ARRÊT N°23/

LC

N° RG 21/00524 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FQWT

[C]

[T] ÉPOUSE [C]

C/

S.C.P. [N] [O] – [I] [L]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 17 MARS 2023

Chambre civile TGI

Vu l’arrêt de la cour de Cassation en date du 12 novembre 2020 ayant cassé et annulé l’arrêt rendu le 5 octobre 2018 par Cou d’appel de Saint Denis de la Réunion suite au jugement rendu par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 08 juin 2016 rg n° 14/01777 suivant déclaration de saisine en date du 23 mars 2021

APPELANTS :

Monsieur [E] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [A] [S] [Y] [T] ÉPOUSE [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.C.P. [N] [O] – [I] [L] Représentée par ses gérants en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 21 juin 2022

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Décembre 2022 devant la Cour composée de :

Président : M. Alain LACOUR, président

Conseiller : Madame Aurélie POLICE,

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats et du prononce : Madame Marina BOYER, Greffière.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 17 Mars 2023.

* * * *

LA COUR

Suivant acte authentique reçu le 8 janvier 2010 par Me [D], notaire associé de la SCP [G] [H]-[P] [U], [D], M. [W] [F] [R] a vendu aux époux [A] [T] et [E] [C] une maison d’habitation construite sur un terrain de 463 m2 et située au [Adresse 3].

Les époux [A] [T] et [E] [C] ont déposé courant septembre 2011 une demande de permis d’aménagement de la villa qui a été refusée au motif que les travaux modificatifs projetés étaient prévus sur une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de 4 m depuis la limite séparative.

Par ordonnance du 14 février 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis a organisé une mesure d’expertise ayant pour mission de :

– dire si la villa a fait l’objet d’extensions depuis le permis de construire délivré le 30 octobre 1967 ;

– dire si, dans sa configuration actuelle, la construction est conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 4] ;

– dire si elle est susceptible de régularisation et dans la négative indiquer les travaux susceptibles de devoir être entrepris pour parvenir à une régularisation et en déterminer le coût et la durée.

M. [B] [X], expert désigné, a déposé son rapport le 22 janvier 2014.

Par acte d’huissier du 2 mai 2014, les époux [A] [T] et [E] [C] ont fait assigner la SCP [G] [H]-[I] [L] et [N] [O] devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis en dommages-intérêts, M. [R], leur vendeur, ayant été appelé en intervention forcée en cours d’instance.

Par jugement du 8 juin 2016, le tribunal a :

– débouté les époux [A] [T] et [E] [C] de l’ensemble de leurs prétentions ;

– condamné solidairement les époux [A] [T] et [E] [C] à payer à la SCP [G] [H]-[I] [L] et [N] [O] la somme de 3 000 euros, et à M. [R] la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamné solidairement les époux [A] [T] et [E] [C] aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel le 6 juillet 2016, les époux [A] [T] et [E] [C] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 5 octobre 2018, la cour de céans a :

– confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

– condamné les époux [A] [T] et [E] [C] à payer à [W] [F] [R] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la SCP [G] [H]-[I] [L] et [N] [O] de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

– condamné les époux [A] [T] et [E] [C] aux dépens.

Sur pourvoi des époux [A] [T] et [E] [C], la Cour de cassation a, par arrêt du 12 novembre 2020 :

– cassé et annulé l’arrêt du 5 octobre 2018 mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [A] [T] et [E] [C] contre la SCP [H], [P] [U] et [D], devenue la SCP [I] [L] et [N] [O] ;

– remis sur ce point l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion autrement composée.

La Cour de cassation fait grief à l’arrêt de la cour d’appel d’avoir statué ainsi sans tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressortait que les acquéreurs n’avaient pas été informés des incidences de la non-conformité du bien au permis de construire et de l’impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un tel permis.

Par déclaration de saisine du 23 mars 2021, les époux [A] [T] et [E] [C] ont saisi la cour d’appel de renvoi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2022.

* * * *

Aux termes de leurs conclusions n°2 transmises au greffe le 14 février 2022, les époux [A] [T] et [E] [C] (les acquéreurs) auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de leur argumentation, concluent à l’infirmation du jugement déféré et demandent à la cour de :

– homologuer le rapport d’expertise judiciaire établi par M. [X] le 22 janvier 2014 ;

– constater que l’immeuble acquis par eux comporte une extension irrégulière et qu’ils ne peuvent, de ce fait, disposer librement de l’immeuble acquis;

– constater qu’ils souffrent d’une éviction du fait des tiers, la charge inhérente à l’absence de permis de construire ne leur ayant jamais été déclarée ;

– dire que leur bonne foi se présume et que la preuve de leur mauvaise foi n’est pas rapportée;

– constater que le notaire instrumentaire a failli dans son obligation de conseil à leur égard et de ce fait, a engagé sa responsabilité ;

– condamner le notaire à les indemniser de leurs entiers préjudices ;

– en conséquence, à titre principal :

– condamner la SCP [I] [L] et [N] [O] à leur verser au titre de l’indemnisation pour la réalisation des travaux de régularisation de leur bien selon l’option 1 les sommes de 74 000 euros HT soit 80 290 euros TTC ;

– à titre subsidiaire, condamner la SCP [I] [L] et [N] [O] à leur verser au titre de l’indemnisation pour les travaux de régularisation de leur bien selon l’option 2 la somme de 68 000 euros HT soit 73 780 euros TTC ;

– en tout état de cause, condamner la SCP [I] [L] et [N] [O] à leur verser les sommes de 13 341,82 euros HT au titre de la perte de surface induite par les travaux, 10 000 euros au titre des frais annexes, 15 000 euros au titre du préjudice moral qu’ils subissent depuis 2010 et 12 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 4 avril 2022 auxquelles il est expressément renvoyé pour le détail de son argumentation, la SCP Dev Koytcha et [N] [O] (le notaire) sollicite de ;

– constater qu’il n’est pas justifié de la notification de la déclaration de saisine et la déclarer caduque ;

– juger qu’aucune faute, compte tenu du contexte de l’affaire et des déclarations des acquéreurs au moment de la vente, ne peut être reprochée au notaire rédacteur de l’acte du 8 janvier 2010, tant dans l’efficacité de celui-ci qu’au niveau de son devoir de conseil ;

– juger qu’il n’existe de surcroît aucun lien de causalité entre les griefs reprochés au notaire et les préjudices invoqués par les acquéreurs comme résultant du refus du permis et que ces derniers n’ont souffert d’aucune éviction dont le vendeur leur devrait garantie, leur possession n’ayant subi aucun trouble depuis leur acquisition ;

– en conséquence confirmer le jugement ;

– y ajoutant, condamner les époux [A] [T] et [E] [C] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux développements infra.

Motifs :

Sur la caducité de la déclaration de saisine :

Aux termes de l’article 1037-1 du code de procédure civile, « La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l’instance ayant donné lieu à la cassation dans les dix jours de la notification par le greffe de l’avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président. ».

La SCP Dev Koytcha et [N] [O] soulève la caducité de la déclaration de saisine faute de signification à son endroit, les époux [A] [T] et [E] [C] estimant être dispensés de cette diligence en raison de sa notification à l’avocat constitué.

En l’espèce, en suite de la saisine de la cour de renvoi par déclaration de saisine du 23 mars 2021, l’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 8 juin 2021.

A cette date, l’intimée avait déjà constitué avocat, en sorte que l’auteur de la déclaration de saisine était dispensé de sa signification.

Aucune caducité n’étant encourue, cette demande sera rejetée.

Sur la responsabilité du notaire :

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil ;

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

En l’espèce, la villa vendue par M. [R] aux époux [A] [T] et [E] [C], telle que la description résulte du rapport d’expertise établi par M. [X], est constituée d’un bâtiment construit sur deux niveaux qui a ensuite fait l’objet d’une extension à l’arrière constituée par un volume sur pilotis et en prolongement du niveau supérieur de la villa. La villa initialement de type T5 avec une surface utile de 120 m2 présentait ainsi lors de la vente une surface utile de 160 m2.

D’une part, l’expert a relevé, sans être contredit, que les travaux d’extension, remontant vraisemblablement à 1998, n’ont pas été autorisés par un permis de construire préalable, que le plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 4] impose aux constructions ne jouxtant pas les limites séparatives une distance minimum de 4 mètres alors que la villa vendue ne respecte pas cette distance du fait des travaux d’extension réalisés sans permis de construire lesquels ne sont pas susceptibles de régularisation au plan administratif, et que l’emprise au sol de la zone non conforme est évaluée entre 5 et 7 m2, soit 15 % de la surface habitable.

