COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/07/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES

Me Estelle GARNIER

ARRÊT du : 10 JUILLET 2023

N° : – N° RG : 20/02499 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GH65

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 05 Novembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263862218718

Monsieur [R] [M] [A]

né le 30 Mars 1962 à [Localité 7] (PORTUGAL)

[Adresse 8]

[Localité 4]

Madame [E] [N] [F] épouse [M] [A]

née le 12 Avril 1963 à [Localité 9] (PORTUGAL)

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [P] [I] [A]

né le 15 Juillet 1991 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°:1265263391488388

S.A.S. BROSSET IMMOBILIER inscrite au RCS de TOURS sous le n° B 714 801 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

ayant pour avocat Me Stéphane RAIMBAULT de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

– Timbre fiscal dématérialisé N°:1265263381236943

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA CCG VAL DE LOIRE, domiciliée [Adresse 6], elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS du barreau de TOURS,

S.C.P. [C] – COULON – ATIAS, notaires associés, inscrite au RCS de TOURS sous le n° 389647728; prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 02 Décembre 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 786 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA , Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mai 2023 , à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé le 10 JUILLET 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 20 février 2012, établi par Maître [G] [C], Notaire, Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F], son épouse, et leur fils Monsieur [P] [I] [A] (ci-après les consorts [M] [A]) ont acquis en indivision un appartement situé au dernier étage, constituant le lot n°5 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 4], qui leur avait été présenté par une agence immobilière, la société Cabinet Brosset.

M. [M] [A] a effectué des travaux. Il a notamment obstrué l’escalier menant du 3ème au 4ème étage par la pose d’un plancher. Il a également modifié l’installation de chauffage et fermé ou posé des claustras sur trois puits de lumière.

Par acte introductif d’instance du 19 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné M. [M] [A] en remise en état des lieux sous astreinte et en dommages et intérêts.

Mme [M] [A] et M. [P] [A] sont intervenus volontairement à l’instance en qualité de copropriétaires indivis du lot n°5.

Par actes d’huissier en date du 14 février 2018, les consorts [M] [A] ont assigné en garantie la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS, notaires ainsi que la société Cabinet BROSSET.

Par un jugement en date du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Tours a :

– déclaré recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [E] [N] [F]

et de Monsieur [P] [I] [A];

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à procéder ou faire procéder, à leurs frais exclusifs, à la démolition des travaux effectués sur la cage d’escalier entre le 3ème et le 4ème étage et à la remise en état des lieux dans leur état antérieur dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au delà duquel il sera à nouveau statué ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à procéder ou faire procéder, à leur frais exclusifs, à la dépose des plaques de bois et caillebotis obstruant les puits de lumière latéraux et centraux et à remettre ces puits de lumière dans leur état antérieur dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au delà duquel il sera à nouveau statué ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à exécuter ou faire exécuter, à leur frais exclusifs, les travaux de reprise de chauffage, soit la mise en place d’une bouteille de dégazage à la verticale avec vanne et d’un purgeur automatique dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au delà duquel il sera à nouveau statué ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 60,50 euros ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– débouté Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] de leurs demandes en garantie formées à l’encontre de la SAS BROSSET et de la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer à la SAS BROSSET IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 221,16 euros correspondant au coût du constat d’huissier ;

– condamné in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 2 décembre 2020, les consorts [M] [A] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement, sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire à l’instance de Madame [E] [N] [F] et de Monsieur [P] [I] [A].

La SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS, à qui la déclaration d’appel a été dénoncée par acte d’huissier en date du 29 janvier 2021, remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 17 mars 2023, Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] demandent à la cour de :

– dire recevable et bien fondé, l’appel interjeté par Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] à l’encontre d’un jugement rendu le 5 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire TOURS.

Y faisant droit,

– réformer cette décision en ce qu’elle :

– les a condamnés in solidum à procéder ou faire procéder, à leurs frais

exclusifs, à la démolition des travaux effectués sur la cage d’escalier entre le

3ème et le 4ème étage et à la remise en état des lieux dans leur état antérieur

dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé

ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard durant un nouveau délai de

4 mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

– les a condamnés in solidum à procéder ou faire procéder, à leurs frais

exclusifs, à la dépose des plaques de bois et caillebotis obstruant les puits de

lumière latéraux et centraux et à remettre ces puits de lumière dans leur état

antérieur dans un délai de 4 mois suivant la signification du présent

jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard durant

un nouveau délai de 4 mois, au-delà duquel il sera à nouveau statué ;

– les a condamnés in solidum à exécuter ou faire exécuter, à leur frais exclusifs,

les travaux de reprise de chauffage, soit la mise en place d’une bouteille de

dégazage à la verticale avec vanne et d’un purgeur automatique dans un délai

de 4 mois suivant la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous

astreinte de 300 € par jour de retard durant un nouveau délai de 4 mois, au-

delà duquel il sera à nouveau statué ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 60,50 € ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

– les a déboutés de leurs demandes en garantie formées à l’encontre de la SAS BROSSET et de la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

– les a condamnés in solidum à payer à la SAS BROSSET IMMOBILIER la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– les a condamnés in solidum à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3]

TOURS la somme de 221,16 € correspondant au coût du constat d’huissier ;

– les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

– a ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger qu’en ayant acquis le lot n°5 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et cadastré section DT, n°[Cadastre 2], Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] sont de facto propriétaires exclusifs de l’escalier menant jusqu’à l’appartement et ceci de la première marche de l’escalier situé au 3 ème étage, jusqu’au 4 ème étage.

En conséquence,

– dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] mal fondé en l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A].

L’en débouter purement et simplement.

A titre subsidiaire,

– dire et juger que la S.C.P. [C]-COULON-ATIAS et/ou a SAS CABINET BROSSET sont tenues in solidum de garantir Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] en principal, intérêts et accessoires, contre toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre (coûts des travaux de remise en état, condamnations pécuniaires).

En tout état de cause,

– débouter la S.A.S BROSSET IMMOBILIER et la S.C.P [C] – COULON – ATIAS de toutes leur demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

– condamner toute partie succombante à verser à Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [F] épouse [M] [A] et Monsieur [P] [A] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de

4 000 € en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel.

– condamner toute partie succombante aux entiers dépens de Première Instance et d’appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la S.C.P. LAVAL – FIRKOWSKI, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Ces conclusions ont été signifiées par acte d’huissier du 27 mars 2023, remis à personne, à la SCP Vassor-Coulon-Atias.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de :

– déclarer l’appel et les prétentions des consorts [M] [A] mal fondés, et es en débouter ;

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Tours ;

Y ajoutant toutefois,

– condamner in solidum les consorts [M] [A] àrégler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum les consorts [M] [A] à prendre en charge les entiers dépens tant de première instance que d’appel, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat de la S.C.P. BRUDY du 23 mai 2013 (pour 221,16 € TTC) établi pour les besoins de la cause.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 19 avril 2023, la société Cabinet Brosset demande à la cour de :

– déclarer que les consorts [M] [A] ne justifient pas d’une faute commise à leur détriment par la SAS CABINET BROSSET.

– déclarer, en toute hypothèse, que les consorts [M] [A] ne justifient pas d’un préjudice direct et certain donnant lieu à obligation d’indemnisation de la SAS CABINET BROSSET.

En conséquence,

– confirmer la décision entreprise et débouter dès lors les Consorts [M] [A] de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la SAS CABINET BROSSET.

– s’entendre condamner les consorts [M] [A] à payer à la SAS CABINET BROSSET une indemnité d’un montant de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2023.

MOTIFS

Sur l’escalier menant du 3ème au 4ème étage

Moyens des parties

Les consorts [M] [A] estiment que l’escalier menant du 3ème au 4ème étage fait partie, à paritr de la première marche, du lot n°5 et qu’ils en sont donc les propriétaires exclusifs. Ils font valoir au soutien de cette demande que :

– les plans établis par le géomètre-expert qui a établit l’état descriptif de division indiquent clairement que l’escalier allant du 3ème au 4ème étage est compris dans le lot n°5, étant précisé que cet appartement, dénommé combles sur les plans, est situé au dernier étage de l’immeuble ;

– ces plans, qui ont permis d’établir l’état descriptif de division et de déterminer la quote-part des parties communes de chacun des lots, ainsi que l’indique le notaire dans son courrier du 5 juin 2013, ont été annexés au règlement de copropriété ;

– le tableau récapitulatif de l’état descriptif de division, figurant en page 13 du règlement de copropriété, précise que le lot n°5 est situé dès le 3ème étage, tout comme le lot n°4.

Ils soulignent qu’il est constant que l’état descriptif de division a une valeur contractuelle (3ème Civ., 6 juillet 2017, n°16-16.849) et que le plan annexé à l’état descriptif démontre que le lot n°5 est situé dès le 3ème étage, de sorte que l’escalier fait partie intégrante du lot.

