Responsabilité du Notaire : 26 septembre 2023 Cour d’appel de Poitiers RG n° 22/00163

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ARRET N°415

N° RG 22/00163 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOQ3

[X]

[A]

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES

S.C.P. [A] [L] FAVREAU DOMINIQUE BERNUAU ISABE LLE AUGERAUD ETIENNE

S.C.I. ADM

S.A. ALLIANZ IARD

S.C.I. DU GRAND CERF

Syndic. de copro. [Adresse 30] A [Localité 21]

S.A. GAN ASSURANCES

S.C.I. GRAND CERF

S.C.I. JOUBERT DOWNTOWN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00163 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOQ3

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 novembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur [L] [X]

né le 21 Février 1951 à [Localité 28]

[Adresse 19]

[Localité 10]

ayant pour avocat Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Maître [L] [A]

[Adresse 6]

[Localité 22]

S.C.P. [A] [L] FAVREAU DOMINIQUE BERNUAU ISABE LLE AUGERAUD ETIENNE

[Adresse 6]

[Localité 22]

ayant tous les deux pour avocat postulant Me Philippe BROTTIER de la SCP PHILIPPE BROTTIER – THIERRY ZORO, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES prise en la personne de son représentant légal Maître [V] [K] [J], es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP

[Adresse 8]

[Localité 16]

ayant pour avocat Me Anne DE CAMBOURG de la SCP DUFLOS-CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS

S.A. ALLIANZ IARD

légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 23]

ayant pour avocat Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU 1927, avocat au barreau de POITIERS

Syndic. de copro. [Adresse 30] représenté par son Syndic, la SARL CITYA SOGEXFO

[Adresse 7]

[Localité 21]

ayant pour avocat Me Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 20]

[Localité 17]

ayant pour avocat Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. GRAND CERF

[Adresse 24]

[Localité 21]

ayant pour avocat Me Nicolas BRIAND de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. JOUBERT DOWNTOWN

[Adresse 1]

[Localité 15]

ayant pour avocat Me Alexandre BRUGIERE de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. ADM

[Adresse 4]

[Localité 21]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Rendu par défaut

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La sci Joubert Downtown et la sci Grand Cerf ont convenu par compromis en date du 15 novembre 2011 de la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 21]. L’acte authentique de vente du bien par la sci Joubert Downtown est du 16 janvier 2012. Le prix de vente convenu était de 655.000 €.

L’immeuble vendu est partiellement surplombé par un ensemble en copropriété situé au [Adresse 30]. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété sont du 10 février 2011. L’acte a été dressé par Maître [L] [A], notaire à [Localité 22] (Vienne), associé de la scp [A] – Favreau – Berniau – Augeraud. [L] [X], géomètre-expert, avait sur la demande de la société Adm, propriétaire de la parcelle, prêté son concours à l’établissement de cet acte.

La terrasse de l’immeuble comporte des aménagements végétaux, des emplacements de stationnement et des garages. Elle couvre l’un des bâtiments situés [Adresse 5].

Il avait été stipulé au compromis de vente que les problèmes d’infiltrations dans le local situé sous la terrasse seraient résolus par le vendeur au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique. Il a été stipulé à l’acte de vente que ces travaux, qui n’avaient pas été réalisés, seraient exécutés au plus tard le 29 juin 2012. Ils ont été réalisés par la société Dstp. La facture de travaux est en date du 2 mai 2012.

Les infiltrations ont perduré. Le constat en a été dressé par acte du 24 décembre 2012.

Par acte du 27 février 2013, la sci Grand Cerf a assigné la sci Joubert Downtown devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers afin que soit ordonnée une mesure d’expertise. Par ordonnance du 15 mai 2013, [M] [D] a été commis en qualité d’expert. Par ordonnance du 26 février 2014, les opérations d’expertise ont sur la demande de la sci Grand Cerf été étendues à la société Dstp, à la sci Adm précédent propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 30] ayant fait établir l’état descriptif de division et au syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 8 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers a :

– condamné la sci Adm, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 30], pour les lots 5 à 13, à libérer la toiture-terrasse de tout objet lourd, notamment tout véhicule, et à ne pas utiliser cette toiture-terrasse en particulier pour y déposer tout objet lourd ;

– dit que les opérations d’expertise étaient opposables à la société Gan Assurances Iard, assureur de la copropriété ;

– mis hors de cause la société Allianz Iard, autre assureur de la copropriété.

Le rapport d’expertise est en date du 6 janvier 2018.

Par jugement du 10 novembre 2015, le Tribunal de commerce de Poitiers a ouvert à l’égard de la société Dstp une procédure de redressement judiciaire. La selarl Actis mandataires judiciaires a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Par courrier recommandé en date du 15 janvier 2015, la sci Grand Cerf a déclaré une créance de 500.000 € en principal.

Par jugement du 11 octobre 2016, le tribunal de commerce de Poitiers a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire, la selarl Actis mandataires judiciaires étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte des 18, 21, 22 et 26 février 2019, la sci Grand Cerf a fait assigner la sci Joubert Downtown, la Selarl Actis mandataires judiciaires en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Dstp, [T] [W] qui avait été temporairement propriétaire des garages, la sci Adm propriétaire des garages à l’origine de la création de la copropriété du [Adresse 30], le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, la société Gan Assurances et la société Allianz Iard, assureurs de la copropriété.

Par acte des 30 et 31 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires fait assigner Maître [L] [A], la scp [A] – Favreau – Bernuau – Augeraud et [L] [X] géomètre-expert.

La sci Grand Cerf a à titre principal demandé de condamner solidairement la sci Adm, le syndicat des copropriétaires, les sociétés Gan Assurances et Allianz Iard, la sci Joubert Downtown et [T] [W] à lui payer les sommes :

– à titre provisionnel de 258.016,48 € avec indexation, correspondant au coût des travaux nécessaires évalué par l’expert judiciaire ;

– de 33.878,89 € avec indexation, correspondant au coût de réfection du plafond coupe-feu ;

– à titre provisionnel de 220.800 €, soit 27 600 € par an depuis le 1er janvier 2013 jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert et l’achèvement des travaux d’aménagement de ses locaux, au titre des pertes locatives ;

– de 19.620 € correspondant au coût des mesures d’étaiement décidées à titre conservatoire par l’expert judiciaire.

Elle a en outre demandé de fixer sa créance à la liquidation judiciaire de la société Dstp et de surseoir à statuer sur l’évaluation de son préjudice définitif.

Elle a exposé qu’il résultait du rapport d’expertise que la terrasse, que l’expert avait fait étayer en raison des risques d’effondrement, avait été détériorée par sa surcharge. Elle a fondé ses prétentions sur un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Elle a soutenu qu’il n’était pas établi que les garages avaient été édifiés antérieurement à 1967, ni qu’ils existaient déjà le 25 janvier 2013, date d’un bail ayant eu notamment pour objet l’un des garages.

Selon elle, les copropriétaires actuels du bien situé [Adresse 30] étaient responsables du trouble et tenus d’en réparer les conséquences. Elle a précisé que la vente des garages par la société Adm à [T] [W] avait été annulée par jugement du 25 septembre 2018 et que la société Adm en était ainsi demeurée propriétaire.

Elle a soutenu que l’action directe à l’encontre des assureurs n’était pas prescrite, cette action n’étant pas soumise au délai biennal de prescription.

Elle a contesté devoir supporter une partie du coût des travaux de reprise, n’étant pas responsable de la dégradation de la toiture-terrasse.

Selon elle, la société Joubert Downtown, qui avait conservé la propriété de bâtiments surplombés par un immeuble situé au [Adresse 11] et qui avait connu des difficultés identiques d’infiltration, avait commis à son égard un dol en n’ayant pas porté à sa connaissance ces informations. Elle a ajouté que les deux immeubles en copropriété avaient été édifiés sur une même parcelle qui avait été divisée.

Elle a chiffré son préjudice par référence au rapport d’expertise. Elle a ajouté que l’état de la terrasse pourrait justifier des travaux supplémentaires et que son préjudice locatif ne pourrait être définitivement fixé qu’une fois ces travaux réalisés et achevé l’aménagement de ses locaux, suspendu du fait des infiltrations.

Le syndicat des copropriétaires a à titre principal conclu au rejet des prétentions formées à son encontre. Subsidiairement, il a exposé ne devoir être tenu qu’à proportion de 6,33 % du coût des travaux de reprise évalués à 96.244,89 € et de 2,071 % de la perte de loyers. Il a soutenu que :

– la dégradation de la terrasse avait pour cause la négligence de la sci Joubert Downtown qui avait laissé perdurer les infiltrations et les travaux qu’elle avait fait réaliser, qui l’avaient fragilisée ;

– la société Dstp n’avait pas réalisé les travaux dans les règles de l’art ;

– la présence de véhicules et de garages n’avaient pas fragilisé la structure ;

– le notaire avait commis une faute lors de l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en n’ayant pas assuré l’efficacité de son acte et en ayant manqué à son devoir de conseil en n’ayant pas attiré l’attention sur les stipulations antérieures interdisant la modification de la terrasse ;

– le géomètre-expert avait de même commis une faute en n’ayant pas relevé l’existence de la terrasse ;

– la société Gan devait sa garantie, l’action à son encontre n’étant pas prescrite, n’ayant été assigné au fond que par acte du 18 février 2019 et la demande en extension des opérations d’expertise ne pouvant être qualifiée de réclamation faisant courir le délai de prescription.

Il a en outre demandé à être indemnisé de la perte de valeur des parties communes en raison de l’interdiction qui lui a été faite d’en user conformément à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété.

Maître [L] [A] et la scp [A] – Favreau – Bernuau – Augeraud ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre. Selon eux, l’état descriptif de division avait rappelé l’obligation pour le propriétaire de l’immeuble de ne pas changer la destination actuelle en jardin et cours des terrasses et de n’y rien construire en dur entraînant une surcharge totale supérieure à 1.200 kilogrammes par mètre carré y compris la couche protectrice de sable, gravier ou terre. Ils ont ajouté que la circulation des véhicules sur la terrasse n’avait été qu’une cause secondaire de sa dégradation, qu’il appartenait à la sci Adm de vérifier que les emplacements de stationnement et les garages n’entraînaient pas une surcharge. Ils ont rappelé que l’acte avait été établi après intervention du géomètre-expert.

La société Allianz Iard a soulevé la prescription de l’action. Elle a soutenu que :

– le contrat souscrit était nul pour défaut d’aléa, le risque étant réalisé et connu de l’assuré à la date de souscription du contrat ;

– sa garantie n’était pas due, la date de prise d’effet du contrat ayant été postérieure à la réalisation du risque.

Elle a subsidiairement sollicité la garantie du notaire.

La sci Joubert Downtown a à titre principal conclu au rejet des demandes formées à son encontre, ayant selon elle exécuté son engagement contractuel de faire réaliser les travaux d’étanchéité. Elle a subsidiairement sollicité la garantie de la société Dstp et du syndicat des copropriétaires.

La société Gan Assurances a sollicité sa mise hors de cause au motif que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires avait été cédé à la société Allianz Iard. Elle a soutenu que l’action du syndicat des copropriétaires qui l’avait assignée en référé par acte du 15 janvier 2015 puis au fond par acte du 18 février 2019 était prescrite, le délai biennal de l’article L 114-1 du code des assurances étant alors expiré. Au fond, elle a dénié sa garantie d’un trouble anormal de voisinage.

[L] [X] a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre, en l’absence de faute ou de négligence de sa part. Il a exposé :

– qu’aucun indice ne permettait de supposer l’existence d’un bâtiment sous une terrasse ;

– ne pas avoir eu connaissance de l’interdiction de modification des lieux qui avait été stipulée antérieurement ;

– que l’intervention de la société Dstp avec des engins lourds avait aggravé la dégradation ;

– qu’il n’entrait pas dans ses attributions de vérifier si la charge maximale au m² était ou non respectée ;

– que son intervention s’était limitée à déterminer des lots.

Il a indiqué que l’appel en garantie de son assureur, la société Allianz Iard, n’avait pas été joint à l’instance principale.

La société Dstp représentée par la selarl Actis mandataires judiciaires ès qualités a soulevé la nullité de l’assignation ne contenant selon elle pas l’énoncé des moyens de fait et de droit fondant les prétentions formées à son encontre. Elle a à titre principal conclu au rejet des demandes formées à son encontre aux motifs que :

– la sci Grand Cerf, sous acquéreur, ne pouvait pas mettre en jeu sa responsabilité délictuelle ;

– les conditions de sa responsabilité contractuelle ou décennale n’étaient pas réunies en l’absence de réception de stravaux ;

– la dégradation de la terrasse était imputable à la sci Adm et au syndicat des copropriétaires, mais non à elle-même ;

– l’expert n’avait pas fait mention de la nécessité de reprendre les plafonds coupe-feuu.

[T] [W] et la Mutuelle de [Localité 21] Assurances, intervenante volontaire, ont soulevé l’irrecevabilité de l’action à leur encontre, le premier n’ayant jamais été propriétaire par l’effet du jugement du tribunal de grande instance de Poitiers du 25 septembre 2018 ayant annulé la vente consentie par la sci Adm. Ils ont au fond ajouté que les détériorations de la toiture-terrasse étaient imputables à la seule sci Adm.

La sci Adm n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 8 novembre 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de Poitiers a statué en ces termes :

‘PRONONCE la clôture de l’instruction.

