République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 14/09/2023

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N° de MINUTE : 23/694

N° RG 23/00366 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UWUL

Ordonnance (N° 22/000056) rendue le 30 Décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANT

Monsieur [Z] [Y] [R]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 6] – Guinee

de nationalité Guinéenne

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Christophe Werquin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SAS Fonciere de l’ Echiquier, représenté par son président M. [C] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 juin 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2023

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Par acte sous seing privé du 1er février 2021, la société civile immobilière Rue de Fontenoy a donné à bail à M. [Z] [Y] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros et une provision sur charges de 20 euros.

Par acte du 7 juillet 2021, la société par actions simplifiée Foncière de l’Echiquier a fait l’acquisition de l’immeuble situé au [Adresse 2]).

Le 31 décembre 2021, la SAS Foncière de l’Echiquier, devenue bailleresse, a fait signifier à M. [Z] [Y] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 1 000 euros en principal.

Par exploit d’huissier en date du 7 avril 2022, la SAS Foncière de l’Echiquier a fait assigner en référé M. [Z] [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges, ordonner l’expulsion de M. [Z] [Y] [R], condamner M. [Z] [Y] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 2 350 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal, fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, condamner M. [Z] [Y] [R] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. [Z] [Y] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant ordonnance de référé contradictoire en date du 30 décembre 2022, ordonnance à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à cette décision et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :

– déclaré l’action de la SAS Foncière de L’Echiquier recevable en son action,

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2021 entre la SCI rue de Fontenoy aux droits de laquelle vient la SAS Foncière de L’Echiquier, et M. [Z] [Y] [R] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er mars 2022,

– ordonné en conséquence à M. [Z] [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés,

– dit qu’à défaut pour M. [Z] [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS Foncière de l’Echiquier pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter lès lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

– rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire»,

– fixé à la somme de 450 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail,

– condamné M. [Z] [Y] [R] à payer à la SAS Foncière de l’Echiquier la somme provisionnelle de 4 300 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience du 14 novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2021 sur la somme de 1 000 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

– condamné M. [Z] [Y] [R] à payer à la SAS Foncière de l’Echiquier, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

– condamné la SAS Foncière de l Echiquier à payer à M. [Z] [Y] [R] une provision de 2 000 euros à valoir sur son trouble de jouissance,

– rappelé au locataire qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification de l’absence de demande,

– dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

– rejeté les demandes reconventionnelles de condamnation de la SAS Foncière de l’Echiquier à effectuer des travaux de remise en état du logement et de réduction du loyer pendant le cours des travaux,

– rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur l’article 37 de la loi du 6 juillet 1989,

– laissé à chaque partie la charge des dépens par elle exposés,

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M. [R] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 janvier 2023, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a déclaré la SAS Foncière de l’Echiquier recevable, rejeté la demande de constatation d’une contestation sérieuse, a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 1er mars 2022, ordonné l’expulsion de l’appelant, fixé à 450 euros l’indemnité d’occupation et condamné l’appelant à la payer à compter du 1er décembre 2022, condamné l’appelant à payer à l’intimé la somme de 4 300 euros, rejeté les demandes reconventionnelles de l’appelant en condamnation de l’intimé à effectuer des travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec baisse de loyer pendant le cours des travaux et à lui payer une provision de 3 000 euros à valoir sur son préjudice.

La SAS Foncière de l’Echiquier a constitué avocat le 16 février 2023.

Par ses dernières conclusions en date du 17 mai 2023, M. [R] demande la cour de :

– recevoir M. [Z] [R] en son appel,

– l’en dire bien fondé,

En conséquence,

– réformer l’ordonnance du 30 décembre 2022.

Statuant à nouveau :

– constater l’existence d’une contestation sérieuse,

– se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la SAS Foncière de l’Echiquier

– à tout le moins débouter la SAS Foncière de l’Echiquier de l’intégralité de ses demandes,

– à titre reconventionnel condamner la SAS Foncière de l’Echiquier à lui payer la somme de 3000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

– condamner la SAS Foncière de l Échiquier à payer à M. [Z] [Y] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SAS Foncière de l’Echiquier à payer à Maître Christophe Werquin la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dans la mesure où M. [Z] [R] ne bénéficie de l’aide juridictionnelle qu’au taux de 25%,

– condamner la SAS Foncière de l’Echiquier aux entiers frais et dépens en ce compris ceux de première instance.

Par ses dernières conclusions en date du 26 avril 2023, la SAS Foncière de l’Echiquier demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance dont appel

– constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 01/03/2022,

En conséquence,

– ordonner l’expulsion du logement situé [Adresse 2], de M. [Z] [Y] [R] et de tout occupant de son chef dès signification de l’ordonnance à intervenir avec l’aide d’un huissier et si besoin d’un serrurier et de la force publique,

– condamner M. [Z] [Y] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 250 euros au titre des loyers impayés à laquelle s’ajoutent les intérêts au taux légal,

– condamner M. [Z] [Y] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 450 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif,

– ordonner la remise des clés,

– fixer le montant d’une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer par mois jusqu’au départ effectif,

Sur appel incident

– infirmer sur le surplus en ce qu’elle a condamné la SAS Foncière de l’Echiquier à payer à M. [Z] [Y] [R] une provision de 2000 euros à valoir sur son trouble de jouissance,

Statuant à nouveau

– débouter M. [Z] [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner M. [Z] [Y] [R] à payer à la SAS Foncière de l’Echiquier une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que M. [Z] [Y] [R] ne maintient plus en cause d’appel sa demande tendant à voir condamner son bailleur à l’exécution de travaux sous astreinte.

Sur la résiliation du bail :

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’une clause résolutoire peut être demandée au juge des référés dans la mesure où le maintien dans les lieux de cet occupant correspond à un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ou qu’à tout le moins l’obligation pour cet occupant de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 de ce même code.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 31 décembre 2021, la SAS Foncière de l’Echiquier venant aux droits de la SCI rue de Fontenoy a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail par laquelle elle lui réclamait le paiement de la somme de 1000 euros suivant décompte arrêté à la date du 8 décembre 2021, un décompte précis étant effectivement annexé à cet acte.

Ce commandement n’a été argué d’aucune irrégularité de forme et la cour ne relève elle-même aucun manquement à une disposition d’ordre public et qu’elle aurait à relever d’office.

M. [R] fait valoir pour s’opposer à l’efficacité de ce commandement qu’un rapport du service communal et d’hygiène de la Ville de [Localité 3] établi peu de temps après la délivrance du commandement établit que le logement donné à bail ne correspond pas aux conditions de décence et qu’il est en droit en conséquence de soutenir qu’une exception d’inexécution est susceptible de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre du commandement ainsi délivré, écartant ainsi les pouvoirs du juge des référés.

Il résulte des pièces produites aux débats que le service communal et d’hygiène de la Ville de [Localité 3], lors de sa visite du logement du 9 février 2022, a pu constater les désordres suivants :

-cuisine : manifestation importante d’humidité sur le mur de façade : 60 % d’humidité mesurée en profondeur ;

-séjour : radiateur hors service ;

-salle de bains : éclairage sécurisé, fils apparents, radiateur hors service ;

-ensemble du logement : cumulus hors service, absence d’eau chaude encombrement excessif du logement.

Il est indéniable que la CAF a entrepris ensuite une procédure de suspension de l’aide au logement en raison de l’état de ce dernier tel que décrit plus haut.

Cependant, alors que seule une impossibilité totale peut justifier une éventuelle exception d’inexécution, la cour estime comme le premier juge qu’il ne s’évince pas de ces éléments que l’état du logement aurait justifié une exception d’inexécution et que le locataire puisse en conséquence se prévaloir d’un moyen de contestation sérieuse de ce chef.