Ils ajoutent que le fait qu’ils sont propriétaires de l’escalier en cause a été confirmé à plusieurs reprises par le notaire, le géomètre-expert et l’agent immobilier.

Le syndicat des copropriétaires répond :

– que le règlement de copropriété prévoit que l’escalier du bâtiment A est une partie commune spéciale, ce qui est confirmé par l’état descriptif de division dressé le 6 juin 2011 par le géomètre-expert, qui souligne que les escaliers sont des parties communes spéciales.

– qu’il résulte de la lecture de ce règlement de copropriété et de cet état descriptif de division que le lot n°5 comprend ‘un couloir, six chambres, une chambre avec placard, rangement avec salle d’eau’, mais ne comprend pas tout ou partie de l’escalier qui mène à cet apaprtement, ce que corrobore l’attestation notariée du 20 février 2012.

Il ajoute que le fait que la nature commune de cet escalier se justifie d’autant plus qu’il permet, à partir du lot n°5, d’accéder aux combles situés au 5ème étage, partie également commune, et que les plans du géomètre, dont se prévalent les consorts [M] [A], indiquent seulement que l’escalier desservant le 3ème étage permet d’accéder au 4ème, soit au lot n°5, sans rattacher aucunement cet escalier au lot n°5 puisqu’au contraire la description du lot n°5 dans l’état descriptif de division annexé au règlement de coprorpiété ne comprend pas cet escalier. Il précise que ce n’est que lorsque l’état descriptif de division est inclus dans le règlement de copropriété qu’il a valeur contractuelle. Il en déduit que le plan annexé à l’état descriptif de division ne peut prévaloir sur les stipulations du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Réponse de la cour

Les parties s’opposent sur la composition du lot n°5, propriété des consorts [M] [A], et plus particulièrement sur la question de savoir si l’escalier menant du 3ème au 4ème étage est inclus dans ce lot.

Conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

En l’espèce, le règlement de copropriété établi le 18 juillet 2011 par Maître [C], comporte un chapitre II intitulé ‘Division de l’ensemble immobilier – Etat descriptif de division’ dans lequel il est précisé que ‘L’ensemble immobilier est divisé en bâtiments,chaque bâtiment étant lui-même divisé en lot selon la désignation de l’état descriptid de division ci-après (…)

DESIGNATION DES LOTS PAR BATIMENT :

‘Lot n°5 :

Bâtiment A

Au quatrième étage :

Un appartement avec accès par le hall, le porche de [Adresse 10] puis l’escalier a, comprenant : couloir, six chambres, une chambre avec placard, rangement et salle d’eau.

Avec les cent soixante dix milllièmes (170/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Et les cent quatre-vingt quinze millièmes (195/1000èmes) des parties communes spéciales.’

L’escalier n’est donc pas compris dans la composition du lot.

Les escaliers sont, au terme du chapitre III du règlement de copropriété, en sa section I ‘Définition des parties communes’, classés au rang des parties communes spéciales, lesquelles sont définies commes celles qui sont affectées à l’usage exclusif d’un ou plusieurs copropriétaires déterminés. Le ‘n)’ de ce paragraphe mentionne en effet ‘les escaliers, leurs cages et paliers, tapis, accessoires d’éclairage et de décoration’. Il n’est pas prévu d’exception pour la partie de l’escalier du bâtiment A menant du 3ème au 4ème étage.

Les consorts [M] [A] soutiennent qu’il existe une contradiction entre ces dispositions et le plan établi le 15 mai 2011 par le géomètre expert, annexé à ce règlement et qui inclut selon eux l’escalier dans le lot n°5.

Il convient, en effet, de relever que sur le plan du 3ème étage peut laisser planer un doute sur la composition du lot n°5 en ce que sur une partie de l’escalier figure la mention ”’, cette même typologie étant utilisée pour la désignation des lots sur les plans établis par le géomètre.

Ce plan, annexé au règlement de copropriété, a donc ainsi, comme celui-ci, une valeur contractuelle.

Il en résulte donc une ambiguité sur la question de savoir si l’escalier, ou à tout le moins partie de celui-ci, fait partie du lot n°5, autrement dit s’il s’agit d’une partie privative ou d’une partie commune.

Il convient dès lors de rechercher si cet escalier est une partie privative ou une partie commune.

Il convient de constater qu’à l’exception de ce plan du 3ème étage, aucun des éléments produits ne permet de corroborer le caractère privatif de cet escalier :

– si le géomètre expert affirme dans un mail du 2 mars 2015, que le vendeur lui a demandé d’inclure dans le lot du 4ème étage l’escalier du 3ème étage, force est de constater qu’il n’a nullement mentionné, dans la description littérale qu’il fait du lot n°5 dans l’état descriptif de division, l’escalier en cause de sorte que son affirmation n’est pas corroborée par l’acte qu’il a lui-même rédigé ;

– sur le plan du 3ème étage, le numéro ‘ figure dans un encadré en gras portant seulement sur une partie de l’escalier, et non sur la totalité de celui, de sorte qu’en tout état de cause, ce plan lui-même ne saurait s’interpréter comme désignant l’intégralité de l’escalier au rang des parties privatives du lot n°5 ; en outre, si le plan du 3ème étage mentionne un ‘ sur une partie de l’escalier, tel n’est pas le cas du plan du 4ème étage (combles), sur lequel la mention ‘ ne figure pas sur l’escalier et rien n’indiquant que tout ou partie de cet escalier ferait partie de ce lot ;

– c’est manifestement au terme d’une erreur matérielle que le lot n°5 est mentionné dans le tableau récapitulatif page 13 comme se situant au 3ème étage, alors qu’il il est mentionné en page 11 comme figurant au 4ème étage ;

– si ces plans ont servi de base au calcul des quote-parts de parties communes, il n’est pas établi que l’escalier a été pris en compte pour la détermination des quotes-parts du lot n°5, alors qu’aucune surface pondérée n’est mentionnée sur cet escalier, ni sur le plan du 3ème étage, ni sur celui du 4ème étage. Les surfaces pondérées mentionnées sur le plan du 4ème étage sont les suivantes :

– chambre 2,47

– chambre : 2,47

– Chambre : 2,50

– chambre : 2,51 :

– chambre : 2,01

– chambre 2,50

chambre : 2,40

– salle d’eau : 2,51

soit un total de 19,47, avec une échelle de 1/100. La quote-part de 195/1000ème attribuée à ce lot concorde donc avec ce total, de sorte qu’il n’est pas démontré que l’escalier a été pris en considération pour la détermination des quotes-parts de parties communes de ce lot et qu’il ne saurait s’agir là d’un argument pour considérer que l’escalier est une partie privative de ce lot.

En second lieu, le règlement de copropriété prévoit que les escaliers sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment, sans faire aucune exception pour l’escalier menant du 3ème au 4ème étage du bâtiment A.

Enfin, en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (…) ‘le gros oeuvre des bâtiments’, dont font partie les escaliers.

La contradiction entre le plan annexé au règlement de copropriété et la description littérale du lot doit donc conduire à inclure les escaliers au rang des parties communes.

En considération de ces éléments, il convient de considérer que l’escalier menant du 3ème au 4ème étage n’est pas une partie privative du lot n°5 mais une partie commune spéciale du bâtiment A.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à solliciter qu’il soit rétabli à son usage de partie commune, et le jugement sera donc confirmé en ce qu’il condamne les consorts [M] [A] à remettre l’escalier dans son état antérieur aux travaux auxquels ils ont procédé.

Sur l’obstruction des puits de lumière situés au 4ème étage

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [M] [A] ont occulté par des plaques de bois les trois puits de lumière présents au 4ème étage, à savoir le puits de lumière central, et les deux puits de lumière latéraux.

Il soutient qu’il en résulte une diminution de la lumière naturelle qui cause un trouble anormal de voisinage à l’ensemble de la copropriété, et qu’en tout état de cause ces plaques ont été posées sans autorisation de l’assemblée générale ce qui justifie leur codnamantion à les déposer.

Les consorts [M] [A] font valoir que :

– le puits de lumière central situé dans la cage d’escalier figure sur les plans du géomètre expert comme appartenant au lot n°5, de sorte qu’il leur appartient de façon privative ; qu’en outre les autres copropriétaires ne sauraient se prévaloir d’un quelconque préjudice lié à l’obstruction de l’escalier ou du puits de lumière se trouvant dans la cage d’escalier puisque cette partie de l’escalier ne dessert que leur appartement ; qu’ils n’ont en outre pas totalement condamné la lumière, mais procédé au déport du système d’éclairage par la création d’un puits de jour; qu’en tout état de cause, ils ne sont pas responsables des interprétations divergentes des différents actes en ce qui concerne la partie litigieuse de l’escalier;

– s’agissant des puits de lumière latériaux, la pose des caillebotis n’a été faite que dans un souci de sécurité, de manière à éviter toute chute ; qu’en outre, la pose de ces caillebotis était indispensable pour procéder à l’isolation par l’extérieur des puits de lumière latéraux, travaux qui ont été adoptés lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2015 ; qu’en outre, les caillebotis n’obstruent pas les puits de lumière en ce qu’ils ne diminuent ni la lumière ni la ventilation apportés par ces derniers, ainsi que le démontre la photo qu’ils versent aux débats ; ils en déduisent que les autres copropriétaires ne justifient d’aucun préjudice ni d’aucun trouble anormal de voisinage.

Réponse de la cour

S’agissant en premier lieu des puits de lumière latéraux, il n’est pas contesté qu’il s’agit de parties communes de l’immeuble.

Conformément à l’article 25, b de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation par un copropriétaire, à ses frais, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité qualifiée de l’article 25.

A défaut, le syndicat des copropriétaires est en droit d’obtenir la remise en état des lieux.

La pose des caillebotis sur des puits de lumière, parties communes, sont des travaux affectant ces parties communes qui ne pouvaient être exécutés sans autorisation préalable de celle-ci.

Il importe peu de savoir si la pose de ces caillebotis était ou non une mesure de sécurité, ou était nécessaire pour l’isolation par l’extérieur de ces puits de lumière, puisqu’en tout état de cause, quelles que soient les raisons ayant présidé à la pose de ces éléments, elles ne pouvaient dispenser les consorts [M] [A] de l’obligation dans laquelle ils se trouvaient de solliciter préalablement une autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir obstruer des parties communes, autorisation qu’ils ne justifient pas avoir obtenue.

Le syndicat des copropriétaires est en droit d’obtenir la remise en état des lieux en cas de travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation, sans avoir besoin de justifier d’un préjudice causé par lesdits travaux.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires est en droit de solliciter la remise en état de ces puits de lumière, peu important que la pose des caillebotis soit ou non à l’origine d’un déficit de luminosité, lequel est au demeurant établi par les pièces produites, ou d’un trouble anormal de voisinage.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

S’agissant du puits de lumière central, situé au-dessus de l’escalier du 4ème étage, les consorts [M] [A] soutiennent qu’il s’agit d’une partie privative.

Toutefois, il n’est ni mentionné dans la description du lot n°5, ni rattaché au lot n°5 sur le plan du géomètre-expert, et il constitue un ‘élément incorporé au gros oeuvre du bâtiemnt affecté à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires du bâtiment’, lesquels sont classés par le règlement de copropriété dans les parties communes.

Il s’agit donc bien d’une partie commune.

Les consorts [M] [A] soutiennent qu’ils ont seulement ‘ procédé au déport du système d’éclairage par la création d’un puits de jour’. Ces travaux, qui affectent une partie commune, ne pouvaient être réalisés sans autorisation préalable de l’assemblée générale, aautorisation qu’ils ne justifient pas avoir obtenu ni même sollicité.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors en droit, indépendamment de la question de savoir s’il en résulté pour lui un trouble ou préjudice, de solliciter la remise en état de ce puits de lumière aux frais des consorts [M] [A]. Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la modification du réseau de chauffage

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [M] [A] ont, dans le cadre de leurs travaux, annexé les combles de l’immeuble et ont ainsi démonté le vase d’expansion pour le remonter dans la cave de l’immeuble, sans demander l’accord préalable de l’assemblée générale. Il en est résulté précise t-il des difficultés d’accès au vase d’expansion et des problèmes de chauffe.

Les consorts [M] [A] répondent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de leur responsabilité dans les éventuels problèmes de chauffage de la copropriété, alors qu’il est certain que les travaux d’isolation qu’ils ont réalisés ont bénéficié à l’ensemble des copropriétaires.

Réponse de la cour

Les consorts [M] [A] ont effectué des travaux affectant des éléments d’équipement communs sans autorisation préalable de l’assemblée générale puisqu’ils ont déplacé le vase d’expansion.

Si le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas la remise en état des lieux, il demande que les consorts [M] [A] remédient aux désordres consécutifs à la modification à laquelle ils ont procédé.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, les pièces produites démontrent que leurs travaux sont à l’origine de problèmes de chauffage puisque deux copropriétaires en attestent (pièces n°12 et 13 du syndicat) et que l’intervention d’un plombier chauffagiste est confirmée par une facture du 29 mars 2016 d’un montant de 60,50 euros, ce technicien expliquant que le purgeur se trouve en bout du réserau au lieu d’être en vertical et qu’il faudrait mettre une bouteille de dégazage à la verticale avec vanne et purgeur automatique.

Il en résulte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [M] [A], dont la faute est à l’origine d’un préjudice pour le syndicat, à remédier aux désordres en faisant procéder aux travaux de reprise du chauffage et à verser au syndicat une sommme de 60,50 euros.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement qui a condamné les consorts [M] [A] à lui verser une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il fait valoir qu’ils ont effectué des travaux de grande ampleur sans autorisation, que leur attention a été attirée dès le 8 avril 2013 sur le caractère illicite de leurs travaux, qu’ils n’ont pas pour autant arrêté, qu’il a accepté de suspendre toute procédure judiciaire sous réserve du rétablissement par les consorts [M] [A] des puits de lumière avant le 31 décembre 2015, ce qu’ils n’ont pas fait, qu’ils n’ont pas davantage exécuté le jugement de première instance, pourtant assorti de l’exécution provisoire.

Les consorts [M] [A] sollicitent l’infirmation du jugement à cet égard. Ils font valoir en effet que loin de faire preuve de résistance abusive, M. [M] [A] n’a cessé de faire des concessions, espérant parvenir à une résolution amiable du litige, que le syndicat des copropriétaires a toujours été tenu informé des différents travaux projetés et réalisés.

Réponse de la cour

Il est établi que les consorts [M] [A] ont effectué dans la copropriété des travaux d’ampleur portant sur des parties communes, sans autorisation.

S’il résulte des pièces produites que le règlement de copropriété comportait une certaine ambiguité concernant la composition du lot n°5 concernant l’inclusion ou non de l’escalier dans la composition du lot, pouvant expliquer qu’ils aient attendu l’issue du litige pour se conformer aux injonctions du syndicat à cet égard, ils ont également, sans aucune autorisation, modifié l’installation de chauffage et obstrué des puits de lumière, dont ils savaient pourtant qu’il s’agissait de parties communes.

Cette faute a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui subit depuis plusieurs années les conséquences de l’obstruction des puits de lumière et des problèmes de chauffage, et qui a été contraint d’agir en justice pour faire valoir ses droits.

Son préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros.

Sur la responsabilité du notaire et de la société Cabinet Brosset

Les consorts [M] [A] sollicitent la condamnation du notaire et de l’agence immobilière à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre (coût des travaux de remise en état, condamnations pécuniaires).

1 – Sur la responsabilité du notaire

Moyens des parties

Les consorts [M] [A] font valoir que Maître [G] [C], notaire, a manqué à son devoir de conseil et d’information et à son devoir d’efficacité de l’acte, en ce qu’en annexant les plans établis par le géomètre, il aurait dû vérifier leur conformité au règlement de copropriété et en ce qu’il s’est abstenu de procéder aux vérifications qui s’imposent à lui à propos de la consistance du lot vendu par rapport à sa désignation dans le règlement de copropriété, et leur a affirmé que l’escalier était leur propriété exclusive sans attirer leur attention sur l’existence d’un doute et sur la nécessité de procéder à une modification du règlement de copropriété.

Réponse de la cour

Les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique et de veiller à la pleine efficacité des actes qu’ils instrumentent.

Ils doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et

conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours (Civ, 1ère, 4 janvier 1996 bull no 7). Ils doivent notamment procéder à une désignation précise des immeubles vendus. L’omission ou la mauvaise exécution des vérifications qui leur incombent est constitutive d’une faute professionnelle qui engage leur responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur.

Or en l’espèce, l’acte de vente authentique en date du 20 février 2012, instrumenté par M. [C], reprend la désignation littérale du lot n°5 telle qu’elle figure dans l’état descritpif de division, et précise qu’un plan du lot y est annexé.

Est également versée aux débats une attestation de vente en date du même jour, qui précise également qu’ ‘un plan du cadastre et un plan des lots sont annexés aux présentes’.

L’acte de vente renvoie par ailleurs au règlement de coproriété reçu par Maître [C] le 18 juillet 2011, règlement de copropriété auquel il a annexé un plan du 3ème étage, à l’origine d’une ambiguité sur la composition du lot n°5.

