TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/05801
N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVP

N° MINUTE :

Assignation du :
21 Avril 2022

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2024

DEMANDEURS

Monsieur [W], [D], [Y] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Monsieur [R], [B] [S]
[Adresse 10]
[Adresse 10] (RUSSIE)

Monsieur [O] [A]
[Adresse 7]
[Adresse 7]

Monsieur [V] [Z]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Monsieur [L], [X] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

tous représentés par Maître Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0713

Décision du 06 Février 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/05801 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVP

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires principal [12] situé au [Adresse 8] représenté par son syndic, le Cabinet LESCALIER
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représenté par Maître Thomas CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 Septembre 2023 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [T], M. [R] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z], et M. [L] [J] sont copropriétaires dans l’ensemble immobilier “[12]” sis [Adresse 5] – [Adresse 13], – [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est composé de cinq bâtiments, d’un parking souterrain et d’un centre commercial, le bâtiment E “[9]” étant constitué principalement de bureaux.

Le cabinet Oralia Lescallier est le syndic du syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier et est en charge des parties communes extérieures aux immeubles, du chauffage, du PC sécurité, du jardin et du gros oeuvre sous les dalles.

L’assemblée générale spéciale du 30 juin 2011 organisée par le syndicat des copropriétaires principal, a autorisé, à sa résolution n°4, la société Epargne Foncière et la MFP Services,

propriétaires des lots composant le bâtiment E “[9]” et la société Eiffage Immobilier IDF à procéder à leur frais à la transformation du bâtiment E en locaux à usage d’habitation et de résidence suivant les documents de projet annexés à la convocation.
La résolution a été votée en ces termes :

“04. Autorisation à donner à la société Epargne Foncière et à la MFP Services, seules propriétaires de l’ensemble des lots composant le bâtiment E ([9]) et à la société Eiffage Immobilier IDF ou à toute société filiale majoritairement du groupe Eiffage qu’elle se substituera de procéder, à leurs frais exclusifs, à la transformation partielle de ce bâtiment en locaux à usage d’habitation et de résidence gérée conformément à la destination principale de l’ensemble immobilier conformément au projet de rénovation de l’immeuble daté du 30 juin 2011 annexé à la convocation

Autorisation est donnée à la société Epargne Foncière et à la MFP Services, seules propriétaires de l’ensemble des lots composant le Bâtiment E ([9]) et à la Société EIFFAGE Immobilier IDF ou à toute société filiale majoritairement du Groupe EIFFAGE qu’elle se substituera de procéder, à leurs frais exclusifs à la transformation partielle de ce bâtiment en locaux à usage d’habitation et de résidence gérée conformément à la destination principale de l’ensemble immobilier conformément au projet de rénovation de l’immeuble daté du 30 juin 2011 annexé a la convocation et constituant en :
– Installation d’atiéments dans une partie des sous-sols au droit de l’emprise de l’accès livraison, sous réserve de fournir un emplacement de parking équivalent à celui qui serait neutralisé provisoirement, et l’ensemble des installations nécessaires au chantier suivant plan annexé (moyens de levage, cantonnements…). Un référé préventif sera mis en œuvre aux frais de l’entreprise avant démarrage des travaux sur l’ensemble des syndicats secondaires du syndicat des copropriétaires principal [12].
– Aménagement et réfection des parties communes extérieures au pourtour du bâtiment E et de la voirie pompiers depuis l'[Adresse 8] jusqu’à la [Adresse 13], et ce compris la réfection de l’étanchéité, la démolition des jardinières existantes devant l’immeuble [9] et l’immeub1e le [14].
– Installation de canalisations, chemins de câbles et autres réseaux nécessaires à l’alimentation et l’évacuation des différentes installations sur ou dans les parties communes de la copropriété.
-Création d’accès au niveau -1 en façade arrière du bâtiment E.
-Raccordement à la sous-station de chauffage sans modification de la clef de répartition des charges de chauffage et d’eau chaude sanitaire.
De façon générale, la répartition des tantièmes reste inchangée, ce qui garantit la même contribution aux charges communes de la copropriété, celle-ci a été vérifiée par le cabinet de géomètre expert, M. [P] [K].”

En conséquence, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont fait l’objet d’un modificatif, le 27 décembre 2012.

En juillet 2020, des travaux de modification de l’emplacement des clôtures autour du bâtiment E ont été entrepris.

Dans ces circonstances, plusieurs copropriétaires ont adressé au syndic du syndicat des copropriétaires principal, le cabinet Oralia Lescallier, par l’intermédiaire de leur conseil une mise en demeure du 23 juillet 2020 afin d’interrompre les travaux litigieux et de veiller à la remise en état à l’identique de la zone située entre les bâtiments [14] et [11].

En réponse, par courrier du 30 septembre 2020, le syndic du syndicat des copropriétaires principal a soutenu que ces travaux étaient justifiés par le caractère irrégulier de l’emprise actuelle de ces grilles.

Une assemblée générale ordinaire a été organisée, par ce syndic, le 14 janvier 2021 par voie dématérialisée. Au cours de cette dernière, a été votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°33 intitulée “Validation de la nouvelle emprise de la grille barreaudée au tour du jardin [11] selon schéma joint”.

Considérant que cette résolution était entachée d’irrégularités, Mme [N], Mme [M] épouse [Z], M. [U], M. [G] et M. [C] ont fait assigner, par acte du 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir l’annulation de la résolution n°33 de l’assemblée générale du 14 janvier 2021. L’affaire est enrôlée sous le RG n° 21/05144.

Les travaux litigieux ont été à nouveau votés à la résolution n°46 de l’assemblée générale du 26 janvier 2022 en ces termes :

“L’assemblée générale, après en avoir délibéré, valide la nouvelle emprise de la grille barreaudée autour du jardin [11] conformément au schéma joint à la convocation.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 365 copropriétaire(s) totalisant 37687tantièmes/110924tantièmes.

Votent contre : 79 copropriétaire(s) totalisant 5427 tantièmes/ 110924 tantièmes. […]

S’abstiennent : 40 copropriétaire(s) totalisant 2700/110924 tantièmes. […]

Sont défaillants(Art 17-1 A) : 3 copropriétaire(s) totalisant 47 tantièmes/110924 tantièmes. […]

Résolution revotée à l’article ci-après”.

Considérant que cette résolution était entachée d’irrégularité, M. [W] [T], M. [R] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z], et M. [L] [J] (” les demandeurs “) ont fait assigner par acte du 21 avril 2022, le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir l’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 26 janvier 2022, outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°1 notifiées par voie électronique le 20 février 2023, les demandeurs sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 8, 9, 22, 24, 25, 25-1, 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 9, 17, 18, 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du code civil
Vu le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8], du 26 janvier 2022 dressé par le Cabinet Oralia Lescallier,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les pièces versées au débat,

– Déclarer M. [W], [D], [Y] [T], M. [R] [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z], M. [L] [X] [J], recevables et bien-fondés en leur action et en leurs demandes, fins et conclusions;

– Constater que la résolution n°46 soumise à l’assemblée générale des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8], du 26 janvier 2022 a fait l’objet d’un vote irrégulier;

– Constater que la rédaction de la résolution n°46 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8], du 26 janvier 2022 et l’illustration du projet par son annexe sont imprécis et trompeurs;

– Constater qu’un abus de majorité affecte le vote de la résolution n°46 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8] du 26 janvier 2022;

En consequence,

– Prononcer la nullité de la résolution n°46 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8] du 26 janvier 2022;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Oralia Lescallier, à régler à M. [W], [D], [Y] [T], M. [R], [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z], M. [J] la somme de 1.500 euros chacun pour un montant total de 7.500 euros en réparation du préjudice subi;

– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Oralia Lescallier, à régler à M. [W],
Décision du 06 Février 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 22/05801 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWXVP

[D], [Y] [T], M. [R], [B] [S], M. [O] [A],M. [V] [Z], M. [L] [X] [J] la somme de 1.000 euros chacun, soit au total 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

– Condamner le syndicat des copropriétaires du Principal (sic) [12], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Oralia Lescallier aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en réponse n°1 notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022 , le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis “[12]” sis [Adresse 5] – [Adresse 13] – [Adresse 1] demande au tribunal de:

Vu les articles de la loi du 10 juillet 1965 et les jurisprudences précitées,
Vu les pièces versées aux débats,

A titre liminaire :
– Juger l’assignation du 21 avril 2022 irrecevable ;

En conséquence :
– Débouter M. [W], [D], [Y] [T], M. [R] [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [X] [J] de l’ensemble de leurs demandes.

En tout état de cause :
– Débouter M. [W], [D], [Y] [T], M. [R] [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [X] [J] de leur demande relative à la nullité de la résolution n°46 adoptée par l’assemblée générale du 26 janvier 2022 ;
– Débouter M. [W], [D], [Y] [T], M. [R] [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [X] [J] de leur demande de condamnation du syndicat Principal Paris -Italie à 1.500 euros chacun au titre de leur prétendu préjudice moral ;
– Débouter M. [W], [D], [Y] [T], M. [R] [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [X] [J] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
– Condamner solidairement M. [W], [D], [Y] [T], M. [R] [B] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [X] [J] à payer au syndicat Principal [12] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 4 avril 2023 et fixée à l’audience du 20 septembre 2023 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 décembre 2023 prorogée au 6 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de “constater” et “juger”

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 26 janvier 2022

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il est constant que le délai imparti par ces dispositions constitue un délai préfix insusceptible d’interruption ou de suspension, dont la méconnaissance entraîne la forclusion. Il est de même constant que ce délai ne débute son cours qu’à la date de la notification régulière du procès-verbal de l’assemblée générale – la charge de la preuve de cette notification reposant sur le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires principal soulève la forclusion de l’action des demandeurs en se fondant sur l’article 42 précité. Il fait valoir que la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2022 est intervenue le 18 février 2022, alors que l’assignation a été signifiée le 21 avril 2022, de sorte que l’action est forclose.

En réponse, les demandeurs contestent la forclusion en faisant valoir que la notification du procès-verbal a été effectuée par courrier recommandé à compter du 22 février 2022.

Sur ce,

Les demandeurs versent la copie de l’enveloppe d’un courrier adressé à M. [T] portant un cachet de la poste daté du 22 février 2022. Ils versent également la copie de deux enveloppes adressés à deux copropriétaires, qui ne sont pas demandeurs à la présente instance, Mme [E] et et les époux [C] portant un cachet de la poste daté du 22 et du 23 février 2022.

Le syndicat des copropriétaires principal ne conteste pas la valeur probatoire de ces pièces et au surplus ne produit aucun document susceptible prouver que la notification serait antérieure.

Par conséquent, les demandeurs ayant justifié de leur qualité de copropriétaires opposants et ayant introduit leur action dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 janvier 2021 conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de déclarer leur action recevable et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à déclarer l’action forclose.

Sur la demande principale d’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 26 janvier 2022

L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit:

“Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;
b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;
f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.
g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;
i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L .126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.”

L’autorisation doit être expresse (Civ. 3ème, 17 janvier 2007, n° 05-17.119 ; 28 mars 2007, n° 06-11.947, 5 octobre 2010, n° 09-68.982) et est assimilé au défaut d’autorisation la réalisation de travaux excédant l’autorisation accordée (Civ. 3ème, 12 mai 1993, n° 91-17.676). Par ailleurs, l’assemblée générale peut subordonner l’autorisation qu’elle délivre à des conditions particulières qu’elle détermine librement.

En outre, l’article 25-1 de la même loi dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, aux termes de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

En cas de vote par correspondance, le syndic doit, à peine de nullité, expressément prévoir “la passerelle de majorité” de l’article 25-1 (TJ Orléans, 5 mai 2021, n°21/00417).

*

Au soutien de leur demande en annulation de la résolution litigieuse, les demandeurs font valoir que :

– la résolution soumise à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 a été déclarée adoptée alors qu’elle n’a pas été votée à la majorité des voix des copropriétaires et qu’elle n’a pas davantage fait l’objet d’un second vote tel que prévu à l’article 25-1, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires principal. En effet, ils affirment que ce second vote n’aurait pas été proposé et que le secrétaire de séance a reporté les résultats du premier vote au second, lui appliquant la majorité de l’article 24 ;
– si le formulaire de vote par correspondance ne comportait pas la possibilité d’un second vote, le syndic n’avait pas la possibilité de comptabiliser les voix du premier vote au titre du second;

– la rédaction de la résolution n°46 par son imprécision n’était pas de nature à éclairer les copropriétaires sur les modalités de la nouvelle emprise, notamment en l’absence de rappel de la situation antérieure ; ce d’autant plus que les travaux ne se limitent pas à une remise en état mais à une transformation des lieux avec la suppression d’espaces verts et la modification des voies d’accès ;
– le schéma joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 janvier 2022 ne montre pas l’état des parties communes puisque des travaux irréguliers ont été effectués sans autorisation de l’assemblée générale, en particulier une partie des espaces verts a été bétonnée ;
– le coût des travaux soumis au vote n’a pas été indiqué ;
– le vote de cette résolution caractérise un abus de majorité. En effet, la feuille de présence n’a pas été annexée au procès-verbal conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 de telle sorte qu’il ne peut être procédé à un contrôle de la réalité des votes ni être vérifié que certains mandataires ne disposaient pas de plus de 10% des voix du syndicat conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965;
– le syndicat des copropriétaires n’a pas produit au cours de la procédure ladite feuille de présence qu’il est pourtant tenu de communiquer à tous copropriétaires qui en font la demande conformément au règlement de copropriété;
– la résolution va à l’encontre des intérêts des copropriétaires puisqu’elle vise à augmenter la zone accessible au public et à réduire la surface des espaces verts du bâtiment E;
– en retirant la grille, les espaces verts seront accessibles au public ce qui causera des nuisances;

En réplique, le syndicat des copropriétaires principal conclut au débouté en faisant valoir que :

– conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, un second vote a eu lieu puisque le premier vote avait atteint le seuil d’un tiers des voix des copropriétaires ; ce second vote a permis d’adopter la résolution à la majorité simple des voix exprimées tel que cela est rapporté dans le procès-verbal de l’assemblée générale, dûment signé par le président, un scrutateur et le syndic ;
– aucune disposition légale n’impose de prévoir un seconde vote sur les formulaires de vote par correspondance en cas de passerelle prévue par l’article 25-1 précité ;
– la résolution n’ayant pas été amendée en cours d’assemblée générale, le premier vote des copropriétaires transcrits dans les formulaires électroniques ont pu être pris en compte pour le second vote ;
– en tout état de cause, l’assemblée générale du 14 janvier 2021 avait déjà voté la réalisation de ces travaux, lesquels ne nécessitaient en réalité aucune autorisation, puisqu’ils ne consistaient qu’en une remise en l’état antérieur des lieux ;
– les copropriétaires étaient suffisamment informés de la nature et de l’étendue des travaux puisqu’ils avaient déjà procédé à un vote le 14 janvier 2021, qu’un schéma explicatif était joint à la convocation qu’ils pouvaient se rendre surplace pour se rendre compte de l’objet des travaux ;

– aucune disposition légale n’oblige à préciser le coût des travaux, le vote portant uniquement sur le principe de la réalisation des travaux ;
– aucun abus de majorité n’est caractérisé puisque le vote vise à déposer et déplacer des barrières irrégulièrement posées ;
– les demandeurs ne justifient pas d’une atteinte à l’intérêt commun ;
– la création d’espaces verts accessibles au public est, au contraire, dans l’intérêt des copropriétaires ;
– il ne peut lui être reproché un défaut de communication de la feuille de présence alors qu’ aucun des demandeurs ne justifie en avoir fait la demande ;
– le syndic n’ a aucune obligation de joindre la feuille de présence en annexe au procès-verbal de l’assemblée générale ;
– en tout état de cause, les mandataires n’ont pas excédé la limite de 10% des suffrages du syndicat conformément à l’article 22 précité.

Sur ce,

Sur le moyen tiré du caractère irrégulier du formulaire de vote par correspondance

Cette résolution n°46 a été votée au cours de l’assemblée générale du 26 janvier 2022 en ces termes :

“L’assemblée générale, après en avoir délibéré, valide la nouvelle emprise de la grille barreaudée autour du jardin [11] conformément au schéma joint à la convocation.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Votent pour : 365 copropriétaire(s) totalisant 37687tantièmes/110924tantièmes.

Votent contre : 79 copropriétaire(s) totalisant 5427 tantièmes/ 110924 tantièmes. […]

S’abstiennent : 40 copropriétaire(s) totalisant 2700/110924 tantièmes. […]

Sont défaillants(Art 17-1 A) : 3 copropriétaire(s) totalisant 268 tantièmes/110924 tantièmes. […]

Résolution revotée à l’article ci-après”.

La résolution n°46.1 a été votée dans des termes identiques et a donné lieu au vote suivant :

“Votent pour : 365 copropriétaire(s) totalisant 37687tantièmes/43114 tantièmes.

Votent contre : 79 copropriétaire(s) totalisant 5427 tantièmes/ 43114 tantièmes. […]

S’abstiennent : 40 copropriétaire(s) totalisant 2700/46082 tantièmes. […]

Sont défaillants(Art 17-1 A) : 3 copropriétaire(s) totalisant 268 tantièmes/46082 tantièmes. […]
Résolution adoptée”

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2022 expose que les copropriétaires auraient procédé à un second vote de la résolution litigieuse tel que le prévoit l’article 25-1, selon le mécanisme de la “passerelle”.

Cependant, l’examen du formulaire de vote (pièce n°15 des demandeurs) permet de constater qu’il n’a pas été prévu, sur ce document, de second vote de la résolution n°46.

Il apparaît ainsi, sans que cela ne soit contesté par le syndicat des copropriétaires, que les voix du premier vote des copropriétaires ayant voté par correspondance, ont été comptabilisées pour le calcul des voix du second vote. Or, en procédant ainsi, le syndicat des copropriétaires a privé les copropriétaires concernés de la possibilité d’évoluer dans leur réflexion et de modifier leur vote à l’issue des débats entre les deux tours. Cependant si cette carence est de nature à invalider le second vote objet de la résolution n°46.1 pour laquelle aucune annulation n’est sollicitée, elle reste sans effet sur la résolution n°46. Dès lors, la demande d’annulation de celle-ci ne peut prospérer sur ce fondement.

Sur le moyen tiré du caractère imprécis de la rédaction de la résolution n°46 litigieuse

Il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que ce dernier a joint à la convocation à l’assemblée générale du 26 janvier 2022 un schéma exposant un tracé du grillage érigé en 2014 et le nouveau tracé soumis au vote (pièce n°15 des demandeurs ).

S’il soutient que la résolution querellée ne visait qu’à entériner le principe des travaux, force est de constater que ceux-ci avaient déjà débuté en juillet 2020 comme l’atteste le procès-verbal de constat d’huissier du 23 juillet 2020 produit par les demandeurs, lequel démontre qu’une partie de l’ancien grillage avait été déposée et qu’un nouveau tracé était prévu : “Je constate que cette allée est en plein travaux et qu’une grande partie des grilles qui privatise les espaces verts autour du pignon de l’immeuble Paris Open B ont été déposées. Au moment de notre arrivée, des ouvriers sont en train de remonter une des grilles”.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir qu’il n’est pas tenu de fournir les détails des travaux alors que ces derniers avaient déjà débuté et qu’il avait donc nécessairement connaissance de leur coût, de l’entreprise sélectionnée, des modalités techniques etc. En effet, il lui appartenait de renseigner les copropriétaires à ce sujet afin de leur permettre de voter en toute connaissance de cause, étant souligné que des travaux d’une telle envergure génèrent nécessairement des coûts importants pour la copropriété et le cas échéant, une mise en concurrence.

Il apparaît ainsi qu’en faisant adopter le principe des travaux alors que ces derniers étaient déjà en cours d’exécution, le syndicat des copropriétaires a privé les copropriétaires de la possibilité de débattre des modalités de mise en œuvre, en les mettant devant le fait accompli.

En outre, si le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ne s’agissait que d’une remise en état antérieur, il ne justifie pas que le nouveau tracé ainsi soumis au vote correspondait à la situation antérieure à l’édification du grillage de 2014.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut se dédouaner de son obligation d’information en soutenant que les copropriétaires étant sur place étaient à même de comprendre la teneur des travaux étant relevé qu’en l’absence de toute communication sur ces travaux, les copropriétaires n’étaient pas en mesure de connaître ni le budget, ni le nouveau tracé ni même l’aspect matériel de ces grilles.

Ainsi, c’est à bon droit que les demandeurs ont soulevé l’imprécision de la rédaction de la résolution pour en demander son annulation, les informations fournies par le syndicat des copropriétaires étant insuffisantes pour leur permettre de voter en toute connaissance de cause.

Par conséquent et sans qu’il ne soit besoin d’examiner le surplus des moyens soulevés par les demandeurs, il convient de prononcer l’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 26 janvier 2022 pour ce seul motif de son imprécision.

Sur les dommages et intérêts sollicités par les demandeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

MM. [T], [S], [A], [Z] et [J] sollicitent à l’encontre du syndicat des copropriétaires le paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1.500 euros, chacun, au titre du préjudice moral soit un total de 7.500 euros.

En réponse, le syndicat des copropriétaires principal demande le rejet en opposant le défaut de justification de leur préjudice.

Sur ce,

Il y a lieu de constater que les demandeurs ne versent aucune pièce au soutien de leur demande indemnitaire et n’expliquent pas en quoi la faute du syndicat des copropriétaires leur a causé un préjudice moral. Ils seront, en conséquence, déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, est condamné aux dépens.

En outre, il sera condamné à payer à MM. [T], [S], [A], [Z] et [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis “[12]” sis [Adresse 5] – [Adresse 13] – [Adresse 1] de sa demande tendant à déclarer irrecevable l’action des demandeurs au titre de la forclusion;

RECOIT M. [W] [T], M. [R] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [J] en leur action;

PRONONCE l’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis ” [12] ” sis [Adresse 5] – [Adresse 13] – [Adresse 1], tenue le 26 janvier 2022;

DEBOUTE M. [W] [T], M. [R] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [J] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis ” [12] ” sis124 à [Adresse 5] – [Adresse 13] – [Adresse 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] – [Adresse 13] – [Adresse 1] aux entiers dépens;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier sis “[12]” sis [Adresse 5] – [Adresse 13] – [Adresse 1] à payer M. [W] [T], M. [R] [S], M. [O] [A], M. [V] [Z] et M. [L] [J], la somme totale de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2024.

La GreffièreLa Présidente