4ème Chambre

ARRÊT N° 13

N° RG 22/05159

N°Portalis DBVL-V-B7G-TBOG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JANVIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller désigné par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2023

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [D] [S]

né le 25 Décembre 1973 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SCP NOTARIALE AGNES LE GALL ET FLORIAN LEMOINE

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

Suivant acte authentique du 5 mars 2012, reçu par Me [R] [N], notaire associé membre de la SCP [R] [N]-Agnès Le Gall, M. [D] [S] a acquis de M. [G] [W] les lots n°7 et 50 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 5], comprenant un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment principal (A) et des locaux à titre de buanderie, WC, cellier et garage au rez-de-chaussée du bâtiment secondaire (B), pour la somme de 126 000 euros, au moyen de deux prêts consentis par le Crédit Mutuel de Bretagne.

Le 9 octobre 2012, M. [S] a constaté la présence d’eau dans son séjour provenant d’une cloison de la cuisine et a déclaré le sinistre auprès de son assureur, lequel a mandaté un expert, le cabinet Cunningham & Lindsey ainsi que la société Bretagne Assèchement, pour procéder à des investigations.

Cette dernière société a conclu à l’existence d’une non-conformité en lien avec le regard borgne situé dans la cuisine provoquant un défaut d’écoulement des eaux usées et pluviales.

Par courrier en date du 4 octobre 2013, la communauté de communes de [Localité 5] a confirmé la non-conformité des installations d’assainissement à la réglementation en vigueur et des défauts de fonctionnement.

M. [S] a constaté, en outre, des désordres d’infiltration et d’humidité sur les murs ou plafonds d’autres pièces de l’appartement.

Par acte d’huissier en date du 16 décembre 2013, il a fait assigner M. [W] devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 24 avril 2014, désignant M. [H] en qualité d’expert judiciaire.

Les autres copropriétaires de l’immeuble, les époux [X] et [I] ont été attraits à l’expertise.

Les opérations d’expertise ont été étendues à la SCP [R] [N]-Agnès Le Gall par ordonnance du 14 juin 2015 et aux sociétés Villalon et ENMR, ces dernières ayant réalisé des travaux sur la terrasse située au-dessus d’une partie de l’appartement.

L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 12 août 2019, M. [S] a fait assigner M. [W], les sociétés Villalon et ENMR ainsi que la SCP Agnès Le Gall-Florian Lemoine devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en indemnisation de ses préjudices.

Par un jugement en date du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– déclaré M. [S] recevable et bien fondé en son action diligentée à l’encontre de M. [W] et de la société Couverture Villalon Patrick ;

– déclaré M. [S] recevable mais non fondé en son action diligentée à l’encontre de la société EMNR et de la SCP Le Gall-Lemoine ;

En conséquence,

– condamné M. [W] à verser à M. [S] les sommes de :

– 70 370,88 euros HT au titre des travaux de remise en état, outre la somme de 8 444,50 euros HT au titre des honoraires de maîtrise d”uvre ;

– 46 080 euros au titre du préjudice de jouissance ;

– 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

– condamné in solidum M. [W] et la société Couverture Villalon Patrick à verser à M. [S] la somme de 720 euros HT, correspondant au coût des travaux de plâtrerie et de peinture pour le plafond de la chambre Nord, outre la somme de 86,40 euros HT au titre des honoraires de la maîtrise d”uvre ;

– dit qu’aux sommes allouées au titre des travaux de reprise s’ajoutera la TVA de 10 % ;

– dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 30 novembre 2018 jusqu’à la date du jugement ;

– débouté M. [S] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société EMNR et de la SCP Le Gall-Lemoine et du surplus de ses demandes à l’encontre de la société Couverture Villalon Patrick ;

– dit que dans les rapports entre coobligés au titre du désordre n°4, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

– M. [W] : 70 % ;

– la société Couverture Villalon Patrick : 30 % ;

– reçu M. [W] et la société Couverture Villalon Patrick en leurs appels en garantie ;

– condamné la société Couverture Villalon Patrick à garantir M. [W] de la condamnation prononcée à son encontre au titre du désordre n°4, ainsi qu’au titre des dépens et des frais irrépétibles, selon les répartitions fixées par le présent jugement ;

– condamné M. [W] à garantir la société Couverture Villalon Patrick de la condamnation prononcée à son encontre au titre du désordre n°4, ainsi qu’au titre des dépens et des frais irrépétibles, selon les répartitions fixées par le présent jugement ;

– débouté M. [W] et la société Couverture Villalon Patrick de leur appel en garantie formé à l’encontre de la société EMNR ;

– débouté M. [W] de son appel en garantie formé contre la SCP Le Gall-Lemoine ;

– condamné M. [W] et la société Couverture Villalon Patrick in solidum à verser à M. [S] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la société EMNR et la SCP Le Gall-Lemoine de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés in solidum par M. [W] et la société Couverture Villalon Patrick, qui conserveront en outre la charge de leurs frais irrépétibles ;

– dit que la charge des dépens et des sommes allouées au titre des frais irrépétibles à M. [S] sera répartie de manière suivante :

– M. [W] : 90 % ;

– la société Couverture Villalon Patrick : 10 % ;

M. [S] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 août 2022, intimant la SCP Agnès Le Gall-Florian Lemoine.

Dans ses dernières conclusions en date du 14 novembre 2023, M. [S] au visa des articles 1240 et suivants du code civil, demande à la cour de :

– dire et juger M. [S] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCP Le Gall-Lemoine ;

– réformer le jugement en date du 4 juillet 2022 en ce qu’il a :

– déclaré M. [D] [S] recevable mais non fondé en son action diligentée à l’encontre de la SCP Le Gall-Lemoine ;

– débouté M. [D] [S] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCP Le Gall-Lemoine ;

Statuant à nouveau et y additant,

– condamner la SCP Le Gall-Lemoine au titre de la perte de chance de M. [S] de ne pas acquérir le bien litigieux ;

– dire que la perte de chance ne saurait être inférieure à 80 % ;

– condamner en conséquence la SCP Le Gall-Lemoine à une quote-part équivalente à la perte de chances des préjudices retenus, soit :

– 70 749,60 euros TTC, au titre de la remise en état de l’appartement, ladite somme étant indexée sur l’indice BT01 ;

– 46 080 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [S] ;

– 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [S] ;

– condamner SCP Le Gall-Lemoine au versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel ;

– condamner la SCP Le Gall-Lemoine aux entiers dépens de l’appel.

M. [S] rappelle que le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de ses actes, que lors de la rédaction d’un acte, il est tenu à une obligation de conseil et d’investigation à l’égard de l’ensemble des parties dont la méconnaissance engage sa responsabilité délictuelle en application de l’article 1240 du code civil.

Dans ce cadre, il reproche plusieurs fautes au notaire lors de l’établissement de l’acte de vente des lots de copropriété du 5 mars 2012.

Il lui impute en premier lieu une rédaction contradictoire des deux alinéas de la clause relative à l’assurance dommages ouvrage, puisque le notaire a mentionné l’absence de travaux relevant des dispositions de l’article 1792 du code civil depuis moins de dix ans, tout en indiquant par la suite que courant 2011 une déclaration de travaux avait été déposée débouchant sur une autorisation et relative à des travaux emportant une rénovation totale de l’intérieur de l’appartement, laquelle est assimilée à des travaux de construction au sens de l’article 1792.

L’appelant estime qu’en raison de cette assimilation que le notaire ne pouvait ignorer, il se devait de vérifier la nature et l’ampleur des travaux et d’attirer son attention sur ce point, ce d’autant que le notaire ayant également établi l’acte de vente en 2010 entre M. [O] et M. [W] au prix de 50000€, la revente deux ans plus tard au prix de 126000€ ne pouvait qu’être révélatrice pour lui de l’exécution de travaux importants, ce qui impliquait de vérifier qu’ils n’étaient pas soumis à l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage.

Il ajoute que l’acte indiquait que la déclaration de travaux était annexée à l’acte de vente, ce qui n’était pas le cas, de sorte qu’il n’a pas été en mesure de prendre connaissance de l’ampleur réelle des travaux, dont il n’était fait état ni dans la promesse de vente, ni dans le projet d’acte authentique.

En second lieu, il fait grief au notaire d’avoir indiqué que M. [W] était intervenu sur l’électricité dans le cadre de la rénovation complète, tout en indiquant que le bien vendu était équipé d’une installation électrique de plus de quinze ans.

En troisième lieu il reproche au notaire concernant l’assainissement d’avoir rappelé l’absence de contrôle de conformité et l’impossibilité pour le vendeur de garantir la conformité aux normes environnementales en vigueur sans attirer son attention sur l’étendue de ses obligations et les risques encourus.

M. [S] soutient que ces manquements en partie non contestés par le notaire sont en lien direct avec son préjudice et que disposant de l’information complète dont est débiteur le notaire, lui permettant d’être avisé de la nécessité de procéder à des travaux, il aurait réalisé cette acquisition à des conditions plus avantageuses, voire y aurait renoncé. Il estime qu’est ainsi caractérisée une perte de chance qui ne saurait être inférieure à 80% de son préjudice incluant les dommages matériels et immatériels.