D’ailleurs, les acquéreurs se sont vu opposer, en septembre 2011 par l’autorité administrative, un refus à leur demande de permis de construire au motif que les travaux projetés concernaient une construction qui ne respectait pas la distance réglementaire de quatre mètres depuis la limite séparative du fonds.

D’autre part, l’examen de l’acte authentique rédigé par le notaire confirme que la description du bien immeuble objet de la vente est conforme à l’état de la construction actuelle, telle que détaillée par l’expert, et que le permis de construire figurant en annexe de cet acte ne faisait état que d’un logement de 4 pièces principales et garage.

Il est donc établi que la villa dans son état actuel ne correspond pas à la description autorisée par le permis de construire et qu’elle a été agrandie suite à des travaux réalisés il y a plus de dix années sans délivrance d’un permis de construire préalable, en sorte que le descriptif du bien dans l’acte de vente, consistant en une villa de sept pièces, n’est pas conforme à son permis de construire annexé à l’acte, qui fait état d’un logement de quatre pièces principales avec un garage, sans justification d’un acte administratif autorisant cet agrandissement.

Le notaire devait en conséquence fournir aux acquéreurs une information complète sur l’existence de cette situation et sur ses conséquences s’agissant notamment des possibilités de régularisation.

Or, l’acte ne comporte aucune mention explicite sur la non conformité du bien vendu avec le permis de construire annexé à l’acte, sans justification d’un permis de construire ayant autorisé les travaux modificatifs, et sur l’existence d’une extension érigée à une distance insuffisante de la limite du fonds au regard du plan local de l’urbanisme.

Partant, l’information donnée aux termes de l’acte litigieux auquel le notaire instrumentaire a été requis de donner la forme authentique, n’est pas complète pour omettre de signaler l’existence d’une construction érigée sans autorisation préalable et en violation du plan local d’urbanisme.

En outre, si l’acte authentique précise comme le relève le notaire : « Les parties :

– s’obligent expressément à faire leur affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées en ce document au caractère purement informatif et dont elles déclarent avoir pris connaissance ;

– reconnaissent que le notaire soussigné leur à fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets desdites charges, prescriptions et administrations ;

– déclarent qu’elles n’ont jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes. », ces mentions ne sont susceptibles ni de satisfaire à l’obligation d’information dont le notaire est débiteur à l’égard des acquéreurs, ni d’exonérer le notaire de sa responsabilité.

Ainsi, l’information donnée par le notaire requis, aux termes de l’acte litigieux, n’est pas effective pour n’apporter aux acquéreurs aucun éclairage circonstancié sur la portée, les effets et les risques consécutifs à la réitération de cet acte.

La responsabilité du notaire instrumentaire est donc engagée, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation des préjudices :

Le manquement retenu à l’encontre du notaire instrumentaire au titre de son obligation d’information a privé les époux [A] [T] et [E] [C], au jour de la réitération de l’acte en la forme authentique, d’une chance, si ce n’est de renoncer à l’acquisition projetée, de négocier à la baisse le prix d’acquisition pour ne s’engager qu’à des conditions moins onéreuses compte tenu de la non conformité partielle du bien au regard des règles d’urbanisme applicables.

Les acquéreurs forment quatre demandes indemnitaires distinctes, auxquelles s’oppose le notaire, en réparation du coût des travaux et des frais annexes, de la perte de surface et du préjudice moral.

Ils ne forment pas de demande indemnitaire en lien avec leur perte de chance de s’être abstenus d’acquérir le bien, faute d’une information complète du notaire, alors même que l’expert judiciaire a précisé dans son rapport, page 4 « Les acquéreurs estiment que leur décision d’acquisition aurait pu être différente si ils avaient eu connaissance du problème de conformité ».

En premier lieu, la cassation n’ayant pas affecté le débouté des demandes formées par les acquéreurs à l’égard du vendeur, il est définitivement jugé que l’immeuble acquis n’est grevé d’aucune charge susceptible d’affecter leur jouissance paisible du bien et que le descriptif de la villa correspond à celle qui leur a été livrée.

L’impossibilité d’habiter la villa ou d’y réaliser des travaux d’électricité, n’est pas démontrée, le refus de permis de construire ayant porté sur des travaux d’aménagement soumis à autorisation de l’administration telle que la modification d’une façade.

Cette circonstance fait obstacle à l’indemnisation du paiement des taxes foncières de 2011 à 2013 et du préjudice moral, invoqué exclusivement en réparation des conséquences de l’impossibilité de jouir des lieux.

