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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/00548 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NQRD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 Juin 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/00427

APPELANTS :

M. [Z] [A] [L]

né le 30 Novembre 1972 à [Localité 13] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 11]

(IRLANDE)

et

Mme [J] [M] épouse [L]

née le 04 Octobre 1972 à [Localité 13] (IRLANDE)

de nationalité Irlandaise

[Adresse 11]

(IRLANDE)

Représentés par Me Karen FAUQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

et assistés à l’instance par Me Indra BALASSOUPRAMANIANE, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par Me Eléonore VOISIN de la SELEURL ELEONORE VOISIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA) par fusion absorption en date du 1er juin 2015

RCS de Paris n°379 502 644, représentée par son dirigeant social en exercice demeurant en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par Me Sebastien PINET de la SARL SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE, substitué à l’instance par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

SCP BENEDETTI [Y] GALLY DARISCON

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL HPA HOLDING anciennement dénommé GROUPE GARRIGAE et dont le nom commercial est « PROPRIETES ET CO »

RCS de Béziers n°447 690 660, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 16]

[Localité 8]

et

SCI [Adresse 15]

RCS de Béziers n° 487 721 268, représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS, substitué à l’audience par Me Christian CAUSSE de la SELARL M3C, avocat au barreau de BEZIERS

TAUREAN PROPERTIES

[Adresse 7]

[Localité 13] 2 (IRLANDE)

(ordonnance de caducité partielle du 25 juillet 2018)

Ordonnance de clôture du 26 octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 novembre 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, fixée au 26 janvier 2023 et prorogée au 09 février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] ont signé, le 15 août 2007, avec la SCI [Adresse 15] représentée par la SARL Garrigae Développement un contrat préliminaire de réservation d’une vente en l’état futur d’achèvement, rédigé en anglais et en français.

Cette réservation concernait le ” lot n°26 : une maison de type P3bis dite également P3 de luxe, élevée d’un étage sur simple rez de chaussée, d’une surface habitable de 66,26 m² comprenant : entrée, séjour cuisine, WC, dégagement, deux chambres, une salle de bains, penderie sous l’escalier menant à l’étage, tablettes sur l’escalier, terrasse à l’arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré commune de [Localité 17] (Aude), ” [Adresse 15] “, section C, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de 00 are 75 centiares “.

L’acte de réservation stipulait : ” le réservataire promet de donner à bail commercial à Garrigae Hotels et Resorts, comme condition essentielle du présent contrat, les biens immobiliers meublés ainsi acquis, au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique, selon les modalités annexées au présentes “.

L’acquisition ayant été effectuée sur le modèle du “lease-back” consistant en l’achat d’un bien immobilier à un promoteur, financé par le paiement des loyers versés par la suite par ce promoteur à qui le bien est donné en bail commercial, par acte sous seing privé du 1er novembre 2007, Monsieur et Madame [L] ont par ailleurs donné à bail commercial à la SARL Garrigae Hotel and Resorts le bien immobilier pour une durée de neuf ans et pour un loyer fixé d’une part à 14 042 euros par an en numéraire, d’autre part en nature par la mise à leur disposition de l’habitation quelques semaines dans l’année.

C’est dans ces conditions que par acte authentique établi en l’étude notariale de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y] le 17 avril 2008, la SCI [Adresse 15] ayant pour représentant légal de la SARL Garrigae Développement a conclu une vente en l’état futur d’achèvement avec Monsieur et Madame [L] portant sur une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17], pour le prix de 326 508 euros.

Le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne venant aux droit du Crédit Immobilier de France financière Rhône Ain est intervenu à l’acte notarié, l’acquisition étant financée au moyen d’un prêt de 280 250 euros en principal garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 105 208, 80 euros et par une inscription d’hypothèque conventionnelle à concurrence de 175 041,20 euros.

A vu des difficultés financières rencontrées par la SARL Garrigae Hotel and Resorts, un avenant au bail commercial prévoyant une substitution de preneur (la SCI [Adresse 15]) et une réduction du loyer à la somme de 8 148,88 euros a été conclu.

Monsieur et Madame [L] ayant cessé de régler les échéances du prêt contracté auprès du Crédit Immobilier de France à compter du mois d’octobre 2014, ils ont fait l’objet de procédures de recouvrement forcé.

La société Garrigae Hotels et Resorts a été déclarée en redressement judiciaire par jugement du 30 janvier 2013 puis en liquidation judiciaire le 12 février 2014, après un plan de cession en date du 25 juin 2013.

Par acte des 30 décembre 2014, 5 janvier et 6 février 2015, Monsieur et Madame [L] ont assigné le Crédit Immobilier de France, la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], la SARL Groupe Garrigae dénommée HPA Holding, la SCI [Adresse 15], la société Taurean Properties (société de commercialisation de programmes immobiliers) et Monsieur [O] [C] (Notary Public à [Localité 13]) afin de voir prononcer la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a notamment :

– dit recevable l’intervention volontaire de la SA du Crédit Immobilier de France venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ;

– déclaré son incompétence en ce qui concerne les demandes formées à l’encontre de Monsieur [C], invitant les demandeurs à mieux se pourvoir ;

– rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et les demandes de toute nature qui en découlent ;

– rejeté les demandes formulées à l’encontre de la société Taurean Properties Limited, la SCI [Adresse 15] et de la SARL HPA Holding sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle ;

– rejeté les demandes formulées à l’encontre de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y] ;

– rejeté toute autre demande des parties ;

– dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– laissé les dépens de l’action à la charge des demandeurs et autorisé les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le 31 janvier 2018, Monsieur et Madame [L] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 25 juillet 2018, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de la société Taurean Properties.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 21 octobre 2022, Monsieur et Madame [L] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir pour défaut de publication à la conservation des hypothèques, dit que la société Taurean Properties et Monsieur [O] [C] n’ont pas été assignées et ne sont pas parties au procès et rejeté les demandes reconventionnelles des intimés, de l’infirmer pour le surplus et de :

– juger que leur consentement à la vente et au prêt conclus le 1er avril 2008 a été vicié par un dol,

– juger nul et de nul effet les contrats de vente et de prêt conclus le 17 avril 2008 entre eux mêmes, la SCI [Adresse 15] et le Crédit immobilier de France,

– ordonner la restitution du bien immobilier au vendeur et la restitution corrélative des fonds perçus par la SCI [Adresse 15] au Crédit Immobilier de France, outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de la vente du 17 avril 2008 aux frais exclusifs des défendeurs supportés in solidum,

– condamner le Crédit Immobilier de France à leur restituer les intérêts du prêt consenti et indûment perçus assortis de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

– condamner in solidum la SCI [Adresse 15], la société HPA Holding, le Crédit Immobilier de France et la SCP Benedetti et [Y] à les indemniser des préjudices spéciaux subis non couverts par les restitutions à hauteur de :

– 52 256 euros au titre de la restitution de leur apport personnel, assortis de l’intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2008,

– 280 840 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyer,

– 19 827,57 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assortis de l’intérêt aux taux légal à compter du 1er avril 2008,

– 50 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire ils soulèvent la faute contractuelle de la SCI [Adresse 15] et la société HPA Holding insistant en la non-exécution de leur obligation de garantie du revenu locatif de leur investissement, la faute délictuelle du Crédit Immobilier de France, et la faute engageant la responsabilité civile professionnelle de la SCP Benedetti et [Y], et demandent la condamnation in solidum de la SCI [Adresse 15], de la société HPA Holding, du Crédit Immobilier de France et de la SCP Benedetti et [Y] à les indemniser de l’intégralité de leurs préjudices dans les termes suivants :

– 168 745,80 euros au titre du coût total du crédit à concurrence des conséquences financières de la déchéance du terme,

– 280 840 euros au titre du gain manqué correspondant à la perte de loyer,

– 50 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

En tout état de cause, ils demandent la condamnation in solidum de la SCI [Adresse 15], de la société HPA Holding, du crédit Immobilier de France, de la SCP Benedetti et [Y] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 3 octobre 2022, la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding anciennement dénommé Groupe Garrigae demandent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation des époux [L] à leur payer, outre les dépens, la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 octobre 2018, Crédit Immobilier de France Développement demande la confirmation du jugement et la condamnation des époux [L] à lui payer la somme de 390 438,61 euros en raison de l’exigibilité de prêt venu à terme le 10 août 2019.

Subsidiairement, en cas de nullité de la vente entraînant celle du prêt, il sollicite de voir :

– condamner les époux [L] à lui rembourser la somme de 280 250 euros outre intérêts au taux légal depuis la mise à disposition des fonds, ou à défaut à compter des conclusions signifiées le 9 juin 2015 devant le tribunal de grande instance de Narbonne, le tout sous déduction de l’ensemble des sommes payées par les emprunteurs au titre du crédit emprunt,

– ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

– juger que l’inscription d’hypothèque et de privilège de deniers continuera de produire ses effets jusqu’à parfait remboursement du capital emprunté,

– juger les emprunteurs irrecevables à solliciter l’indemnisation des pertes locatives,

– débouter les emprunteurs de toute réclamation financière liée à la restitution de l’apport personnel non perçu, au prix et aux frais de vente et de prêt, et au préjudice moral,

– condamner toute partie reconnue responsable de man’uvres dolosives à lui payer la somme de 163 038 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019.

Il sollicite par ailleurs la condamnation des époux [L] ou de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 7 septembre 2021, la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon demande à la cour la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de tout succombant à lui payer, outre les dépens, la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 26 octobre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement de première instance et aux conclusions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

I/ Sur la nullité de la vente pour dol

En application de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

L’erreur provoquée par un dol est toujours excusable même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l’objet du contrat.

Les documents publicitaires peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant.

Le dol ne peut être invoqué que dans le cas où les man’uvres émanent de l’une des parties contractantes ou de leur représentant ou gérant d’affaire.

En l’espèce, un document commercial établi sous les références les ” [Adresse 15] ” et ” Garrigae Investissement ” rédigé en anglais, proposait différents investissements immobiliers vendus en vente en l’état futur d’achèvement, intitulés ” option de lease back ” ou ” achat pur et simple ” prévoyant, pour les options en ” leaseback “, ” un rendement financier net ” par la conclusion d’un bail commercial.

Cette plaquette commerciale vantait ” une variété d’option offrant une garantie de rentabilité locative et des options fiscales attractives en cas de non utilisation “. Le document précisait ” le gouvernement français accepte de rembourser la TVA à l’achat, ce qui représente une remise effective de 19,6% “, ” le propriétaire a l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu garanti est de l’ordre de 2.5% à 4,5% par an’ “.

1) Sur le dol

a – Sur la mise hors de cause de la société HPA Holding et des intermédiaires

Il ressort de l’examen des documents produits que :

– la documentation commerciale est établie sous les références ” [Adresse 15] ” et celles en bas de page de ” Garrigae Investissement ” avec le numéro de RCS 447 690 660 et son adresse [Adresse 3] à [Localité 9],

– l’acte de réservation est conclu le 15 août 2007 par Monsieur et Madame [L] avec la SCI [Adresse 15] représentée par la SARL Garrigae Développement devenue HPA Holding et comporte le même logo en bas de page ” Garrigae Investissement ” que celui du document commercial,

– l’acte de bail commercial est signé avec la SARL Garrigae Hotels et Resorts représentée par M. [G] [S], son gérant,

– la vente de l’immeuble est conclue par la société [Adresse 15] domiciliée [Adresse 3] à [Localité 9], représentée par la SARL Garrigae Developement devenue HPA Holding et la vente du mobilier par la société Garrigae Hotels et Resorts représentée M. [G] [S].

Si la SARL HPA Holding anciennement dénommée SARL Garrigae Développement, qui intervient comme holding du groupe Garrigae, n’a régularisé l’acte de réservation et l’avenant au bail conclu avec Monsieur et Madame [L] qu’en qualité de gérante de la société [Adresse 15] et de la SAS Garrigae Hotels et Resorts et non en qualité de cocontractant direct, en revanche la plaquette publicitaire, détaillant le projet d’investissement et la garantie des loyers, est établie sous son logo suivi de son numéro RCS 447 690 660 et non celui de la société [Adresse 15].

Il en résulte qu’en qualité de rédacteur de cette plaquette publicitaire, dans laquelle elle est identifiée sous son numéro RCS, remise directement aux investisseurs, elle a contrôlé directement son contenu et a assuré elle-même, grâce à ce document, la commercialisation et promotion du programme d’investissement ” [Adresse 15] “.

A ce titre, elle n’est pas intervenue en qualité de gérante, mais comme représentante indépendante assurant la promotion du projet et agissant pour le compte de la Société [Adresse 15] et de la SARL Garrigae Hotels et Resorts, preneuse du bail et doit répondre d’éventuels agissements de dol.

b – Sur le dol de la SCI [Adresse 15] et de la SARL HPA Holding

La SCI [Adresse 15] fait valoir qu’elle n’a pas proposé directement la vente à Monsieur et Madame [L] qui ne démontrent aucune man’uvre dolosive, ni intention dolosive et qu’elle n’a commis aucune faute, puisqu’elle a vendu un bien en vente en l’état futur d’achèvement achevé et livré. Selon elle, aucun document contractuel ne démontre qu’elle garantissait la rentabilité locative de l’opération, les difficultés d’exécution d’un bail commercial constituant un risque prévisible lors de la signature du contrat. Elle considère que l’élément essentiel du contrat était l’avantage fiscal et la jouissance des lieux à titre gratuit sur certaines périodes et non la garantie des loyers.

Selon la plaquette de commercialisation présentée par ” Les jardins de St Benoît ” avec le logo Garrigae investissements et le numéro RCS 447 690 660, le projet d’investissement, à [Localité 17], est présenté comme un investissement dans une résidence de tourisme située dans une région déclarée ” comme la plus dynamique en France “. Elle précise que ” le Languedoc connaît une rapide croissance dans le tourisme international ” et que la résidence sera gérée par une société dirigée par l’ancien ” directeur commercial du Club Méditerranée et PDG du Club Med Australie et USA “.

Cette documentation stipule : ” le propriétaire à l’avantage de bénéficier d’un bien en pleine propriété avec un revenu garanti, sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien. Le revenu locatif garanti est de l’ordre de 2,5 à 4,5% par an en fonction de la situation du bien lui-même et de la part d’utilisation personnelle sollicitée “.

Le projet de bail commercial meublé, annexé à l’acte de réservation prévoit :

“- un loyer pour un montant annuel de 14 042 euros TTC,

– en nature, par le biais d’un “budget vacances” c’est à-dire une mise à disposition de l’habitation quelques semaines dans l’année”.

Il ressort de ces documents, que contrairement à ce que soutiennent la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, l’élément essentiel qui a permis de convaincre Monsieur et Madame [L] est la garantie de l’investissement présentée dans la documentation commerciale et non la seule économie fiscale consistant en la récupération de TVA du fait de l’activité de meublé.

Si la documentation commerciale ” Les jardins de St Benoît ” fait référence à la fin du texte à ” une garantie de rentabilité locative “, la mention expresse de ” revenu garanti sans les ennuis et les incertitudes qui vont avec la location et l’entretien du bien ” située dans le corps du texte, trompe l’investisseur étranger sur la réalité de la garantie.

Monsieur et Madame [L], à la lecture de ces documents commerciaux, du prévisionnel et du bail signé dès la réservation avec la reprise expresse dans le paragraphe ” Loyers “, de la mention, en plus du montant du loyers, 4,76 % du prix d’acquisition HT du montant de l’investissement, qui n’est pas une mention généralement précisée dans la rédaction des baux, alors que le bail est conclu pour 9 années et que le montant des loyers pour cette période ne représente pas cette somme, pouvaient légitiment faire croire à une garantie de paiement et non à la garantie de la seule rentabilité.

En présentant à Monsieur et Madame [L] un revenu et une rentabilité garantis, ” sans les ennuis et les incertitudes de la location ” tant sur la durée que dans son montant, tel que justifiés par le prévisionnel et le bail signé lors de la réservation, les sociétés ont induit Monsieur et Madame [L] en erreur et justifié leur investissement, qu’ils n’auraient pas réalisé à ces conditions, s’ils n’avaient pas été assurés de cette garantie, la seule défiscalisation si elle entrait dans leur décision, étant insuffisante à elle seule, par rapport aux risques d’une opération réalisée à l’étranger pour une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17], lieu inconnu de leur part pour le prix de 326 508 euros.

En vendant à un investisseur étranger, éloigné géographiquement, une maison en vente en l’état futur d’achèvement louée en meublé dans une résidence para-hôtelière, située dans un secteur éloigné des sites touristiques réellement attractifs, le promoteur en sa qualité de vendeur professionnel devait informer les acquéreurs, sont de simples consommateurs, que la garantie annoncée concernait exclusivement, celle de la conclusion d’un bail commercial et non les loyers.

Il devait également l’avertir des risques éventuels d’impayés ou de révision à la baisse des loyers en cas de conjoncture défavorable et de la nécessité de couverture du risque par une assurance des loyers impayés si elle était possible, s’agissant d’une location commerciale.

Or, le promoteur ne démontre pas avoir donné cette information à Monsieur et Maame [L] lors de la signature des différents actes, les 15 août 2007 et 17 avril 2008, et il les a incités à contracter, malgré les risques encourus qui leurs ont été cachés.

En effet, dans le même temps, le Groupe Garrigae, par courrier de la société Garrigae Investissement du 27 octobre 2008, justifiait le licenciement économique de leur juriste par les difficultés que le groupe rencontrait ou craignait de rencontrer, du fait de la crise financière et des problèmes de commercialisation de leurs programmes, qui se sont avérés directement ou indirectement fondés par l’absence de règlement des loyers, dès fin 2010, après une année d’exploitation.

Il s’ensuit que la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding ont sciemment provoqué l’erreur de Monsieur et Madame [L] sur la garantie des loyers annoncée et commis un dol.

Contrairement à ce qu’a retenu le jugement et ce que soutiennent la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, le montage de l’opération n’a ainsi pas été clairement expliqué aux acheteurs quant à la garantie des loyers.

Or, cette garantie constituait un élément déterminant de l’opération, la conclusion du bail commercial avec la société Garrigae Hotels et Resorts constituant une obligation essentielle du contrat mentionnée dans le contrat de réservation, sans disponibilité du bien, qui se situait dans la résidence para-hôtelière du groupe et ne pouvait être géré seul.

Cette attitude du promoteur est à l’origine de l’erreur de Monsieur et Madame [L], toujours excusable en matière de dol, sur la garantie des loyers permettant de financer l’opération.

Cette erreur n’a pas été couverte par la signature de l’acte de vente tel que le soutient la Société [Adresse 15] puisqu’en l’espèce le dol résulte des argumentaires commerciaux précis et détaillés, qui ont servi de base à l’établissement de l’acte de vente, lequel n’est qu’un des éléments du montage juridique global défini dans les documents commerciaux constituant de par leur contenu des documents contractuels.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement qui a rejeté la demande de nullité de la vente pour dol et de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente reçu par acte authentique établi en l’étude notariale de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y] le 17 avril 2008, la SCI [Adresse 15] ayant pour représentant légal la SARL Garrigae Développement a conclu une vente en l’état futur d’achèvement avec Monsieur et Madame [L] portant sur une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17], pour le prix de 326 508 euros.

c – Sur le dol du Crédit Immobilier de France

Pour assurer le financement de leur investissement Monsieur et Madame [L] ont signé avec la banque Crédit immobilier de France, intervenu à l’acte notarié du 17 avril 2008, un prêt de 280 250 euros en principal garanti par un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 105 208, 80 euros et par une inscription d’hypothèque conventionnelle à concurrence de 175 041,20 euros.

Le Crédit Immobilier de France fait valoir qu’il n’a pas participé à l’opération de promotion, n’est pas intervenu dans la phase de commercialisation mais a été démarché par Monsieur et Madame [L], et n’engage pas sa responsabilité sur un projet financier de défiscalisation qui concernait des clients avertis.

Les documents commerciaux ” [Adresse 15] ” définissant l’opération, se limitent à inciter les investisseurs à assurer leur financement par l’intermédiaire d’établissements bancaires français, en raison des taux d’intérêts plus bas et mentionnent ” certaines banques travaillant avec nos courtiers en crédits favoris “.

Or, le Crédit Immobilier de France n’est pas la banque de financement de l’opération de construction en vente en l’état futur d’achèvement, le compte centralisateur mentionné dans l’acte authentique de vente étant la société Calyon, et elle est intervenue en qualité exclusive de prêteur de deniers d’un investissement locatif.

Dès lors, il n’apparaît pas comme ayant la qualité de cocontractant de l’opération de commercialisation des maisons ” [Adresse 15] “.

Ainsi, aux termes des éléments versés aux débats par Monsieur et Madame [L], ces derniers ne rapportent pas la preuve dont ils ont la charge, de la participation du Crédit Immobilier de France à la commercialisation de l’opération financée, ni de liens avec le promoteur susceptible de générer un dol.

2) Sur les conséquences de l’annulation

Il est constant que la nullité a pour conséquence l’anéantissement rétroactif du contrat et la remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la passation du contrat.

a – Sur les restitutions

En application de l’article L312-12 du code de la consommation devenu L313-36 l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Du fait de l’effet rétroactif de l’annulation du contrat de vente, le contrat de prêt est censé n’avoir pas été conclu dans le délai fixé par la loi, de sorte que le prêt souscrit pour assurer le financement de l’opération se trouve annulé de plein droit.

En application de l’article 1378 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige s’il y a eu mauvaise foi de la part de celui qui a reçu, il est tenu de restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, du jour au paiement.

En l’espèce le prêt contracté avec le Crédit Immobilier de France a été souscrit exclusivement pour l’acquisition de l’immeuble.

Or, la banque n’a pas été défaillante dans son devoir de mise en garde qui portait sur la capacité d’emprunt et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée, alors qu’il n’est pas démontré que la banque détenait des informations sur les risques de l’opération, cette dernière étant extérieure à l’opération de commercialisation et à l’opération immobilière dans son ensemble

En l’absence de dol et de faute du Crédit Immobilier de France au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, sa responsabilité ne peut être recherchée et Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leur demande de condamnation, à son encontre du préjudice spécial réclamé.

En revanche, l’annulation de la vente immobilière entraîne, en raison de son effet rétroactif, l’annulation du prêt affecté, ayant servi à l’acquisition immobilière, souscrit auprès du Crédit Immobilier de France, de sorte que le Crédit Immobilier de France ne peut prétendre à voir l’inscription d’hypothèque et de privilège de deniers continuer à produire des effets ni à se voir payer la somme de 163 038 euros au titre de la perte des intérêts échus au 10 août 2019.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et l’annulation du contrat de vente et de plein droit du contrat prêt reçu par Maître [D] [Y] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], le 17 avril 2008, sera prononcée, entraînant :

– la restitution par la banque à Monsieur et Madame [L] des intérêts du prêt, qui n’ont pas à être assortis à l’intérêt légal depuis l’assignation,

– la restitution de la somme de 52 256 euros par la SCI [Adresse 15] et la société HPA Holding au titre de la restitution de leur apport personnel, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014, date de la première assignation,

– la restitution par la SCI [Adresse 15] au Crédit Immobilier de France prêteur disposant d’un privilège de la somme de 280 250 euros correspondant à la restitution des fonds, demandée par ces derniers, qu’elle a perçus au titre de la vente de l’immeuble, incluant le montant de la restitution de TVA ayant servi à régler les trois dernières situations, avec intérêts au taux légal, étant précisé que cette restitution, qui ne concerne que le seul prix d’achat réglé résulte de l’annulation de la convention de vente pour dol, et ne constitue donc en aucun cas un enrichissement sans cause, tel que le soutiennent la Société [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, lesquels ne justifient, à titre surabondant, d’aucun décompte.

Enfin compte tenu de la nullité du contrat de vente, Monsieur et Madame [L] restitueront l’immeuble objet de la vente annulée, au vendeur, la SCI [Adresse 15], outre la mainlevée de toutes les inscriptions de privilèges et hypothèques intervenues à la suite de l’acte de vente du 17 avril 2008, aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 15].

b – Sur les autres sommes réclamées à titre de préjudice

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

Sur la restitution des loyers

Si la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding avaient donné à Monsieur et Madame [L] des informations complètes et précises sur l’absence de garantie des loyers du bien immobilier vendu comme un produit défiscalisé et sur l’aléa concernant la commercialisation de la résidence de tourisme, ces derniers n’auraient pas contracté aux mêmes conditions.

Le préjudice né du dol de la Société [Adresse 15] et de la SARL HPA Holding ne peut donc consister qu’en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Or, Monsieur et Madame [L], qui demandent le règlement de la somme de 280 840 euros correspondant à la perte du préjudice direct de loyers, ne présentent aucune demande, même subsidiaire, au titre de la perte de chance.

Par ailleurs et surtout, le bail commercial conclu ne l’a été que parce que, du fait de la vente, Monsieur et Madame [L] devenaient propriétaires du bien. La vente ayant été annulée, le bail commercial se trouve dépourvu d’objet et de cause, Monsieur et Madame [L] n’ayant au surplus pas qualité pour en être les contractants.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [L] seront déboutés de leur demande de remboursement de loyers.

Sur la restitution des frais

Monsieur et Madame [L] réclament en outre la restitution de la somme de 19 827,57 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assortis de l’intérêt aux taux légal à compter du 17 avril 2008.

La SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding reconnues responsables de dol, seront condamnées in solidum à régler cette somme résultant de l’annulation des conventions.

Sur le préjudice moral

Monsieur et Madame [L] ont dû engager une procédure judiciaire longue en France et subir les tracasseries inhérentes.

Ils ont de ce fait subi un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme de 5 000 euros.

III/ Sur la responsabilité du notaire

Deux actes ont été reçus par Maître [D] [Y] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], le 17 avril 2008, Monsieur et Madame [L] étant représentés par Madame [W] [U], clerc de notaire, l’un concernait la vente de la maison, l’autre le financement par prêt de la Société Générale.

Monsieur et Madame [L] font valoir que la SCP Alain Benedetti, [D] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en ne les informant pas des risques inhérents aux actes de son ministère. Ils soulignent que la SCP de notaire était le notaire habituel de Monsieur [G] [S] sous couvert du Groupe Garrigae.

La SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon soutient quant à elle que le notaire n’a commis aucune faute et que Monsieur et Madame [L] ne justifient pas d’un préjudice en lien de causalité directe avec la prétendue faute.

La restitution à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice que le rédacteur de l’acte peut être tenu de réparer et qu’elle ne peut donc, en l’absence d’autres circonstances, donner lieu à la charge de ce dernier ni à réparation, ni à garantie.

Il est constant que les obligations du notaire qui tendent à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, dont son obligation de conseil érigée en devoir légal implicite.

Le devoir de conseil incombant au notaire consiste pour ce dernier à éclairer les parties et appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil, cette obligation devant prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance.

En l’espèce, il ressort du contrat de réservation que le dépôt de garantie a été payé par virement à l’ordre de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], que l’office notarial recevant la vente est l’office notarial du Palais représenté par Maître [D] [Y] et que le dépôt de garantie sera réglé par virement sur le compte de la SCP Alain Benedetti et Maître [D] [Y] ouvert auprès de la Trésorerie générale et dans la plaquette, la SCP Alain Benedetti et Maître [D] [Y] étant le notaire chargé des actes.

Par ailleurs, l’acte de vente reçu par la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon stipule que les acquéreurs sont représentés à l’acte par un clerc de notaire, une procuration ayant été établie au profit de Madame [F] [T], clerc de notaire de l’Etude de Maître [Y] le 4 mars 2008.

La procuration, signée par-devant un ” Notary Public “, mentionne que l’immeuble vendu se trouve au stade d’avancement ” ouverture de chantier “, que la banque Calyon domiciliée [Adresse 1] à [Localité 14] garantit l’achèvement des maisons individuelles et des villas et la réalisation des équipements indispensables à l’utilisation de chacun de ces immeubles, et que le remboursement de TVA, à hauteur de 16,39% du prix toutes taxes comprises, conséquence de la location commerciale consentie, sera affecté au paiement des trois derniers stades d’avancement des travaux.

Il n’est pas contesté que la construction s’est trouvée achevée, que les conditions de l’acte de vente ont été exécutées dans les termes de la convention et de l’opération de récupération de la TVA envisagée, et que le notaire s’est assuré dans son acte de la garantie d’achèvement de l’opération et a donné les informations concernant les obligations à respecter afin d’obtenir les avantages fiscaux.

Si l’acte précise que le vendeur déclare donner son accord à l’acquéreur pour la conclusion de tout contrat de location au profit de la société Garrigae Hotels et Resorts et précise la nécessité d’option par l’acquéreur d’assujettir les loyers à TVA, ce qui constitue une condition du bénéfice de la récupération de cette dernière, il n’est pas démontré que le bail conclu avant la signature de l’acte et l’acte de réservation aient été établis par le notaire, alors qu’il apparaît, aux termes de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 8 décembre 2010, que la société Garrigae Investissement devenue SARL HPA Holding, disposait d’une responsable juridique embauchée depuis juillet 2006.

Le seul fait que les coordonnées du notaire, chargé de l’établissement des actes notariés, soit mentionnées sur la plaquette qui indiquent ” leur coordonnées peuvent être communiquées sur demande ” et sur l’acte de réservation et que le versement de l’acompte soit stipulé effectué sur son compte, s’agissant d’une garantie légale, ne prouve pas, contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [L] que le notaire soit intervenu au moment de la négociation et de la signature du contrat de réservation, ni qu’il ait été informé de la garantie de loyers annoncée dans les documents publicitaires diffusés pour la commercialisation en Angleterre, mais simplement qu’il était chargé de l’établissement des actes authentiques.

Aucun élément ne démontre ainsi que le notaire serait intervenu dans la phase pré-contractuelle, son nom ayant été utilisé sur la plaquette par le Groupe Garrigae, sans la mention de ses coordonnées, et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé Monsieur et Madame [L] :

– de l’absence de garantie des loyers annoncée dans la plaquette publicitaire qui ne faisait pas partie des actes nécessaires à l’établissement de l’acte authentique et des risques inhérents au bail commercial auquel il était étranger, ces actes n’étant pas annexés à l’acte authentique,

– de l’insolvabilité à venir du preneur, dont il n’est pas démontré qu’il pouvait avoir connaissance au jour de la signature de l’acte, alors qu’aux termes de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier, il ne restait en octobre 2008 que 10 villas à vendre sur les 180 logements du programme [Adresse 15] et que l’opération a pu être chiffrée à plus de 50 millions d’euros,

– de vérifier l’équilibre économique de l’opération, qui s’inscrivait par ailleurs dans un programme mixte de location et d’occupation, à défaut de mission particulière et d’éléments d’appréciation qu’il n’avait pas à rechercher d’office.

A titre surabondant, il sera fait observer que dans l’hypothèse d’un manquement par le notaire à son obligation de conseil, le préjudice éventuel ne pourrait être constitué que d’une perte de chance, dont il n’est pas demandé réparation.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre le notaire.

IV/ Sur les demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, le jugement déféré sera confirmé, sauf concernant les demandes de Monsieur et Madame [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui seront mis à la charge de la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, à l’exception des dépens de la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon qui seront à la chargede Monsieur et Madame [L].

En cause d’appel, il sera fait droit en son principe à la demande de Monsieur et Madame [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, les demandes des autres parties étant rejetées.

Par ailleurs, les dépens d’appel seront mis à la charge de la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding, à l’exception des dépens de la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon qui seront à la charge de Monsieur et Madame [L].

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de réparation formulées à l’encontre du Crédit Immobilier de France et de la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la nullité du contrat de vente reçu par Maître [D] [Y] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y] le 17 avril 2008 entre la SCI [Adresse 15] et Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] portant sur la vente du lot n°26 à savoir une maison de type P3bis dite également P3 de luxe, élevée d’un étage sur simple rez-de-chaussée, d’une surface habitable de 66,26 m² comprenant : entrée, séjour cuisine, WC, dégagement, deux chambres, une salle de bains, penderie sous l’escalier menant à l’étage, tablettes sur l’escalier, terrasse à l’arrière de la maison, et jardin attenant, le tout cadastré commune de [Localité 17] (Aude), ” [Adresse 15] “, section C, numéro [Cadastre 5], pour une contenance de 00 are 75 centiares pour un prix de 326 508 euros TVA incluse, pour dol ;

Dit qu’à compter du prononcé de la nullité du contrat de vente Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] seront tenus de restituer l’immeuble objet de la vente annulée à la SCI [Adresse 15] ;

Constate l’annulation de plein droit du prêt consenti à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] par la banque Crédit immobilier de France, suivant offre acceptée et acte reçu par Maître [D] [Y] notaire associé de la SCP Alain Benedetti et [D] [Y], le 17 avril 2008 ;

Dit que la résolution du prêt entraînera remboursement des intérêts du prêt versés à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] par la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ;

Condamne in solidum la SCI [Adresse 15] et la société HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à la SA Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne la somme de 280 250 euros TVA incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014 ;

Condamne in solidum la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] les sommes de :

– 52 256 euros au titre de leur apport personnel,

– 19 827,57 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la vente et du prêt, assorti de l’intérêt aux taux légal à compter du 30 décembre 2014,

– 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae à régler à Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] à régler à la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum la SCI [Adresse 15] et la SARL HPA Holding anciennement Groupe Garrigae aux entiers dépens de première instance et d’appel, sauf ceux concernant la SCP Benedetti [Y] Gally Dariscon qui seront à la charge de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L] et qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble à la diligence de Monsieur [Z] [L] et Madame [J] [M] épouse [L].

Dit qu’une copie du présent arrêt sera transmis à la diligence du greffe à la direction départementales des finances publiques de l’Aude en application des dispositions de l’article L.101 du livre des procédures fiscales.

La greffière, Le président,