Il conteste que l’indemnisation qu’il sollicite puisse constituer un enrichissement sans cause au motif qu’il n’a pas appelé à la cause les autres parties condamnées par le tribunal. Il relève à cet égard qu’il n’existe pas d’indivisibilité du litige en présence d’un jugement qui rejette une demande de condamnation in solidum et qu’il n’avait pas à appeler les autres parties.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 novembre 2023, la SCP Agnès Le Gall-Florian Lemoine demande à la cour de :

– confirmer la décision dont appel ;

– débouter M. [S] de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner M. [S] ou tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les mêmes aux entiers dépens ;

– autoriser la société Ab Litis-Sylvie Pelois-Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le notaire ne discute pas le caractère contradictoire de la clause relative à la souscription de la police dommages ouvrage. Il fait cependant observer que la mention relative aux travaux exécutés permettait à l’appelant de savoir que des travaux d’ampleur avant été réalisés en auto-construction sans assurance dommages ouvrage.

S’agissant de la mention d’une installation électrique de plus de 15 ans, alors qu’il était fait état d’une rénovation de l’électricité, le notaire estime que ce grief est sans portée puisque l’expert a relevé seulement la non-conformité d’une boite de dérivation non accessible. La SCP notariale ajoute que Maître [N] s’est basé sur le diagnostic de mars 2011 en cours de validité produit et n’avait pas de moyen de savoir si des modifications étaient intervenues postérieurement.

Elle conteste un défaut d’information relatif à l’assainissement en l’absence de diagnostic obligatoire à l’époque de la vente comme l’a rappelé l’expert. Elle ajoute que la mention sur ce point était claire quant au fait que le vendeur indiquait que l’appartement était relié à un système d’assainissement collectif qui fonctionnait tout en ne pouvant garantir sa conformité par rapport aux normes environnementales, sujet qui concerne pour partie la copropriété.

L’intimée soutient qu’en tout état de cause, il n’existe pas de lien causal entre d’éventuelles fautes et le préjudice invoqué, que les désordres sont exclusivement imputables aux constructeurs ou assimilés qui doivent seuls en répondre, que M. [S] n’a pas contesté les condamnations prononcées contre ces derniers, de sorte que le préjudice complémentaire tel qu’il est invoqué conduirait à un enrichissement sans cause de l’appelant, que la perte de chance constitue un préjudice distinct du coût des travaux de reprise qui doit faire l’objet d’une évaluation spécifique et qui doit être démontré ce qui n’est pas le cas.

L’instruction a été clôturée le 16 novembre 2023.

Motifs :

Il est constant que le notaire est tenu d’éclairer les parties afin d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige. Son devoir de conseil lui impose d’informer les parties sur la portée et les effets des actes qu’il établit. Les manquements à ce devoir de conseil et d’information engagent sa responsabilité délictuelle, dès lors qu’ils présentent un lien de causalité directe avec le dommage allégué.

En l’espèce, l’acte de vente du 5 mars 2012, indique en page 14, s’agissant de clause relative à l’assurance dommages ouvrage que « le vendeur déclare que le bien (‘) n’est pas concerné par les dispositions de l’article 1792 et suivants du code civil, aucune construction, surélévation ou addition d’éléments d’équipement faisant corps avec l’immeuble n’ayant été effectuée depuis moins de dix ans.

L’acquéreur précise toutefois qu’il a déposé auprès de la mairie de [Localité 5], au cours de l’année 2011(copie annexée) une déclaration de travaux l’ayant autorisé à rénover totalement l’appartement (isolation, carrelage, peintures, sanitaires, plomberie et électricité). Tous les travaux ont été réalisés par le VENDEUR lui-même. »

Outre l’erreur relative à la partie déclarant la réalisation de travaux qui ne pouvait être que le vendeur et non l’acquéreur et le fait que la déclaration de travaux n’était pas annexée à l’acte, ce que l’intimée ne discute pas, la rédaction de cette clause est effectivement contradictoire, le notaire ne pouvant ignorer que des travaux de rénovation de grande ampleur dans les lots un an avant la vente étaient assimilables à des travaux de construction d’un ouvrage soumis à l’article 1792 du code civil, impliquant la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

La communication de la déclaration de travaux adressée par M. [W] à la mairie en 2011 annoncée comme jointe à l’acte, ce qui n’a pas été le cas, aurait permis à l’acquéreur d’obtenir une information plus détaillée sur les travaux effectués.

La faute du notaire ayant conduit à la délivrance d’une information juridiquement erronée et factuellement incomplète est dès lors établie comme l’a retenu à juste titre le tribunal.

Concernant l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le notaire a repris l’indication du vendeur de ce que le bien vendu est équipé d’une installation électrique depuis plus de quinze ans. Cette précision constitue la justification de la réalisation d’un état de l’installation en application de l’article L 134-7 du code de la construction et n’est pas incompatible avec l’exécution de travaux d’électricité dans le cadre de la rénovation des lieux par le vendeur, que l’expert n’a pas décrits comme constituant une rénovation complète de l’installation d’électricité.

Le diagnostiqueur avait relevé l’absence de coupure d’urgence située à l’intérieur du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement, non-conformité importante reprise dans l’acte de vente et confirmée ultérieurement par l’expert dont l’acquéreur a indiqué faire son affaire.

N’est pas en conséquence démontré de manquement du notaire à son obligation de conseil sur ce point.

Concernant le raccordement à l’assainissement, le tribunal a écarté à juste titre une faute du notaire relative à l’information délivrée à M. [S]. L’acte indique en effet que le vendeur a déclaré que le bien était desservi par un réseau d’assainissement public et qu’il est relié à ce réseau, ce qui est effectivement le cas.

Il a relevé que le vendeur déclarait que le réseau d’assainissement utilisé n’avait pas fait l’objet d’un contrôle de conformité, absence de contrôle qui ne constitue pas une faute puisqu’à l’époque de la vente aucun diagnostic de l’assainissement n’était exigé. Celui-ci est devenu obligatoire en cas de vente suite à une décision de la commune du 19 décembre 2013 comme l’a rappelé l’expert. Le vendeur a indiqué en outre que le réseau d’assainissement fonctionnait bien, sans pouvoir garantir sa conformité au regard des normes environnementales. Le notaire n’avait pas d’obligation de contrôle sur ce dernier point, au regard des exigences de la commune rappelées plus haut, ce d’autant que l’état et le fonctionnement des réseaux d’assainissement concernaient pour partie le syndicat des copropriétaires s’agissant d’une partie commune et que l’acte rappelait clairement que la copropriété n’était pas organisée à raison de l’absence de syndic, de l’absence de tenue d’assemblée générale depuis l’acquisition par M. [W] en 2010.

Toutefois, la faute imputable au notaire lors de la rédaction de la clause concernant l’assurance dommages ouvrage et l’absence de communication de la déclaration de travaux apparaissent sans lien de causalité directe avec le préjudice invoqué par M. [S], tenant dans l’obligation d’effectuer des travaux de plus de 88000€ ou même avec une perte de chance de négocier le prix ou de renoncer à la vente.

Il apparaît en effet, que la rédaction de cette clause bien que contradictoire informait l’acquéreur de la réalisation de travaux importants dans l’appartement, non par des professionnels des différents domaines de la construction énoncés, mais par le vendeur lui-même. Cette situation avait conduit le notaire pour attirer l’attention de l’acquéreur sur cette spécificité à mettre le mot « vendeur » en majuscules dans la clause. Au regard de cette information de l’acte, aucune ambiguïté ne pouvait exister pour l’acquéreur sur l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage susceptible de préfinancer des travaux de reprise des parties rénovées en auto-construction par le vendeur en cas de désordres. M. [S] ne soutient d’ailleurs pas s’être mépris sur ce point. L’indication que le bien vendu avait fait l’objet d’une rénovation complète assimilable à la construction d’un ouvrage au sens de l’article1792 du code civil n’aurait de fait rien changé à l’égard du bénéfice d’une assurance dommages ouvrage.

Contrairement à ce qu’indique l’appelant en page 8 de ses écritures, le notaire informé des conditions de réalisation des travaux de rénovation n’avait pas à s’interroger sur leur conformité aux règles de l’art pour conseiller M. [S], ce d’autant qu’il n’avait pas négocié la vente objet d’une promesse établie par la société IMM-Ouest le 9 décembre 2011 et qu’il n’est pas démontré qu’il s’était rendu sur les lieux avant l’établissement de l’acte authentique.

La communication à M. [S] de la déclaration de travaux à la mairie de 2011 n’était pas plus susceptible, de par son objet même, de contenir des éléments de nature à l’alerter sur l’existence de potentiels désordres. L’expert a en effet relevé que ceux-ci sont dus à des défauts d’exécution, à une conception technique méconnaissant les règles de l’art et les DTU(création de ponts thermiques, condensation en l’absence d’isolation, inadaptation du diamètre de réseaux) points qui n’intéressent pas la déclaration de travaux et ne sont pas soumis à l’examen de l’autorité administrative. Les désordres sont également en lien avec des travaux exécutés antérieurement sur une terrasse couvrant partie de l’appartement par une entreprise à la demande d’autres copropriétaires et donc sans lien avec ceux entrepris par le vendeur.

En conséquence la responsabilité du notaire à l’égard de M. [S] a été écartée à juste titre par le tribunal. Le jugement est confirmé.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles à l’égard de la SCP Le Gall-Lemoine sont confirmées.

M. [S] sera en revanche condamné à verser à la SCP Le Gall-Lemoine une indemnité de 2500€ au titre des frais irrépétibles d’appel. Il sera condamné aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

Statuant publiquement, contradictoirement dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [S] contre la SCP Le Gall-Lemoine et la demande de la SCP Le Gall-Lemoine au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] à verser à la SCP Le Gall-Lemoine une indemnité de 2500€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. [S] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,