RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03011 – N°Portalis DBVH-V-B7G-IR4F

SL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

19 juillet 2022

RG:20/03179

S.A.R.L. CHRISTOPHE HYVERNAT – [E] [W] – XAVIER TAIT HE – SOPHIE GAILLARD DEBIESSE

C/

[N]

[G]

Grosse délivrée

le 12/10/2023

à Me Jean-michel DIVISIA

à Me Sylvie SERGENT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de nimes en date du 19 Juillet 2022, N°20/03179

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre,

Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre,

Mme Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Septembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMÉE à titre incident

S.A.R.L. CHRISTOPHE HYVERNAT – [E] [W] – XAVIER TAIT HE – SOPHIE GAILLARD DEBIESSE venant aux droits de la SARL COLOMBEL [W] TAITHE,

prise en la personne de son gérent en exercice

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

APPELANTS à titre incident

Monsieur [V] [N]

né le 06 Octobre 1968 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame [L] [G]

née le 15 Mars 1972 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 12 Octobre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant promesse unilatérale de vente du 8 avril 2015, enregistrée par Maître [E] [W], notaire à [Localité 3], M. [O] [K], promettant, a conféré à Mme [L] [G] et M. [V] [N], bénéficiaires, la faculté d’acquérir une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 4] à [Localité 7] (Gard), moyennant le prix de 195 000 euros, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

Ladite promesse unilatérale de vente expirait le 20 décembre 2015, sauf prorogation ne pouvant excéder 30 jours et diverses conditions suspensives étaient prévues.

Le 23 décembre 2015, M. [K] a pris l’attache de l’étude notariée pour invoquer la caducité de la promesse en raison de l’expiration du délai pour lever l’option.

Le 30 décembre 2015, Maître [W] a répondu à M. [K] qu’il ne pouvait se prévaloir de la caducité de la promesse.

Les bénéficiaires de la promesse ont levé l’option à leur profit le 23 février 2016.

M. [K] opposant la caducité de la promesse, par acte en date du 31 mai 2016, les consorts [N]-[U] ont saisi le tribunal de grande instance de Nîmes en exécution forcée de la vente.

Par jugement du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Nîmes a débouté les consorts [N]-[U] de leurs demandes, considérant que la levée de l’option était intervenue postérieurement à l’expiration de la promesse unilatérale de vente.

Cette décision a été confirmée en appel par arrêt du 20 juin 2019.

Estimant que le notaire à l’acte, Maître [W], avait failli à son obligation d’information et de conseil, les consorts [N]-[U] ont assigné la SCP Colombel-[W], devenue la Sarl Colombel-[W]-Taithe, devant le tribunal judiciaire de Nîmes, afin d’obtenir la condamnation de Maître [W], sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil au paiement des sommes suivantes :

39 550,67 euros au titre des frais financiers engagés,

38 000 euros au titre du loyer payé en raison de retard d’exécution,

150 000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir un bien équivalent,

4 000 euros par application de l’article 700 nouveau du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

– condamné la Sarl Colombel-[W]-Taithe à payer à Mme [L] [G] et M. [V] [N] la somme de 14 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

– condamné la Sarl Colombel-[W]-Taithe au paiement des entiers dépens ;

– condamné la Sarl Colombel-[W]-Taithe à payer à Mme [L] [G] et M. [V] [N] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

– rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le tribunal a estimé que le notaire avait manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil en n’informant pas les bénéficiaires de la promesse que la levée de l’option de leur part devait impérativement intervenir au plus tard le 20 janvier 2016 avec le risque, à défaut du strict respect de cette date butoir, de rendre caduque la promesse unilatérale de vente.

Il a également retenu que le manquement du notaire leur avait nécessairement occasionné un préjudice correspondant aux frais payés au notaire d’un montant de 14 500 euros, à l’exclusion de toute autre somme non justifiée par les bénéficiaires de la promesse.

Par déclaration du 5 septembre 2022, la Sarl Hyvernat-[W]-Taithe-Debiesse, venant aux droits de la Sarl Colombel-[W]-Taithe, a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 17 mars 2023, la procédure a été clôturée le 13 juillet 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 5 septembre 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 12 octobre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de :

– juger défaillants Mme [L] [G] et M. [V] [M] dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable,

– débouter les consorts [N]-[U] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner in solidum les consorts [N]-[U] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Coulomb-Divisia-Chiarini, avocats au barreau de Nîmes.

Elle fait valoir que :

– les intimés sont défaillants dans la démonstration qui leur incombe d’une faute du notaire, directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable, de sorte que les conditions d’application de l’article 1240 du code civil ne sont pas réunies ;

– Maître [W] n’est en rien responsable de l’absence de levée d’option dans les délais prévus et quelles que soient les difficultés rencontrées par les bénéficiaires dans la mise en place de leur projet, ces derniers n’avaient à cette date, ni leur prêt, ni leur permis de construire et, en toute hypothèse, n’en ont nullement justifié ;

– s’agissant enfin des ‘frais de notaires’ que le tribunal a retenu à la charge de Maître [W] à hauteur de 14 500 euros, les intimés en ont déjà eu l’entier remboursement depuis le 9 juillet 2019, cette somme correspondant en réalité au dépôt de garantie versé par les bénéficiaires de la promesse.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2023, les intimés demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a limité à la somme de 14 500 euros le montant des dommages et intérêts octroyés,

Statuant à nouveau,

– débouter la Sarl Hyvernat-[W]-Taithe-Debiesse de l’intégralité de ses demandes,

– réformer la décision quant à l’octroi des dommages et intérêts pour perte d’une chance d’acquérir le bien de M. [K] et le paiement des loyers, soit la somme de 38 000 euros et 150 000 euros,

– réformer la décision quant au montant de l’indemnisation sollicitée au titre des frais financiers à hauteur de 25 050,67 euros (39 550,67 – 14 500),

– réformer la décision en ce qu’elle a rejeté leurs demandes relatives aux frais exposés autres que les frais de notaire,

– condamner la Sarl Hyvernat-[W]-Taithe-Debiesse, venant aux droits de la Sarl Colombel-[W]-Taithe, à leur payer les somme de :

38 000 euros au titre des loyers payés en raison du retard d’exécution,

150 000 euros au titre de la perte d’une chance d’acquérir le bien immobilier,

25 050,67 euros au titre des frais exposés,

En tout état de cause,

– condamner la Sarl Hyvernat-[W]-Taithe-Debiesse au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel.

Ils répliquent que :

– Maître [W] aurait dû les informer sur le délai butoir du 20 janvier 2016 stipulé dans la promesse de vente et en s’abstenant de délivrer une telle information, le notaire a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d’information et a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle délictuelle ;

– il appartenait à Maître [W] de solliciter a minima la prorogation du délai nécessaire à la levée de l’option ou de prendre les mesures nécessaires afin de signer un nouvel acte ;

– ils démontrent que la caducité de la promesse de vente est en lien de causalité direct avec la faute du professionnel, ce qui justifie la condamnation du notaire à réparer leurs entiers préjudices composés des frais financiers engagés, des loyers payés en retard d’exécution et de la perte de chance d’acquérir un bien équivalent.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute imputée au notaire :

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients en vertu duquel il lui incombe de les éclairer sur la portée, les effets et les risques de l’acte dressé dont il est également tenu d’assurer par ailleurs la validité, l’efficacité et la sécurité juridique.

La charge de la preuve de l’accomplissement de son devoir de conseil pèse sur le notaire.

Le tribunal a retenu un manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil s’agissant du délai butoir prévu à l’acte susceptible d’entraîner la caducité de la promesse unilatérale de vente sur lequel l’attention des bénéficiaires n’a pas été attirée s’agissant des conséquences en cas de non respect du strict délai fixé dans l’acte.

Les appelants soutiennent que le notaire n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles et qu’il ne saurait être tenu responsable d’une levée d’option tardive intervenue postérieurement au délai fixé dans l’acte.

Ils ajoutent qu’à la date stipulée dans l’acte, les bénéficiaires n’avaient justifié d’aucune des conditions nécessaires à la réalisation de la vente et contestent l’existence d’un lien de causalité entre les préjudices invoqués et la faute alléguée.

Les intimés se prévalent d’un manquement du notaire à son obligation de conseil en ce qu’il s’est abstenu d’attirer leur attention sur le strict délai dont ils disposaient pour procéder à la levée de l’option à la suite du courrier adressé par le promettant au notaire le 23 décembre 2015 dans lequel M. [K] se prévalait de la caducité de la promesse.

Aux termes de la promesse de promesse de vente signée par les parties le 8 avril 2015, ‘la promesse de vente est consentie pour un durée expirant le 20 décembre 2015 à seize heures.

Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours’.

Les intimés font grief au notaire, clairement informé par le promettant par courrier du 23 décembre 2015 de son intention de se prévaloir de la caducité de la promesse, de ne pas les avoir alertés sur le fait que la levée de l’option devait impérativement être effectuée avant le 20 janvier 2016 et de s’être abstenu d’envisager une prorogation du délai stipulé dans l’acte.

Ils reprochent au notaire de s’être contenté d’adresser un courrier en réponse à M. [K] le 30 décembre 2015 dans lequel il l’informait de ce qu’à son sens, la caducité de la promesse ne pouvait être invoquée compte tenu d’une analyse personnelle des stipulations prévues dans l’acte concernant la réalisation de certaines formalités incombant au promettant concernant notamment la justification de l’obligation d’affichage de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division.

Le manquement au devoir de conseil incombant au notaire est établi dès lors que, directement informé par le promettant qui entendait se prévaloir de la caducité de la promesse, il s’est contenté de remettre en cause la caducité opposée par le promettant, sans attirer l’attention des bénéficiaires sur la nécessité impérative de voir lever l’option avant le délai butoir découlant de l’acte rédigé par ses soins, soit avant le 20 janvier 2016.

Le manquement du notaire à son devoir de conseil est ainsi caractérisé.

Sur le lien de causalité avec les préjudices invoqués :

Pour voir engager la responsabilité du notaire, il incombe aux intimés de rapporter la preuve de ce que la faute du notaire est directement à l’origine des préjudices allégués.

Le tribunal a débouté les consorts [N]-[U] de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de chance d’acquérir un bien équivalent ou au titre des sommes payées pour les loyers compte tenu du retard d’exécution aux motifs qu’ils avaient eux-mêmes contribué au retard pris et au préjudice invoqué mais a fait droit au préjudice correspondant aux frais payés au notaire en ce qu’il avait été nécessairement occasionné par le manquement fautif de Maître [W] à ses obligations.

Les appelants exposent que le manquement fautif du notaire est sans lien causal avec les préjudices allégués par les bénéficiaires de la promesse qui n’ont procédé à la levée d’option que le 23 février 2016 et dont les éléments de la cause attestent de ce que les conditions suspensives dont ils bénéficiaient n’avaient pas été réalisées dans le délai maximal stipulé.

Les appelants soutiennent de leur côté qu’ils auraient pu poursuivre leur projet d’acquisition de la maison s’ils avaient été précisément informés de leur obligation de lever l’option avant la date du 20 janvier 2016.

Aux termes de la promesse, plusieurs conditions suspensives étaient prévues, lesquelles étaient assorties de délais spécifiques :

– obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 15 septembre 2015 et justification du dépôt d’un dossier complet avant le 30 juin 2015 ;

– obtention par le bénéficiaire d’une offre définitive de prêt avant le 1er septembre 2015 et justificatif d’une demande de prêt avant le 30 juin 2015.

Si les pièces versées aux débats permettent d’établir que le permis de construire a été obtenu le 23 décembre 2015 et que la demande de financement a été déposée par les consorts [N]-[U] le 17 avril 2015, le message électronique émanant du directeur de leur agence bancaire en date du 4 avril 2018 ne permet pas d’établir qu’ils disposaient effectivement d’une offre de prêt à la date du 16 juillet 2015, laquelle devait impérativement être transmise au notaire pour justifier de la réalisation de la condition suspensive alors que l’offre de prêt leur a été octroyée deux jours avant la levée de l’option, soit le 21 février 2016 selon l’arrêt confirmatif de la cour les ayant déboutés de leur demande d’exécution forcée de la vente.

Les intimés sont ainsi défaillants dans la preuve qui leur incombe de ce que, mieux informés par le notaire sur la date butoir prévue à l’acte fixée au 20 janvier 2016 , ils auraient pu lever l’option dans le délai et ainsi éviter de s’exposer à la caducité de la promesse.

La perte de chance d’avoir acquis le terrain objet de la promesse n’est par conséquent pas imputable au notaire mais à la réalisation tardive des diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives prévues dans l’acte.

Il en est de même des autres préjudices allégués constitués par les loyers payés par les consorts [N]-[U] en raison du retard d’exécution qui n’est nullement imputable au notaire mais au bénéficiaire de la promesse.

S’agissant de la somme de 14 500 euros que les appelants ont été condamnés à payer à titre de dommages-intérêts au titre des frais payés au notaire, il ressort du relevé de compte établi par l’étude de notaire le 3 août 2022 que la somme de 15 185,50 euros a été restituée aux consorts [N]-[U] le 9 juillet 2019 suite à l’annulation de la vente, cette somme correspondant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 9 750 euros prévue à l’acte, outre le versement de provision sur frais de vente et de prêt.

Le préjudice allégué n’est donc pas constitué.

S’agissant des autres frais financiers supportés par les consorts [N]-[U] réclamés pour un montant total de 25 050,67 euros, dont 11 114,67 euros au titre de factures acquittées entre le 20 avril 2015 et le 14 décembre 2015 et 13 936 euros au titre de diverses taxes, il sont sans lien de causalité avec le manquement du notaire à son devoir de conseil puisqu’il s’agit de frais d’architecte et de frais fiscaux inhérents à la vente projetée qui ne s’est finalement pas réalisée en raison de la tardiveté de la levée de l’option.

M. [N] et Mme [G] seront par conséquents déboutés de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires par voie d’infirmation du jugement déféré.

Sur les autres demandes :

Succombant à l’instance, M. [N] et Mme [G] seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur prétention au titre des frais irrépétibles.

Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Coulomb Divisia Chiarini, avocats, sur son affirmation de droit.

Aucune considération d’équité ne justifie en l’espèce de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Selarl Christophe Hyvernat-[E] [W]-Xavier Taithe-Sophie Gaillard Debiesse, laquelle sera déboutée de sa prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. [V] [N] et Mme [L] [G] de l’intégralité de leurs prétentions;

Condamne M. [V] [N] et Mme [L] [G] à régler les entiers dépens, de première instance et d’appel et autorise la SCP Coulomb Divisia Chiarini à recouvrer directement les frais dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,