COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 31B

14e chambre

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 23 NOVEMBRE 2023

N° RG 23/01845 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VXZ3

AFFAIRE :

[M] [U]

C/

[S] [W]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 23 Février 2023 par le Président du TC de NANTERRE

N° RG : 2022R00956

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23.11.2023

à :

Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [M] [U]

né le 01 Janvier 1960 à Maroc – [Localité 12]

de nationalité Marocaine

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 – N° du dossier 23015

Ayant pour avocat plaidant Me Sarah DOUDARD, du barreau de Paris

APPELANT

****************

Madame [S] [W]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [F] [W]

de nationalité

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [X] [W]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [E] [Z]

de nationalité

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [J] [W]

[Adresse 10]

[Localité 13] – ALGERIE

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Octobre 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Mme Florence SCHARRE, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 juillet 2018, [H] [W] a donné en location-gérance un fonds de commerce de café, bar et restaurant à M. [M] [U], situé [Adresse 1] à [Localité 11] (Hauts-de-Seine), moyennant une redevance mensuelle de 1 300 euros et le paiement d’un dépôt de garantie de 5 000 euros.

Le contrat a été conclu pour une durée de douze mois renouvelable par tacite reconduction, sauf dénonciation avec un préavis d’un mois avant la date de fin du contrat.

En 2021, M. [U] a découvert qu’une partie de la surface de la location appartenait à la mairie de [Localité 11] (Hauts-de-Seine). La mairie a procédé à la destruction de la partie de la surface qui correspondait à la cuisine du restaurant-bar.

Le 16 mars 2021, [H] [W] est décédé.

Ses ayants-droit, Mme [S] [W], M. [F] [W], M. [X] [W], Mme [E] [Z] et M. [J] [W], ont alors souhaité se prévaloir d’une clause du contrat stipulant qu’en cas de décès du bailleur, le contrat serait résilié de plein droit à la date du décès.

M. [U] n’a plus payé ses loyers à compter d’avril 2021.

Par commandement du 5 août 2022, les ayants-droit ont fait sommation à M. [U] de quitter immédiatement les lieux et de régler les loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier de justice délivré le 14 octobre 2022, