RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2023 DU 22 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00667 – N° Portalis DBVR-V-B7G-E6GG

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d’EPINAL,

R.G.n° 11-20-000708, en date du 07 février 2022,

APPELANTE :

Madame [E] [Z]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 4] (88)

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Laurent MORTET de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉ :

Maître [N] [X]

Ancien notaire

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente, chargée du rapport, et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN -WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Marie HIRIBARREN, Conseiller,

selon ordonnance de Monsieur le Premier Président du 15 Mars 2023

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2023, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 22 Mai 2023, par Madame Isabelle FOURNIER, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame FOURNIER, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 8 novembre 2015, Madame [Z] a souhaité acquérir de Monsieur [D] [L], sous diverses conditions et en particulier la vente préalable de son propre logement ainsi que la réalisation de travaux par ses soins, un bien immobilier sis à [Localité 5] pour un montant de 100000 euros. L’acte prévoyait un acompte de 5000 euros déposé entre les mains du notaire instrumentaire.

Par acte sous seing privé valant compromis de vente, Madame [Z] et Monsieur [L] se sont engagés le 2 janvier 2016 devant Maître [N] [X], notaire à [Localité 6], en vue de la vente de cet immeuble pour un montant fixé à 100000 euros, sous la seule condition suspensive d’obtention d’un prêt. Madame [Z] s’est engagée à verser la somme de 5000 euros à titre de dépôt de garantie, ce qu’elle a fait.

Par courrier du 2 juin 2016, Madame [Z] a indiqué renoncer à la clause suspensive d’obtention du crédit.

Par courrier en date du 1er juillet 2016, Maître [X] a indiqué prendre acte de ce que Madame [Z] renonçait à la vente.

Par courrier en date du 11 juillet 2016, Madame [Z] a attesté autoriser la remise du dépôt de garantie au vendeur.

La vente n’a pas abouti et la somme de 5000 euros a été remise par le notaire entre les mains du vendeur.

Estimant que la responsabilité du notaire était engagée, Madame [Z] a fait assigner Maître [X] devant le tribunal judiciaire d’Epinal, par exploit d’huissier en date du 15 décembre 2020 aux fins d’obtenir une indemnisation de 5000 euros ainsi que de 1500 euros pour rupture abusive outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement contradictoire du 7 février 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Epinal a :

– débouté Madame [Z] de ses demandes,

– condamné Madame [Z] à payer à Maître [X] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Madame [Z] aux entiers dépens,

– rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu’aucune faute ne pouvait être retenue à l’encontre du notaire pour, en établissant le compromis de vente, n’avoir pas respecté l’intention des parties qui ont seules rédigé l’acte du 8 novembre 2015. Il a également retenu qu’aucune faute du notaire n’était établie pour n’avoir pas conseillé Madame [Z] sur les effets de sa renonciation à la clause suspensive d’obtention de prêt, à défaut de connaître ses intentions avant de recevoir son courrier à cette fin. Il a enfin jugé qu’aucune disposition n’interdisait au notaire de procéder au versement de la somme de 5000 euros gardée à titre de dépôt garantie en cas de non réalisation de la clause suspensive ; tirant les conséquences du désistement unilatéral et fautif de Madame [Z], le notaire n’avait pas manqué à son devoir de conseil.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 18 mars 2022, Madame [Z] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 6 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Z] demande à la cour, au visa de l’ancien article 1382 et l’article 1240 actuel du code civil, de :

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes, en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens, en ce qu’il l’a condamnée à payer à Monsieur [X] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

– condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par ses fautes,

– condamner Monsieur [X] à lui verser la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– condamner Monsieur [X] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité de première instance,

– condamner Monsieur [X] aux dépens de première instance,

– débouter Monsieur [X] de sa demande tendant à ce qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile « à hauteur d’instance » (sic), laquelle est irrecevable et en tout cas infondée,

– débouter Monsieur [X] quant à sa demande tendant à ce qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 3000 euros en réparation d’un prétendu appel abusif, laquelle est irrecevable et en tout cas infondée,

Et ajoutant au jugement,

– condamner Monsieur [X] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre d’indemnité d’appel,

– condamner Monsieur [X] aux entiers dépens d’appel.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 2 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [X] demande à la cour, au visa des articles 6 et 9 du code de procédure civile et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

– déclarer Madame [Z] recevable mais infondée en son appel,

– débouter Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Epinal en date du 7 février 2022 sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’article 700 et l’infirmer sur ce dernier point,

– déclarer Maître [N] [X] recevable et bien fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

– condamner Madame [Z] à lui régler la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’instance,

– condamner Madame [Z] à lui régler la somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation d’un appel abusif,

– condamner Madame [Z] à lui régler la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Madame [Z] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 7 février 2023.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 20 mars 2023, au lieu et place du 27 février 2023, et le délibéré au 22 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Madame [Z] le 6 janvier 2023 et par Monsieur [X] le 2 janvier 2023 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 7 février 2023 ;

Sur le bien fondé de l’appel

A l’appui de son recours, Madame [Z] fait valoir que le premier juge a improprement considéré que le notaire avait respecté la volonté réelle des parties en rédigeant son compromis de vente, alors que sa pièce 7 démontre que Monsieur [L] le vendeur et elle-même avaient la même volonté – d’y mentionner la nécessité de travaux et les conditions de leur financement et la clause relative à la vente de sa maison prévus dans l’acte du 8 novembre 2015 – ; or le notaire n’a pas mentionné cette condition dans son acte mais celle relative au contrat de prêt ;

Elle considère que l’intimé n’a pas rempli son devoir de conseil en ne l’avertissant pas des conséquences de sa renonciation à la clause suspensive, lesquelles auraient du figurer dans l’acte en litige ; elle précise que cette renonciation était destinée à la faire bénéficier d’une condition relative à la revente de sa maison, qui n’a cependant pas été mentionnée ;

Enfin elle reproche à Maître [N] [X] de lui avoir conseillée de verser le dépôt de garantie au vendeur, séquestré entre ses mains, alors qu’il n’était pas habilité à le faire ; elle considère que le paiement du dépôt de garantie ne résulte pas de la caducité du compromis de vente, contrairement à l’affirmation du notaire afin d’obtenir son autorisation au paiement ;

En réponse Maître [N] [X] fait valoir que le contrat conclu le 8 novembre 2015 entre Madame [Z] et Monsieur [L] a, de l’aveu des parties aucune valeur juridique, et que le courrier de Monsieur [L] n’établit pas de faute le concernant relativement au respect de la volonté des signataires ; en effet Madame [Z] en effectuant des travaux dans l’immeuble de Monsieur [L], avant d’avoir mis son propre immeuble en vente, démontre qu’elle voulait absolument l’acquérir ;

De même, elle a renoncé au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit établie en sa faveur, alors qu’aucune autre condition suspensive tirée de la revente de son bien n’était présente dans le compromis de vente ;

Le reproche qui lui est fait tenant à l’absence de conseil relativement à la portée de la renonciation à la condition suspensive portant sur l’obtention d’un prêt bancaire, n’est pas fondé, dès lors qu’il n’a jamais été consulté par Madame [Z] avant la réception de son courrier portant renonciation ; il considère que la mention de ses effets n’avait pas à être présente dans le compromis de vente, cette clause établie dans son intérêt étant parfaitement intelligible et qu’au demeurant lors de la renonciation, cette condition étant déjà défaillie ;

Enfin s’agissant du conseil donné pour le paiement au vendeur du dépôt de garantie, il indique qu’il est conforme aux engagements des parties ; il n’a pas pris sur lui de payer la somme de 5000 euros en litige en étant séquestre, mais a demandé à Madame [Z] son autorisation pour le faire, qu’elle lui a donnée ;

Aux termes de l’article 1241 du code civil ‘ chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou son imprudence’ ;

L’appelante entend obtenir de Maître [N] [X] une indemnisation du préjudice financier qu’elle indique avoir subi, en lui imputant trois comportements fautifs commis à l’occasion du compromis de vente qu’elle avait conclu les 31 décembre 2015 et 2 janvier 2016 avec Monsieur [D] [L], portant sur une maison à [Localité 5] (88) ;

il est constant que cet acte sous seing privé a été rédigé par Maître [N] [X], mais signé uniquement par Madame [Z] et Monsieur [L] ;

Pour établir la première faute évoquée, Madame [E] [Z] fait valoir que le notaire n’a pas mentionné une condition suspensive importante pour elle, tenant à la vente de sa propre maison pour financer le bien et à la réalisation de travaux ;

pour cela, elle se fonde sur les termes d’un écrit passé le 8 novembre 2015 avec Monsieur [L] ainsi que d’une lettre de ce dernier (pièces 1 et 7 appelante) ;

Il est constant que le premier écrit qui n’engage que les signataires, lesquels au demeurant, reconnaissent son absence de valeur juridique ; il liste effectivement les travaux à effectuer ainsi que les conditions de leur financement ; il comporte in fine une condition suspensive tenant l’acte authentique la vente de la maison de Madame [Z] pour financer cet échéant ;

Celle-ci prévoit que ‘De ce fait, le vendeur laisse un délai de 6 mois entre la signature du compromis et la signature du titre définitif de vente ; passé ce délai, si l’acquéreur n’a pas vendu son bien immobilier et ne peut donc pas financer l’acquisition de cette maison, la vente sera donc annulée et le compromis de vente deviendra caduc (l’acompte de 5000 euros déposé chez le notaire et les frais engagés pour les travaux et payés par l’acquéreur seront alors perdus) ;

Il est constant que le compromis de vente en litige, qui a été signé par Monsieur [L] et Madame [Z] les 31 décembre 2015 et 2 janvier 2016, ne comporte qu’une clause suspensive, relative à l’obtention d’un prêt ;

De plus le courrier de Monsieur [L] produit par l’appelante, ne démontre pas que l’insertion d’une clause suspensive tenant à la vente de son immeuble ait été demandé à l’intimé, lors de la rédaction du projet de compromis de vente ; Monsieur [L] y indique seulement que Madame [Z] voulait commencer des travaux avant la signature de l’acte de vente mais il ne fait aucunement état d’une clause suspensive supplémentaire ; il ajoute que le notaire n’a pas voulu intégrer ‘certains détails’ dans le compromis de vente sans aucune précision ;

Or le fait de ne pas mentionner l’existence d’une clause de travaux avant la transmission de la propriété de l’immeuble objet de la vente, ne peut être qualifié de fautif de la part du notaire, cette mention étant non légale ; ce premier point sera par conséquent écarté ;

Le recours par l’acquéreur à un organisme financier est spécialement indiqué en pages 4 et suivantes du compromis de vente (pièce 2appelante) ;

cette clause a été mentionnée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur ; celle-ci disposait d’un délai d’un mois pour faire les démarches nécessaires auprès d’une banque puis en justifier ;

Dès lors le 2 juin 2016, Madame [Z] décide de ‘renoncer à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour l’achat de la maison de Monsieur [L] [D]’, cette condition est déjà réputée accomplie, faute de respect du délai d’un mois sus énoncé ou d’engagement de toute démarches afin de financer l’acquisition par un emprunt de 100000 euros tel que mentionné dans le compromis de vente (pièce 1 intimé) ;

En tout état de cause, les conditions et le mécanisme de la condition suspensive sont énoncés clairement dans cet acte ce qui exclut toute faute de Maître [N] [X] sur ce point ;

Il y a lieu de relever également, que cette condition suspensive unique a été acceptée par Madame [Z] à l’exclusion de toute autre ; elle prétend en effet avoir voulu financer son acquisition par la vente de son immeuble, tout en différant au 15 mai 2016, la signature d’un mandat immobilier de vente, ce qui rend son affirmation peu probante (pièce 10 appelante) ;

dès lors aucune faite imputable au notaire n’est établie sur ce point ;

En dernier lieu, il ne peut être fait grief à Maître [N] [X] d’avoir sollicité de la part de Madame [E] [Z], l’autorisation de verser à Monsieur [L] [D], vendeur, le dépôt de garantie de 5000 euros ;

en effet, cette sanction a été spécialement énoncée et acceptée par les parties dans le compromis de vente (supra) ; l’intimé en tant que séquestre et compte-tenu de la caducité du compromis de vente, devait se défaire du dépôt de garantie, ce qui exclut que sa responsabilité soit engagée de ce chef par Madame [E] [Z] ;

cette troisième faute n’est par conséquent pas justifiée ;

Par conséquent le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Madame [E] [Z] de ses demandes à l’encontre de Maître [N] [X] ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Au vu des précédents développements, il y a lieu de considérer que le caractère abusif de la position de l’intimé n’est aucunement établi, ce qui justifie d’écarter toute demande en dommages et intérêts de ce chef ;

En revanche l’exercice d’une voie de recours n’est pas en soi constitutif d’un abus ; à défaut d’intention malveillante démontrée, la demande formée au titre de l’appel abusif n’est pas justifiée ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [E] [Z] succombant dans ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Maître [N] [X] de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile et il y sera fait droit dans la limite réclamée initialement, soit 1000 euros ;

Madame [E] [Z], partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre elle sera condamnée à payer à Maître [N] [X] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour ; en revanche Madame [E] [Z] sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré uniquement en ce qu’il a écarté la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Madame [E] [Z] à payer à Maître [N] [X] la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Déboute Maître [N] [X] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Madame [E] [Z] à payer à Maître [N] [X] la somme de 2500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [E] [Z] sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] [Z] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame FOURNIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : I. FOURNIER.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en huit pages.