Le copies exécutoires et conformes délivrées à

MW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 23/00833 – N° Portalis DBVG-V-B7H-EUND

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 JANVIER 2024

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 mai 2023 – RG N°22/00851 – JUGE DE LA MISE EN ETAT DE BESANÇON

Code affaire : 50G – Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Anne-Sophie WILLM, conseiller.

Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

LORS DU DELIBERE :

Monsieur M. Wachter, président de chambre, a rendu compte conformément à l’article 786 du code de procédure civile aux autres magistrats :

Mesdames Bénédicte Manteaux et Anne-Sophie Willm, conseillers.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Maître [K] [C]

né le 08 Février 1978 à [Localité 6], de nationalité française, notaire, demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

S.E.L.A.S. [K] [C], [Y] [I], [D] [A], [D] [F], NOTAIRES ASSOCIES DROIT ET CONSEIL

Sise [Adresse 3]

Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro 842 941 213

Représentée par Me Vanessa MARTINVAL de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

ET :

INTIMÉS

Madame [U] [Z]

née le 24 Mars 1980 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Isabelle GRILLON de la SCP C.G.B.G., avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant,

Représentée par Me Karima MANHOULI, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

Monsieur [H] [V]

né le 21 Août 1979 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Isabelle GRILLON de la SCP C.G.B.G., avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant,

Représenté par Me Karima MANHOULI, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

Par acte sous seing s privés du 6 décembre 2016, rédigé par Maître [K] [C], notaire au sein de la SCP Philippe & [C], devenue ultérieurement SELAS [K] [C] [P] [N] [Y] [I], puis SELAS [K] [C], [Y] [I], [D] [A], [D] [F], M. [H] [V], Mme [U] [Z] et la SCI [L] et [E] [V] ont consenti une promesse de vente à M. [B] [W] et Mme [R] [M] concernant un appartement, une cave et un garage relevant d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5] (25) pour un prix de 400 000 euros.

Cet acte stipulait une clause pénale de 40 000 euros applicable en cas de non régularisation de l’acte authentique, prévue au plus tard pour le 28 février 2017, ainsi qu’un dépôt de garantie de 20 000 euros devant être consigné par les futurs acquéreurs entre les mains du notaire avant le 16 décembre 2016.

Le dépôt de garantie n’a pas été versé par les acquéreurs, et la réitération de la vente par acte authentique n’a pas eu lieu.

Les vendeurs ont obtenu le 17 mai 2017 une ordonnance du juge de l’exécution autorisant une saisie conservatoire sur les comptes bancaires des acquéreurs pour un montant de 43 000 euros.

Par acte notarié du 22 décembre 2017, M. [V], Mme [Z] et la SCI [L] et [E] [V] ont vendu leur appartement à d’autres acquéreurs moyennant un prix de 321 317,64 euros.

Par jugement du 16 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Besançon a condamné solidairement M. [W] et Mme [M] à verser à M. [V], Mme [Z] et la SCI [L] et [E] [V] la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat du 6 décembre 2016.

Par exploits du 17 mai 2022, faisant valoir que le notaire avait engagé sa responsabilité professionnelle en ne s’assurant pas de la solvabilité des acquéreurs, M. [H] [V] et Mme [U] [Z] ont fait assigner la SELAS [C], [N] [I] et Maître [K] [C] devant le tribunal judiciaire de Besançon en paiement d’une somme de 97 015,18 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au dépôt de garantie non perçu, à l’immobilisation de leur bien, à un manque à gagner à la revente et à des frais de poursuite.

Par conclusions d’incident notifiées le 1er mars 2023, les défendeurs ont saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Besançon d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription. Ils ont soutenu :

– que, conformément à l’article 2224 du code civil l’action en responsabilité était prescrite car n’ayant pas été introduite dans les cinq ans à compter de la date à laquelle les demandeurs avaient été informés de l’absence de versement du dépôt de garantie par les acquéreurs, soit le 23 février 2023, comme ils le reconnaissaient eux-mêmes dans leurs écritures ;

– en réponse à l’argumentation adverse, que le dommage était constitué par l’absence de perception du dépôt de garantie et ne pouvait résulter de l’impossibilité de recouvrement de la clause pénale auprès des bénéficiaires de la promesse de vente à raison de leur prétendue insolvabilité ; qu’il n’existait pas de lien de causalité entre l’impossibilité de recouvrement de la clause pénale et les manquements reprochés au notaire au titre de l’absence de paiement de la garantie.