CONSTATE l’intervention volontaire de la Mutuelle de [Localité 21] Assurances, assureur de Monsieur [W].

CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 139 179,02 € .

ORDONNE l’inscription de cette somme de 139 179,02 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP .

DIT que dans les rapports entre les parties, cette somme devra être supportée à hauteur de :

’89 179,02 € par la SARL DST P en liquidation judiciaire.

’50 000 € par la SARL Joubert Downtown.

CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, au paiement de la somme de 172 335,46 €.

DIT que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée en totalité par la SCI ADM.

CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 144 000 €.

ORDONNE l’inscription de la somme de 144 000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

DIT que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 64 % par la SCI ADM, et de 36 % par la liquidation judiciaire de la SARL DST P.

CONDAMNE in solidum Maître [A] et la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN , des condamnations mises à leur charge et de toutes sommes qu’ils seront amenés à payer en exécution de la présente décision.

DIT que dans les rapports entre eux, cette garantie sera supportée à hauteur de 66 % par Maître [A] et la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et de 34 % par Monsieur [L] [X].

CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown, Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

ORDONNE l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP de cette somme.

CONDAMNE la SCI Grand Cerf à payer à Monsieur [T] [W] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les autres demandes.

à l’exception de ceux exposés par Monsieur [T] [W] qui seront supportés par la SCI Grand Cerf et dit que dans les rapports entre eux, ils sont supportés à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

ORDONNE l’exécution provisoire’.

Il a considéré que :

– le risque d’effondrement de la terrasse constituait un trouble anormal de voisinage dont devaient répondre le syndicat des copropriétaires par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la sci Adm qui avait acquis le terrain par acte du 23 octobre 2000 et avait fait établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ;

– les dispositions de l’article L 144-1 (en réalité L 114-1) du code des assurances ne trouvaient pas application en cas d’action directe de la victime à l’encontre de l’assureur de l’auteur du dommage ;

– le rapport d’expertise était opposable à l’assureur dès lors que l’assuré avait été partie aux opérations d’expertise ;

– le dommage et la réclamation étant antérieurs à la résiliation du contrat souscrit par la copropriété auprès de la société Gan Assurances, celle-ci, assureur de responsabilité civile, était tenue à garantie ;

– [T] [W] étant censé n’avoir jamais été propriétaire en raison de l’annulation de la vente intervenue à son profit et n’ayant au surplus pas utilisé les garages, les demandes formées à son encontre devaient être rejetées ;

– la sci Joubert Downtown qui s’était engagée à résoudre les problèmes d’infiltration était tenue de faire procéder à de nouveaux travaux, ceux réalisés ayant été inefficaces ;

– la sci Joubert Downtown en ne portant pas à la connaissance de l’acquéreur les difficultés similaires rencontrées sur le bâtiment voisin, avait commis un dol dont elle devait réparation des conséquences dommageables, à savoir une perte de chance de ne pas contracter ;

– la preuve d’un grief n’étant pas rapportée, l’assignation délivrée à la société Dstp n’avait pas à être annulée ;

– cette société était tenue à l’égard de la sci Grand Cerf sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Il a évalué le coût des travaux de remise en état à 311.514,48 €, par référence aux termes du rapport d’expertise.

Il a exclu que la sci Grand Cerf supporte une partie du coût des travaux, la dégradation de la terrasse ne lui étant pas imputable. Il a dit les sociétés Adm, Gan Assurances, Joubert Down Town et Dstp tenues insolidum de leur indemnisation et a réparti la contribution à la dette. Il a apprécié à 144.000 € la perte locative en tenant compte de l’état du bien promis à la location et a réparti la contribution à la dette entre la société Dtsp, la sci Joubert Downtown et la sci Adm.

Il a retenu la faute du notaire ayant dans son acte du 10 février 2011 rappelé la servitude stipulée à l’acte de division du 29 décembre 1930, à savoir de ne pas changer la destination de la terrasse et de ne rien y édifier, puis y ayant décrit des emplacements de stationnement et de garage. Selon le syndicat des copropriétaires, le notaire instrumentant avait manqué à son devoir de conseil en n’ayant pas attiré l’attention de la sci Adm sur cette incompatibilité. Il a dit fautif le géomètre-expert qui n’avait pas sur place procédé aux vérifications nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Il les a dits pour ces motifs tenus in solidum de garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre et a fixé leur contribution à la dette (66 % pour le notaire, 34 % pour le géomètre-expert). Il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires d’indemnisation d’un préjudice locatif et d’une perte de valeur des parties communes, la preuve de ces préjudices n’étant pas rapportée.

Par déclaration reçue au greffe le 18 janvier 2022 et enrôlée sous le n° 22/163, [L] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration au greffe reçue le 24 janvier 2022 et enrôlée sous le n° 22/212, puis par déclaration reçue au greffe le 9 février suivant et enrôlée sous le n° 22/357, Maître [L] [A] et la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 17 février 2022, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2022, [L] [X] a demandé de :

‘Juger M. [L] [X] bien fondé en son appel,

En conséquence, y faisant droit, réformer le jugement entrepris en ce que le Tribunal a :

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 139 179,02 €.

– Ordonné l’inscription de cette somme de 139 179,02 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

– Dit que dans les rapports entre les parties, cette somme devra être supportée à hauteur de :

– 89 179,02 € par la SARL DSTP en liquidation judiciaire.

– 50 000 € par la SARL Joubert Downtown.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, au paiement de la somme de 172 335,46 €.

– Dit que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée en totalité par la SCI ADM.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 144 000 €.

– Ordonné l’inscription de la somme de 144 000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

– Dit que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 64 % par la SCI ADM, et de 36 % par la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

– Condamné in solidum Maître [A] et la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, des condamnations mises à leur charge et de toutes sommes qu’ils seront amenés à payer en exécution de la présente décision.

– Dit que dans les rapports entre eux, cette garantie sera supportée à hauteur de 66 % par Maître [A] et la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et de 34 % par Monsieur [L] [X].

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown, Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit, que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

– Ordonné l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP de cette somme.

– Rejeté les autres demandes.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown, Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial, Monsieur [L] [X] et la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP aux dépens, à l’exception de ceux exposés par Monsieur [T] [W] qui seront supportés par la SCI Grand Cerf et dit que, dans les rapports entre eux, ils sont supportés à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

– Ordonné l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 30] à [Localité 21] représenté par la SARL CITYA SOGEXFO es qualité de syndic dudit syndicat, non fondé en son assignation en intervention forcée aux fins de garantie délivrée à l’encontre de M. [X],

En conséquence,

Le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Vu l’article 1383 (anc) du Code Civil,

Dire et juger que M. [X] n’encourt absolument aucune responsabilité que ce soit concernant les dommages subis par l’immeuble appartenant à la SCI GRAND CERF,

A titre subsidiaire :

Juger que si, par impossible, quelques sommes que ce soient devaient être mises à la charge de M. [X] au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 30] à [Localité 21] ou à celui de toutes autres parties,

Condamner alors, in solidum, Maître [L] [A], notaire, et la SCP notariale [L] [A]-Dominique FAVREAU-Isabelle BERNUAU-Etienne AUGEREAU à garantir et relever indemne intégralement M. [X] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de telle ou telle partie,

Débouter la SCI GRAND CERF, la SCI ADM, Maître [L] [A], la SCP [L] [A]-Dominique FAVREAU-Isabelle BERNUAU – Etienne AUGEREAU, la SELARL ACTIS mandataire judiciaire prise es qualité de mandataire liquidateur de la SARL DSP, la Compagnie GAN ASSURANCE, la SCI JOUBERT DOWNTOWN, et la Compagnie ALLIANZ IARD ASSURANCES de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Débouter en conséquence Maître [L] [A] et la SCP [L] [A]-Dominique FAVREAU-Isabelle BERNUAU-Etienne AUGEREAU des fins de leur appel principal.

Débouter également le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] ainsi que la Compagnie GAN ASSURANCE des fins de leur appel incident,

En tout état de cause :

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 30] à [Localité 21] représenté par la SARL CITYA SOGEXFO es qualité de syndic et Maître [L] [A] ainsi que la SCP [L] [A]-DominiqueFAVREAU-Isabelle BERNUAU-Etienne AUGEREAU au paiement de la somme de 8 000 € par application de l’article 700 du CPC,

Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE POITIERS en vertu de l’article 699 du CPC’.

Il a contesté toute faute de sa part aux motifs que :

– la société Adm, professionnelle de la vente à la découpe qui avait occupé pendant 11 années le bien, n’avait pu ignorer la servitude stipulée à l’acte du 29 novembre 1930 ;

– géomètre-expert chargé d’établir sur plan un projet d’état descriptif de division, la responsabilité juridique de l’établissement de cet état ne lui incombait pas ;

– le syndicat des copropriétaires sur qui pesait la charge de la preuve n’avait pas produit son contrat de mission ;

– nul n’avait fait mention de la toiture-terrasse dont l’existence ne résultait pas de l’état des lieux (haie, cour gravillonnée, véhicules stationnés), ni des documents cadastraux ;

– sa compétence technique ne lui permettait pas d’apprécier les charges pesant sur le sol de la terrasse ;

– l’existence d’un bâtiment non apparent sous le sol de la parcelle n’était pas un obstacle à l’exécution de sa mission.

Il a ajouté que :

– l’agence Sogexfo devenue Cytia, qui était intervenue en qualité d’intermédiaire lors de la vente de la parcelle à la société Adm et était désormais le syndic de la copropriété, n’avait pas pu ignorer les termes de l’acte du 29 novembre 1930 ;

– la société Dstp avait nécessairement utilisé de lourds engins de chantier qui avaient aggravé l’état de la terrasse ;

– l’expert n’avait pas visualisé dans son rapport la superposition des biens.

Selon lui, la responsabilité du notaire était totale, celui-ci n’ayant pas procédé aux vérifications nécessaires à la rédaction de l’acte dont il était chargé qui lui auraient permis d’établir la superposition des propriétés et de faire réaliser une division en volumes. Il a fait observer que le diagnostic technique réalisé par la société Scedi Poitouraine n’avait pas fait mention d’une terrasse supportant l’immeuble.

Il a ajouté que la connaissance de la servitude par la sci Adm qui pouvait résulter du procès-verbal de son assemblée générale du 9 février 2011 n’exonérait pas le notaire de sa responsabilité professionnelle.

Il a maintenu que sa mission avait été de vérifier la faisabilité de la création de lots de stationnement et de garages mais non de vérifier ou d’enquêter sur l’existence d’une éventuelle servitude qui n’avait pas été portée à sa connaissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, Maître [L] [A] et la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud ont demandé de :

‘Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de POITIERS du 8 novembre 2021 en ce qu’il a condamné Maître [A] et la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD, à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 30] et la SA GAN des condamnations mises à leur charge et en ce qu’il a condamné Maître [A] et la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD, in solidum, au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Débouter Monsieur [L] [X], la SELARL ACTIS MANDATAIRES JUDICIAIRES es qualités de liquidateur de la SARL DSTP, la société JOUBERT DOWNTOWN, GAN ASSURANCES, la SCI GRAND CERF et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 21] de leur appel incident.

Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre de Maître [A] et de la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD.

Subsidiairement, si la Cour faisait droit à l’appel en garantie du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 30] à l’encontre de Maître [A], de la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD et de Monsieur [X], dire que la responsabilité principale incombe à Monsieur [X] et que dans les rapports entre Maître [A], la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD et Monsieur [X], celui-ci doit supporter l’essentiel de la charge de la condamnation.

Condamner toute partie succombante à payer à Maître [A] et à la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD, une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens’.

Ils ont soutenu que :

– la sci Grand Cerf qui avait acheté un immeuble ancien devait nécessairement supporter une partie du coût de remise en état de celui-ci ;

– le syndicat des copropriétaires n’avait aucune responsabilité dans la surcharge de la terrasse, qui n’était pas due à la présence de véhicules et qui était bien antérieure à la cession de la parcelle à la société Adm.

Ils ont contesté toute faute de leur part aux motifs que :

– le procès-verbal d’assemblée générale du 9 février 2011 établissait que la société Adm avait eu connaissance de l’interdiction qui résultait de l’acte du 29 novembre 1930 ;

– cette interdiction avait été rappelée à l’état descriptif de division ;

– le notaire n’avait pas la compétence technique pour apprécier la surcharge que seule l’expertise judiciaire avait caractérisée.

Ils ont ajouté que le géomètre-expert avait manqué à ses obligations en ne signalant pas l’existence d’une toiture-terrasse dont il n’avait pu que constater l’existence.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2023, la sci Grand Cerf a demandé de :

‘ Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la SCI GRAND

CERF annexé aux présentes en application de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1137 du Code Civil,

Vu l’article 544 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les articles 1231 et 1231-1 du Code Civil,

Vu l’article L.124-3 du Code des assurances

Vu les articles 1604, 1792 et suivants du Code Civil

Vu la sommation itérative contenue aux présentes et tendant à la communication par la SCI JOUBERT DOWNTOWN :

– de l’avant contrat qu’elle a signé le 26 décembre 2002

– des « différents arrêts pris par la Cour d’appel, expertises et constats d’huissiers » visés en page 6 de son acte d’acquisition du 28 mars 2003.

RÉFORMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de POITIERS le 8 novembre 2021 :

– en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes de condamnation de la SCI GRAND CERF à l’égard de ALLIANZ

– en ce qu’il a limité à 50.000 € les condamnations prononcées contre la SCI JOUBERT DOWNTOWN au titre des travaux de reprise autres que les travaux d’étanchéité

– en ce qu’il a omis de statuer sur la demande d’indexation des sommes allouées en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– quant aux montants retenus pour l’indemnisation au titre des travaux de reprise, compte tenu de l’augmentation du coût de ces travaux

– quant au montant des sommes allouées au titre des pertes locatives – en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer sur la liquidation définitive du préjudice subi par la SCI GRAND CERF, en ce qui concerne d’une part les travaux de reprise (dans l’attente de la connaissance du coût définitif de réparation de la dalle béton, après décapage de la terre qui se trouve dessus) et d’autre part les pertes locatives (après réalisation des travaux de reprise préconisés par l’expert et achèvement des travaux d’aménagement des locaux par la SCI GRAND CERF)

Et statuant de nouveau

‘ au titre du coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire (chiffrés à 258.016,48 € dans son rapport du 6 janvier 2018 : pièce n°14, page 101), et pour tenir compte de l’actualisation des devis pris en compte par l’expert, les sommes de :

– 106.446,41 € au titre du devis SOPREMA du 11/04/2022 14 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de la SOPREMA, soit le 11/04/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 168.656,71 € au titre du devis ART DE BATIR du 06/07/2022 15 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de ART DE BATIR, soit le 06/07/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 7.216,20 € au titre du devis de la SAS 2f Rénovation du 05/12/2022, actualisant le devis NOELIA HABITAT du 30/10/2017 16, avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de la SAS 2f Rénovation, soit le 05/12/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 16.770 € au titre du devis SARL AFBS du 25/08/2022 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de la SARL AFBS, soit le 25/08/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 32.400 € au titre du devis [C] [N] du 06/07/2022 18 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de [C] [N], soit le 06/07/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 25.298,51 € à titre provisionnel correspondant à l’estimation du coût de réparation de la dalle béton après vérification suite au décapage de la terre, sur la base proposée par l’expert de 15% du coût de la réfection de la structure béton (retenue selon devis ART DE BATIR du 06/07/2022 à 168.656,71 € (pièce n°39), avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de ART DE BATIR, soit le 06/07/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

‘ au titre du coût, non chiffré par l’expert judiciaire, de reprise du plafond coupe-feu 2 heures, la somme de 55.215,31 € 19, avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour d’établissement du devis de la société CPM DUBOIS, soit le 30 juin 2022 (pièce n°36) et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir),

‘ au titre des pertes locatives subies :

– 345.000 € pour le préjudice subi depuis le 01/01/2013 jusqu’au 01/01/2023 – 34.500 € par an depuis le 01/01/2023 jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert et achèvement des travaux d’aménagement des locaux par la SCI GRAND CERF

‘ la somme de 19.620 €, au titre des mesures d’étaiement décidées à titre conservatoire par l’expert judiciaire (pièces n° 14, pages 15 et 16),

‘ la somme de 18.175,60 € au titre des frais d’expertise taxés (37.795,60 €, pièce n°16), déduction faite de la somme de 19.620 € visée ci-dessus,

CONDAMNER solidairement la SCI ADM, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 30] A [Localité 21] (86), GAN et ALLIANZ IARD, en qualité d’assureurs du Syndicat, et la SCI JOUBERT DOWNTOWN à supporter les dépens de l’instance (qui comprendront les frais d’expertise pour 18.175,60 € s’ils ne font pas l’objet d’une condamnation distincte), dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

FIXER AU PASSIF de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP les créances de la SCI GRAND CERF fixées comme suit :

– 106.446,41 € au titre du devis SOPREMA du 11/04/2022 20 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de la SOPREMA, soit le 11/04/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 168.656,71 € au titre du devis ART DE BATIR du 06/07/2022 21 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de ART DE BATIR, soit le 06/07/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 7.216,20 € au titre du devis de la SAS 2f Rénovation du 05/12/2022, actualisant le devis NOELIA HABITAT du 30/10/2017 22, avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de la SAS 2f Rénovation, soit le 05/12/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 16.770 € au titre du devis SARL AFBS du 25/08/2022 23 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis SARL AFBS, soit le 25/08/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

– 32.400 € au titre du devis [C] [N] du 06/07/2022 24 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour de l’établissement du devis de [C] [N], soit le 06/07/2022 et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir)

‘ au titre du coût, non chiffré par l’expert judiciaire, de reprise du plafond coupe-feu 2 heures, la somme de 55.215,31 € 25, avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction (entre le dernier indice publié au jour d’établissement du devis de la société CPM DUBOIS, soit le 30 juin 2022 (pièce n°36) et le dernier indice publié au jour de la signification de l’arrêt à intervenir),

‘ au titre des pertes locatives subies :

– 345.000 € pour le préjudice subi depuis le 01/01/2013 jusqu’au 01/01/2023

– 34.500 € par an depuis le 01/01/2023 jusqu’à réalisation des travaux préconisés par l’expert et achèvement des travaux d’aménagement des locaux par la SCI GRAND CERF

‘ la somme de 19.620 €, au titre des mesures d’étaiement décidées à titre conservatoire par l’expert judiciaire (pièces n° 14, pages 15 et 16),

‘ la somme de 18.175,60 € au titre des frais d’expertise taxés (37.795,60 €, pièce n°16), déduction faite de la somme de 19.620 € visée ci-dessus,

‘ la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

‘ les dépens de l’instance (qui comprendront les frais d’expertise pour 18.175,60 € s’ils ne font pas l’objet d’une fixation au passif distincte), dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer par application de l’article 699 du Code de procédure civile

SURSEOIR A STATUER sur le préjudice définitif subi par la SCI GRAND CERF :

– d’une part, en ce qui concerne les travaux de reprise, dans l’attente de la connaissance du coût définitif de réparation de la dalle béton, après décapage de la terre qui se trouve dessus

– d’autre part, en ce qui concerne les pertes locatives, dans l’attente de la réalisation des travaux de reprise préconisés par l’expert et l’achèvement des travaux d’aménagement des locaux par la SCI GRAND CERF,

RENVOYER par conséquent l’affaire à la mise en état pour qu’il soit ensuite statué de façon définitive sur le coût des travaux de reprise et sur le montant total des pertes locatives subies par la SCI GRAND CERF’.

Elle a soutenu que :

– la dégradation du toit-terrasse et le risque d’effondrement en étant résulté constituaient un trouble anormal de voisinage engageant la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires et de la société Adm ;

– l’utilisation de la terrasse n’avait pas été conforme à sa destination et aux stipulations de l’acte du 29 novembre 1930, sa surcharge ayant été constatée par l’expert judiciaire ;

– cette situation était similaire à celle ayant donné lieu à une instance à laquelle avait été partie sa venderesse, s’agissant du bâtiment voisin de celui litigieux ;

– la preuve d’une existence antérieure des emplacements de stationnement et des garages ne résultait pas de l’acte de vente de la parcelle supérieure à la sci Adm ;

– les conditions de l’usucapion alléguée par le syndicat des copropriétaires s’agissant des emplacements et des garages n’étaient pas réunies, la condition de publicité de la possession faisant notamment défaut ;

– le lien de causalité entre la dégradation de la toiture-terrasse étant résultée de l’utilisation qui en avait été faite et les désordres affectant son bien était établi.

Elle a maintenu que :

– la sci Adm restée propriétaire de garages et le syndicat des copropriétaires étaient tenus de réparer les conséquence dommageables du trouble de voisinage;

– la société Gan Assurances et la société Allianz Iard devaient leur garantie, le choix de l’une ou de l’autre ne lui incombant pas ;

– son action directe envers les assureurs n’était pas prescrite ;

– le rapport d’expertise judiciaire était opposable aux assureurs dès lors que leur assuré avait été attrait aux opérations d’expertise ;

– la cession du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Gan Assurances n’était pas établie et était contredite par la souscription d’un nouveau contrat auprès de la société Allianz Iard ;

– l’indemnisation de son préjudice devait être intégrale.

Elle a actualisé par la production de nouveaux devis l’évaluation du coût des travaux de réfection de la terrasse et de son bien, désormais de 412.002,18 € et non plus de 291.895,68 € (montants toutes taxes comprises). Elle a rappelé que l’expert n’avait pas définitivement évalué le coût de réfection de la dalle béton, celui-ci ne pouvant être déterminé qu’après décapage de la terre la recouvrant.

Elle a maintenu ses demandes d’indemnisation de ses préjudices annexes, notamment de la perte locative, le bien acquis étant destiné à la location et les travaux de rénovation ayant été interrompus du fait des infiltrations. Elle a produit des attestations d’agences immobilières sur la valeur locative du bâtiment, estimée à 125 €/m² hors taxes.

Elle a demandé paiement à la sci Joubert Downtown du coût des travaux d’étanchéité, ceux effectués n’ayant pas été réalisés dans les règles de l’art et ayant été inefficaces. Elle a estimé le montant toutes taxes comprises actualisé de ces travaux à 106.446,45 € et non plus 86.179,02 €.

Elle a ajouté qu’en raison du dol commis, sa cocontractante était tenue de l’indemniser de son entier préjudice et non partiellement ainsi que retenu par le tribunal.

Elle a demandé de fixer sa créance à la liquidation judiciaire de la société Dstp ayant engagé sa responsabilité, les travaux n’ayant pas été réalisés dans les règles de l’art et ayant été inefficaces. Selon elle, ces manquements avaient concouru à la dégradation de la terrasse dont cette société devait être tenue du coût de réfection. Elle a ajouté qu’elle avait fait réaliser le plafond coupe-feu détérioré par les infiltrations.

Elle a maintenu qu’une partie de son préjudice ne pouvait être fixée qu’à titre provisionnel, dans l’attente de la réfection de la terrasse et de l’achèvement des travaux de rénovation de son bien en vue de sa location.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la sci Joubert Downtown a demandé de :

‘Vu les articles 1116 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable en 2012.

Débouter la SCI GRAND CERF de son appel le jugeant mal fondé ;

Dire recevable et bien fondée la SCI JOUBERT DOWN TOWN en son appel incident ;

En conséquence réformer la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 08 novembre2021 ;

Statuant à nouveau,

Dire que la SCI JOUBERT DOWNTOWN a satisfait à ses obligations contractuelles.

Dire que la SCI JOUBERT DOWN TOWN a fourni toute information utile à l’expression du consentement de la SCI GRAND CERF lors de l’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 21].

Constater l’absence de preuve de l’existence de man’uvres de nature dolosive de la part de la SCI JOUBERT DOWN TOWN.

En conséquence, débouter la SCI GRAND CERF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI JOUBERT DOWN TOWN les jugeant mal fondées.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour de céans condamnait la SCI JOUBERT DOWN TOWN,

Constater que les désordres affectant l’immeuble vendu trouvent leur origine d’une part, dans une défaillance de la société DSTP lors de la réalisation de l’étanchéité de la toiture et d’autre part, dans l’usage inapproprié de ladite toiture par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30].

En conséquence, condamner in solidum la SELARL ACTIS, es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP, la société ADM, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 30], la société ALLIANZ IARD et la compagnie GAN ASSURANCES, es qualité d’assureur du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 30], à relever indemne de toute condamnation la SCI JOUBERT DOWN TOWN.

FIXER AU PASSIF de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP la créance de la SCI JOUBERT DOWNTOWN fixée comme suit :

– à titre provisionnel la somme de 258.016,48 € avec réévaluation en fonction de ‘évolution de l’indice du coût de la construction, au titre du coût des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

– 106.446,41 € au titre du devis SOPREMA du 11 avril 2022 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– 168.656,71 € au titre du devis ART DE BATIR du 06 juillet 2022 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– 4.425,60 € au titre du devis NOELIA HABITAT du 30 octobre 2017 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– 6.432 € au titre du devis Norbert POUPARD du 04 décembre 2017 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– 32.400 € au titre du devis [C] [N] du 06 juillet 2022 avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– 25.298,51 € à titre provisionnel correspondant à l’estimation du coût de réparation de la dalle béton après vérification suite au décapage de la terre, sur la base proposée par l’expert de 15 % du coût de la réfection de la structure béton avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction

– la somme de 55.215,31 €, avec réévaluation en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction au titre du coût, non chiffré par l’expert, de reprise du plafond coupe-feu 2 heures,

– à titre provisionnel la somme de 249.090 € au titre de la perte locative subie depuis le 01 janvier 2013 jusqu’au 01 juillet 2022

– 27.600 € par an depuis le 01 juillet 2022 jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert et achèvement des travaux d’aménagement des locaux

– 19.620 € au titre des mesures d’étaiement décidées à titre conservatoire par l’expert judiciaire

– 18.175,60 € au titre des frais d’expertise taxés déduction faite de la somme susvisée de 19.620 €

– 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

– les dépens de l’instance

Condamner la SCI DU GRAND CERF à payer à la SCI JOUBERT DOWNTOWN une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même en tous dépensé’.

Elle a soutenu :

– avoir satisfait à ses engagements contractuels, ayant fait exécuter les travaux d’étanchéité convenus ;

– que l’acquéreur, qui les connaissait, n’avait pas fait de ces travaux une condition déterminante de son engagement ;

– qu’elle ne s’était pas engagée sur la bonne fin des travaux ;

– que, non professionnelle de la construction, elle n’était pas à même d’apprécier si les travaux réalisés par la société Dstp étaient ou non suffisants;

– que, preuve que les travaux donnaient satisfaction, il avait été donné mainlevée du séquestre convenu.

Elle a contesté tout dol de sa part. Elle a indiqué que :

– l’acquéreur avait été pleinement informé ;

– le litige auquel il était fait référence avait concerné la parcelle n° [Cadastre 3] et non celle n° [Cadastre 14] vendue à la sci Grand Cerf ;

– le litige avait pour cause non le défaut d’étanchéité de la terrasse, mais l’usage inapproprié de celle-ci par le syndicat des copropriétaires.

Selon elle, les dommages étaient imputables à faute au syndicat des copropriétaires et à la société Dstp. Elle a pour ces motifs sollicité leur garantie.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 30] à [Localité 21] a demandé de :

‘Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 540 du Code civil,

Vu les pièces fondant les prétentions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 30],

JUGER Maître [L] [A], la SCP “[L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD” mal fondés en leur appel principal et incident, les en débouter,

JUGER Monsieur [L] [X] mal fondé en son appel principal et incident, l’en débouter.

JUGER la SARL DSTP représentée par son Liquidateur judiciaire mal fondée en son appel incident, la débouter de ses demandes,

JUGER la SCI JOUBERT DOWNTOWN mal fondée en son appel incident, l’en débouter,

JUGER la SA GAN mal fondée en son appel incident, l’en débouter,

JUGER la SCI GRAND-CERF mal fondée en son appel incident, l’en débouter,

JUGER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES bien fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a:

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 139 179,02 €.

– Ordonné l’inscription de cette somme de 139 179,02 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP .

– Dit que dans les rapports entre les parties, cette somme devra être supportée à hauteur de 89 179,02 € par la SARL DSTP en liquidation judiciaire et 50 000 € par la SARL Joubert Downtown.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, au paiement de la somme de 172 335,46 €.

– Dit que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée en totalité par la SCI ADM.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 144 000 €.

– Ordonné l’inscription de la somme de 144 000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

– Dit que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 64 % par la SCI ADM, et de 36 % par la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown, Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que, dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

– Ordonné l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP de cette somme.

– Rejeté les autres demandes.

– Condamné in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown, Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial, Monsieur [L] [X] et la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP aux dépens, à l’exception de ceux exposés par Monsieur [T] [W] qui seront supportés par la SCI Grand Cerf et dit que dans les rapports entre eux, ils sont supportés à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

– Ordonné l’exécution provisoire.

STATUANT A NOUVEAU:

A TITRE PRINCIPAL:

DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires n’est pas convaincu d’un trouble anormal du voisinage,

DEBOUTER la SCI GRAND CERF de l’ensemble des demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires.

REJETER toute demande dirigée contre le Syndicat des copropriétaires par toute autre partie.

A TITRE SUBSIDIAIRE: dans l’hypothèse où l’action du Syndicat serait considérée comme ayant contribué au préjudice subi par la SCI GRAND CERF,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires ne saurait être tenu à réparation qu’à hauteur de sa contribution aux désordres, soit 2,071% des coûts généraux,

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

CONDAMNER in solidum la SCI ADM, Maître [L] [A], la SCP “[L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD” ainsi que Monsieur [L] [X] à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 30] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

CONDAMNER la Société GAN à garantir et relever indemne ledit Syndicat de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

CONDAMNER in solidum la SCI ADM, Maître [L] [A], la SCP “[L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD” ainsi que Monsieur [L] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 30] la somme de 81.000€ correspondant à la perte de valeur des parties communes du fait de l’interdiction définitive de stationner des véhicules sur le toit-terrasse.

CONDAMNER in solidum la SCI ADM, Maître [L] [A], la SCP “[L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD” ainsi que Monsieur [L] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 30] la somme de 10.000€ au titre des dispositions de l’article 700 CPC,

CONDAMNER in solidum la SCI ADM, Maître [L] [A], la SCP “[L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD” ainsi que Monsieur [L] [X] aux entiers dépens de la présente instance’.

Il a soutenu que les désordres affectant la terrasse étaient imputables à la sci Joubert Downtown seule informée des infiltrations, dont les travaux antérieurs avaient fragilisé la terrasse et qui :

– n’avait pas entretenu le toit-terrasse et avait ainsi favorisé les infiltrations ayant fragilisé la structure béton ;

– n’avait pas traité cette structure pour empêcher l’aggravation de sa dégradation ;

– avait fait exécuter des travaux d’étanchéité inadaptés à la configuration des lieux.

Il a contesté l’imputabilité du trouble de voisinage allégué par la sci Grand Cerf. Selon lui, l’usage fait de la cour n’en était pas constitutif. Il a maintenu que :

– les emplacements de stationnement et les garages étaient préexistants à son acquisition de la parcelle ;

– la preuve que l’utilisation de la cour était à l’origine du trouble n’était pas rapportée ;

– l’usage de la cour n’était pas anormal.

Il a ajouté que la surcharge de la structure était établie, indépendamment de la présence des garages ou des véhicules, ceux-ci n’y participant qu’à proportion de 6,33 %. Il a soutenu que sa participation à l’indemnisation de la sci Grand Cerf devait se limiter à ce pourcentage.

Il a sollicité la garantie du notaire ayant selon lui commis une faute en n’ayant pas, après avoir rappelé les servitudes, attiré l’attention de la sci Adm sur le changement de destination de la terrasse. Le notaire n’a ainsi selon lui pas veillé à l’efficacité de son acte et ses manquements sont à l’origine du préjudice à indemniser.

Il a maintenu que le géomètre-expert avait engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas la faisabilité de l’opération de mise en copropriété et de la division des espaces, ni si la création était conforme à l’usage prévu du toit-terrasse.

Il a soutenu engagée la responsabilité de la sci Adm ayant procédé à la division en lots de la parcelle sans respecter la servitude précédemment stipulée dont elle avait eu connaissance.

Il a sollicité la garantie de ses assureurs. Il a conclu à la recevabilité de son action à leur encontre, le délai de prescription n’ayant selon lui commencé à courir qu’à compter de l’assignation au fond qui lui avait été délivrée, par application de l’article L 114-1 du code des assurances. Il a ajouté être fondé à solliciter leur garantie, le trouble de voisinage allégué étant de nature à engager sa responsabilité civile.

Considérant que l’interdiction d’user de la terrasse était constitutive d’une éviction, il a sollicité de la sci Adm et du notaire l’indemnisation de la perte de valeur des parties communes (9 places de stationnement d’une valeur moyenne de 9.000 €).

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, la selarl Actis mandataires judiciaires prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Dstp a demandé de :

‘JUGER la SELARL ACTIS es qualités de liquidateur de la SARL DSTP bien fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a :

Ordonné l’inscription de la somme de 139.179,02 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP,

Dit que dans les rapports entre les parties cette somme devra être supportée à hauteur de :

– 89.179,02 € par la SARL DSTP en liquidation judiciaire

– 50.000 € par la SCI JOUBERT DOWNTOWN

Ordonné l’inscription de la somme de 144.000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP,

Dit que dans les rapports entre les parties cette somme devra être supportée à hauteur de 64 % par la société ADM et 36 % pour la SARL DSTP en liquidation judiciaire,

Dit que la condamnation solidaire prononcée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre des différentes parties serait supportée, dans leurs rapports, à hauteur de 28 % par la SELARL ACTIS, ès qualités de liquidateur de la SARL DSTP et ordonné l’inscription de cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

Dit que la condamnation solidaire des différentes parties aux dépens serait supportée, dans leurs rapports, à hauteur de 28 % par la SELARL ACTIS, ès qualités de liquidateur de la SARL DSTP.

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

Rejeter la demande de fixation au passif telle que formulée par la SCI GRAND CERF à l’encontre de la SELARL ACTIS es qualités de liquidateur de la SARL DSTP ;

Rejeter toute autre demande de garantie formulée à l’encontre de la SELARL ACTIS, ès qualités de liquidateur de la SARL DSTP.

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où la juridiction de céans entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la SELARL ACTIS ès qualité de liquidateur de la SARL DSTP,

Dire et juger que le montant de la créance susceptible d’être fixé au passif de la SARL DSTP est limité au désordre lié à l’étanchéité du toit terrasse à hauteur de 50 % et juger que la créance fixée sera limitée à 50 % du montant de reprise de l’étanchéité du toit terrasse.

Débouter la SCI du GRAND CERF de ses autres demandes indemnitaires ;En conséquence,

Condamner la SCI ADM et le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 30] à [Localité 21] représenté par son syndic – la société CITYA SOGEXFO – à garantir et relever indemne la SELARL ACTIS es qualités de liquidateur de la SARL DSTP de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au-delà de 50 % du montant de reprise de l’étanchéité du toit terrasse.

Rejeter toute demande de garantie formulée à l’encontre de la SELARL ACTIS, ès qualités de liquidateur de la SARL DSTP au-delà de 50 % du montant de reprise de l’étanchéité du toit terrasse.

A titre infiniment subsidiaire :

Dire et juger que le montant de la créance susceptible d’être fixé au passif de la SARL DSTP est limité au désordre lié à l’étanchéité du toit terrasse à hauteur de 50 % et juger que la créance fixée sera limitée à 80 % du montant de reprise de l’étanchéité du toit terrasse.

Débouter la SCI du GRAND CERF de ses autres demandes indemnitaires ;

En conséquence,

Condamner la SCI ADM et le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 30] à [Localité 21] représenté par son syndic – la société CITYA SOGEXFO – à garantir et relever indemne la SELARL ACTIS es qualités de liquidateur de la SARL DSTP de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au-delà de 80 % du montant de reprise de l’étanchéité du toit terrasse.

Rejeter toute demande de garantie formulée à l’encontre de la SELARL ACTIS, ès qualités de liquidateur de la SARL DSTP au-delà de 80 % du montant de reprise de l’étanchéité du toit terrasse.

En tout état de cause,

Débouter la SCI GRAND CERF de sa demande de sursis à statuer à l’égard de la SELARL ACTIS es qualités de liquidateur de la SARL DSTP ;

Débouter la SCI GRAND CERF de toute autre demande à l’encontre de la SELARL ACTIS, es qualités de liquidateur de la SARL DSTP ;

Rejeter toute demande de garantie dirigée contre la SELARL ACTIS, es qualités de liquidateur de la SARL DSTP, ou contre la SARL DSTP.

Condamner la SCI GRAND CERF à payer à la SELARL ACTIS es qualités de liquidateur de la SARL DSTP la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SCI GRAND CERF aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire’.

Elle a soutenu ès qualités que :

– sa responsabilité ne pouvait pas être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage, ayant contracté avec le vendeur et que les actions afférentes aux travaux effectués, contractuelle ou décennale, avaient été transmises à l’acquéreur ;

– le tribunal n’avait pas motivé sa décision en ce qu’il retenait sa responsabilité pour trouble de voisinage ;

– sa responsabilité délictuelle ne pouvait être engagée, pour les mêmes motifs ;

– sa responsabilité décennale ne pouvait pas être engagée en l’absence de réception des travaux ;

– la preuve de sa faute engageant sa responsabilité contractuelle n’était pas rapportée.

Elle a subsidiairement conclu à la réduction des demandes formées à son encontre, son indemnisation se limitant selon elle aux travaux d’étanchéité, à proportion de 50 % du montant des travaux de reprise de celle-ci. Elle a contesté l’imputabilité de la dégradation du plancher du bâtiment propriété de la sci Grand Cerf.

Elle a conclu au rejet de la demande d’indemnisation :

– d’une perte de loyers, le bâtiment étant dégradé lors de son acquisition par la sci Grand Cerf ;

– du plafond coupe-feu, selon elle déjà dégradé lors de son intervention ;

– des frais d’étaiement, la dégradation de la terrasse ne lui étant pas imputable.

Elle a fait observer que la créance ne pouvait être que fixée à son encontre et que la société Gan Assurrances n’avait déclaré aucune créance à la procédure collective.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, la société Allianz Iard a demandé de :

‘Vu le jugement rendu le 8 novembre 2021,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les dispositions de l’article 16 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 2239 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1108 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article L121-15 du Code des assurances

Vu les dispositions de l’article L124-5 du Code des assurances,

Vu les dispositions de l’article L114-1 du Code des assurances,

CONFIRMER le jugement rendu le 8 novembre 2021 en toutes ses dispositions

CONDAMNER toute partie succombante au versement d’une somme de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens’.

Elle a soutenu que :

– l’action à son encontre était prescrite, le délai biennal de l’article L 114-1 du code des assurances étant expiré à la date de sa mise en cause ;

– le rapport d’expertise lui était inopposable, n’ayant pas été partie aux opérations d’expertise ;

– le contrat était nul pour défaut d’aléa, le risque étant réalisé à la date de sa souscription ;

– le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires avait pris effet postérieurement au dommage et à la réclamation de l’assuré ;

– le risque n’était en tout état de cause pas garanti.

Elle s’est subsidiairement prévalue des plafonds de garantie et franchises stipulés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, la société Gan Assurances a demandé de :

‘Juger non fondés les appels, l’un principal et l’autre incident, de Maître [L] [A] et de la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD,

Juger non fondé l’appel principal de Monsieur [X],

Juger non fondé l’appel incident de la SCI GRAND CERF,

Juger non fondé l’appel incident du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] en ce qu’il tend, à titre infiniment subsidiaire, à la garantie du GAN,

Les débouter de toutes leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes,

Juger recevable et bien fondé l’appel incident du GAN,

Y faisant droit, réformer et statuer à nouveau du chef des dispositions concernant le GAN,

Mettre hors de cause le GAN,

A défaut, juger irrecevables comme prescrites les demandes présentées contre le GAN,

A défaut, juger non fondées les demandes présentées contre le GAN,

Décharger le GAN de toutes condamnations,

Débouter tout contestant de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes,

A titre subsidiaire, condamner conjointement ou solidairement la SCI DOWNTOWN, la SELARL ACTIS es qualité de liquidateur judiciaire de la société DSTP, Maître [L] [A], et de la SCP [L] [A], Dominique FAVREAU, Isabelle BERNUAU et Etienne AUGERAUD, Monsieur [X] et la SCI ADM à garantir le GAN de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement déféré.

Condamner solidairement les parties succombantes à payer au GAN la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens’.

Elle a sollicité sa mise hors de cause, le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires ayant selon elle été cédé à la société Allianz Iard.

Elle a maintenu que l’action de ce dernier était prescrite par application de l’article L 114-1 du code des assurances, le délai biennal ayant commencé à courir à compter du 14 janvier 2014, date de sa mise en cause par son assuré, ayant été suspendu le temps des opérations d’expertise et étant expiré à la date de son assignation au fond.

Elle a subsidiairement dénié sa garantie, le risque n’étant selon elle pas assuré.

Elle a subsidiairement soutenu que :

– le préjudice de la sci Grand Cerf n’était pas imputable à son assuré, celui-ci l’étant à la seule sci Joubert Downtown n’ayant pas pris les mesures de traitement ou conservatoires nécessaires ;

– l’usage de la terrasse par son assuré n’était pas anormal ;

– le notaire et le géomètre expert avaient manqué à leurs obligations ;

– la sci Adm avait fauté en ne respectant pas l’interdiction stipulée de changer la destination de la terrasse.

La sci Adm n’a pas constitué avocat. Les actes de la procédure ont été signifiés soit à la personne de son gérant, soit en l’étude de l’huissier de justice ayant instrumenté, soit transformés en procès-verbal de recherches infructueuses.

L’ordonnance de clôture est du 24 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – ERREUR MATERIELLE

L’article 462 du code de procédure civile dispose que ‘les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande’.

Le premier juge a omis de préciser en page 31 du dispositif que la condamnation au paiement de la somme de 172.335,46 € était prononcée au profit de la sci Grand Cerf.

Le jugement sera complété ainsi qu’il suit.

B – SUR LES DEMANDES DE LA SCI GRAND CERF

1 – à l’encontre du syndicat des copropriétaires

L’article 544 du code civil sur lequel la demanderesse fonde ses prétentions dispose que : ‘la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’.

Le propriétaire d’un fonds ne peut toutefois imposer à celui d’un fonds voisin des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer le trouble subi.

Cette responsabilité pèse en principe sur le propriétaire actuel du fonds. Si la cause ou l’origine du trouble sont antérieurs à son acquisition, il dispose d’une action récursoire contre l’auteur.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

‘La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi responsable du dommage subi par un tiers résultant d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, imputable à la copropriété.

L’expert judiciaire a en pages 17 et 18 de son rapport indiqué que :

‘Lors de la première expertise en date du 11 novembre 2013, j’ai constaté plusieurs défauts de réalisation d’étanchéité du toit terrasse servant de cour.

Il est à remarquer le toit terrasse ne devrait pas servir de parking ni de garage à véhicules.

[…]

Le poids que peut supporter le toit terrasse ne peut être supérieur à 1200kg/m².

[…]

En calculant au plus juste et sans apporter de charges climatiques supplémentaires, une surcharge de 515 kg/m² est à noter.

La surcharge d’un véhicule est en moyenne de 250 kg/m² soit au total une surcharge d’environ 15% sans les charges climatiques.

Le danger est réel, risque d’effondrement dû aux désordres des poutrelles et de la dalle béton en très mauvais état.

[…]

Photos de la partie garage sur toit terrasse, nous pouvons remarquer que la dalle s’est affaissée d’environ 5 cm ce qui démontre que la structure du toit terrasse est sur cette partie rompue.

[…]

La structure béton sous les garages ne s’est pas effondrée car la dalle béton des garages a réussi à bloquer le désordre, mais il est fort probable que la structure des poutrelles soit rompue’.

En page 19 de son rapport, il a indiqué que :

‘La seconde réunion d’expertise a pour but d’expliquer aux parties les constatations que j’ai faites ainsi que le constat de la structure qui n’est pas solide et j’avertis que la mise en sécurité du bâtiment est une obligation première.

J’informe les parties que je vais prendre un bureau d’étude structure afin de pouvoir réaliser un plan d’étaiement et aussi donner des solutions concernant les travaux de réparation des bétons’.

En page 48 de son rapport, il a indiqué que :

‘Concernant les désordres ils sont multiples :

‘ Problème d’étanchéité du toit terrasse.

Mauvaise réalisation de l’étanchéité par la société DSTP.

‘ Dégradation de la structure béton du toit terrasse.

‘ Dégradation de la structure façade.

‘ Dégradation du muret en moellons du toit terrasse.

‘ Dégradations du plancher réalisé par la SCI GRAND CERF.

Concernant la dégradation de la structure béton, les causes proviennent de plusieurs facteurs :

– Les infiltrations qui perdurent depuis de très nombreuses années et bien avant l’achat par la SCI JOUBERT DOWTOWN en 2003, ont entrainé la fragilisation des bétons du toit terrasse.

– La construction des garages en blocs béton sur dalle béton par les anciens propriétaires du [Adresse 30] a engendré un surpoids sur le toit terrasse (voir photos dans le livret, des flaches d’environ 5 cm sont visibles sous les deux poutrelles sous la partie garages).

– La circulation de véhicules a fragilisé le toit terrasse du fait du surpoids et aussi des vibrations occasionnées.

– La location de places de parkings a occasionné la fragilisation du toit terrasse.

Je tiens à rappeler que le toit terrasse ne devait servir que de cour et de jardin comme il est stipulé dans l’acte de vente’.

L’état descriptif de description rappelle en page 3 les termes d’un acte des 7 et 8 mars 1967 ayant fait un ‘rappel de servitudes’ en ces termes :

‘A ce sujet, les vendeurs déclarent qu’aux termes du procès-verbal de dires en date du vingt neuf novembre mil neuf cent trente, pour ariver à la vente par adjudication, à la Chambre des Notaires de [Localité 21], le samedi vingt neuf novembre mil neuf cent trente…il a été dit gue, préalablement à cette adjudication, il serait créé diverses servitudes et obligations, grevant ou à la charge des immeubles composant le troisième lot (maison d ‘habitation, [Adresse 30])…et quatrième lot (bâtiment à usage industriel, [Adresse 26])…

« Les comparants, es qualité, font remarquer qu’une partie des terrasses composant le troisième lot (maison d’habitation, [Adresse 30]), couvre partie des immeubles industriels, [Adresse 25].

[…]

« Le propriétaire de l’immeuble [Adresse 29], sera seul propriétaires de toutes les constructions, plantations et autres, se trouvant sur lesdites terrasses ;

[…]

il aura l’obligation expresse et formelle de ne pas changer la destination actuelle (jardin et cour), desdites terrasses et, en conséquence, de n’y rien construire en dur et de ne pas y établir d’autres ouvrages, plantations ou dépôts quelconques, permanents ou temporaires, donnant une surcharge totale supérieure à mille deux cents kilogrammes par mètre carré, y compris la couche protectrice de sable, graviers ou terre’.

« Cette couche de sable et de graviers ou terre, mise en vue de la protection desdites terrasses, ne devra pas être diminuée à moins de vingt centimètres d’épaisseur, les apports de gravier, sable ou terre qui pourront être nécessaires pour maintenir cette épaisseur, seront faits par les soins et aux frais du propriétaire utilisant des terrasses.

[…]

En ce qui concerne le propriétaire des bâtiments industriels, [Adresse 25], ce dernier sera propriétaire desdites terrasses, en tant que propriétaire du fonds et comme couverture de ces bâtiments industriels sans en avoir l’accès, autrement que pour les réparations jugées nécessaires, pour en assurer l’étanchéité et sans pouvoir en changer la destination’.

La dégradation de la terrasse et le risque de son effondrement sur le bâtiment qu’elle surplombe et dont elle constitue le toit trouvent notamment leur origine dans l’utilisation faite par la copropriété du [Adresse 12]. Ils constituent un trouble anormal de voisinage dont le syndicat des copropriétaires doit répondre.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 – à l’encontre de la société Adm

La sci Adm a acquis par acte du 23 octobre 2000 la propriété de la parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 13] située [Adresse 30] à [Localité 21], d’une contenance de 7 a, en nature de ‘sol’. Il a été rappelé en page 2 de cet acte que cette parcelle formait le lot n° 2 d’un lotissement approuvé par arrêté du 30 janvier 1967 du préfet de la Vienne.

Le bien cédé a été décrit comme suit :

‘Un immeuble d’habitation élevé sur cave et garage…comprenant :

Au rez de chaussée :

[…]

Au premier étage :

[…]

Au deuxième étage :

[…]

Grenier au dessus ;

Jardin par derrière’.

En pages 8 et 9 de cet acte a été fait le rappel des servitudes grevant la parcelle, stipulées au cahier des charges du 13 novembre 1930 et au dire du 29 novembre suivant, dressés en vue de la vente par adjudication de la parcelle.

Cette société a postérieurement fait établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Elle reste à ce jour propriétaire des garages formant les lots n° 10, 11, 12 et 13 de la copropriété. Elle est désormais copropriétaire.

Les servitudes stipulées au procès-verbal de dires du 29 novembre 1930 ont été rappelées :

– à l’acte de vente précité ;

– au procès-verbal de l’assemblée générale des associés de la sci Adm en date du 9 février 2011 ayant donné pouvoir au gérant de faire établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ;

– en pages 3 et 4 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par acte du 10 février 2011.

La création par la société Adm des lots 1 à 9 constituant des emplacements de stationnement et des lots 10 à 13 constituant des garages a conduit les copropriétaires à utiliser ces emplacements ainsi que stipulé à l’acte du 10 février 2011 et à fragiliser la toiture-terrasse.

Cette utilisation est à l’origine du trouble anormal de voisinage subi par la sci Grand Cerf.

La sci Adm est pour ces motifs tenue d’indemniser la sci Grand Cerf des conséquences dommageables du trouble de voisinage subi.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce que la sci Adm a été condamnée en sa qualité d’ancien propriétaire au profit de la sci Grand Cerf.

3 – à l’encontre de la sci Joubert Downtown

a – sur les travaux d’étanchéité

En page 7 et 8 de l’acte de vente du 16 janvier 2012, les stipulations de l’avant-contrat ont été rappelées en ces termes :

‘Aux termes du compromis en date à [Localité 21] du 15 novembre 2011, il a été stipulé ce qui suit littéralement transcrit:

«CONDITIONS SUSPENSIVES CONVENTIONNELLES

Les présentes sont conclues sous les conditions suspensives suivantes :

[…]

Que les problèmes d’infiltrations au dessus du local situé au dessus des parkings et du local archives au fond du terrain à droite seront résolus par le vendeur au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.

A cet égard, le vendeur devra produire la facture de l’entreprise. qu’il aura mandatée, de l’attestation d’assurance décennale correspondante ».

A ce sujet, les parties précisent:

– que les travaux tendant à la résolution des problèmes d’infiltrations n’ont pas commencé ;

que deux devis intéressant lesdits travaux sont demeurés ci-joints et annexés après mention ainsi que l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise chargée de résoudre le problème d’infiltration ; ces deux devis acceptés par l’acquéreur.

A partir de là, les parties conviennent de ce qui suit :

[…]

-s’agissant de la résolution des problèmes d’infiltration, le vendeur s’engage à y pourvoir d’ici le 29 juin 2012 au plus tard’.

La facture de la société Dstp est en date du 2 mai 2012.

S’agissant de ces travaux, l’expert a indiqué en page 48 et 49 de son rapport que :

‘Lors des différentes réunions, j’ai vérifié en présence de toutes les parties, les travaux réalisés par la société DSTP et j’y ai constaté plusieurs mal façons et non façons comme :

[…]

‘ Mauvaise réalisation des relevés contre muret.

‘ Les fixations de la membrane sont très aléatoires.

‘ L’étanchéité entre la terrasse et la partie de terrain du [Adresse 30] n’est pas correctement réalisée.

‘ L’étanchéité entre la partie terrasse et le seuil béton des garages n’est pas correcte.

‘ La toiture terrasse dans son ensemble n’est pas étanche.

‘ Le choix de la conception et réalisation du toit terrasse n’est pas adapté pour la circulation de véhicules motorisés.

‘ Le DTU 43.1 n’autorise pas la pose de membrane PVC sur une pente en terre.

[…]

La responsabilité de l’entreprise DSTP est engagée du fait qu’elle n’aurait pas dû positionner une membrane PVC sur de la terre ce qui est contraire aux règles en vigueur et au DTU 43.1.

De plus, la réalisation du toit terrasse en membrane PVC ne respecte pas le DTU 43.1 :

– Les relevés devraient être de 15 cm au-dessus des graviers.

– La membrane devrait être fixée sur toute la périphérie du toit terrasse.

– La jonction entre la partie garage et la terrasse n’est pas étanche.

– La jonction entre la partie terrain du [Adresse 30] et le toit terrasse n’est pas étanche.

– La membrane PVC n’est pas faite pour un toit terrasse même inaccessible.

– De plus, l’entreprise DSTP se devait de prévenir son client que son produit ne pouvait recevoir à la circulation ni au stationnement des véhicules légers’.

La sci Joubert Downtown avait pris l’engagement de faire procéder aux travaux ‘tendant à la résolution des problèmes d’infiltrations’.

Elle avait par ailleurs, ainsi que rappelé en page 15 de l’acte du 16 janvier 2012, l’obligation d’effectuer les travaux d’étanchéité de cette terrasse dont elle était propriétaire.

Il résulte des constatations de l’expert et il n’est pas contesté que les infiltrations perdurent.

En n’ayant pas fait procéder aux travaux y mettant fin, la sci Joubert Downtown a manqué à son engagement contractuel

b – sur un dol

1 – sur les éléments constitutifs du dol

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que : ‘le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté’, qu’il : ‘ne se présume pas et doit être prouvé’. A ces manoeuvres sont assimilés le mensonge et la réticence. Le dol peut ainsi être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Un tel comportement est un manquement à l’obligation de loyauté et au devoir de contracter de bonne foi.

Il appartient en conséquence à la sci Grand Cerf de prouver l’existence de manoeuvres frauduleuses ou d’une réticence de son vendeur destinées à tromper son consentement.

Un litige a opposé la société Joubert Downtown notamment au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] et à la sci Promotion Construction. Le tribunal de grande instance de Poitiers a statué par jugement du 12 août 2013. Il a indiqué en page 2 que :

‘La société civile immobilière JOUBERT DOWNTOWN est propriétaire depuis le 28 mars 2003 d’un bâtiment à usage d’entrepôts situé [Adresse 5]. Dès l’origine, la toiture béton de cet entrepôt a été utilisée par les copropriétaires d’un immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 21] pour le stationnement de leurs véhicules.

Des infiltrations importantes se sont produites dans cet entrepôt ce qui a conduit la société civile immobilière JOUBERT DOWNTOWN à faire assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 11] à [Localité 21], ainsi que la société civile immobilière PROMOTION CONSTRUCTION et différents locataires d’ouvrage et certains de leurs assureurs, devant le juge des référés, aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’instruction sous la forme d’une expertise’.

En page 7 des motifs, il a considéré que :

‘Attendu tout d’abord qu’il n’est pas contestable ni contesté d’ailleurs par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 18] DE LA [Adresse 18] que d’importantes infiltrations provenant de la partie supérieure de l’immeuble constitué par la dalle béton servant de parking au syndicat des copropriétaires ont corrodé les armatures en fer du béton et ont entraîné un pourrissement prématuré d’un certain nombre d’éléments de structure de bois de l’entrepôt ;

Qu’il n’est également pas contestable ni contesté que cet entrepôt est actuellement inutilisable car saturé d’humidité et que sa structure est particulièrement fragilisée ce qui peut, à tout moment, entraîner son effondrement total ;

Attendu qu’il s’agit là d’un trouble de jouissance important résultant d’un trouble anormal de voisinage dont l’origine réside, de façon incontestable, dans l’utilisation totalement anormale que le syndicat fait de la partie supérieure de l’immeuble ;

Qu’il est établi en effet par l’ensemble des éléments produits aux débats et repris par l’expert judiciaire que la dalle de béton armé qui constitue le toit de l’entrepôt ne peut pas recevoir une charge supérieure à 1200 kg par mètres carrés ;

Que l’expert a établi qu’en 1995, la charge était de l’ordre de 2000 kg/m² en certains endroits et, en moyenne, de l’ordre de 1620 kg par mètres carrés ;

Attendu qu’il résulte également des constatations de l’expert que la destination de cette dalle qui était d’être un jardin et une cour ne pouvait pas être modifiée ce qui n’a pas été respectée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES comme cela figure en page 14 du rapport d’expertise et en page7 du titre de propriété de la société demanderesse ;

Que l’utilisation de cette dalle béton armée dans des conditions non conformes est donc à l’origine exclusive du trouble de jouissance que subit la société civile immobilière JOUBERT DOWNTOWN cette faute rendant inutilisable I’immeuble entrepôt de ladite société ;

Attendu qu’en conséquence, le SYNDICAT DES ÇOPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 11] À [Localité 21] devra répondre de sa faute et sera condamné à réparer l’ensemble des préjudices subis par la société civile immobilière JOUBERT DOWNTOWN’.

Le coût actualisé des travaux de réparation de la terrasse était de 588.158,78 € hors taxes, soit 703.437,90 € toutes taxes comprises.

Les causes de ce litige sont identiques à celles du litige opposant la sci Grand Cerf à la sci Jouvert Downtomn. Celle-ci ne pouvait dès lors pas ignorer que les infiltrations affectant le bâtiment vendu et qu’elle s’engageait à faire cesser pouvaient avoir pour cause l’état de la terrasse résultant notamment de sa surcharge.

En ne portant pas à la connaissance de sa cocontractante ce précédent litige de nature soit à faire renoncer la sci Grand Cerf à son projet, soit à la faire contracter à des conditions différentes, la société Joubert Downtown a commis un dol par réticence.

Cette faute engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 – sur l’obligation d’indemniser pesant sur le vendeur

La réticence de la venderesse a contraint l’acquéreur à supporter le coût de travaux qu’elle n’aurait pas en tout ou partie accepté d’exposer si elle avait eu connaissance des causes des infiltrations que la sci Joubert Downtown s’engageait à faire cesser à moindre prix.

Cette dernière est dès lors tenue de supporter, in solidum avec les autres parties succombantes, le coût des travaux autres que ceux d’étanchéité.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a limité l’indemnisation de la sci Grand Cerf à celle d’une perte de chance qui n’était pas sollicitée et que les parties n’avaient pas évoquée.

4 – l’encontre de la société Dstp

L’inexécution par une partie de ses engagements contractuels constitue à l’égard des tiers au contrat une faute de nature délictuelle, dont elle doit réparation des conséquences dommageables.

Il résulte des développements précédents que cette société a manqué à ses obligations en ne réalisant pas dans les règles de l’art les travaux d’étanchéité qui lui avaient été confiés par la sci Joubert Downtown.

Cette faute dans l’exécution du contrat la liant à cette société constitue à l’égard de la sci Grand Cerf une faute de nature délictuelle, engageant à sa responsabilité.

En raison de la liquidation judiciaire, la créance de dommages et intérêts de la sci Grand Cerf ne pourra qu’être fixée à son égard.

4 – sur le préjudice

a – sur les travaux de réparation

1 – sur l’étanchéité de la terrasse

a – sur le coût des travaux

L’expert judiciaire a considéré dans son rapport que les travaux d’étanchéité qu’avait réalisés la société Dstp sur la demande de la sci Joubert Downtown étaient inefficaces, les infiltrations perdurant.

Les travaux d’étanchéité sont à la charge :

– de la sci Joubert Dowtown tenue contractuellement ;

– du syndicat des copropriétaires tenu sur le fondement du trouble anormal de voisinage, l’utilisation faite de la terrasse étant en lien causal avec le défaut d’étanchéité ;

– de la sci Adm tenue sur le fondement du trouble anormal de voisinage ;

– de la société Dstp en raison de ses manquements contractuels.

Ils ont été évalués par l’expert par référence à un devis de la société Soprema à 71.815,85 € hors taxes, soit 86.179,02 € toutes taxes comprises (tva à 20 % selon l’expert et non 10 % ainsi que mentionné sur le devis).

Ce montant, évalué par l’expert au vu de devis et soumis à la contradiction des parties qui ne l’ont pas réfuté, sera retenu.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Il y sera ajouté en ce que cette somme au paiement de laquelle la sci Joubert Dowtown et le syndicat des copropriétaires sont tenus in solidum, sera indexée avec indexation à compter du mois de janvier 2018 sur l’index du bâtiment BT01 publié par l’Insee (108 au mois de janvier 2018). En raison de cette indexation, il n’y a pas lieu de retenir les montants figurant à des devis actualisés produits par la sci Grand Cerf, qui n’ont pas été soumis à l’expert.

b – sur la contribution à la dette

En page 64 de son rapport, l’expert a considéré que :

‘Concernant les désordres des bétons du toit terrasse et de la façade, les responsabilités sont multiples :

– La SCI JOUBERT DOWTOWN qui dès l’achat aurait dû réaliser l’étanchéité du toit terrasse tout en sachant que les infiltrations et les désordres de des bétons étaient déjà visibles car bien

antérieures à l’achat du bâtiment.

– L’ancien propriétaire du bâtiment qui a découpé les IPN au dessus des garages couverts et ainsi a fragilisé toute la façade.

– Des anciens propriétaires du [Adresse 30] qui ont construit des garages…

– Des nouveaux propriétaires du [Adresse 30]… Ils auraient dû interdire la circulation et le stationnement des véhicules,

– les propriétaires des garages qui n’auraient pas dû circuler avec des véhicules sur le toit terrasse ni d’y stationner’.

La société Dstp est pour les motifs qui précèdent tenue de garantir la sci Joubert Downtown du paiement du coût de réfection de l’étanchéité.

Dans leurs rapports entre eux, les fautes précédemment caractérisées de la sci Joubert Downtown justifient qu’elle soit tenue à hauteur de 30 % du coût de ces travaux et le syndicat des copropriétaires avec la sci Adm pris ensemble, à hauteur de 70 %.

2 – sur la structure béton

a – sur le coût des travaux

En page 58 de son rapport, l’expert a indiqué que :

‘Lors des différentes réunions, j’ai fait constater aux parties présentes la forte détérioration des bétons du toit terrasse.

Ces désordres proviennent du défaut d’étanchéité du toit terrasse datant de plusieurs dizaines d’années.

La SCI JOUBERT DOWNTOWN a acquis ce bâtiment le 2 avril 2002 et à cette date les désordres structurels et d’étanchéité étaient déjà visibles .

En effet, nous pouvons constater sur les photos, des goulottes en tôle formant une sorte de chéneau faisant évacuer les eaux d’infiltrations vers l’extérieur du bâtiment côté façade’.

En commentaire de photographies, il a ajouté que :

‘Le béton n’enrobe plus les fers à bétons.

L’enrobage des fers à béton par le ciment protège de la corrosion les fers et ainsi contribue à la résistance de la structure.

Il faut noter que la circulation de véhicules légers pourtant interdite a contribué à la fragilisation de la structure béton du fait des vibrations et du poids supplémentaires’.

En page 59 de son rapport, l’expert judiciaire a ajouté que :

‘Dégradation de la façade côté parking

Lors de la première expertise, j’ai alerté les parties sur la fragilité de la façade

En effet, il est visible que la façade s’est désolidarisée du bâtiment à usage de bureau, cela est dû au poids supplémentaire des véhicules et des garages en bloc béton sur la dalle béton et de la fragilisation du toit terrasse en béton’.

En commentaire de photographies, il a indiqué en pages 60 et 61 de son rapport que :

‘Toute la structure façade est fissurée.

De plus, les fers à béton sont à nu sous les linteaux.

La reprise de la façade par ajout de film carbone est à prévoir.

Il faudra aussi des tirants pour consolider la façade et la stabiliser’.

Il a précisé que :

‘De plus, la façade n’est plus maintenue du fait que les IPN qui les liaient avec la façade arrière ont été coupés avant la vente du bâtiment…fragilisant ainsi la structure’.

Il a évalué en page 101 de son rapport à 99.261,63 € hors taxes soit 119.113,96 € toutes taxes comprises (tva : 20 %) le coût de ‘réfection de la structure béton suivant préconisation du BET FAUCHER’, par référence à un devis n° 16/505 de la société Art de bâtir.

Il a par ailleurs estimé à 17.867,10 € toutes taxes comprises le :

‘Chiffrage estimatif du coût de la réparation de la dalle béton après vérification suite au décapage de la terre

Estimation 15 % de la somme de réfection de la structure béton’.

Ces montants de 119.113,96 € et 17.867,10 €, appréciés par l’expert et soumis à la contradiction des parties, seront retenus. Ils seront comme précédemment indexés sur l’indice BT 01.

b – sur l’obligation et la contribution à la dette

La dégradation du toit terrasse est imputable d’une part au syndicat des copropriétaires qui a fait un usage de la terrasse non conforme à sa destination, d’autre part à la sci Adm qui a créé les conditions de cet usage.

Elle n’est pas imputable à la société Dstp intervenue tardivement.

Le dol de la venderesse la rend débitrice de l’obligation de supporter le coût de réfection de la toiture-terrasse.

En page 103, en réponse à un dire, l’expert a estimé que :

‘Concernant la SCI GRAND CERF, sans qu’elle soit en cause dans les désordres, une part imputable de vétusté, peut, je pense, lui être attribuée car le bâtiment a plus de 70 ans et les ouvrages ont, de ce fait, certaines faiblesses. La détérioration des bétons était visible lors de l’achat du bien.

La taux de vétusté peut être proposé à 20 % du montant des travaux de la reprise des bétons et de la consolidation des façades pour la part imputable de la SCI GRAND CERF’.

