonciere Alma Marceau et à M. [O] la somme de 2 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Sens en date du 7 avril 2019 en ce qu’il a :
. dit que la vente à M. [X] [W] par la SCI Fonciere Alma Marceau d’un local à usage commercial sis à [Localité 12] (Yonne), [Adresse 2], dans un immeuble cadastré section BR n°[Cadastre 1] pour une contenance de 136 m2, est parfaite ;
. dit que M. [X] [W] devra comparaître en l’Etude de Maître [B] [A] sis [Adresse 4], afin de signer l’acte authentique de vente et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;
. dit qu’à défaut de signature de l’acte authentique par M. [X] [W], le présent jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié dressé et qu’il sera publié au service de publicité foncière compétent ;
Confirme le jugement pour le surplus,
Déboute M. [W] de ses demandes à l’encontre de M. [S] [O] exerçant sous l’enseigne [O] Immobilier,
Condamne M. [W] à payer à la SCI Fonciere Alma Marceau la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [W] à payer à M. [S] [O] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [X] [W] aux dépens que M. [M] [R], avocat de la SCI Fonciere Alma Marceau et M. [E] [G], avocat de M. [S] [O], pourront recouvrer directement pour ceux dont ils auront fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT,
