RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02407 –

N° Portalis DBVH-V-B7G-IQCI

SL -AB

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

29 avril 2022

RG:19/02939

[K]

C/

[V]

[W] EP.[V]

[P] VEUVE [J]

[J]

[J]

Grosse délivrée

le 22/06/2023

à Me Marie MAZARS

à Me Christian MAZARIAN

à Me Pascal BELLANGER

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 22 JUIN 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 29 Avril 2022, N°19/02939

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 Juin 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Madame [G] [K]

exerçant sous l’enseigne SET IMMO, E.I.R.L immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 810 768 762

née le 10 Août 1977 à [Localité 19]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur [B], [D] [V]

né le 22 Juin 1970 à [Localité 20]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [A], [H] [W] épouse [V]

née le 02 Mai 1980 à [Localité 18] (Pologne)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [T] [P] veuve [J]

née le 03 Mai 1934 à [Localité 22] (94)

[Adresse 10]

[Localité 6]

Monsieur [X] [J]

né le 10 Avril 1961 à [Localité 21]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Monsieur [S] [J]

né le 12 Novembre 1962 à [Localité 12] (92)

[Adresse 16]

[Localité 7]

Représentés par Me Pascal BELLANGER de la SELARL PASCAL BELLANGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 22 Juin 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [T] [P] et son époux [I] [J] étaient propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 17], cadastré section D [Cadastre 2] à [Localité 15] (Gard), ainsi qu’un terrain attenant cadastré section D [Cadastre 1].

Suite au décès de [I] [J], ces deux biens sont devenus indivis entre [T] [P] et ses deux fils, [S] et [X] [J] (ci-après les consorts [J]), qui ont pris la décision de vendre la maison précitée.

Le 18 juin 2018, un mandat de vente sans exclusivité avec Mme [G] [K] a été régularisé pour le prix de 400 000 euros.

Le 11 mars 2019, les époux [V] ont émis une offre pour cette maison à hauteur de 370 000 euros, suivie d’une contre-proposition à hauteur de 380 000 euros qui a été acceptée par les acquéreurs potentiels.

Le 21 mars 2019, un compromis de vente a été signé concernant la maison d’habitation avec le terrain attenant, moyennant le prix de 380 000 euros, avec la condition suspensive d’obtention d’un prêt, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 7 juin 2019.

M. [S] [J] a refusé la réitération dans les conditions du compromis de vente.

Par actes des 4, 12 et 14 juin 2019, M. [B] [V] et Mme [A] [W] épouse [V] ont assigné les consorts [J] ainsi que Mme [G] [K] devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin de voir, sur le fondement des articles 1589, 1241 et 1991 du code civil et à titre principal, dire la vente parfaite et d’obtenir la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement contradictoire du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

– dit que l’acte authentique signé le 21 mars 2019 ne comporte pas la signature de la totalité des coindivisaires, MM. [X] et [S] [J], et, n’a pas fait l’objet d’accord sur la chose et le prix entre les acquéreurs et la totalité des vendeurs ;

Par conséquent,

– annulé l’acte authentique de vente signé le 21 mars 2019 par M. [B] [V] et Mme [A] [W] épouse [V] d’une part et d’autre part, Mme [T] [P] veuve [J];

– dit que Mme [G] [K] en sa qualité d’agent immobilier, a manqué à ses obligations professionnelles à l’égard de Mme [A] [W] épouse [V] et M. [B] [V] ;

– dit que la faute délictuelle commise par Mme [G] [K] à l’égard de Mme [A] [W] épouse [V] et M. [B] [V] a généré à l’égard de ses derniers un préjudice ;

– condamné Mme [G] [K] à payer à Mme [A] [W] épouse [V] et M. [B] [V] en réparation du préjudice moral subi par ses derniers la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– condamné Mme [G] [K] au paiement des entiers dépens.

Par déclaration du 11 juillet 2022, Mme [K] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, la procédure a été clôturée le 25 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 9 mai 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 29 juin 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2023, Mme [K] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

– débouter les époux [V] et les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

– débouter les époux [V] de leur appel incident, en ce qu’ils sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 38 000 euros pour non respect de l’engagement contractuel et 15 000 euros en réparation du préjudice personnel subi (matériel et moral),

– débouter solidairement les époux [V] et les consorts [J] de leur appel en garantie à son encontre,

– condamner solidairement les époux [V] et les consorts [J] à lui porter et payer la somme de 19 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019 en application de la clause pénale stipulée au mandat,

– condamner les époux [V] d’une part et les consorts [J] d’autre part, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Mme [K] fait valoir que :

– elle n’a commis aucune faute dans le cadre de l’exécution de son mandat susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle à l’égard des mandants ou délictuelle à l’égard des acquéreurs, l’absence de régularisation de la vente étant exclusivement imputable au refus fautif de l’indivision [J] ;

– les époux [V] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable ;

– le refus fautif des consorts [J] de réitérer l’acte de vente constitue une faute contractuelle de nature à justifier l’application de la clause pénale prévue par le contrat de mandat et parfaitement opposable aux consorts [J] conformément aux dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2022, les époux [V], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la cour de :

A titre principal,

– infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité des consorts [J],

– condamner conjointement et solidairement Mme [K] et les consorts [J] à leur payer la somme de 38 000 euros pour non-respect de l’engagement contractuel avec intérêt au taux légal ;

– condamner conjointement et solidairement Mme [K] et les consorts [J] à leur payer la somme de 15 000 euros pour non-respect de l’engagement contractuel avec intérêts au taux légal ;

En toute hypothèse,

– condamner les requis à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux [V] font valoir que :

– Mme [K] a commis une faute en n’exécutant pas son obligation de vérification, de renseignement et conseil résultant des dispositions de l’article 1991 du Code civil ;

– les consorts [J] ont également engagé leur responsabilité puisque l’acte authentique signé par Mme [T] [J] contient une clause de solidarité et de représentation de sorte que Mme [J] s’est portée fort de l’engagement de ses fils de sorte que le refus de réitérer l’acte de vente opposé par les consorts [J] est fautif ;

– ils sont fondés à obtenir la condamnation solidaire des consorts [J] et de Mme [K] sur le fondement de l’article 1241 du code civil aux fins de réparation de leur préjudice matériel et moral subi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 novembre 2022, les consorts [J], intimés, demandent à la cour de :

– déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal de Mme [K] et l’appel incident des époux [V],

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

– condamner Mme [K] à leur payer en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme globale de 4 000 euros.

Ils répliquent que :

– Mme [K] a commis une faute et a engagé sa responsabilité en faisant accepter une offre imprécise à Mme [T] [J] sans s’assurer de l’assiette de la vente, ni du plein consentement de sa mandante et ce en violation du code de déontologie ;

– les fautes de l’agent immobilier n’entraînant qu’un faible préjudice lié à l’immobilisation du bien, à ses frais d’entretien et aux frais financiers, ils n’entendent pas former appel incident à l’encontre de l’appelante mais entendent toutefois solliciter sa garantie dans l’éventualité d’une condamnation à leur encontre ;

– l’acte imparfaitement régularisé ne peut entraîner de conséquences juridiques et la signature de Mme [T] [J] ne saurait à elle seule suffire à engager ses fils au titre d’une prétendue solidarité en l’absence de porte-fort au sens de l’article 1204 du code civil ;

– aucun accord sur la chose et le prix n’est intervenu de sorte que M. [S] [J] n’a commis aucune faute en refusant de réitérer l’acte.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute imputée à l’agent immobilier :

Le tribunal a retenu l’existence d’un manquement à ses obligations professionnelles caractérisant une faute délictuelle de Mme [K] constituée par l’absence d’information des potentiels acquéreurs du bien immobilier de ce que le mandat de vente ne portait que sur la maison d’habitation et non sur le terrain attenant et par le fait de ne pas s’être assuré de l’accord à la vente de tous les coïndivisaires.

L’appelante conteste avoir commis une quelconque faute dans l’exécution de son mandat, s’agissant d’un simple mandat d’entremise et fait grief au premier juge d’avoir procédé à une analyse erronée des éléments objectifs du dossier.

Elle soutient que le mandat de vente portait à la fois sur la maison d’habitation et sur le terrain attenant et indique avoir répercuté l’offre complète à Mme [J], laquelle a formulé une contre-offre et ainsi accepté la vente au prix de 380 000 euros et impute le refus de régularisation de la vente à l’indivision [J].

Les consorts [J] excipent d’une faute contractuelle commise à leur égard constituée par l’absence de mandat régulièrement délivré aux fins de la vente du terrain attenant à la maison et arguent d’une faute dans l’exécution du mandat, l’offre signée par Mme [J] étant imprécise et la mandataire ne s’étant assurée ni de l’assiette de la vente, ni de l’accord de tous les coïndivisaires.

Les époux [V] se prévalent d’une faute délictuelle commise par Mme [K] à leur égard en raison du manquement à ses obligations professionnelles de vérification, de renseignement et de conseil auxquelles elle était tenue sur le fondement des dispositions de l’article 1991 du code civil.