En deuxième lieu, les époux [A] [T] et [E] [C] ne justifient d’aucune décision ou simple injonction émanant de la puissance publique leur enjoignant de démolir la partie de leur habitation en non-conformité avec le plan local d’urbanisme.

Ainsi, compte tenu de l’absence de diligence en ce sens de la puissance publique alors qu’elle a été informée dès 2011 de l’illicéité d’une partie de la construction en suite du dépôt d’une demande de permis de construire qu’elle a refusé, il n’est pas établi l’existence d’un préjudice certain découlant du coût de la mise en conformité de l’habitation.

Ils ne peuvent davantage obtenir la prise en charge du coût des travaux en raison de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour aménager la façade de l’immeuble puisque la vente n’a pas été conditionnée par l’obtention d’un permis de construire en sorte que le préjudice invoqué est sans lien causal avec la faute du notaire.

Cependant, si l’acte authentique consacre l’absence de condition préalable à la vente posée par les acquéreurs concernant l’obtention d’un permis de construire en vue de travaux soumis à autorisation, la responsabilité du notaire a été reconnue en ce qu’il n’a pas informé spécifiquement les acquéreurs de l’impossibilité de procéder à des travaux nécessitant un permis de construire compte tenu de la non conformité du bien.

L’absence d’information spécifique du notaire sur ce point est strictement à l’origine d’une perte de chance d’avoir renoncé à l’acte ; il ne peut s’agir d’une perte de chance d’avoir obtenu la prise en charge par le vendeur des travaux de mise en conformité.

Toutefois, les acquéreurs ne forment pas de demande indemnitaire en lien avec leur perte de chance de s’être abstenus d’acquérir le bien, faute d’une information complète du notaire, alors même que l’expert judiciaire a précisé dans son rapport, page 4 « Les acquéreurs estiment que leur décision d’acquisition aurait pu être différente si ils avaient eu connaissance du problème de conformité ».

En troisième lieu, l’existence d’un préjudice découlant du coût de la mise en conformité de l’habitation n’ayant pas été retenu, l’indemnisation des honoraires du bureau d’étude technique, relatifs aux travaux de mise en conformité ne peut être que rejetée, pour les mêmes motifs.

Par ailleurs, les frais de l’expertise judiciaire, dont la mission a notamment porté sur l’existence d’une emprise édifiée sans autorisation administrative et qui n’aurait pas été mentionnée dans l’acte authentique, sont inclus dans les dépens en sorte que la demande indemnitaire formée à ce titre doit être rejetée.

En dernier lieu, les acquéreurs sollicitent l’indemnisation de la perte de surface en suite des travaux de mise en conformité de l’immeuble.

En l’absence de demande de démolition émanant de la puissance publique depuis la connaissance de la situation irrégulière courant 2011, et de toute demande formée au titre d’une indemnisation relevant de la perte de chance, il n’est pas justifié d’un préjudice constitué par la perte d’une surface habitable.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre du notaire.

En revanche, le notaire, partie succombante en ce que sa responsabilité a été engagée à l’endroit des acquéreurs, sera condamné aux dépens de l’instance, le jugement étant infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en audience de renvoi après cassation, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par sa mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu l’arrêt de la cour d’appel de céans du 5 octobre 2018 et l’arrêt de la Cour de cassation du 12 novembre 2020 ;

Déboute la SCP [I] [L] et [N] [O] de sa demande de caducité de la déclaration de saisine ;

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté les époux [A] [T] et [E] [C] de leur demande tendant à engager la responsabilité de la SCP [H], [P] [U] et [D], devenue la SCP [I] [L] et [N] [O] et les a condamnés aux dépens ;

Statuant à nouveau sur ces points,

Dit que la responsabilité de la SCP [H], [P] [U] et [D], devenue la SCP [I] [L] et [N] [O] est engagée à l’égard des époux [A] [T] et [E] [C] ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux [A] [T] et [E] [C] de leurs demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la SCP [H], [P] [U] et [D], devenue la SCP Dev Koytcha et [N] [O] ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCP [I] [L] et [N] [O] et les époux [A] [T] et [E] [C] de leur demande fondée au titre des frais non répétibles d’instance ;

Condamne la SCP [I] [L] et [N] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Alain LACOUR, président, et par Mme Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La GREFFIERE signé Le PRESIDENT