ARRÊT DU

15 Mars 2023

AB/CR

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N° RG 22/00280

N° Portalis

DBVO-V-B7G-C7PQ

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[Y] [U]

épouse [R],

[E] [R]

C/

[O] [C]

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GROSSES le

à

ARRÊT n° 106-23

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Section commerciale

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [Y] [U] épouse [R]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 7] (47)

de nationalité Française

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/00505 du 04/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

Monsieur [E] [R]

né le [Date naissance 3] 1986 à CAMEROUN

de nationalité Française

Domiciliés :

[Adresse 4]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/00506 du 01/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

Représentés par Me Rémy CERESIANI, avocat inscrit au barreau de DRAGUIGNAN

APPELANTS d’un jugement du Juge des contentieux de la protection d’AGEN en date du 04 Avril 2022, RG 21/00228

D’une part,

ET :

Monsieur [O] [C]

né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9] CANADA

Représenté par Me Frédérique POLLE, plaidant/postulant, avocat au barreau D’AGEN

INTIME

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 08 Février 2023 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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‘

EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 4 avril 2022 par les époux [E] [R] et [Y] [U] à l’encontre d’un jugement du juge du contentieux et de la protection d’AGEN en date du 4 avril 2022.

Vu les conclusions des époux [E] [R] et [Y] [U] en date du 4 juillet 2022.

Vu les conclusions de M. [O] [C] en date du 30 septembre 2022.

Vu l’ordonnance de clôture du 14 décembre 2022 pour l’audience de plaidoiries fixée au 8 février 2023.

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Par acte en date du 30 mars 2018, M. [O] [C] a donne à bail d’habitation aux époux [R] un logement sis [Adresse 4] au [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Par courrier recommandé daté du 13 septembre 2020, M. [C] a délivré congé aux époux [R] à la date du 29 mars 2021 s’agissant du contrat de bail susvisé et pour motif de vente avec offre d’acquisition au prix de 226.000,00 euros.

Le 23 novembre 2020, Monsieur [C] a conclu avec l’agence BOURSE DE L’IMMOBILIER sise à [Localité 8], un mandat de vente professionnelle pour un prix de vente net vendeur fixé à 235.000,00 euros.

Par lettre recommandée du 22 février 2021, les époux [R] ont pris acte du congé et fait part de leurs démarches de relogement.

Les époux [R] n’ayant pas quitté les lieux a la date du 30 mars 2021, M. [C] leur a fait délivrer une sommation interpellative de libérer le logement le 19 mai 2021.

Suivant assignation datée du 25 mai 2021, notifiée à la préfecture du LOT-ET-GARONNE, M. [C] a assigné les époux [R] aux fins de voir :

– déclarer valable le congé délivré ;

– ordonner la libération des lieux à la date du 30 juin 2021, et à défaut, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ;

– condamner les époux au paiement :

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 450,00 euros, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

* d’une somme de 500,00 (1.500’) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût de la sommation de libérer les lieux.

Par jugement en date du 4 avril 2022, le juge du contentieux et de la protection d’AGEN a :

– déclaré valable le congé pour vente délivré par M. [C] en date du 13 septembre 2020 ;

– débouté les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

– ordonné, à défaut pour les époux [R] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

– rappelé qu’à défaut d’enlèvement des meubles par la personne expulsée, ceux-ci pourront être vendus aux enchères publiques ou réputés abandonnés ;

– fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (495,00 euros par mois à la date de l’audience) augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

– condamné solidairement les époux [R] à payer à M. [C] à compter du 1er avril 2021 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, à l’échéance normale du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux.

– dit que la décision sera transmise au préfet du LOT-ET-GARONNE ;

-condamné solidairement les époux [R] à a verser à M. [C] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné solidairement les époux [R] aux dépens, en ceux compris le coût de la sommation interpellative ;

– rappelé que la décision est de plein droit exécutoire a titre provisoire.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Les époux [R] demandent à la cour de :

– prononcer la nullité du jugement et son infirmation en toutes ses dispositions

– statuant à nouveau :

– à titre principal prononcer la nullité du congé pour vente qui leur a été délivré en date du 13 septembre 2020 ;

– condamner M. [C] à leur payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

– juger en conséquence que le bail du 30 mars 2018 liant les parties doit se poursuivre normalement ;

– débouter M. [C] de toutes ses demandes ;

– à titre subsidiaire leur accorder l’octroi des délais renouvelables, leur relogement ne pouvant avoir lieu dans des conditions normales

– en tout état de cause condamner M. [C] à payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que :

– le congé est nul, le prix mentionné à l’offre est excessif, l’offre ne mentionne pas les modalités de paiement du prix, ni les conditions de la vente, (absence de mention de la cave et du parking).

– la délivrance du congé irrégulier et les effets de la crise sanitaire, leur causent un préjudice dont ils demandent réparation, étant relevé qu’ils ont 5 enfants dont 4 en bas âge.

– suite à un rapport de l’ARS un arrêté préfectoral a mis le bailleur en demeure de mettre en sécurité l’installation électrique et de chauffage et production d’eau chaude.

– ils sollicitent les plus larges délais.

M. [C] demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

-y ajoutant, débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs fins et conclusions,

– condamner solidairement les époux [R] à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– condamner solidairement les époux [R] aux dépens d’appel.

Il fait valoir que :

– le prix offert est conforme aux prix du marché, étant relevé que les locataires n’entretiennent pas le bien qu’ils ont dégradé.

– le congé contient les modalités de paiement du prix exigées par la loi

– il n’existe aucune condition particulière de la vente qui devrait être mentionnée sur le congé, étant relevé que les locataires n’ont jamais eu l’intention d’acquérir le bien.

– le préjudice moral avancé n’est pas établi au regard du défaut d’entretien qui leur est imputable.

– il a contacté des entreprises pour obtenir un devis pour mise en conformité des installations visées par l’arrêté préfectoral

– les locataires ont d’ores et déjà bénéficié des plus larges délais depuis plus de 20 mois.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

1- Sur le congé :

Aux termes de l’article 15 I) et II) de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de 1’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Les termes de ces dispositions sont reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

A – Sur le prix :

Le congé mentionne un prix de 226.000,00 euros.

Le bien loué proposé à la préemption du locataire consiste en une maison d’habitation d’environ 100 m² comportant 4 pièces principales, deux garages attenants sur un terrain de 2.000 m²

Les époux [R] soutiennent que le prix qui leur a été proposé est excessif et vise à faire obstacle à l’exercice de leur droit de préemption, ce qui est constitutif d’une fraude. Ils produisent une estimation du bien diligentée par l’agence CENTURY 21 du [Localité 10] en date du 19 octobre 2020 pour une valeur de 130.000,00 euros.

M. [C] produit :

– le mandat de vente qu’il a conclu avec la BOURSE DE L IMMOBILIER le 23 novembre 2020 pour un prix de 235.000,00 euros net vendeur soit 249.100,00 euros frais d’agence compris

– des éléments de comparaison portant sur des maisons d’habitation sises sur la même avenue, vendues respectivement les 27 novembre 2020 pour 322.0000,00 euros ; 8 septembre 2017 pour 251.000,00 euros ; le 16 octobre 2018 pour 226.000,00 euros (trois pièces 83 m² sur un terrain de 936 m²) ; le 31 mai 2016 pour 500.00,00 euros au prix de 500.000,00 euros (outre la maison est compris un terrain de 1.786 m²).

– un courriel en date du 24 août 2021de l’agence CENTURY 21 auteur de l’estimation produite par les locataires, donc établi postérieurement à l’estimation du 19 octobre 2020, indiquant à M. [C] qu’il a ‘quelqu’un pour l’acquisition de votre maison’. M. [C] le renvoie à l’agence à qui il a confié mandat de vendre

– un procès verbal de constat en date du 24 août 2021 dont il ressort que vu de l’extérieur, les locataires ont dégradé le bien, le jardin est à l’abandon encombré d’immondices, avec l’épave d’un véhicule.

Au vu de ces éléments, et en particulier de la proposition de l’agence CENTURY 21 du [Localité 10] proposant un acquéreur au vendeur pour un prix nécessairement proposé par le vendeur soit dans son mandat de vente soit dans le congé, il apparaît que le prix proposé dans le congé n’est pas frauduleusement surestimé aux fins de faire obstacle à l’exercice du droit de préemption du locataire.

Le jugement est confirmé sur ce point.

B -Sur le défaut de précisions sur les modalités de paiement du prix de vente

Les époux [R] estime que le congé devait préciser les modalités de paiement du prix de vente, les conditions de la vente projetée et en particulier si la vente est conclue sous conditions suspensives.

M. [C] a proposé un prix ferme de 226.000,00 euros. Les conditions suspensives ou résolutoires invoquées sont dans le seul intérêt de l’acquéreur, le vendeur ne saurait imposer quelque modalité que se soit de financement de l’acquisition par les locataires. Ce moyen est inopérant le premier juge l’a justement écarté.

Le jugement est confirmé sur ce point.

C – Sur la mention des conditions de vente :

Les époux [R] déclarent que le congé doit préciser les conditions de vente et sous ce chapitre la consistance du bien.

La description détaillée du bien s’impose au bailleur lorsque le bien offert à la vente est constitué d’éléments distincts pouvant être détachés et bien que compris dans un seul bail peuvent faire l’objet de ventes distinctes.

En l’espèce le bien vendu consiste en une unité matérielle : une parcelle unique portant la construction et ses dépendances et ne pouvant faire l’objet que d’une seule vente en bloc, ce lot unique constituant l’assiette du bail souscrit par les époux [R] dont ils connaissent nécessairement l’exacte consistance.

La mention sur le congé de la maison sise à l’adresse où ils résident et qu’ils occupent en son entier en vertu d’un bail décrivant le bien, suffit à la désignation du bien exigée par le texte ci dessus.

Le premier juge a justement retenu que le congé était régulier et le jugement est confirmé sur ce point.

2 – Sur les effets du congé :

Le congé étant régulier, c’est à bon droit que le premier juge a ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer pratiqué antérieurement.

3 – Sur la demande en dommages intérêts pour préjudice moral :

Il ressort d’un courrier en date du 22 février 2021 que les époux [R] contestent ou ne s’estiment pas en état de devoir quitter les lieux le 29 mars 2021, mais qu’ils partiront dès que possible.

Il en résulte qu’ils n’ont jamais eu l’intention d’acquérir, et que leur contestation a pour seul objectif leur maintien dans les lieux.

Les époux [R] n’ayant jamais eu l’intention d’acquérir et ne justifiant pas de la recherche d’un financement pendant la durée du préavis fixée au bail, et le congé étant valable, ils se maintiennent dans les lieux sans droits ni titre depuis mars 2021, et ne démontrent aucun préjudice en particulier d’angoisse, relatif à la délivrance du congé pour vendre, qui leur laissait un délai de 18 mois pour se reloger.

Les époux [R] forment une demande en dommages intérêts fondée sur le caractère indécent du logement. L’organisme SOLIHA a organisé une visite des lieux en convoquant le bailleur 6 jours avant la visite alors que le bailleur réside au CANADA ainsi que le précise le bail, le constat ainsi dressé n’est pas contradictoire.

Le constat réalisé par SOLIHA a conduit à une injonction donnée au bailleur de mettre en sécurité l’installation électrique et l’installation de chauffage / eau chaude. Le bailleur déclare qu’il a sollicité des entreprises aux fins d’exécution des travaux

Les époux [R] ne justifient d’aucune réclamation auprès du bailleur sur l’état du logement, qu’ils ont reçu en bon état d’usage faute de production de l’état des lieux d’entrée. La saisine de SOLIHA a abouti d’autre part à une injonction aux locataires de procéder aux travaux suivants : évacuation des déchets et encombrants présents autour du logement ; remplacement du flexible de gaz périmé ; fourniture des attestations d’entretien de la chaudière gaz et de la cheminée du séjour ; repose du capot de la chaudière ; remise en état de la porte de l’escalier ; remplacement du carreau de la porte de la cuisine ; remise en état des murs du logement dégradés.

Au vu de ces éléments, le préjudice dont se prévalent les époux [R] résulte de leurs propres manquements à leurs obligations locatives.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en dommages intérêts, et le jugement est confirmé sur ce point.

4 – Sur la demande de délai :

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre a l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le congé a été délivré 13 septembre 2020. Le terme du bail était fixé au 30 mars 2021. Les époux [R] ont déposé un dossier de demande de logement social en février 2021 et les dernières recherches de logement dont il est justifié, sont en date de juillet 2021 soit près de 20 mois. Il apparaît en outre que les époux [R] demandent, sans justifier de leur situation financière, un logement de plein pied ou avec ascenseur, de 5 chambres sans trace d’humidité, alors que, comme le relève justement le premier juge, le logement litigieux comporte un étage et trois chambres.

L’assignation introductive de la présente instance en date du 25 mai 2021 a été notifiée à la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations, pôle inclusion sociale. Les époux [R] ne justifient pas de leurs démarches auprès de cet organisme et des difficultés de se reloger dans leur secteur géographique.

Au vu de ces éléments, les époux [R] ont épuisé leurs droits à délais, et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délai, le jugement est confirmé sur ce point.

5 – Sur les demandes accessoires :

Les époux [R] succombent, ils supportent la charge des dépens, augmentée d’une somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant,

Condamne les époux [E] [R] et [Y] [U] à payer à M. [O] [C] la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne les époux [E] [R] et [Y] [U] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon les dispositions régissant l’aide juridictionnelle

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,