M. [V] et Mme [Z] se sont opposés à la fin de non-recevoir en faisant valoir :

– que le délai de prescription applicable était de dix ans car la responsabilité était recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil à raison du défaut d’accomplissement par le notaire des diligences prévues dans l’acte ;

– que le dommage résultait en l’espèce de l’insolvabilité des bénéficiaires du compromis de vente, insolvabilité que le notaire était tenu de prévenir en s’assurant du versement du dépôt de garantie ; qu’ils n’avaient eu connaissance du dommage qu’à l’issue des procédures infructueuses de recouvrement, soit après la saisie conservatoire autorisée le 17 mai 2017.

Par ordonnance du 4 mai 2023, le juge de la mise en état a :

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SELAS [K] [C] [P] [N] et [Y] [I] et M. [K] [C] ;

– rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance principale ;

– renvoyé l’affaire à la mise en état silencieuse du 29 juin 2023 pour les conclusions au fond des

parties demanderesses.

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a retenu :

– que le délai de dix ans invoqué par la partie défenderesse à l’incident était manifestement celui antérieur à la réforme du 17 juin 2008 ;

– que les consorts [V]-[Z] reprochaient au notaire, d’une part, un défaut d’information concernant l’absence de paiement, par les acquéreurs, du dépôt de garantie, d’autre part une absence d’information du risque de non-réitération de la vente au regard de la solvabilité des acquéreurs ;

– qu’il résultait de l’analyse de leurs moyens et prétentions qu’ils sollicitaient en réalité l’indemnisation de deux préjudices, savoir :

*une perte de chance de percevoir de la part des acquéreurs l’indemnité due au titre de la clause résolutoire, en l’absence de versement de la consignation et compte tenu de l’insolvabilité supposée des débiteurs ;

* une perte de chance de ne pas contracter avec ces derniers et de ne pas voir leur bien immobilisé pendant plusieurs mois dans l’attente de la rédaction de l’acte authentique, avant d’être contraints de le vendre à un prix moindre à un autre acquéreur ;

– que, s’agissant du premier préjudice, le point de départ du délai de prescription devait être fixé à compter de la date à laquelle la créance des vendeurs avait été judiciairement reconnue, soit à compter du jugement du 16 octobre 2018 ;

– que, s’agissant du second préjudice, la date à laquelle les vendeurs en avaient eu connaissance était celle à laquelle ils avaient vendu leur bien le 22 décembre 2017 ;

– que l’action en responsabilité avait été engagée dans le délai de cinq ans à compter de ces deux dates, de sorte que les demandes de M. [V] et Mme [Z] n’étaient pas prescrites.

M. [K] [C] et la SELAS [K] [C], [Y] [I], [D] [A], [D] [F], ont interjeté appel de cette décision le 7 juin 2023.

Par conclusions récapitulatives transmises le 28 septembre 2023, les appelants demandent à la cour :

– d’infirmer l’ordonnance entreprise en l’intégralité de ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

– de déclarer irrecevable comme prescrite l’intégralité des prétentions formulées par M. [H] [V] et Mme [U] [Z] à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

– de déclarer irrecevable comme prescrite la prétention formulée par M. [H] [V] et Mme [U] [Z] à leur encontre tendant à la réparation d’un préjudice de 20 000 euros correspondant au dépôt de garantie non versé par les bénéficiaires au notaire et dont M. [H] [V] et Mme [U] [Z] prétendent ne pas avoir été informés ;

En tout état de cause :

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

– de condamner in solidum M. [H] [V] et Mme [U] [Z] à payer à la SELAS [K] [C], [Y] [I], [D] [A], [D] [F], notaires associés droit et conseils et M. [K] [C], la somme de 5 000 euros au titre des frais non répétibles de première instance et en cause d’appel ;

Vu l’article 699 du code de procédure civile,

– de condamner in solidum M. [H] [V] et Mme [U] [Z] aux entiers dépens de la première instance et de l’instance d’appel, dont distraction au bénéfice de Maître Vanessa Martinval.

Par conclusions notifiées le 10 août 2023, M. [V] et Mme [Z] demandent à la cour :

Vu l’article 2224 du code civil,

– de juger l’appel de la SELAS [K] [C], [P] [N] [Y] [I], notaires associés droit et conseils et Maître [K] [C] mal fondé ;

– de confirmer l’ordonnance querellée ;

– de juger en conséquence recevables les prétentions de M. [H] [V] et Mme [U] [Z] à l’encontre de la SELAS [K] [C], [P] [N] [Y] [I], notaires associés droit et conseils et Maître [K] [C] ;

– de condamner in solidum la SELAS [K] [C], [P] [N] [Y] [I], notaires associés droit et conseils et Maître [K] [C] à payer à M. [V] et Mme [Z] la somme de 5 000 euros ;

– de condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture du 3 octobre 2023 a été révoquée le 6 octobre 2023 à la demande des consorts [V]-[Z], et une nouvelle ordonnance de cloture a été rendue le 24 octobre.

Sur ce, la cour,

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise, et soutenir la prescription des demandes formées à leur encontre, les appelants font valoir que le jugement du 16 octobre 2018 auquel s’est référé le juge de la mise en état était étranger à la problématique du dépôt de garantie, alors que le manquement reproché au notaire de n’avoir pas veillé à l’encaissement du dépôt de garantie était connu des vendeurs dès le 23 février 2017, de sorte que c’était cette date, ou au plus tard celle de la requête en saisie conservatoire qui devait constituer le point de départ de la prescription quinquennale, laquelle était donc acquise. Ils ajoutent que l’immobilisation de l’immeuble jusqu’au 3 avril 2017 ainsi que l’exposition à une revente plus tardive à un tiers étaient parfaitement connues des vendeurs dès le 3 avril 2017, de sorte que, là-aussi, la prescription était acquise.

Les intimés répliquent que le dommage résultant du défaut de versement du dépôt de garantie n’était apparu qu’à l’issue des procédures engagées contre les acquéreurs défaillants puisque, si leur action contre eux avait prospéré, ils n’auraient subi aucun préjudice consécutif à la faute du notaire, de sorte que le point de départ de la prescription devait à minima être fixé à la date du jugement de condamnation. Ils exposent encore que le défaut de paiement du dépôt de garantie participait du manquement du notaire à son obligation de conseil s’agissant de la solvabilité des acquéreurs, de sorte que le point de départ de la prescription était bien celui auquel les vendeurs avaient découvert l’insolvabilité des candidats acquéreurs. Ils indiquent enfin que, concernant l’immobilisation du bien, le dommage n’avait été connu qu’à compter du 22 décembre 2017, date à laquelle l’immeuble a effectivement été vendu.

Il sera rappelé que les consorts [V]-[Z] recherchent la responsabilité du notaire au titre de deux fautes distinctes au titre desquelles ils invoquent, en dépit de la globalisation de leurs montants dans le dispositif de leur assignation, des préjudices distincts. Il est ainsi fait grief au notaire, d’une part, de n’avoir pas veillé à l’encaissement du dépôt de garantie, ce qu’ils affirment leur avoir causé un préjudice équivalent au montant de ce dépôt, et, d’autre part, d’avoir manqué à son obligation de conseil relativement à la solvabilité des acquéreurs, ce dont il soutiennent qu’il est résulté un préjudice consistant dans l’immobilisation du bien jusqu’au 3 avril 2017, dans les frais engagés pour obtenir le paiement de la clause pénale par les acquéreurs défaillants, et dans le manque à gagner du fait d’une vente intervenue à un prix moindre.

S’agissant en premier lieu du dépôt de garantie, il sera rappelé que celui-ci est distinct de la clause pénale, quand bien même son montant a vocation à s’imputer sur celui de la clause pénale en cas de non-réitération de la vente. Dès lors, la date à compter de laquelle court le délai de prescription de l’action en responsabilité ouverte contre le notaire n’ayant pas veillé au versement effectif du dépôt de garantie est celle à laquelle le vendeur a eu connaissance du défaut de versement, et non celle à laquelle il a pu se convaincre de l’impossibilité de recouvrer le montant de la clause pénale à l’encontre de l’acquéreur défaillant.

C’est à celui qui invoque la prescription de démontrer que les conditions de son intervention sont réunies. Il appartient ainsi aux appelants d’établir que les intimés ont eu connaissance du défaut de versement du dépôt de garantie plus de cinq ans avant la date de l’assignation en responsabilité délivrée le 17 mai 2022. A cet égard, force est d’abord de constater que le notaire ne justifie, ni même ne soutient avoir lui-même informé les vendeurs du défaut de versement du dépôt de garantie, ni à la date prévue à cet effet, ni lors de l’envoi aux vendeurs du projet d’acte de vente en vue de sa réitération, ni même postérieurement. Il ne peut par ailleurs être présumé que les consorts [V]-[Z] aient nécessairement acquis cette connaissance du seul fait du défaut de réitération de l’acte authentique. Il résulte en définitive des pièces produites de part et d’autre que la preuve de la connaissance certaine par les vendeurs du défaut de versement du dépôt de garantie ne résulte que de la requête présentée au juge de l’exécution aux fins de saisie conservatoire des comptes bancaires des acquéreurs défaillants, en suite de laquelle a été rendue l’ordonnance du 17 mai 2017. Cette requête indique en effet expressément que ‘M. [W] et Mme [M] n’ont pas daigné procéder au dépôt de garantie à hauteur de 20 000 euros entre les mains du notaire rédacteur (…)’ Toutefois, la date à laquelle cette requête a été établie reste inconnue en l’état des pièces produites, l’exemplaire fourni par les intimés ne comportant aucune indication de date, alors que l’ordonnance elle-même ne mentionne pas la date de la requête. C’est vainement que les appelants soutiennent que cette requête serait nécessairement antérieure à la date à laquelle a été rendue l’ordonnance, alors que rien ne démontre l’impossibilité pour le juge de l’exécution de statuer le jour-même de l’établissement de la requête. Enfin, les appelants opèrent un renversement de la charge de la preuve en soutenant qu’il appartiendrait aux intimés d’établir par toute pièce utile la date d’établissement de leur requête, alors que c’est à celui qui se prévaut de la prescription qu’incombe la preuve des conditions de sa mise en oeuvre. Ainsi, il convient de retenir la date du 17 mai 2017 comme celle à laquelle il est établi que les intimés avaient connaissance du défaut de versement du dépôt de garantie. L’assignation en responsabilité du notaire étant intervenue le 17 mai 2022, la prescription n’est pas acquise.

En ce qui concerne le grief tiré du défaut d’information fournie par le notaire quant au risque d’insolvabilité des acquéreurs, la prescription court à compter de la date à laquelle les vendeurs pouvaient prendre conscience de l’état d’insolvabilité des acquéreurs défaillants. Cette date ne peut être antérieure à celle à laquelle ils ont obtenu à l’encontre de ces derniers un jugement les condamnant à leur verser le montant de la clause pénale, soit le 16 octobre 2018, et est en réalité postérieure à cette date, comme correspondant à celle à laquelle ils se sont heurtés à la vaine exécution du titre. Sur ce point également, la prescription n’est donc pas acquise.

L’ordonnance déférée, bien que s’étant déterminée sur d’autres motifs, doit en définitive être confirmée en toutes ses dispositions.

Dans le dispositif de leurs écritures, les consorts [V]-[Z] sollicitent la condamnation des appelants à leur payer une somme de 5 000 euros, sans préciser sur quel fondement, les motifs de leurs conclusions n’étant à cet égard d’aucun secours comme ne faisant aucune allusion à une telle demande. Celle-ci sera donc rejetée.

Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel, et déboutés de la demande qu’ils ont formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 4 mai 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Besançon ;

Y ajoutant :

Rejette la demande formée par M. [H] [V] et Mme [U] [Z] tendant à la condamnation in solidum de la SELAS [K] [C], [P] [N] [Y] [I], notaires associés droit et conseils et de Maître [K] [C] à leur payer la somme de 5 000 euros ;

Condamne Maître [K] [C] et la SELAS [K] [C], [Y] [I], [D] [A], [D] [F], aux dépens d’appel ;

Les déboute de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,