Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 02 JUIN 2023

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01910 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDASK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 décembre 2020 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 19/01756

APPELANTES

S.A.S. Agence de l’Hôtel de Ville (agence Guy Hoquet), immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 813 738 366, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.R.L. 2H IMMO (agence entreprises et commerces – agence Guy Hoquet) immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 505 389 353, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Toutes deux représentées et assistées de Me Olivier PLACKTOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D2036

INTIMÉS

Madame [B] [W] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 assistée de Me Eric-olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1612

Monsieur [F] [Y] de la SCP Morel -d’Arleux -Hurel – [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.C.P. Morel -d’Arleux -Hurel – [Y] immtriculée au RCS de Paris sous le numéro D 314 974 437,représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous deux représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2023 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Mme Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 10 janvier 2017, Mme [W] épouse [J] a donné mandat à la société Agence de l’hôtel de ville, agent immobilier, mandat de vendre un local dont elle est propriétaire à [Localité 8].

Le même jour, la société Agence de l’hôtel de ville a délégué ce mandat à la société Agence entreprises et commerces.

Par acte du 30 mars 2017, Mme [W] épouse [J], par l’entremise de la société Agence entreprises et commerces, a conclu avec la société Kerdam une promesse unilatérale de vente de ce bien au prix de 365 000 euros, sous condition suspensive du non-exercice par le locataire de son droit de préemption prévu par l’article L. 146-45-1 du code de commerce.

La société Abacca, locataire du bien, a déclaré exercer son droit de préférence.

La promesse de vente a été reçue par M. [Y], notaire associé au sein de la la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y].

La société Agence de l’hôtel de ville et la société Agence entreprises et commerces ont assigné Mme [W] épouse [J], M. [Y] et la la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] en condamnation in solidum à leur payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 25 000 euros correspondant au montant de la rémunération prévue par le mandat et la somme de 15 000 euros pour résistance abusive, outre 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté ces demandes et condamné la société Agence de l’hôtel de ville et la société Agence entreprises et commerces à payer :

– à Mme [W] épouse [J] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– à M. [Y] et à la la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que le mandat prévoyant que la rémunération de la société Agence de l’hôtel de ville était à la charge de l’acquéreur, celle-ci n’est pas fondée à en réclamer le paiement à Mme [W] épouse [J] qui, en outre, n’a commis aucune faute en vendant le local litigieux à la société Abacca qui a exercé son droit de préférence et n’avait pas été démarchée par la société Agence de l’hôtel de ville. Il a ajouté que la société Agence entreprises et commerces, délégataire de la société Agence de ville, ne peut prétendre avoir plus de droits que cette dernière.

Pour écarter la responsabilité du notaire, le tribunal a retenu que le propriétaire étant tenu de vendre le bien à son locataire, titulaire d’un droit légal de préférence, au prix du mandat qui ne peut inclure la rémunération de l’agent immobilier, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas prévu le paiement de la rémunération de l’agent immobilier.

La société Agence de l’hôtel de ville et la société Agences entreprises et commerces ont interjeté appel de ce jugement.

Elles sollicitent la condamnation de Mme [W] épouse [J] et, solidairement, de M. [Y] et de la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] au paiement de la somme de 25 000 euros, de M. [Y] et de la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] notaires au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, de Mme [W] épouse [J] et, solidairement, de M. [Y] et de la SCP Morel d’Arleux notaires, chacun, au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles rappellent que le mandat prévoit qu’ ‘en cas de réalisation de l’opération, les honoraires de l’Agence d’un montant de vingt-cinq mille euros (25 000 €) TVA incluse (…) seront à la charge de l’acquéreur (…). En cas d’exercice éventuel d’un droit de préemption, le titulaire dudit droit sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreur, notamment le règlement des honoraires s’ils sont à la charge de ce dernier’. Elles soutiennent qu’il résulte de cette disposition que le paiement de la commission était dû, même en cas d’exercice d’un droit de préemption et que, par conséquent, la responsabilité de Mme [W] épouse [J] est engagée pour ne leur avoir pas permis le paiement de leur rémunération par le locataire exerçant son droit de préemption. Elles ajoutent que Mme [W] épouse [J] a reconnu devoir le paiement de la commission par lettre de son conseil du 30 juin 2017.

Elles soutiennent ensuite que le notaire engage sa responsabilité pour avoir reçu la promesse de vente sans prévoir la prise en charge du paiement de la commission.

Mme [W] épouse [J] conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il la déboute de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et réclame à ce tire la condamnation de la société Agence hôtel de ville et de la société Agence entreprises et commerces à lui payer la somme de 15 000 euros. Elle réclame en outre leur condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] et la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société Agence de l’hôtel de ville et de la société Agence entreprises et commerce à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que la vente du bien au locataire exerçant son droit de préférence légal n’ayant pas été conclue grâce à l’entremise de l’agent immobilier, celui-ci n’a pas droit à la rémunération prévue par le contrat de mandat ; qu’en outre, le locataire titulaire d’un droit de préférence acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ; qu’il en résulte l’absence de faute de Mme [W] épouse [J] et du notaire pour n’avoir pas permis la prise en charge de la commission prévue par le contrat de mandat conclu avec la société Agence hôtel de ville ; qu’il convient de confirmer le jugement ;

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu’en l’espèce, il n’est pas rapporté pas la preuve d’une telle faute de la société Agence de l’hôtel de ville et de la société Agence entreprises et commerce ; qu’il convient en conséquence de débouter Mme [W] épouse [J] ainsi que M. [Y] et la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] de leurs demandes de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute Mme [W] épouse [J] ainsi que M. [Y] et la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence de l’hôtel de ville et de la société Agence entreprises et commerce et les condamne à payer à Mme [W] épouse [J] la somme de 2 000 euros et à M. [Y] et la SCP Morel-Hurel-d’Arleux-[Y] la somme de 2 000 euros ;

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Lacanconformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,