Il en résulte qu’il existait dans l’acte de vente une ambiguité sur la composition du lot n°5 qui était de nature à nuire à l’efficacité de l’acte de vente instrumenté par le notaire et à induire les consorts [M] [A] en erreur sur l’éteendue de leurs droits. M. [C] ne pouvait l’ignorer puisqu’il a lui-même annexé les plans à l’acte de vente, comme au règlement de copropriété, et qu’il savait que la désignation littérale du lot n’incluait pas l’escalier. Il ne justifie pourtant ni avoir vérifié ce point, ni avoir informé les acquéreurs sur l’existence d’un doute sur le statut de l’escalier.

Au demeurant, le courrier que M. [C] a écrit à M. et Mme [M] [A], le 5 juin 2013, illstre parfaitement l’ambiguité résultant de cet acte de vente ainsi que la connaissance qu’en avait M. [C] puisque celui-ci, après avoir rappelé la désignation ‘littérale’ du lot n°5, à savoir ‘ ‘, indique ensuite :

‘L’immeuble fait l’objet d’un règlement de copropriété établi suivant acte de l’étude en date du 18 juillet 2011. A cet acte, il a été annexé les plans de copropriété établis par le géomètre qui a procédé à l’état descriptif de division. Je vous prie de trouver ci-joint une copie de ces plans.

Vous constaterez sur ces plans que le lot numéro 5 existe dès le 3ème étage.

Je vous confirme que ces plans sont ceux qui ont permis le relevé des superficies et la détermination des quotes parts de parties communes de chacun des lots’.

Ce faisant, M. [C], qui laisse à attendre que l’escalier fait partie du lot n°5 et leur a ainsi fourni une information erronée sur l’étendue de leurs droits, a derechef commis une faute.

Le notaire a ainsi manqué à son obligation d’assurer la plein efficacité de l’acte de vente qu’il a instrumenté, et leur a fourni une information erronée sur l’étendue de leurs droits.

Ces fautes sont à l’origine d’un préjudice pour les consorts [M] [A] qui ont non seulement réalisé dès leur acquisition des travaux de fermeture de l’escalier qu’ils sont condamnés à déposer, mais qui ont en outre refusé des les interrompre en dépit des demandes du syndicat des copropriétaires à partir d’avril 2013, confortés dans leur position par le courrier précité de M. [C] en date du 5 juin 2013.

Toutefois, il convient également de relever que les consorts [M] [A], qui ont accepté de signer un acte de vente ne mentionnant pas, dans la description de leur lot, l’escalier en cause, dont ils indiquent pourtant que l’acquisition présentait pour eux un caractère déterminant, et qui, surtout, ont procédé aux travaux litigieux en dépit de l’ambiguité de leur titre et du règlement de copropriété sans s’assurer préalablement de l’étendue de leurs droits, ont eux-même commis une faute qui a contribué à la survenance de leur préjudice.

Cette faute a contribué dans une proportion de 50% à la survenance de leur dommage, de sorte que M. [C] sera condamné à les indemniser de leur préjudice à hauteur de 50%.

Les consorts [M] [A] produisent deux devis de remise en état de la cage d’escalier, l’un d’un montant de 68 107,60 euros, et l’autre d’un montant de 61 121,50 euros. Ce dernier apparaît parfaitement satisfactoire, d’autant qu’il prévoit la réalisation d’un plan d’exécution par un architecte qui sera remis pour approbation à la copropriété.

La SC’P [C]-Coulon-Atias sera en conséquence condamnée à payer aux consorts [M] [A] une somme de 61 121,50 / 2 = 30 560,75 euros à titre de dommages et intérêts.

En revanche, la faute reprochée au notaire n’est pas à l’origine des condamnations prononcées à leur encontre en raison des travaux qu’ils ont réalisés sans autorisation sur le système de chauffage ou sur les puits de lumière de sorte que le notaire ne saurait être condamné à indemniser les consorts [M] [A] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre.

Le surplus des demandes dirigées par les consorts [M] [B] contre la SCP [C]-Coulon-Atias sera donc rejeté.

2 – Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Moyens de parties

Les consorts [M] [A] reprochent à l’agent immobilier de n’avoir pas procédé à toutes les vérifications utiles et nécessaires concernant le bien. Ils font valoir que l’agence immobilière BROSSET, qui leur a présenté et fait visiter le bien, leur a affirmé qu’en cas d’achat du lot n°5, ils seraient propriétaires, dès la première marche, de l’escalier situé entre le 3ème et le 4ème étage, ainsi qu’en atteste M. [S], agent immobiiler.

