CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er février 2023

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 79 F-D

Pourvoi n° P 21-16.380

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2023

1°/ M. [G] [Y],

2°/ Mme [E] [X], épouse [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° P 21-16.380 contre l’arrêt rendu le 19 janvier 2021 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Saint-Cyr, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], venant aux droits de la société [M], Rolle, Calvet,

2°/ à la société la Caisse régionale normande de financement (NORFI), dont le siège est [Adresse 1],

3°/ à la société Ekip, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société François Legrand, pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Granges d’Espiaube, société civile de construction vente

4°/ à la société Les Granges d’Espiaube, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [Y], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Saint-Cyr, et l’avis de M. Salomon, avocat général, après débats en l’audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M. Hascher, conseiller le plus ancien faisant fonction de doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme [Y] du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la Caisse régionale normande de financement Norfi, la société Ekip et la société Les Granges d’Espiaube.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Pau, 19 janvier 2021), suivant acte authentique reçu le 10 octobre 2007 par M. [M] (le notaire), notaire associé de la SCP [M], Rolle, Calvet, aux droits de laquelle vient la SCP Saint Cyr (la SCP), M. et Mme [Y] (les acquéreurs) ont acquis des lots au sein d’une résidence en l’état futur d’achèvement, avec un objectif de défiscalisation.

3. La livraison n’est pas intervenue.

4. Les acquéreurs ont assigné la SCP en responsabilité et indemnisation pour manquement du notaire à son devoir de conseil.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes contre la SCP alors « que le devoir de conseil du notaire s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties ; qu’en se bornant à retenir que l’officier public n’avait pas l’obligation d’informer l’acquéreur du risque d’échec du programme immobilier qu’il ne pouvait suspecter le jour de la signature de l’acte sans rechercher, ainsi qu’il lui était demandé, s’il était tenu, nonobstant l’absence d’indices d’un risque d’échec de l’opération, d’instruire les acquéreurs des risques mécaniques nés des conditions posées par la loi de défiscalisation et de leur fournir l’ensemble des informations sur les obligations à respecter afin d’obtenir effectivement les avantages fiscaux prévus, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

6. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

7. Pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que l’absence de classement en résidence de tourisme, l’impossibilité de mise en location et le redressement fiscal subséquent sont liés, non pas à un marché défaillant dès l’origine, mais au défaut de livraison consécutif à des problèmes de construction, spécialement aux défaillances du mur de soutènement de la route contournant les immeubles, que le notaire ne pouvait suspecter au jour de la vente.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n’avait pas manqué à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant d’attirer l’attention des acquéreurs sur le risque de perte des avantages fiscaux en cas de refus de classement de l’immeuble en résidence de tourisme, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes dirigées contre la SCP Saint Cyr, l’arrêt rendu le 19 janvier 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne la SCP Saint Cyr aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la SCP Saint Cyr et la condamne à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille vingt-trois.