Il convient d’écarter en conséquence le moyen de contestation soulevé par le locataire pour soutenir que les pouvoirs du juge des référés ne lui permettraient pas de statuer sur la demande de constatation du jeu de la clause résolutoire.

Il résulte par ailleurs des décomptes produits que le montant des loyers réclamé dans le cadre du commandement n’a pas été réglé dans les deux mois suivant la signification de ce dernier .

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le juge des référés a constaté que la résiliation du bail était acquise à la date du 1er mars 2022 et ordonné l’expulsion de son locataire et celle de tous occupants de son chef, et ce suivant les modalités précisément énoncées dans le dispositif de ladite décision.

Sur la provision réclamée au titre de l’arriéré locatif :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut en l’absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier.

Le bailleur a produit aux débats en pièce 5 bis de son dossier un décompte des sommes impayées à savoir des loyers impayés pour 250 euros (en tenant compte des sommes réglées pour ces loyers ultérieurement) et des indemnités d’occupation de mars 2022 inclus à avril 2023 inclus pour un montant de 6 300 euros, soit un total de 6 550 euros.

Toutefois, les éléments produits par la partie appelante font apparaître des désordres qui existaient comme l’a exactement retenu le juge de première instance en février 2022 soit à la date même de la résiliation du contrat de bail et qui rendent sérieusement contestable la condamnation de M. [R] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au loyer tel qu’initialement fixée.

Dès lors, la cour estime qu’il convient de fixer la provision allouée au bailleur au titre des loyers impayés à la somme de 250 euros comme demandé par la partie intimée mais que l’indemnité d’occupation provisionnelle doit être fixée au seul montant de 250 euros par mois à compter du 1er mars 2022 au regard de l’état du logement .

Si M. [R] soutient qu’il a quitté le logement, cet élément de fait ne ressort d’aucune des pièces produites aux débats sachant par ailleurs que ses dernières écritures le domicilient encore à l’adresse du logement donné à bail.

Dès lors, la cour condamnera, par réformation sur ce point de l’ordonnance querellée, M. [R] à payer à la partie intimée une indemnité d’occupation de 250 euros par mois depuis le 1er mars 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Sur la demande de provision pour privation de jouissance :

S’il apparaît que dans le cours du mois de février 2022, des désordres affectaient le système de chauffage avec des phénomènes d’humidité et qu’il y avait un défaut de fonctionnement du cumulus, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que ces désordres seraient survenus antérieurement ni à quelle date ils seraient survenus. Dès lors, il n’y a pas lieu d’allouer une provision au titre de d’une privation de jouissance antérieure à la résiliation du bail.

A compter du 1er mars 2022, l’allocation d’une provision pour préjudice de jouissance n’est pas justifiée alors qu’à cette date, les obligations du bailleur ont cessé du fait de la résiliation du bail et qu’il est tenu compte par de l’état du logement dans le cadre de la détermination de la provision allouée au titre de l’indemnité d’occupation.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de provision pour préjudice de jouissance, l’ordonnance étant réformée de ce chef.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Ce qui a été jugé ci-dessus justifie un partage des dépens par moitié entre les parties.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l’expulsion de M. [Z] [Y] [R] du logement sis au [Adresse 2] , la cour renvoyant entièrement au dispositif de la décision entreprise pour tout ce qui concerne les modalités de l’expulsion ;

La confirme également sur le sort des dépens de première instance ;

La réformant pour le surplus, et statuant à nouveau,

Condamne à titre provisionnel M. [Z] [Y] [R] à payer à la SAS Foncière de l’Echiquier la somme de 250 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 31 décembre 2021 ;

Condamne M. [Z] [Y] [R] [Z] à payer à la SAS Foncière de l’Echiquier une indemnité d’occupation provisionnelle de 250 euros par mois depuis le 1er mars 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs .

Dit n’y avoir lieu à allocation à M. [Z] d’une provision pour préjudice de jouissance ;

Fait masse des dépens d’appel et les partage par moitié entre les parties ;

Dit qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à hauteur d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis