Déplafonnement et facteurs locaux de commercialité

Dès lors que la durée du bail commercial expiré n’excède pas douze ans, le plafonnement du loyer renouvelé est la règle sauf pour le bailleur à démontrer notamment la survenance, en cours de bail expiré, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.  Ces critères de commercialité sont déterminés par l’article L 145-34 du code de commerce : à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 ° à 4 ° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré, de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables ; de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques.

Indice national trimestriel de la construction

A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Valeur locative des locaux commerciaux

Ces dispositions  ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (déplafonnement).  Le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés suite à un déplafonnement doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après :

1° – les caractéristiques du local considéré,

2 ° – la destination des lieux,

3 ° – les obligations respectives des parties,

4 ° – les facteurs locaux de commercialité,

5 ° – les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.