Aucune photographie de l’état du bien à la date de la vente n’a été produite. A supposer que cette dégradation fût partiellement apparente, sa cause demeurait inconnue en raison de la réticence du vendeur. Aucun élément des débats ne permet de penser que le bâtiment était atteint dans sa structure. L’acquéreur, s’il avait conscience d’une certaine vétusté du bien puisqu’il avait avant de pouvoir le donner à bail entrepris des travaux de rénovation interrompus par la survenance d’infiltrations en toiture, ignorait que le bâtiment était atteint dans sa structure.

Par ailleurs, la sci Grand Cerf doit être indemnisée de son entier préjudice.

Il n’y a pour ces motifs pas lieu de laisser à sa charge une partie du coût de ces travaux.

Dans leurs rapports entre eux, la sci Joubert Downtown sera comme précédemment tenue à hauteur de 30 % du coût de ses travaux, le syndicat des copropriétaires et la sci Adm pris ensemble à hauteur de 70 %.

3 – sur les plancher et plafond coupe feu

a – sur les travaux

1 – sur le plancher

L’expert a indiqué en page 55 de son rapport que :

‘Le plancher en bois que la SCI GRAND CERF a posé est à reprendre du fait des infiltrations et de la pose des étais de soutènement.

L’entreprise ART DE BATIR a été obligée de réaliser des ouvertures dans le plancher pour pouvoir placer les IPN qui servent à recevoir les madriers et les étais.

L’entreprise BET FAUCHER a été obligée de faire des ouvertures sous le plafond en plaques de plâtre afin de pouvoir réaliser le plan étaiement’.

L’expert a évalué, par référence à un devis en date du 30 octobre 2017 de la société Noelia Habitat, à 3.688 € hors taxes soit 4.056,80 € toutes taxes comprises le coût de réfection de ce plancher.

Comme précédemment, ce montant soumis à la contradiction des parties, sera retenu. Il sera indexé sur l’indice BT 01.

2 – sur le plafond coupe-feu

Les procès-verbaux de constat dressés les 16 avril et 24 décembre 2012 sur la requête de la SC Grand Cerf ne décrivent pas un tel plafond.

L’expert n’en a pas fait mention.

Le procès-verbal de constat du 29 septembre 2020 dressé sur la requête de la sci Grand Cerf constate dans les garages la présence d’un plafond constitué de trois épaisseurs de plaques de plâtre. Il n’est pas précisé que cette superposition de plaques de plâtre est coupe-feu, ni quelle est sa résistance au feu.

Dans son rapport de synthèse en date du 22 avril 2017, il a indiqué en page 26 au ‘Descriptif des travaux à prévoir lot maçonnerie’ qu’il convenait de :

’11 Chiffrer la reprise des plaques de plâtres sous plafond du parking’.

Cette reprise a été prévue au devis de la société Art de Bâtir (‘5.1 Reprise des plaques de plâtres en plafonds du parking en raccord avec l’existant’).

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande présentée de ce chef par la sci Grand Cerf.

b – sur l’obligation et la contribution à la dette

Pour les mêmes motifs que précédemment, le syndicat des copropriétaires, la sci Adm et la sci Joubert Downtown sont tenus d’indemniser la sci Grand Cerf.

Dans leurs rapports entre eux, la sci Joubert Downtown sera tenue à hauteur de 30 % du coût de ses travaux, le syndicat des copropriétaires et la sci Adm pris ensemble à hauteur de 70 %.

4 – sur le renforcement de la structure

a – sur le coût des travaux

L’expert judiciaire a évalué à 5.360 € hors taxes soit 6.432 € toutes taxes comprises (tva : 20 %) les travaux de : ‘réfection renforcement de la structure par encrage de HEA sur poteaux’, par référence à un devis de l’entreprise Norbert Poupard n° 1683.

Ce montant soumis à la contradiction des parties sera retenu.

Il sera comme précédemment indexé sur l’indice BT 01.

b – sur l’obligation et la contribution à la dette

Pour les mêmes motifs que précédemment, le syndicat des copropriétaires, la sci Adm et la sci Joubert Downtown sont tenus d’indemniser la sci Grand Cerf.

Dans leurs rapports entre eux, la sci Joubert Downtown sera tenue à hauteur de 30 % du du coût de ses travaux, le syndicat des copropriétaires et la sci Adm pris ensemble à hauteur de 70 %.

5 – sur les frais de maîtrise d’oeuvre

L’expert les a en page 101 de son rapport évalués à 20.000 € hors taxes soit 24.000 € routes taxes comprises (tva : 20 %).

Cette évaluation, effectuée au vu d’un devis de la société [C] [N] communiqué à l’expert et soumis à la contradiction des parties, sera retenue. Le montant figurant à ce devis sera également indexé sur l’indice BT01.

Comme précédemment, le syndicat des copropriétaires, la sci Adm et la sci Joubert Downtown sont tenus d’indemniser d’indemniser la sci Grand Cerf et dans leurs rapports entre eux, à hauteur respectivement de 70 % et 30 %.

b – sur une perte locative

1 – sur l’évaluation du préjudice

Ainsi que précédemment rappelé, le compromis de vente intervenu entre la sci Joubert Downtown et la sci Grand cerf avait été conclu sous la condition suspensive de signature définitive d’un bail par le vendeur avec la société Gip Académique.

Ce bail n’a pas été produit aux débats.

La sci Grand Cerf avait entrepris des travaux d’aménagement des locaux. Aucun document relatif à ces travaux n’a été versé aux débats, portant notamment sur l’emménagement, la destination des locaux et la date prévisible de fin des travaux et de mise en location.. Il semblerait, au vu des avis de valeur locative produits par la sci Grand Cerf, que les locaux situés à l’étage étaient destinés à un usage de bureau.

La société Square Habitat a dans un avis de valeur en date du 28 juillet 2022 estimé la valeur locative annuel du bâtiment situé en fond de cour au premier étage à 125 € hors taxes/m², soit 28.750 € hors taxes. Cette estimation avait dans un avis de valeur en date du 18 décembre 2013 été de 100 € hors taxes/m², soit 23.000 € hors taxes. L’agence Arthur Loyd Poitou a quant à elle estimé le 27 juillet 2022 cette valeur locative comprise entre 125 et 135 €/m².

L’aménagement du bâtiment est suspendu depuis son acquisition. Le bien ne peut dès lors pas être proposé à la location.

Le préjudice de jouissance a, en regard de ces avis de valeur, été exactement apprécié par le premier juge à 144.000 €.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 – sur l’obligation et la contribution à la dette

Comme précédemment, la sci Joubert Downtown d’une part, le syndicat des copropriétaires et la sci Adm d’autre part sont tenus in solidum à l’égard de la sci Grand cerf et à hauteur respectivement de 30 % et 70 % dans leurs rapports entre eux.

c – sur les autres frais

1 – sur les frais d’étaiement

Il résulte des développements précédents que la sci Grand Cerf a dû faire procéder à l’étaiement du bâtiment qui menaçait de s’effondrer.

Ces frais s’élèvent à 19.620 €.

La sci Joubert Downtown d’une part, le syndicat des copropriétaires et la sci adm d’autre part sont pour les motifs qui précèdent tenus in solidum à l’égard de la sci Grand cerf. Dans leurs rapports entre eux, ils sont tenus à hauteur respectivement de 30 % et 70 %.

2 – sur les frais d’expertise

Le premier juge n’a pas statué sur cette demande dans leurs rapports entre eux.

Le président du tribunal de grande instance de Poitiers a par ordonnance du 9 mars 2018 taxé à 37.795,60 € la rémunération de l’expert judiciaire, à charge de la sci Grand Cerf.

Celle-ci demande paiement de la somme de 18.175,60 € correspondant au montant taxé, déduction faite des frais d’étaiement du bâtiment (37.795,60 – 19.620).

Elle est fondée en cette demande en paiement.

Comme précédemment et dans les mêmes proportions, la sci Joubert Downtown, la sci Adm et le syndicat des copropriétaires sont tenus à son égard.

d – sur un sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que : ‘La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine’.

La cour dispose des éléments d’information nécessaires pour statuer et évaluer le préjudice de la sci Grand cerf.

De plus, surseoir à statuer jusqu’à ce qu’elle achève les travaux de rénovation du bâtiment affecté par le trouble anormal de voisinage serait laisser à la volonté de la seule sci Grand Cerf l’issue du litige.

Cete demande sera pour ces motifs rejetée. Il sera ajouté de ce chef au jugement qui n’a pas expressément statué sur cette demande de la sci Grand Cerf.

C – SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1 – l’égard des assureurs

a – sur les demandes formées à l’encontre de la société Gan Assurances

1 – sur la prescription

L’article L 111-4 du code des assurances dispose notamment que :

‘Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

[…]

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier’.

La sci Grand Cerf est tiers au sens de ces dispositions. Elle a exercé son recours à l’encontre du syndicat des copropriétaires par acte du 18 février 2019. Seule l’assignation au fond et non celle en référé expertise constitue un recours. Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a en cours d’instance et avant expiration du délai de l’article L 111-4 précité, formé une demande incidente en garantie à l’encontre de la société Gan Assurances.

L’action du syndicat des copropriétaires n’est dès lors pas prescrite.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté fin de non recevoir (et non l’exception) tirée de la prescription de l’action.

2 – sur sa garantie

Le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de cette société est en date du 18 avril 2011. Il a pris effet au 1er avril précédent.

A cette date, le risque objet du présent litige n’était ni connu de l’assuré, ni réalisé.

Est garantie au titre de ce contrat la responsabilité civile du syndicat du fait de l’immeuble (page 2 des dispositions particulières), dans la limite de 8.000.000 € tous dommages confondus, dont 914.700 € s’agissant des dommages matériels et immatériels consécutifs par sinistre, dans la limite de 304.900 € pour les dommages immatériels.

La société Gan Assurances a produit une décision du 14 septembre 2012 du sous-collège sectoriel de l’assurance publiée au Journal officiel le 25 septembre 2012 ayant approuvé : ‘le transfert d’une partie du portefeuille de contrats, avec les droits et obligations qui s’y attachent, de la société d’assurances Gan Eurocourtage…à la société Allianz Iard’. Il n’est pas justifié par la société Gan Assurances qui n’est pas la société Gan Eurocourtage que le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires faisait partie de ceux transférés.

Le syndicat a souscrit un nouveau contrat en date du 22 avril 2014 auprès de la société Allianz Iard, avec effet au 1er avril 2014.

Par ordonnance du 18 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers avait étendu les opérations d’expertise à la société Gan Assurances aux motifs que cette société était l’assureur du syndicat des copropriétaires tant à la date du de réalisation du dommage que de l’assignation initiale en justice.

La société Gan Assurances n’a dans ses écritures d’appel pas contesté ces faits, son argumentation portant sur la prescription de l’action et le transfert du contrat.

Le responsabilité pour trouble anormal de voisinage relève de la garantie responsabilité civile.

La société Gan Assurances est pour ces motifs tenue de garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Elle est tenue in solidum avec son assuré et la sci Joubert Downtown à l’égard de la sci Grand Cerf.

b – sur les demandes formées à l’encontre de la société Allianz Iard

Il résulte des développements précédents et sans qu’il soit nécessaire de rechercher si l’action est prescrite à son égard, que la société Allianz Iard n’est pas tenue de garantir de syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre du présent litige.

2 – sur les demandes formées à l’encontre de la société Adm

a – sur la garantie de la sci Adm

La sci Adm a acquis par acte du 23 octobre 2000 la propriété de la parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 13]. Cet acte mentionne un : ‘Jardin par derrière’. Il a rappelé en pages 8 et 9 les servitudes grevant la parcelle.

Cette société a postérieurement fait établir l’état descriptif de division et le règlement de copropriété. Elle a par l’effet de l’établissement de ces documents et de la vente des lots la propriété du bien immobilier transféré au syndicat des copropriétaires la propriété des parties communes.

Ce syndicat a par application de l’article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965 qualité pour agir à l’encontre du promoteur qui a fait établir ces documents en manquement aux servitudes contractuelles auxquelles il était tenu.

Ainsi que précédemment exposé, les servitudes stipulées au procès-verbal de dires du 29 novembre 1930 ont été rappelées :

– à l’acte de vente précité ;

– au procès-verbal de l’assemblée générale des associés de la sci Adm en date du 9 février 2011;

– en pages 3 et 4 de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété du 10 février 2011.

Le droit de propriété qui a été transféré à la copropriété n’est pas celui qui a été décrit à cet acte.

La sci Adm, en ignorant des servitudes dont elle avait connaissance, a commis une faute à l’égard de la copropriété dont elle doit réparation.

La création des lots 1 à 13 constituant des garages a conduit les copropriétaires à utiliser ces emplacements ainsi que stipulé à l’acte du 10 février 2011 et à fragiliser la toiture-terrasse. Cette utilisation est à l’origine du trouble anormal de voisinage subi par la sci Grand Cerf, que le syndicat des copropriétaires doit indemniser.

La sci Adm est pour ces motifs tenue de garantir ce syndicat des condamnations prononcées à son encontre de ce chef.

b – sur la perte de valeur des parties communes

Les places de stationnement constituant les lots 1 à 9, s’ils sont situés sur la terrasse dont le sol la revêtant est partie commune, appartiennent à des copropriétaires. Ceux-ci subissent un préjudice personnel du fait de l’interdiction formulée le 8 mars 2015 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers. Le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour représenter ces copropriétaires et solliciter pour son compte l’indemnisation de leur préjudice.

Par ailleurs, ce syndicat ne justifie d’aucun préjudice subi du fait de cette interdiction et de la faute imputable à la sci Adm. D’une part, la superficie des parties communes de la copropriété n’est pas réduite et la perte de valeur alléguée est inexistante du fait de la servitude qui s’imposait aux copropriétaires, rappelée à l’état descriptif de division. D’autre part, le syndicat ne justifie pas que la copropriété et non des copropriétaires avait loué tout ou partie des emplacements de stationnement situés sur la terrasse.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires.

3 – sur les demandes formées à l’encontre du notaire

L’article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que : ‘Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démonter la faute du notaire ayant dressé l’acte du 10 février 2011 et le lien causal entre cette faute et le préjudice allégué.

Le notaire instrumentant doit veiller à l’efficacité de l’acte qu’il dresse et est tenu envers son client d’un devoir de conseil.

Maître [L] [A] a effectué en pages 3 et 4 de l’acte du 11 février 2011 un ‘rappel de servitudes’ dont les termes ont précédemment été exposés.

A cet acte a été annexé le procès-verbal de l’assemblée générale des associés de la sci Adm en date du 9 février 2011, établissant que cette société avait pleine connaissance de ces servitudes.

Il ne résulte pas des plans annexés à l’acte qu’avait dressés [L] [X], géomètre-expert, que les emplacements de stationnement et les garages étaient implantés sur la terrasse litigieuse.

Dès lors, en faisant le rappel exhaustif des servitudes grevant le fonds sur lequel la sci Adm constituait une copropriété, Maître [L] [A] a satisfait à son devoir de conseil.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété dressés, qui rappellent ces servitudes, sont efficaces.

Dès lors, en l’absence de faute à l’origine du préjudice subi par la sci Grand Cerf dont que le syndicat doit garantir, les demandes dirigées à l’encontre de Maître [L] [A] et de la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud ne sont pas fondées.

Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu’il y a fait droit.

4 – sur les demandes formées à l’encontre de [L] [X]

En pages 4 et 5 de l’acte du 10 février 2011, il a été rappelé que :

‘Aux présentes, il sera annexé après mention :

* Cinq plans dressés par Monsieur [L] [X], géomètre expert foncier…consistant en :

– plan de masse,

– quatre plans des quatre (4) niveaux du bâtiment A.

* Un plan cadastral de l’ensemble immobilier objet des présentes, à l’échelle un/millième (1/1.00ème)’.

Le plan de masse précité matérialise neuf emplacements de stationnement et quatre garages. Il mentionne avoir été établi par [L] [X].

Par courriel en date du 30 septembre 2010, [F] [Y] de la société Sogexfo ([Courriel 27]) avait demandé à [L] [X] ([Courriel 32]) de :

‘Pourrais tu me faire un devis pour une etat descriptif de copro pour l’immeuble situé [Adresse 30] a [Localité 21] : 3 types 2 de 50m2, 3 type2 de 70m2 et 3 garages, et 6 caves’ .

[L] [X] ([Courriel 31]) a produit un courriel en date du 1er octobre 2010 adressé à la société Sogexfo ([Courriel 27]), de transmission d’un devis dont l’objet était :

‘[Adresse 30]

Etablissement des plans des locaux et de l’état descriptif de division’.

Les prestations proposées y étaient décrites en ces termes :

‘- Relevé des locaux, établissement des plans et calcul des superficies ;

– Relevé de la cour, établissement du plan, délimitation des lots de stationnement ;

– Calcul des superficies et établissement de l’E.D.D.’.

La facture de travaux n° 1 en date du 7 janvier 2011 établie à l’intention de ‘A.D.M.’ décrit en ces termes les travaux réalisés :

‘Etablissement de l’état descriptif de division, comprenant :

– mesurage de la cour et des bâtiments ;

– établissement des plans des lots ;

– calcul des superficies ‘Carrez’ ;

– établissement de l’état descriptif de division’.

[L] [X] a contracté avec la sci Adm, mais non avec le syndicat des copropriétaires. Seule sa responsabilité délictuelle est susceptible d’être engagée à l’encontre de ces derniers.

Il a cédé le fonds libéral qu’il exploitait par acte du 14 avril 2017 enregistré le 4 mai suivant.

Le projet d’état descriptif de division tel qu’établi par [L] [X] et remis à la société Sogexfo ou à la société Adm n’a pas été produit aux débats.

[L] [X] ne conteste pas avoir omis de signaler à ces dernières la présence de la terrasse qui selon lui ne résultait ni de la configuration des lieux lors de son intervention, ni des documents cadastraux. L’existence de la terrasse se déduisait toutefois de la seule lecture du titre de la sci Adm, que [L] [X] a produit aux débats et dont il avait nécessairement eu connaissance préalablement à l’accomplissement de sa prestation.

Ce défaut de signalement par [L] [X] est sans lien causal avec le trouble anormal de voisinage subi par la sci Grand Cerf dès lors que la sci Adm, qui avait pleinement connaissance des servitudes grevant la parcelle, avait volontairement décidé de s’en affranchir.

En l’absence de lien de causalité entre la faute du géomètre-expert et le préjudice subi par la sci Grand Cerf que le syndicat des copropriétaires est tenu d’indemniser, sa responsabilité civile ne peut pas être engagée.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de [L] [X].

D – SUR LES DEPENS

1 – sur les dépens de première instance

Pour les motifs qui précèdent, le jugement sera réformé en qu’il a :

– condamné Maître [L] [A], la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud et [L] [X] aux dépens de première instance ;

– fixé la contribution à cette dette de la sci Adm, de la selarl Actis mandataires judiciaires ès qualités et de la sci Joubert Downtown.

Il y sera ajouté en ce que la sci Adm doit garantir le syndicat des copropriétaires prononcée à son encontre.

2 – sur les dépens d’appel

La charge des dépens d’appel incombe in solidum à la sci Joubert Downtown, à la société Dstp, à la sci Adm, au syndicat des copropriétaires et à la société Gan Assurances son assureur.

La sci Adm doit garantir le syndicat des copropriétaires et la société Gan Assurances de la condamnation aux dépens prononcée à son leur encontre

Les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la selarl Lexavoué Poitiers et la selarl Mady – Gillet – Briand – Petillion.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

1 – sur l’indemnité accordée par le premier juge

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement à la sci Grand Cerf.

Le jugement sera toutefois réformé en qu’il a condamné Maître [L] [A], la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud et [L] [X] sur ce fondement au profit de la sci Grand Cerf et fixé la contribution à cette dette.

La créance de frais résultant de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, mise à la charge du débiteur en liquidation judiciaire, trouve son origine dans la décision qui statue sur ces frais, et entre dans les prévisions des articles L 622-7, L 631-14 et L 641-3 du code de commerce dès lors que cette décision est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective. Le jugement sera en conséquence réformé en ce qu’il s’est limité à fixer la créance de frais irrépétibles au passif de la société Dstp.

Il n’y sera pas ajouté en ce que le liquidateur judiciaire de cette société est ès qualités condamné in solidum au paiement de cette indemnité, une telle demande n’ayant pas été formée.

2 – sur les demandes formées devant la cour

Il serait inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit pour les montants ci-après précisés aux demande formées de ce chef :

– à l’encontre du syndicat des copropriétaires par [L] [X] ;

– à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la société Gan Assurances le garantissant et de la sci Adm par Maître [L] [A] et de la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud et [L] [X].

Pour les mêmes motifs, il sera fait droit à la demande présentée sur ce fondement par la sci Grand Cerf à l’encontre de la sci Joubert Downtown, du syndicat des copropriétaires, de la société Gan Assurances et de la sci Adm.

Pour les mêmes motifs que précédemment, il n’y a pas lieu de fixer la créance de la sci Grand Cerf de ce chef à la liquidation judiciaire de la société Dstp, ni de condamner le liquidateur judiciaire, cette demande n’ayant pas été formée.

Il sera également fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires formée à l’encontre de la société Adm pour le montant ci-après précisé.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

statuant dans les limites de l’appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

RECTIFIE le jugement du 8 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Poitiers en ce qu’il convient de lire en page 31 du dispositif :

‘CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, au paiement à la sci Grand Cerf de la somme de 172 335,46 €’

au lieu de :.

‘CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, au paiement de la somme de 172 335,46 €’ ;

CONFIRME le jugement ainsi rectifié du 8 novembre 2021 du tribunal judiciaire de Poitiers sauf en ce qu’il :

‘CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, la SCI Joubert Downtown à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 139 179,02 € .

ORDONNE l’inscription de cette somme de 139 179,02 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP .

DIT que dans les rapports entre les parties, cette somme devra être supportée à hauteur de :

’89 179,02 € par la SARL DST P en liquidation judiciaire.

’50 000 € par la SARL Joubert Downtown.

CONDAMNE in solidum la SCI ADM, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, au paiement à la sci Grand Cerf de la somme de 172 335,46 €.

ORDONNE l’inscription de la somme de 144 000 € au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP.

DIT que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 64 % par la SCI ADM, et de 36 % par la liquidation judiciaire de la SARL DST P.

CONDAMNE in solidum Maître [A] et la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] solidairement avec la SA GAN, des condamnations mises à leur charge et de toutes sommes qu’ils seront amenés à payer en exécution de la présente décision.

CONDAMNE in solidum…Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial et Monsieur [L] [X] à payer à la SCI Grand Cerf la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que dans les rapports entre eux, cette somme sera supportée à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town.

ORDONNE l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DSTP de cette somme.

REJETTE les autres demandes.

CONDAMNE in solidum…Maître [A] solidairement avec la SCP [A] Favreau Bernuau Augeraud titulaire d’un Office notarial, Monsieur [L] [X] aux dépens…et dit que dans les rapports entre eux, ils sont supportés à hauteur de 56 % par la SCI ADM, de 28 % par la Selarl Actis en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DSTP et de 16 % par la SCI Joubert Down Town’ ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

EVALUE à 86.179,02 € (montant toutes taxes comprises) l’indemnisation de la sci Grand Cerf à charge de la sci Joubert Downtown, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 30], de la sci Adm et de la société Dtsp tenus in solidum, avec indexation sur l’indice BT 01 publié par l’Insee à compter du mois de janvier 2018 (108 au mois de janvier 2018), correspondant au coût des travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse ;

CONDAMNE in solidum la sci Joubert Downtown, la sci Adm, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] et la société Gan Assurances à payer à titre de dommages et intérêts à la sci Grand Cerf la somme de 86.179,02 €, avec indexation sur l’indice BT 01 publié par l’Insee à compter du mois de janvier 2018 (108 au mois de janvier 2018) ;

DIT que la société Dstp doit garantir la sci Joubert Downtown du montant de cette condamnation prononcée à son encontre ;

FIXE à titre chirographaire au passif de la liquidation judiciaire de la société Dstp la créance de la sci Joubert Downtown à 86.179,02 € ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30], la société Gan Assurances, la sci Adm et la sci Joubert Downtown à payer à titre de dommages et intérêts à la sci Grand Cerf les sommes de :

– 119.113,96 € correspondant au coût de réfection de la structure de la terrasse ;

– 17.867,10 € correspondant au coût de réfection de la dalle béton ;

– 24.000 € correspondant au coût de la maîtrise d’oeuvre ;

– 4.056,80 € correspondant au coût de réfection du plancher ;

– 6.432 € correspondant au renforcement de la structure des poteaux du bâtiment ;

DIT que ces montants (toutes taxes comprises) seront indexés à compter du mois de janvier 2018 sur l’indice BT 01 publié par l’Insee à compter du mois de janvier 2018 (108 au mois de janvier 2018) ;

– 18.175,60 € correspondant aux frais d’expertise judiciaire ;

– 19.620 € correspondant aux frais d’étaiement du bâtiment ;

avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 janvier 2019, date de l’assignation ;

DIT dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] et la sci Adm pris ensemble tenus à proportion de 70 % et la sci Joubert Downtown tenue à proportion de 30 % du montant de l’ensemble des condamnations prononcées in solidum à leur encontre ;

DIT dans leurs rapports entre eux, la sci Adm tenue de garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

DIT que la société Gan Assurances doit garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

REJETTE les demandes formées à l’encontre de [L] [X] ;

REJETTE les demandes formées à l’encontre de Maître [L] [A] et de la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud et [L] [X] ;

REJETTE les demandes présentées à l’encontre de la société Allianz Iard ;

CONDAMNE in solidum la sci Joubert Downtown, la sci Adm, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30], la société Dstp représentée par la selarl Actis mandataires judiciaires prise en sa qualité de liquidateur judiciaire et la société Gan Assurances aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la selarl Lexavoué Poitiers et la selarl Mady – Gillet – Briand – Petillion ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] à payer en cause d’appel à [L] [X] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la sci Adm, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] et la société Gan Assurances à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4.000 € à Maître [L] [A] et à la scp [L] [A] – Dominique Favreau – Isabelle Bernuau – Etienne Augeraud et [L] [X] pris ensemble ;

CONDAMNE in solidum la sci Joubert Downtown, la sci Adm, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] et la société Gan Assurances à payer en cause d’appel à la sci Grand Cerf la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Adm à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires du [Adresse 30] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la sci Grand Cerf de fixation à la liquidation judiciaire de la société Dstp de créances détenues sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Welcome Back

Responsabilité du Notaire : 26 septembre 2023 Cour d’appel de Poitiers RG n° 22/00163

Responsabilité du Notaire : 26 septembre 2023 Cour d’appel de Poitiers RG n° 22/00163