S’agissant du mandat de vente confié à Mme [K], il ressort de l’examen des pièces versées aux débats par l’appelante et par les consorts [J] que celles-ci ne sont pas strictement identiques.

Selon les stipulations du mandat signé le 18 juin 2018 par Mme [J], cet acte a été signé en deux exemplaires, dont l’un remis au mandant et l’autre étant conservé par le mandataire.

L’exemplaire du mandant porte sur la vente d’une villa de type 7 avec 5 chambres d’une surface habitable d’environ 200 m2 sur une parcelle de 2288 m2 située à [Localité 15] au prix de 400 000 euros.

L’exemplaire de la mandataire porte une mention manuscrite précisant ‘référence cadastrale [Cadastre 2] [Adresse 17] ([Cadastre 1] à voir)’.

L’avenant au mandat de vente signé par les parties le 25 novembre 2018 afférent à la modification du prix à la somme de 380 000 euros fait expressément référence au mandat n°20 du 18 juin 2018 ‘ portant sur la vente de la villa située [Adresse 14] (réf cadastrale [Cadastre 2])’.

Contrairement à l’argumentation développée par Mme [K], il est ainsi établi que le mandat de vente régularisé entre les parties ne portait que sur la maison d’habitation édifiée sur la parcelle portant la référence cadastrale [Cadastre 2] dont le prix de vente était de 380 000 euros.

Aucun mandat n’a en revanche été régularisé pour la parcelle portant la référence cadastrée [Cadastre 1], la mention manuscrite dont se prévaut Mme [K] portée sur le seul exemplaire de son mandat n’étant pas suffisante en ce qu’aucun élément ne permet d’établir qu’elle a été validée par Mme [J], cette mention étant au demeurant imprécise en ce qu’elle ne vise qu’une éventualité et n’ayant pas été reprise dans l’avenant au mandat signé le 25 novembre 2018 dont les termes sont parfaitement clairs et dépourvus d’une quelconque ambiguïté sur la détermination de l’objet du mandat.

C’est donc à tort que Mme [K] a inclus le terrain attenant à la maison dans le cadre de l’exécution de son mandat d’entremise lequel ne portait que sur la seule vente de la maison et ce, sans avoir pris le soin de régulariser un nouveau mandat auprès des vendeurs portant précisément sur la parcelle [Cadastre 1].

S’agissant de l’absence d’accord des coïndivisaires à la vente, le mandat initial a été signé par Mme [J] seule, sans aucun indication afférente à la situation juridique sur le bien immobilier appartenant en indivision à Mme [J] et ses deux enfants.

L’avenant au mandat a été signé par Mme [J] ‘ayant pouvoir de ses enfants indivisaires’.

L’offre litigieuse portant acceptation de Mme [J] au prix de 380 000 euros ‘pour mes fils et moi-même et avec l’accord de [X] et [S]’ apposée sur le message électronique du 14 mars 2019 afférente à la contre-proposition de Mme [J] est quant à elle totalement imprécise en ce qu’elle ne porte aucune indication s’agissant de l’objet de la vente.

Or, il ne saurait se déduire du simple mail portant proposition d’achat du terrain attenant et de la parcelle n°[Cadastre 1] au prix de 370 000 euros adressé par les époux [V] le 10 mars 2019 à Mme [K] un quelconque accord de tous les coïndivisaires sur les conditions de cette vente.

Mme [K] a ainsi commis une faute dans l’exécution de son mandat en ayant inclus dans le champ des négociations avec les potentiels acquéreurs une parcelle dont la vente ne lui avait pas été confiée et en ayant fait signer une offre imprécise aux parties ne permettant pas de déterminer clairement l’objet de la vente.

L’acte signé le 14 mars 2019 par M. [S] [J] dans lequel il a donné procuration à Mme [J] pour ‘la vente de la maison + terrain situé [Adresse 8]’ est quant à lui insuffisant pour caractériser l’accord de ce dernier à la vente selon les conditions prévues au compromis de vente du 21 mars 2019 portant sur la maison avec terrain attenant sur les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] qu’il n’a lui-même jamais signé, étant précisé que les procurations ont été adressées à M. [S] [J] et M. [X] [J] le 22 mars 2019, soit le lendemain de la signature de l’acte par Mme [J].

La faute de Mme [K] dans l’exécution de son mandat est ainsi caractérisée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la faute imputée aux vendeurs :

L’appelante considère que l’absence de réitération de la vente est imputable aux seuls vendeurs qui n’ont pas respecté les termes du compromis signé le 21 mars 2019.

Dans le cadre de leur appel incident, les époux [V] se prévalent également du caractère fautif du refus de réitération au moyen que Mme [J] se serait porté fort de l’engagement des coïndivisaires.

Seule Mme [J] a régulièrement signé l’acte du 21 mars 2019, lequel s’analyse en un acte sous seing privé passé en l’étude du notaire et non comme un acte authentique tel que qualifié à tort par le premier juge.

S’agissant des procurations visées à l’acte, s’agissant de M. [X] [J] et M. [S] [J], il résulte des pièces produites que la procuration établie par le premier a été signée le lendemain de l’acte et que le second n’a jamais procédé à la signature de la procuration.

L’acte est par conséquent irrégulier en ce qu’il n’a pas été signé par l’ensemble des coïndivisaires de sorte qu’il ne peut produire aucun effet juridique puisque Mme [J] ne disposait pas du pouvoir de procéder seule à la vente de ce bien immobilier indivis.

C’est vainement que les époux [V] excipent d’un engagement de porte-fort de la part de Mme [J] sur le fondement des dispositions de l’article 1204 du code civil alors que le compromis de vente ne comporte strictement aucune clause selon laquelle celle-ci se serait expressément porté fort de l’engagement de ses fils à la vente, cet élément étant au demeurant incompatible avec leur intervention à l’acte spécifiquement prévue au moyen d’une procuration, laquelle n’a cependant pas été régularisée.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le compromis de vente était nul en application des dispositions de l’article 1178 du code civil et ne pouvait dès lors produire aucun effet.

La demande présentée par les époux [V] aux fins de condamnation solidaire des vendeurs à réparer le préjudice causé par la non-réitération de l’acte sera donc rejetée.

Au regard de la nullité du compromis de vente, la prétention présentée par Mme [K] aux fins de condamnation des vendeurs au paiement de la clause pénale prévoyant que le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au mandat ne saurait être accueillie.

Mme [K] ne peut voir sa demande prospérer à hauteur de la somme de 19 000 euros au titre de la rémunération stipulée par le mandat, la nullité du compromis de vente emportant nullité de l’ensemble de ses clauses contractuelles.

Aucun élément ne permet ainsi d’engager la responsabilité civile des vendeurs, ni à l’égard de Mme [K], ni à l’égard des époux [V] et les demandes formées à l’encontre des consorts [J] seront rejetées par voie de confirmation du jugement déféré.

Sur le préjudice allégué par les acquéreurs :

Les époux [V] sollicitent l’allocation de la somme de 38 000 euros de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente laquelle ne saurait recevoir application à l’égard des consorts [J] en l’état de la nullité de cet acte, ni même à l’égard de Mme [K].

Il est cependant établi que les époux [V] ont subi un préjudice moral constitué par la déception suite à la non-réalisation de la vente immobilière projetée pour laquelle ils ont été induits en erreur par l’agent immobilier, concrétisée par la signature d’un compromis de vente frappé de nullité en raison de l’absence d’accord des coïndivisaires aux conditions de la vente.

C’est donc vainement que Mme [K] excipe de l’absence de préjudice indemnisable au moyen de l’absence de faute alors que sont caractérisés les manquements de l’agent immobilier à ses obligations professionnelles dans l’exécution du mandat de vente, ce qui a occasionné un préjudice pour les potentiels acquéreurs qui ont légitimement cru à la concrétisation de leur projet d’achat, compte tenu des circonstances dans lesquelles il leur a été fait part de l’acceptation de leur offre et de la signature d’un compromis privé d’une quelconque efficacité.

L’évaluation du préjudice telle que fixée par le premier juge est de nature à en assurer la réparation intégrale et ne présente pas de caractère manifestement exagéré tel que relevé à tort par l’appelante.

Le chef de décision ayant condamné Mme [K] au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts aux époux [V] sera donc confirmé.

Sur les autres demandes :

Succombant en son appel, Mme [K] sera condamnée à en régler les entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 2 000 euros complémentaire tant aux époux [V] qu’aux consorts [J] destinée à compenser les frais irrépétibles respectivement exposés en cause d’appel par les intimés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] sera déboutée de sa demande du même chef en ce qu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [K] à régler les entiers dépens de l’appel ;

Condamne Mme [G] [K] à payer à M. [B] [V] et Mme [A] [V] d’une part, et à Mme [T] [J], M. [X] [J] et M. [S] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,