La société Cabinet Brosset estime n’avoir pas commis de faute. S’agissant de l’attestation de son ancien salarié, M. [S], elle précise qu’il a quitté son agence et créé une agence concurrente, et que cette attestation est mue par une intention de nuire. Elle souligne qu’il ne dit pas en tout état de cause qu’il leur a affirmé qu’ils seraient propirétaires dès la première marche de l’escalier.

Réponse de la cour

Le compromis de vente établi par la société Caabinet BROSSET SAS, en date du 29 juin 2011, désigne le bien objet de la vente comme situé au 4ème étage, lot n°5, ‘un appartement comprenant couloir, six chambres, une chambre avec placard, rangement, salle d’eau’. La surface du bien n’était pas précisée. Le règlement de copropriété n’avait pas à cette date été rédigé.

Un avenant a été établi 29 juillet 2011, mentionnant la superficie privative du bien, à savoir 65,50 mètres carrés. Ce certificat de mesurage, en date du 31 mai 2011, ne mentionne l’escalier ni dans la description du bien, la mention ‘escalier’ n’étant pas renseignée, ni dans le calcul des superficies. A ce titre, il convient de relever que les ‘superficies n’entrant pas dans le champ d’application de la loi’ représentent 6,46 mètres carrés et correspondent selon ce document aux superficies d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, sans aucune mention de l’escalier, au contraire de l’attestation établie par ce même géomètre en 2015, dans le cadre des discussions intervenues entre les parties, qui mentionne l’escalier au rang des superficies n’entrant pas dans le champ d’application de la loi.

Les consorts [M] [A] propduisent une attestation rédigée le 23 février 2021 par un ancien salarié de cette agence, M. [S], qui affirme ‘être intervenu en tant qu’agent immobilier pour la période de 2011 sur une vente intervenant au [Adresse 3] à [Localité 4]’ et qui atteste ‘A cette époque nous avions vendu conformément au plan du géomètre l’escalier reliant le 3ème étage au 4ème étage, confirmé par le code couleur défini par celui-ci. Nous avions par ailleurs validé cette volonté par la signature d’un avenant au compromis. J’étais présent lors de la signature chez Maître [C] à [Localité 4]. Par conséquent, il ne peut y avoir aucune équivoque sur le fait que nous avons vendu l’escalier en pleine propriété au profit de l’appartement du dernier étage’.

Or ni le compromis de vente du 29 juin 2011 ni l’avenant signé un mois ne mentionnent l’escalier dans la désignation du lot n°5. L’avenant avait pour objet d’annexer le certificat de mesurage, lequel mentionnait une superficie privative de 65,50 mètres carrés, sans faire aucune référence à l’escalier.

Il ne résulte nullement de l’attestation de M. [S] qu’il a affirmé aux consorts [M] [A] que l’escalier faisait partie du lot n°5. S’il indique ‘nous avions validé cette volonté par la signature d’un avenant au compromis’, force est de constater que cette assertion n’apparaît pas corroborée par la lecture de l’avenant, dans lequel la désignation du bien n’a pas été modifiée et qui avait pour objet non pas la modification de la désignation du bien, mais l’annexion d’un certificat de mesurage.

Cette attestation, rédigée de surcroît plus de dix ans après la signature du compromis, ne saurait dès lors suffire à rapporter la preuve de ce qu’une information erronée a été délivrée aux consorts [M] [A] par l’agence immobilière ou qu’elle a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de ses actes ou à son obligation de conseil.

Il n’est donc pas démontré qu’elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des consorts [M] [A].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande à son égard.

Sur les demandes accessoires

Il convient de faire masse des dépens de la procédure d’appel et de dire qu’ils seront supportés par moitié par les consorts [M] [A] et par moitié par la SCP [C]-Coulon-Atias.

Les circonstances de la cause justifient de condamner les consorts [M] [A] à payer une somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires et de condamner la SCP [G] [C] -Carole Coulon et Jean-François Atiasà payer aux consorts [M] [A] une somme 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il :

– déboute Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] de leur demande en garantie formée à l’encontre de la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS;

– condamne in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS à payer à Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] une somme de 30 560,75 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] ;

CONDAMNE la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS à payer à Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] une somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens de la procédure d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par Monsieur [R] [M] [A], Madame [E] [N] [F] et Monsieur [P] [I] [A] d’une part, et par la SCP [G] [C], Carole COULON et Jean-François ATIAS d’autre part.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT