RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2023 DU 27 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02671 – N° Portalis DBVR-V-B7F-E3YT

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY,

R.G.n° 17/00668, en date du 30 août 2021

APPELANTE :

Madame [O] [X], veuve [H]

domiciliée chez Madame [J] [H] – [Adresse 3]

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/011570 du 18/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY

Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [G] [P], veuve [Y]

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Clarisse MOUTON substituée par Me Laurène ALEXANDRE de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocats au barreau de NANCY

Maître [S] [U]

Notaire

domiciliée [Adresse 9]

Représenté par Me Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY

S.A.S. GBI CONSEILS, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 6]

Représentée par Me Virginie BARBOSA de la SCP TERTIO AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me Philippe CARMANTRAND, substituant Me Jean-Christophe DUCHET, avocat plaidant, avocats au barreau de METZ

INTERVENANTES VOLONTAIRES :

Madame [J] [H]

née le 06 janvier 1969 à AGOUNI-GUEGHRANE (ALGERIE)

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Madame [A] [H]

née le 16 avril 1972 à [Localité 11] (ALGERIE)

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente, et Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2023, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Février 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame BUQUANT, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2014 réalisé par l’intermédiaire de l’agence L’Européenne de l’Immobilier, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS GBI Conseils, un ‘compromis de vente’, s’analysant en un engagement réciproque d’achat et de vente sous condition suspensive, a été signé entre d’une part, Madame [G] [P] épouse [Y], vendeur, et, d’autre part, Madame [O] [X] et son époux, [Z] [H], acquéreurs, pour un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 8].

La vente a été réitérée par acte authentique en date du 8 octobre 2014 dressé par Maître [S] [U].

[Z] [H] est décédé le 25 septembre 2016.

Par acte d’huissier en date du 29 juin 2017, Madame [X] veuve [H] a fait assigner Madame [P], Maître [U] et l’Européenne de l’Immobilier devant le tribunal judiciaire de Val-de-Briey, sur le fondement des dispositions des articles 1112-1, 1130 et suivants, et 1382 du code civil, aux fins de :

– annuler la vente intervenue le 8 octobre 2014 entre Madame [P] d’une part, et Monsieur et Madame [H], d’autre part,

– condamner Madame [P] au remboursement de la somme de 79000 euros à Madame [X],

– condamner solidairement Maître [U] et l’agence immobilière L’Européenne de l’Immobilier au paiement d’une somme de 40000 euros au titre de l’article 1382 du code civil au profit de Madame [X],

– de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner solidairement les défendeurs au paiement des entiers dépens frais et procédure.

Par jugement contradictoire du 30 août 2021, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a :

– débouté Madame [X] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes,

– débouté la SAS GBI Conseils venant aux droit de L’Européenne de l’Immobilier de sa demande fondée au titre d’une procédure abusive,

– débouté Maître [U] de sa demande fondée au titre d’une procédure abusive,

– condamné Madame [X] veuve [H] aux entiers dépens,

– condamné Madame [X] veuve [H] à payer à Madame [P] la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Madame [X] veuve [H] à payer à Maître [U] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Madame [X] veuve [H] à payer à la SAS GBI Conseils la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu’il n’était pas démontré, au vu des pièces versées aux débats, que l’état de santé de feu [Z] [H] était tel qu’il se trouvait dans l’incapacité de comprendre son acte d’engagement contractuel en octobre 2014. En conséquence, la demande en nullité de la vente pour vice du consentement formée par Madame [X] veuve [H] a été rejetée.

Le tribunal a également rejeté la demande en nullité fondée sur l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, considérant que l’absence de l’ensemble des diagnostics n’entraînait pas automatiquement la nullité de la vente. Le tribunal a retenu que les acquéreurs avaient signé l’acte authentique sans émettre la moindre réserve, renonçant de facto à se prévaloir de l’irrégularité, qu’ils avaient au demeurant eu connaissance lors du compromis de l’existence des diagnostics et qu’ils s’étaient rendus à la signature de l’acte authentique sans en solliciter une production.

La demande en nullité pour dol a également été rejetée, le tribunal considérant que si l’absence de réception par l’acquéreur des diagnostics et du compromis de vente était constatée, elle résultait d’une erreur de numérotation dans l’adresse ; que dès lors, aucune volonté de l’agence immobilière constitutive de manoeuvres frauduleuses n’était démontrée.

Par ailleurs, le tribunal a débouté Madame [X] veuve [H] de sa demande en nullité de la vente pour vices cachés, au motif que n’était pas rapportée la preuve de la connaissance de vices cachés par la vendeuse, notamment parce que celle-ci avait procédé à la vente de la maison de sa mère (s’agissant d’une erreur du tribunal, Madame [P] ayant en réalité hérité de sa soeur) sans y avoir résidé personnellement.

Sur la mise en cause de la responsabilité du notaire, le tribunal a rejeté la demande de Madame [X] veuve [H], estimant que Maître [U] n’avait pas manqué à son devoir d’information et de conseil.

Sur la mise en cause de la responsabilité de l’agence immobilière, si le tribunal a considéré qu’elle avait commis une faute en envoyant le compromis de vente accompagné des diagnostics à la mauvaise adresse, il a aussi relevé qu’il appartenait aux époux [X] d’en requérir copie avant la signature de l’acte de vente devant le notaire et d’informer le notaire de cette difficulté, qu’il n’appartenait pas à une agence immobilière de vérifier l’exactitude des informations données par le vendeur et que le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil n’était pas établi s’il n’était pas prouvé qu’il connaissait l’existence du vice. Le tribunal a conclu en l’espèce que Madame [X] veuve [H] n’apportait pas la preuve que l’agent immobilier connaissait les problèmes liés notamment au chauffage et qu’aucune responsabilité ne pouvait en conséquence lui être imputée.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 9 novembre 2021, Madame [X] veuve [H] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 14 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [O] [X] veuve [H], Madame [J] [H] et de Madame [A] [H] (ci-après Mesdames [H]) demandent à la cour de :

– déclarer recevables et bien fondées les interventions volontaires de Madame [J] [H] et de Madame [A] [H],

– déclarer recevables les demandes formées par Madame [X], Madame [J] [H] et Madame [A] [H],

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val de Briey en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– annuler et, subsidiairement, prononcer la résolution du compromis de vente du 16 juillet 2014 et de l’acte authentique de vente du 8 octobre 2014, publié au Service de la publicité foncière de [Localité 13], sous le n°5404P02 2019P944, le 28 février 2019, portant sur le bien suivant :

Une maison d’habitation située [Adresse 8]) et cadastrée section AE n°[Cadastre 7] pour 1 are et 5 centiares,

Et conclue entre :

Madame [O] [X] veuve [H], née le 16 septembre 1934 à Agouni-Gueghrane (Algérie), de nationalité algérienne, domiciliée Chez Madame [J] [H] – [Adresse 3] et Monsieur [Z] [H], né le 7 avril 1924 à Ouadhia (Algérie), de nationalité algérienne, demeurant alors [Adresse 5].

ET

Madame [G] [N] [P] veuve [Y], née le 21 septembre 1933 à [Localité 10], de nationalité française, domiciliée [Adresse 2]

En conséquence,

– condamner Madame [P] à régler à Madame [X] la somme de 79000 euros au titre de la restitution du prix de vente,

– condamner la société GBI Conseils et Maître [U] au paiement de la somme de 79000 euros, au titre de la restitution du prix de vente, dans la mesure de l’insolvabilité de Madame [P],

– condamner, in solidum, Madame [P] et Maître [U] et la société GBI Conseils au paiement des sommes suivantes :

* 15561,55 euros au titre des travaux réalisés dans la maison suite à l’acquisition,

* 1629,89 euros au titre des frais exposés pour la conservation de la maison,

* 40000 euros au titre du préjudice lié à l’impossibilité d’habiter la maison,

Dans l’hypothèse où la vente ne serait ni annulée ni résolue,

– condamner, in solidum, Madame [P] et Maître [U] et la société GBI Conseils au paiement des sommes suivantes :

* 15561,55 euros au titre des travaux réalisés dans la maison suite à l’acquisition,

* 40000 euros au titre du préjudice lié à l’impossibilité d’habiter la maison,

* 10000 euros euros au titre de la baisse de valeur de la maison,

Dans l’hypothèse où la cour ne s’estimerait pas suffisamment éclairée sur l’état de santé de Monsieur [H] au moment de la signature du compromis et de l’acte authentique de vente,

– ordonner une expertise judiciaire « sur pièces » du dossier médical de Monsieur [H],

– dire que l’expert aura pour mission de déterminer si l’état de santé de Monsieur [H] lui permettait de donner un consentement au moment de la signature du compromis de vente et de l’acte authentique de vente,

– surseoir à statuer sur l’ensemble de ces demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

En toute hypothèse,

– condamner, in solidum, Madame [P] et Maître [U] et la société GBI Conseils au paiement à Madame [X] de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en 1ère instance,

– condamner, in solidum, Madame [P] et Maître [U] et la société GBI Conseils au paiement à Maître [R] [L] de la somme de 6000 euros en application de l’article 37 de la loi sur l’aide juridique,

– condamner, in solidum, Madame [P] et Maître [U] et la société GBI Conseils aux entiers dépens d’instance et d’appel,

– débouter Madame [P], Maître [U] et la société GBI Conseils de l’intégralité de leurs demandes.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 3 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [G] [P] veuve [Y] demande à la cour de :

A titre principal,

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré recevable la demande formée par Madame [X] veuve [H] et statuant à nouveau, déclarer irrecevable la demande pour défaut de pouvoir,

Subsidiairement, si l’action était considérée comme recevable, la déclarer mal fondée,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [X] de l’intégralité des prétentions formées à l’encontre de Madame [P],

Y ajoutant,

– déclarer irrecevable comme nouvelle la demande tendant à voir juger que le délai de rétractation n’a pas couru,

– déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en résolution de la vente,

Subsidiairement, déclarer ces demandes mal fondées et les rejeter,

– débouter la société GBI Conseils de sa demande subsidiaire en garantie formée contre Madame [P],

En tout état de cause,

– condamner in solidum Madame [X], Madame [J] [H] et Madame [A] [H] à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au caractère abusif de l’action,

– condamner in solidum Madame [X], Madame [J] [H] et Madame [A] [H] à lui payer une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles de la procédure d’appel,

– débouter Madame [X], Madame [J] [H] et Madame [A] [H] de toutes leurs demandes,

– les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 14 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS GBI Conseils demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil sous sa nouvelle codification, des articles 1382 et suivants du code civil sous son ancienne rédaction et des articles 12, 700 et suivants du code de procédure civile, de :

In limine litis,

– déclarer Madame [J] [H] et Madame [A] [H] irrecevables et mal fondées en leur intervention volontaire,

– débouter Madame [J] [H] et Madame [A] [H] de leurs demandes d’intervention volontaire,

À titre principal,

– dire et juger Madame [X] veuve [H] mal fondée en son appel,

En conséquence,

– débouter Madame [X] veuve [H] de l’intégralité de ses demandes,

– débouter Madame [X] veuve [H] de sa nouvelle demande à hauteur de cour concernant sa demande, à titre subsidiaire, d’expertise médicale sur pièces et de sursis à statuer,

– déclarer la demande la SAS GBI Conseils recevable et bien fondée,

En conséquence,

– confirmer le jugement n°RG 17/00668 du Tribunal Judiciaire de Val de Briey du 30 août 2021 en ce qu’il a débouté Madame [X] [O] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux entiers dépens,

– confirmer le jugement n°RG 17/00668 du Tribunal Judiciaire de Val de Briey du 30 août 2021 en ce qu’il a débouté Madame [X] [O] veuve [H] au paiement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

– infirmer le jugement n°RG 17/00668 du Tribunal Judiciaire de Val de Briey du 30 août 2021 en ce qu’il a condamné Madame [X] [O] veuve [H] à payer à la SAS GBI Conseils la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau, au titre de l’appel incident,

À titre reconventionnel,

– condamner Madame [X] [O] veuve [H] à payer à la SAS GBI Conseils la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais de de procédure de première instance,

En tout état de cause,

– condamner Madame [X] veuve [H] à payer à la SAS GBI Conseils, venant aux droits de L’Européenne de l’Immobilier, la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

– condamner Madame [X] veuve [H] aux entiers frais et dépens de procédure d’appel,

À titre subsidiaire,

– condamner Madame [P] à garantir la SAS GBI Conseils, venant aux droits de l’Européenne de l’Immobilier, de toutes éventuelles condamnations dont elle pourrait faire l’objet à l’égard de Madame [X] veuve [H].

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 2 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître [S] [U] demande à la cour de :

– confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté Madame [X] de l’ensemble de ses demandes,

– l’infirmer en ce qu’il a débouté Maître[S] [U] de sa demande fondée au titre d’une action abusive,

Statuant à nouveau sur ce point,

– condamner Madame [X] à payer à Maître [S] [U] une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Y rajoutant,

– condamner Madame [X] à payer à Maître [S] [U] une somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, – condamner Madame [X] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 novembre 2022.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 5 décembre 2022 et le délibéré au 28 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Mesdames [H] le 14 novembre 2022, par Madame [G] [P] veuve [Y] le 3 août 2022, par Maître [S] [U] le 2 mai 2022 et par la SAS GBI Conseils le 14 novembre 2022, et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 15 novembre 2022 ;

* Sur la recevabilité de l’intervention à hauteur d’appel de Madame [J] [H] et de Madame [A] [H] et sur la recevabilité de l’action intentée par Madame [O] [X] veuve [H].

Vu les articles 122, 123 et 126 du code de procédure civile,

La recevabilité de l’intervention à hauteur d’appel de Mesdames [J] et [A] [H] est contestée par la SAS GBI Conseils, Madame [G] [P] veuve [Y] soulevant pour sa part la recevabilité de l’action intentée par Madame [O] [X] veuve [H] seule.

En application des articles 554 et 555 du code de procédure civile, ‘peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont un intérêts les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité’ et ‘ces mêmes personnes peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause’.

Sur le fondement de ces textes, la cour de cassation a, d’une part, conditionné la recevabilité de l’intervention volontaire à l’existence d’un intérêt à agir de l’intervenant et d’un lien suffisant entre ses demandes et les prétentions originaires, sans être subordonnée à une évolution du litige contrairement à ce qui est soutenu par la SAS GBI Conseils, cette condition posée à l’article 555 du code de procédure civile ne concernant que l’intervention forcée ( Civ. 2, 15 janvier 2004, n° 02-10.745, 10 février 2011, n° 09-72.821 ; Civ. 1, 10 janvier 2006, n° 03-17.839). Elle a, d’autre part, précisé que l’intervenant ne peut pas soumettre un nouveau litige à la cour et demander des condamnations qui n’ont pas été soumises au premier juge.

Madame [O] [X] veuve [H] a introduit seule une action aux fins d’anéantissement de la vente d’un bien immobilier acquis avec feu son époux et dont leurs filles sont devenues, avant l’engagement de la procédure, indivisaires de la nue-propriété, suite au décès de leur père et au choix de leur mère d’opter pour l’usufruit de la totalité des biens existants, comme cela est établi par l’acte de notoriété versé aux débats (pièce 63).

À hauteur d’appel, Madame [G] [P] veuve [Y] a soulevé le défaut de qualité à agir puis de pouvoir de Madame [O] [X] veuve [H] pour réclamer l’anéantissement de la vente d’un bien dont elle n’était pas l’unique propriétaire et c’est dans ces conditions que Mesdames [J] et [A] [H] sont intervenues volontairement à l’instance.

Celles-ci ont un intérêt à agir dans le cadre de la procédure qui porte sur un bien dont elles sont indivisaires de la nue-propriété, leur intervention leur permettant en outre de s’associer à l’action de leur mère dont elles soutiennent la démarche et d’opérer ainsi la régularisation de la procédure. Enfin, il sera observé qu’elles n’interviennent qu’au soutien des demandes de leur mère, sans former de nouvelles demandes au regard des prétentions soumises au premier juge (comme détaillé par la suite) et qu’elles ne sont pas intervenues en première instance à quelque titre que ce soit.

Dans une situation comparable, la cour de cassation a d’ailleurs admis la recevabilité de l’intervention volontaire en retenant que l’existence d’un intérêt des intervenants avait été caractérisé et que l’intervention permettait d’écarter la fin de non-recevoir soulevée à hauteur d’appel en en faisant disparaître la cause (Civ. 3, 20 février 1979, n° 77-12.863).

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la SAS GBI Conseils.

Ne s’agissant pas d’une demande au fond, les intervenantes ne peuvent se voir ‘débouter’ de leur intervention.

Dès lors que la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir invoquée par Madame [G] [P] veuve [Y] a été régularisée antérieurement à l’ordonnance de clôture devant la cour d’appel – l’ensemble des personnes ayant qualité et pouvoir étant devenues parties à l’instance -, il y a lieu d’écarter ce moyen.

** Sur la nullité de la vente du 8 octobre 2014

Mesdames [H] soulèvent à l’appui de leur demande de nullité les moyens suivants :

– le compromis du 16 juillet 2014 n’ayant pas été valablement notifié aux acquéreurs, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’a pas couru, justifiant la nullité de l’acte authentique reçue le 8 octobre 2014,

– l’absence de consentement valablement exprimé par [Z] [H] en raison de ses troubles cognitifs ; par les deux époux, en raison de l’absence (compromis) ou de l’inefficience (acte authentique) du traducteur, celui intervenu lors de la signature de l’acte authentique et choisi par un membre éloigné de leur famille s’exprimant dans une langue (kabile) que les époux ne comprenaient pas et dont la richesse lexicale n’aurait pas permis pas d’exprimer les subtilités juridiques ; et du fait de l’analphabétisme et des difficultés de compréhension de Madame [O] [X] veuve [H] tant lors du compromis que lors de la réitération devant notaire,

– l’existence de moyens frauduleux constitutifs d’un dol, dans la mesure où les époux n’ont pas eu communication des diagnostics techniques avant l’acte authentique, alors qu’ils n’auraient pas acquis la maison s’ils avaient été correctement informés,

– l’existence d’une erreur sur les qualités essentielles du bien – concernant l’installation de chauffage, la présence d’infiltration et l’existence d’un escalier.

S’agissant du premier moyen, il n’est pas contesté qu’il est soulevé en première fois à hauteur d’appel, néanmoins, étant invoqué à l’appui d’une demande de nullité soumise au premier juge, aucune irrecevabilité n’est encourue conformément aux dispositions de l’article 563 du code de procédure civile.

Il s’avère que le compromis du 16 juillet 2014 (engagement réciproque d’achat et de vente sous condition suspensive) a été notifié aux époux [H] par lettre recommandée envoyée à l’adresse indiquée dans le compromis comme celle de leur résidence ([Adresse 4]) dans cette convention, les courriers ayant été remis contre signature lors de leur présentation le 21 août 2014 (pièce 4 et 6 SAS GBI conseils).

L’acte authentique de vente – reçu dans des conditions qui seront détaillées ci-dessous – comporte la clause suivante :

‘ purge de la faculté de rétractation

Les parties ont conclu un avant-contrat sous signatures privées en date à [Localité 12] du 16 juillet 2014 (sic).

En vertu des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le bien dont il s’agit étant destiné à l’habitation et l’acquéreur étant un non professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficiait de la faculté de se rétracter.

La notification de l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception a été effectuée à l’acquéreur le 21 août 2014 et la première présentation a eu lieu le 21 août 2014.

Aucune rétractation n’est intervenue de la part de l’acquéreur dans le délai légal.

Une copie de la lettre de notification ainsi que l’accusé de réception sont demeurés annexés’.

Les appelantes ne versent aucune pièce établissant que les acquéreurs ne résidaient pas à l’adresse de la notification. Il s’agit en outre de leur adresse déclarée dans l’acte authentique. Il sera d’ailleurs observé que l’acte n’a pas été refusé par le signataire lors de la présentation, qui avait nécessairement connaissance de l’identité des destinataires des envois, ce qu’il n’aurait pas manqué de faire si le courrier avait été mal adressé et qu’aucun d’eux ne résidait dans les lieux.

En outre, la cour de cassation a jugé à plusieurs reprises (Civ. 3, 8 juillet 2014, n°13-19.330 ; 7 avril 2016, n°15-13.064) qu’en signant l’acte authentique sans émettre de réserve, l’acquéreur a renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la purge du droit de rétractation, de telle sorte que l’acte authentique n’est pas entaché de nullité.

En effet, la faculté prévue à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation permet de se rétracter du compromis pendant une période de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée et, si le délai n’a pas couru, de refuser de réitérer l’acte authentique. En revanche, il ne s’agit pas d’un moyen permettant de remettre en cause l’acte subséquent souscrit sans réserve, comme cela a été le cas en l’espèce.

Ce moyen ne peut être reçu.

À l’appui du moyen relatif à l’insanité d’esprit de [Z] [H] – décédé le 25 septembre 2016 – reposant sur l’article 1109 du code civil dans sa version applicable, les appelants versent les pièces suivantes :

– le justificatif d’une hospitalisation le 12 août 2014, suite à une chute, sans autre précision s’agissant de la photocopie de l’unique première page du dossier des urgences (pièce 28),

– la première page d’un compte-rendu d’hospitalisation du 10 décembre 2015, faisant suite à une chute, il était relevé que le patient était confus et désorienté à son arrivée (pièce 29), le scanner réalisé 5 jours plus tard mentionnant qu’il avait également été admis en raison d’un syndrome délirant, réaffirmant l’atrophie cortico-sous corticale diffuse, sans mettre en évidence d’autre particularité (pièce 30),

– un compte-rendu d’hospitalisation du 17 février 2016 faisant état d’un patient confus et désorienté, ne comprenant pas tous les ordres, à son arrivée à l’hôpital – sollicitée suite à une chute ; lors de son arrivée en gériatrie le lendemain, il était noté qu’il n’était pas orienté dans le temps mais qu’il savait être à l’hopital et que l’entretien s’était déroulé en présence de sa fille qui avait aidé à traduire car son père ne comprenait pas toutes les questions (pièce 22, également certificat médical en pièce 31),

– le compte-rendu d’un scanner réalisé le 22 février 2016 qui fait état d’une atrophie cortico-sous corticale diffuse, sans révéler d’autre particularité, déjà mis en évidence lors d’un précédent scanner réalisé en 2011 au niveau frontal bi-latéral (pièce 25 et 26),

– un compte-rendu d’un neurologue suite à une consultation du 27 février 2016, faisant état de la symptomatologie suivante depuis 2011 : ‘des troubles de l’équilibre et de la marche, des épisodes d’impériosité urinaire, mais chez un patient qui a également un problème prostatique, enfin des difficultés attentionnelles’ les éléments mis en évidence par le scanner de 2011 pouvant expliquer un tableau d’apathie et les difficultés cognitives rencontrées, les problèmes semblant s’être accentués et qu’il conviendrait d’obtenir de nouveaux éléments pour conclure de façon plus formelle entre une éventuelle pathologie neuro-dégénérative (démence frontale) et une hydrocéphalie communicante ; dans un nouvel écrit du 13 juin 2016, ce professionnel, tout en ne concluant pas formellement, s’orientait sur la première hypothèse (pièce 33 et 34)

– un compte-rendu d’un urologue mentionnant que le défunt était suivi depuis 2005 en raison d’un carcinome et avoir remarqué lors d’un rendez-vous de contrôle en septembre 2015 que son patient était amaigri et asthénique ; dans son attestation du 11 mai 2022 (postérieure au décès), le médecin précisait que le traitement suivi depuis 2004 avait des effets secondaires importants sur le plan leuco-moteur et cognitif, ce qui expliquait que son état se soit progressivement dégradé, notamment à compter du courant de l’année 2014, conduisant à un état de désorientation en 2015

– un certificat non daté de son médecin traitant, le docteur [I], faisant état de troubles cognitifs avec désorientation temporo-spatiale et actes irréfléchis (pièce 35),

– le Docteur [V] [B], gendre du défunt, qui n’était pas son médecin traitant selon les mentions figurant sur les différentes pièces médicales (compte-rendus d’hospitalisation, courriers au médecin traitant) a rédigé un ‘certificat’ selon lequel l’état de santé physique et mentale de son beau-père était altéré en raison de troubles cognitifs majeurs depuis plusieurs années, notamment une désorientation spatio-temporelle repérée depuis 2012 (confusion entre jour et nuit, mois et jour, se croyant en Algérie quand il était en France et inversement). Il confondait euros et dinars et présentait des troubles mnésiques (pièce 32),

– Mesdames [H] versent également un autre témoignage de proche faisant état des troubles présentés par le défunt (pièce 25).

Il ressort de ces pièces que [Z] [H], certes âgé au moment de la vente, présentait selon les pièces médicales concordantes même si aucun diagnostic formel n’a été posé, des troubles neuro-dégénératifs progressifs depuis un certain temps au moment de son décès, provoquant un état de désorientation temporo-spatial à compter de 2015. Aucune des pièces versées – en particulier le caractère partiel des éléments liés à l’hospitalisation du mois d’août 2014 – ne permet d’établir que ces troubles, d’évolution progressive, dégradaient son état dès 2014 au point de l’empêcher d’exprimer un consentement éclairé, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise qui sera écartée.

Les irrégularités pouvant affecter le compromis ne sont pas susceptibles de justifier l’annulation de l’acte authentique si celui-ci a été régulièrement reçu.

S’agissant de l’illettrisme de l’épouse, cela est d’autant plus le cas qu’il conviendrait de rapporter la preuve que son illettrisme l’a en l’espèce empêchée de prendre conscience des engagements qu’elle souscrivait – les personnes illettrées ne pouvant pour ce seul motif se voir interdire la possibilité de souscrire le moindre contrat.

Il ressort de l’acte authentique dressé par Maître [U] que le notaire a donné lecture de l’acte (outre une traduction par un interprète – confère ci-dessous), de telle sorte qu’il ne peut être retenu un défaut de consentement de Madame [O] [X] veuve [H] du fait de son illettrisme.

S’agissant des difficultés de compréhension de la langue française des deux acquéreurs, l’acte authentique a été reçu en présence de Monsieur [M] [D], interprète choisi par les parties, qui a traduit en cette qualité aux époux [H] l’acte reçu par le notaire, selon la mention figurant en fin d’acte. Aucune pièce n’est versée de nature à établir que les époux [H] n’ont pas compris la traduction orale dont ils ont bénéficié, ni que la qualité de la traduction n’a pas permis à ceux-ci de comprendre la portée des engagements qu’ils souscrivaient. En outre, des échanges efficients ont nécessairement eu lieu entre eux et le notaire qui a notamment précisé dans son acte leurs dates respectives d’arrivée en France, pour déterminer la loi applicable à leur régime matrimonial.

En dernier lieu s’agissant de la capacité d’exprimer un consentement valable, il est admis que les époux [H] ont visité le bien préalablement au compromis, qu’ils ont ensuite réuni le prix de vente auprès de leurs proches, qu’ils se sont rendus chez le notaire pour signer l’acte authentique et qu’ils ont ensuite emménagé dans la maison ainsi acquise. L’ensemble des démarches qu’ils ont réalisées attestent de ce qu’ils comprenaient les engagements et les obligations auxquels ils se soumettaient.

S’agissant du dol, Mesdames [H] font valoir que l’état réel du bien n’a pas été porté à la connaissance des acquéreurs, notamment du fait qu’ils n’ont pas eu connaissance avant l’acte authentique des diagnostics techniques et que la visite du bien immobilier a eu lieu en été, ce qui ne leur a pas permis de prendre conscience de l’humidité et du non-fonctionnement du système de chauffage ; elles font valoir que les manoeuvres dolosives sont imputables à l’agence immobilière et estiment que les agissements de celle-ci qui a joué un rôle dans la conclusion du contrat sans avoir la qualité de représentant ni de préposé, peuvent permettre d’obtenir la nullité du contrat.

En l’espèce, Madame [G] [P] veuve [Y] précise avoir donné un mandat à l’agence immobilière pour vendre le bien dont elle était devenue propriétaire par héritage ; la SAS GBI Conseils exposant pour sa part avoir reçu un mandat de recherche d’une maison à usage d’habitation de la part des époux [H]. Aucune des parties n’a versé aux débats le ou les mandats dont a bénéficié l’agence immobilière.

Il n’en reste pas moins que si l’agence était le mandataire des époux [H], les manoeuvres qui lui sont reprochées, à les supposer établies, ne sont pas susceptibles d’entraîner le dol, les manoeuvres devant émaner du co-contractant de celui qui en est victime, d’une personne susceptible de l’engager ou d’un tiers de connivence.

Si l’agence intervenait comme mandataire commun ou comme mandataire du vendeur exclusivement, la cour de cassation a eu l’occasion de préciser, s’agissant d’une vente intervenue avant le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de la réforme issue de l’ordonnance du 10 février 2016, que ‘les manoeuvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir’ (chambre mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470), ce qu’en l’espèce Mesdames [H] n’invoquent pas et a fortiori ne démontrent pas.

S’agissant du moyen en raison de l’existence d’une erreur, il est soutenu que les acquéreurs n’avaient pas conscience des qualités substantielles du bien, résultant de l’installation de chauffage (non fonctionnelle et insuffisante) et de la présence d’infiltrations, les époux étant âgés et leur état de santé, dégradé, empêchant notamment [Z] [H] de se rendre à l’étage.

Concernant les infiltrations d’eau, il ressort du rapport d’expertise (pièce 13 consorts [H]) réclamé par l’assureur du bien immobilier et émis suite à une visite du 2 octobre 2015 que ‘la cause la plus probable de ces traces [d’écoulement d’eau] provient du sinistre important du 5 mai 2015. Lors du sinistre du 5 mai 2015 des écoulement se sont propagés du 1er étage du sociétaire y compris le garage (…). La fille du sociétaire précise que les écoulements se sont produits après le sinistre du 5 mai 2015 suite aux orages’, étant précisé que ‘aucun élément ne peut expliquer les infiltrations d’eaux pluviales à cet endroit’, l’expert considérant donc ‘ces dommages consécutifs au sinistre du 5 mai 2015’. Selon un autre rapport d’expert de l’assureur, un nouveau sinistre lié à un violent orage s’est produit en 2016, à l’origine d’infiltration, le nouvel expert retenant un défaut d’étanchéité du balcon se trouvant au salon/séjour – ce que le premier expert avait exclu – tout en précisant qu’il s’agissait d’un vice visible et non caché.

Il est également versé l’attestation d’un proche précisant que des fissures sont ‘bien visibles de l’extérieur’ (pièce 14).

L’expert privé ensuite mandaté à l’initiative de Madame [O] [X] veuve [H] (pièce 15) a retenu dans son rapport réalisé en septembre 2016 :

– l’existence d’importantes fissures intérieures et extérieures (y compris dallage),

– l’absence de mise aux normes actuelles de l’évacuation des eaux usées à laquelle un WC broyeur est relié,

– la présence de fuites et infiltrations liées au débords du WC situé à l’étage,

– des infiltrations d’eaux pluviales depuis le balcon et en cave/buanderie,

– l’absence de chauffage générant de l’humidité,

– un pont thermique.

Un huissier a constaté pour sa part l’existence de traces d’infiltration, de coulures, d’une odeur d’humidité et d’écoulement d’eau par un soupirail (constat du 1er août 2017 – pièce 17).

La société Veolia a été missionnée pour vérifier l’état du système d’assainissement, elle a précisé qu’il manquait un clapet anti-retour sur une boîte de branchement et conseillé le remplacement des éventuelles canalisations en acier galvanisé.

Un entrepreneur indique avoir constaté en octobre 2015 que le chauffe-eau était irréparable (pièce 9).

Il est justifié de plusieurs factures d’intervention d’artisans du bâtiment et de dératisation.

Les photographies du bien versées au débat par la venderesse montrent une vétusté et des fissurations externes visibles (sa pièce 2).

Il résulte des diverses expertises privées évoquées que les infiltrations d’eau sont survenues à l’occasion d’épisodes pluvieux particulièrement intenses et que leur imputation à un ‘élément constructif’, retenue par deux d’entre elles mais contestée par la troisième, ne peut pas être considérée comme établie. S’agissant de l’humidité constatée, le troisième expert l’impute en 2016 à l’absence de chauffage.

L’acte notarié précise que la maison était édifiée au 1er janvier 1949 et que l’immeuble a été cédé pour 79000 euros.

Il ressort de l’ensemble des élément au dossier que l’immeuble vendu était, au moment de sa vente, un bien vétuste, présentant notamment des fissures apparentes, ce qui ne pouvait échapper à la connaissance des acquéreurs. Les époux [H] n’ont pas pu se méprendre sur l’existence d’escaliers et deux étages supérieurs, l’ensemble des pièces de vie étant d’ailleurs situées dans ceux-ci. La visite préalable au compromis, même réalisée en été, a permis aux acquéreurs de prendre conscience de la vétusté tant de l’immeuble que de ses éléments d’équipement (installation de chauffage).

Mesdames [H] échouent en conséquence à rapporter la preuve de l’erreur qu’elles allèguent.

En outre, à l’occasion de messages échangés avec l’agence immobilière (retranscription pièce 3 appelante et intervenants volontaires), Madame [J] [H] écrivait en septembre 2015 ‘Je suis plus que scandalisée que vous vous inquiétiez après coup de notre absence à la procédure de vente. La raison c’est que nous étions contre. Et si vous vous demandiez pourquoi nous avons prêté cette somme à mes parents ce n’est qu’un simple retour d’ascenseur’.

Il en ressort que les deux acquéreurs et leur entourage étaient parfaitement informés des caractéristiques du bien dont les époux [H] projetaient de faire l’acquisition, que ceux-ci savaient qu’ils s’engageaient à acheter le bien immobilier, ayant sollicité le concours financier de leurs enfants pour réunir le prix de vente et qu’ils ont persisté dans leur projet malgré les réticences, voir l’opposition de leurs proches.

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède que les deux acquéreurs ont chacun exprimé un consentement valable et exempt de vice résultant d’une erreur ou de manoeuvres dolosives.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a écarté la nullité de la vente reçue par acte notarié du 8 octobre 2014.

*** Sur la demande de résolution

– Sur la garantie des vices cachés

Il ressort du jugement que le tribunal a été saisi d’une demande fondée sur les vices cachés, quand bien même il l’a improprement qualifiée de demande de nullité et non de résolution ; en tout état de cause, la demande de résolution tend aux mêmes fins que la demande d’annulation et ce fondement peut être invoqué pour la première fois en appel au soutien de la demande d’anéantissement de la vente dont avait été saisi le premier juge.

L’irrecevabilité de cette demande tenant à son caractère nouveau à hauteur d’appel sera en conséquence écartée.

En vertu de l’article 1641 du code civil, ‘Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’.

Pour que Mesdames [H] puissent invoquer la garantie des vices cachés, elles doivent rapporter la preuve de l’existence des vices cachés qu’elles allèguent, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.

Il est tout d’abord nécessaire d’établir l’existence d’un vice, c’est-à-dire d’une anomalie, qui se distingue d’un défaut de conformité mais aussi d’une usure normale de la chose.

Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l’article 1641 du code civil, précité, et de l’article 1642 du même code selon lequel ‘Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’. L’appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l’acquéreur et il ne peut être exigé d’un particulier de se faire assister d’un homme de l’art pour l’éclairer sur les éventuels défauts de la chose.

L’acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l’article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose ‘impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’. Il n’est donc pas exigé que la chose soit inutilisable, mais seulement que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise à ce prix s’il en avait eu connaissance.

Enfin, selon l’interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n’exister qu”en germe’ au moment de la vente, sa manifestation n’étant apparue qu’ultérieurement.

Le sort des clauses exclusives ou limitatives de garantie des vices cachés est réglé par l’article 1643 du code civil selon lequel le vendeur ‘est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie’. En d’autres termes, une clause exclusive de garantie n’est valable que si le vendeur n’était pas ‘de mauvaise foi’, c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l’interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi. En revanche, cette présomption n’existe pas pour le vendeur particulier, comme Madame [G] [P] veuve [Y] en l’espèce. Dès lors, pour écarter cette clause exclusive et bénéficier de la garantie des vices cachés, Mesdames [H] doivent démontrer la mauvaise foi de leur venderesse et donc sa connaissance du vice caché lors de la vente.

En l’espèce, Mesdames [H] font valoir que le nombre de radiateurs était insuffisant et que le système de chauffage était vétuste et s’est avéré irréparable en octobre 2015.

Elles ajoutent que la maison était infestée de rats, ayant justifié l’intervention d’un entrepreneur pour boucher les trous par lesquels ils entraient dans l’habitation.

Le tuyau du sanibroyeur était également défectueux et son branchement non conforme.

Elles soulèvent également les défauts relevés par l’expertise privée du 6 septembre 2016.

L’ensemble des pièces justificatives ont été détaillées ci-dessus, si ce n’est qu’il y a lieu d’ajouter qu’un échange de mails datés de juillet et octobre 2015 avec Monsieur [E] qualifie l’infestation d’importante au vu de la quantité d’excréments et remontant à plusieurs mois, voir plusieurs années (pièce 10) et qu’une dératisation a été opérée en mars 2018 (pièce 11).

Mesdames [H] n’établissent pas, au vu des pièces produites, qu’au moins l’un des différents vices qu’elles allèguent présentait le caractère de ‘caché’ au moment de la vente, au regard de la vétusté de la maison (vétusté du système de chauffe, fissures, pont thermique, anomalies au niveau de l’évacuation des eaux et du raccordement du sanibroyeur) et de l’ancienneté des traces anciennes des rats. Le nombre de radiateurs était apparent lors de la visite, de même que les nombreuses fissures. S’agissant des infiltrations d’eau, il convient de rappeler qu’au vu des pièces, elles sont imputables à des intempéries violentes survenues en 2015 et 2016 et la preuve de leur imputation à un ‘élément constructif’ n’est pas rapportée.

En outre, Madame [G] [P] veuve [Y] a hérité ce bien de sa soeur décédée en juin 2013 et elle n’a elle-même jamais habité ce bien. Mesdames [H] ne versent aucune pièce de nature à établir qu’elle avait connaissance des vices qu’ils allèguent. Dès lors, quand bien même le caractère caché d’un des vices aurait été démontré, la clause dérogeant à la garantie prévue à l’article 1643 du code civil fixée dans l’acte notarié ferait obstacle à la demande de résolution.

– Sur l’absence de l’état des risques naturels et technologiques

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable, dispose que :

‘En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants:

(…)

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

(…)

En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.’

S’il est exact que l’état des risques naturels et technologiques joint au compromis de vente, en date du 2 mai 2012, ne respectait pas le délai maximal d’antériorité de 6 mois fixé à l’article R. 125-26 du code de l’environnement, en revanche était annexé à l’acte authentique – établi le 8 octobre 2014 – un état des risques en date du 20 septembre 2014, établi moins de 6 mois auparavant, ainsi que cela résulte des mentions figurant page 14 de cet acte. Le notaire a ensuite précisé qu’un plan de prévention des risques inondations avait été approuvé pour la commune de [Localité 12] le 26 septembre 2011 et que, pour les risques miniers, l’exploitation des cartographies permettait d’établir que le bien vendu était situé en zone ‘non influencée par l’exploitation minière’ et n’était pas situé dans une zone à risque. L’acte comprend ensuite la mention suivante : ‘l’acquéreur déclare reconnaître avoir eu de la part du notaire soussigné toutes explications à ce sujet et copie de ces documents [par déduction de la juridiction : plan de prévention des risques naturels, plan de prévention des risques miniers, la cartographie, arrêté du préfet approuvant le plan de prévention des risques miniers sur la commune de [Localité 12]] dès avant ce jour’.

L’arrêt évoqué par Mesdames [H] (Civ. 3, 17 décembre 2020, n°19-20.617) n’est pas transposable à la présente situation, dans la mesure où l’acte authentique n’avait en l’espèce pas été réitéré et que la cour de cassation en a déduit que la cour d’appel aurait dû rechercher si l’état des risques annexé à la promesse de vente ne lui était pas antérieur de plus de 6 mois, situation susceptible de justifier la résolution de la promesse de vente et donc de leur permettre d’échapper au paiement de la clause pénale qui leur était réclamée.

Dès lors que la vente a en l’espèce été réitérée par acte authentique, l’action en résolution prévue à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation est limitée à l’hypothèse de l’absence, lors de la signature de cet acte, de l’état de prévention des risques naturels et technologiques. Or il ressort de ce qui précède que l’ensemble des documents, datant de moins de 6 mois au jour de l’acte authentique, avaient été portés à la connaissance des acquéreurs préalablement par le notaire, qu’ils ont été annexés à l’acte authentique et que le notaire a donné les explications relatives à leur contenu. Dès lors, aucune résolution n’est encourue.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [O] [X] veuve [H] de sa demande de résolution.

**** Sur la demande de dommages-intérêts

Vu les articles 1382 et suivants du code civil et 1147 et suivants dans leur rédaction applicable,

Mesdames [H] demandent à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

– 15561,55 euros pour le coût des travaux réalisés dans la maison pour remédier aux désordres,

– 40000 euros au titre du trouble de jouissance,

– 10000 euros en réparation de la perte de valeur du logement.

Il n’est démontré par Mesdames [H] aucun fait justifiant une faute dans la conclusion ou l’exécution du contrat de vente à la charge de la venderesse.

Elles ne rapportent pas non plus la preuve d’une faute du notaire dans l’exécution de ses obligations, celui-ci ayant régulièrement instrumenté un acte dont l’efficacité juridique n’est pas utilement remise en cause.

S’agissant de l’agence immobilière, elle a certes reçu un compromis écrit hors la présence d’un interprète – étant précisé que le notaire indique pour sa part que l’époux s’exprimait correctement en français même si l’épouse avait plus de difficulté – et elle n’y a pas joint l’état des risques naturels et technologiques. Néanmoins, ces manquements allégués n’ont eu aucune conséquence, les époux [H] ayant ensuite réitéré leur accord pour la vente devant notaire en présence d’un interprète et en ayant eu connaissance de l’ensemble des documents nécessaires, justifiant ainsi qu’ils avaient compris la portée des engagements qu’ils souscrivaient par le compromis signé et bénéficiant en temps utile de l’ensemble des informations qui leur étaient dues.

L’absence de réception du compromis alléguée n’est pas démontrée. Elle ne résulterait pas, en tout état de cause, d’une faute de l’agence immobilière qui l’a notifié à l’adresse figurant sur le compromis et a été destinataire d’avis de réception signés. En outre, elle aurait simplement donné la possibilité aux époux [H] de se rétracter de leurs engagements jusqu’à réception de l’acte authentique, faculté à laquelle ils ont renoncé en réitérant la vente devant le notaire.

S’agissant du manquement au titre du devoir de conseil, il résulte de ce qui précède que les époux [H] avaient conscience de l’état du bien qu’ils ont choisi d’acquérir, notamment la construction du bâtiment sur trois niveaux alors que les époux [H] disposaient depuis 2011 d’un certificat médical mentionnant que l’état de santé de l’époux nécessitait qu’il réside dans un logement de plain-pied ou pourvu d’un ascenseur (pièce 52). En l’espèce, aucun manquement de l’agent immobilier à son obligation de conseil relative à l’état du bien immobilier – dont les époux [H] ont parfaitement pris connaissance des caractéristiques à l’occasion de la visite – et à son adéquation aux besoins des acquéreurs n’est caractérisé.

Dès lors, les préjudices dont Mesdames [H] demandent réparation résultent de leur décision libre et éclairée de procéder à l’acquisition du bien situé [Adresse 8] par l’acte reçu par Maître [U] et non d’une mauvaise exécution contractuelle imputable à la SAS GBI Conseils.

***** Sur les demandes accessoires

Au regard de ce qui précède, les appels en garantie sont sans objet.

Vu les articles 32-1 et 559 du code de procédure civile et l’article 1240 du code civil,

L’exercice de voies de droit ne dégénère en abus susceptible de mettre en jeu la responsabilité civile de son titulaire qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol ; le seul mal-fondé des prétentions n’est pas suffisant à établir un abus de droit.

En l’espèce, l’abus de droit par Madame [O] [X] veuve [H], Madame [J] [H] et de Madame [A] [H] n’est pas caractérisé, en première instance comme en appel ; le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté les demandes de dommages-intérêts à l’encontre de la première et la demande de Madame [G] [P] veuve [Y] tendant à hauteur d’appel à la condamnation de l’appelante et des deux intervenantes sera rejetée.

****** Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] [X] veuve [H] n’étant pas reçue en ses demandes, il convient de confirmer le jugement qui l’a condamnée aux dépens de première instance et à payer diverses sommes aux défendeurs (700 euros à Madame [P], 1500 euros à Maître [U] et 1500 euros à la SAS GBI Conseils) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile – les sommes allouées étant conformes à l’équité – et l’a déboutée de sa propre demande à ce titre.

Madame [O] [X] veuve [H], Madame [J] [H] et de Madame [A] [H], qui succombent en l’ensemble de leurs demandes à hauteur d’appel, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel.

Il convient de les condamner in solidum à régler une somme qu’il est équitable de fixer à 2500 euros à Madame [G] [P] veuve [Y].

Il y a lieu de condamner Madame [O] [X] veuve [H] seule, compte-tenu des demandes, à régler des sommes qu’il est équitable de fixer à :

* 1500 euros à la SAS GBI Conseils,

* 1500 euros à Maître [U].

Il convient de débouter l’appelante de sa propre demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi sur l’aide juridique.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette la fin de non-recevoir opposée à l’intervention volontaire de Mesdames [J] et [A] [H],

Reçoit Mesdames [J] et [A] [H] en leur intervention volontaire,

Rejette la fin de non-recevoir tenant à l’absence de qualité et de pouvoir de Madame [O] [X] veuve [H],

Déclare recevable la demande de nullité fondée sur l’irrégularité du compromis du 16 juillet 2014 et la demande de résolution fondée sur la garantie des vices cachées et sur le non respect des dispositions de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté Madame [O] [X] veuve [H] de ses demandes de nullité, de résolution et de dommages et intérêts auxquelles s’associent à hauteur d’appel Mesdames [J] et [A] [H], rejeté les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive contre la demanderesse et statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise et la demande subséquente de sursis à statuer,

Constate que les appels en garantie sont sans objet,

Rejette la demande pour procédure abusive à hauteur d’appel de Madame [G] [P] veuve [Y],

Condamne in solidum Madame [O] [X] veuve [H], Madame [J] [H] et de Madame [A] [H] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne in solidum Madame [O] [X] veuve [H], Madame [J] [H] et de Madame [A] [H] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* à Madame [G] [P] veuve [Y] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) ;

Condamne Madame [O] [X] veuve [H] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

* à la SAS GBI Conseils, venant aux droits de l’Européenne de l’Immobilier, la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS),

* à Maître [U] la somme de 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS),

Déboute Madame [O] [X] veuve [H], Madame [J] [H] et Madame [A] [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 de la loi sur l’aide juridique.

Le présent arrêt a été signé par Madame BUQUANT, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de chambre, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : M. BUQUANT.-

Minute en vingt pages.