Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 28 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01957 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAXB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de paris – RG n° 20-001204

APPELANT

Monsieur [N] [W]

né le [Date naissance 2] 1975

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2020

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2020/046544 du 05/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

Société BOUCHERIE LA POPULAIRE

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le n°582 146 619, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 ayant pour avocat plaidant : par Me Servane ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P 139 substituée par Me Anna MAZZONETTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Michel CHALACHIN, président

Marie MONGIN, conseiller

Anne-Laure MEANO, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2009, la société Boucherie La Populaire a donné à bail à M. [N] [W] un logement situé [Adresse 1].

Le 11 septembre 2019, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 004,50 euros visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 24 décembre 2019, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir le paiement de l’arriéré de loyers.

Par jugement du 4 novembre 2020, le juge a :

– constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer n’avait pas été réglée dans les deux mois,

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 12 novembre 2019 et que le bail était résilié à partir de cette date,

– dit n’y avoir lieu d’accorder des délais de paiement au défendeur,

– ordonné l’expulsion des occupants du logement,

– condamné le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 374,48 euros, à compter du 12 novembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamné le défendeur au paiement de la somme de 3 127,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 décembre 2019, échéance de décembre 2019 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

– dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

– condamné le défendeur au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le défendeur aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 janvier 2021, M. [W] a interjeté appel de cette décision.

Il a été expulsé des lieux le 21 septembre 2021.

Par conclusions notifiées le 27 avril 2021, l’appelant demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

– débouter la bailleresse de toutes ses demandes,

– dire que le commandement de payer est nul et de nul effet pour imprécision de la dette locative et absence de bonne foi,

– juger en conséquence que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas

réunies,

– constater l’insalubrité et l’indécence du logement,

– dire en conséquence que la bailleresse manque à son obligation de délivrance et qu’il est bien fondé à opposer une exception d’inexécution,

– dire en conséquence que les loyers et charges arriérés ne sont pas dus et qu’il ne sera redevable d’aucune somme jusqu’à l’achèvement total des travaux de réfection de son logement permettant de le rendre décent, salubre et propre à l’habitation,

– subsidiairement, constater l’indignité de ses conditions de logement et condamner la bailleresse au paiement de la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice,

– condamner la bailleresse au paiement de la somme de 7 935 euros au titre de la répétition des provisions sur charges indues et opérer la compensation entre ces condamnations et la dette locative,

– plus subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative avec suspension corrélative des effets de la clause résolutoire,

– condamner la bailleresse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2023, la société Boucherie La populaire demande à la cour de :

– à titre principal, déclarer les demandes de M. [W] mal fondées et sans objet et l’en débouter,

– confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

– dire que les condamnations seront prononcées sous réserve de la mesure d’effacement au titre du surendettement pour l’interdiction des poursuites sur les biens du débiteur,

– à titre subsidiaire, infirmer partiellement le jugement et, statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 21 septembre 2021, date du départ du locataire,

– condamner l’appelant au paiement de la somme de 8 463,84 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au mois de septembre 2021,

– dire que les condamnations seront prononcées sous réserve de la mesure d’effacement au titre du surendettement pour l’interdiction des poursuites sur les biens du débiteur,

– confirmer partiellement le jugement en ses autres dispositions,

– débouter M. [W] de toutes ses demandes,

– le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.

MOTIFS

L’appelant conteste la régularité du commandement de payer du 11 septembre 2019 en raison du manque de précisions du décompte qui y est joint ; mais ce décompte mentionne de manière parfaitement claire et lisible le montant de chaque loyer mensuel appelé, le montant de chaque provision sur charges, le montant des règlements effectués par la caisse d’allocations familiales et de ceux effectués par M. [W] ; celui-ci était donc en mesure de comprendre comment était calculée sa dette locative.

M. [W] soutient ensuite que ce commandement ne lui aurait pas été délivré de bonne foi dans la mesure où, depuis le début du bail, il aurait adressé de multiples demandes à sa bailleresse concernant l’état d’insalubrité de son logement ; mais cette allégation n’est étayée par aucune pièce puisqu’il ne produit aucune lettre adressée à l’intimée pour se plaindre de l’état de l’appartement.

L’appelant invoque ensuite une exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du logement ; mais aucune pièce ne démontre que l’appartement aurait une surface habitable inférieure à 9 m², le rapport de visite du centre d’action sociale de la ville de [Localité 4], en date du 8 octobre 2020, ne contenant aucun mesurage et ne faisant que reprendre les propos de M. [W] quant à la surface du logement ; ce même rapport ne contient aucune affirmation précise quant au mauvais état du logement, puisque son rédacteur emploie le plus souvent le terme ‘il semble que’, ce qui démontre que ce dernier n’est pas un technicien capable de porter un jugement sur l’éventuel caractère insalubre d’un logement ; la fuite constatée au niveau de l’évacuation de l’eau de l’évier relève des réparations locatives ; de plus la bailleresse démontre avoir tenté en vain de faire intervenir son plombier en janvier 2020, M. [W] ayant refusé de le laisser entrer chez lui ; les moisissures constatées près de la fenêtre peuvent être causées par un manque d’aération du logement par le locataire, lequel a d’ailleurs bouché une grille d’aération avec un morceau de PVC ; il n’existe donc aucune preuve incontestable de l’inhabilité totale du logement qui seule pourrait justifier la cessation du paiement des loyers.

Pour les mêmes motifs, l’appelant ne démontre pas la prétendue indignité de son logement et ne peut donc prétendre obtenir la moindre indemnité à ce titre.

L’appelant ne justifiant pas avoir réglé les causes du commandement de payer du 11 septembre 2019 dans les deux mois de sa délivrance, c’est à bon droit que le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 12 novembre 2019 sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit.

Il convient d’observer que la recevabilité de la procédure de surendettement engagée par M. [W], prononcée par jugement du 20 janvier 2022, est sans effet sur la résiliation du bail dès lors que la clause résolutoire était acquise bien avant cette décision.

Le dernier décompte produit par la bailleresse révèle que M. [W] était redevable de la somme de 8 463,84 euros au 21 septembre 2021, date de son expulsion ; la dette locative doit donc être actualisée à ce montant, sauf à constater qu’elle a été effacée suite à la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement le 11 février 2022.

Compte tenu de l’effacement de cette dette, la demande de remboursement des charges pour défaut de régularisations n’a plus d’objet puisque l’appelant demandait la compensation entre les provisions réglées et l’éventuelle dette locative.

Dans ses écritures, antérieures à son expulsion et à la décision prise par la commission de surendettement, M. [W] sollicitait un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ; ces demandes sont désormais sans objet dès lors qu’il n’occupe plus les lieux et que sa dette a été effacée.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la dette locative.

L’appelant, qui succombe en ses demandes, doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel et débouté de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’équité commande de débouter l’intimée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,

Statuant à nouveau sur ce point :

Constate que M. [N] [W] était redevable de la somme de 8 463,84 euros au 21 septembre 2021, date de son expulsion,

Constate que cette dette a été effacée suite à la décision prise par la commission de surendettement le 11 février 2022,

Y ajoutant :

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [W] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le Greffier Le Président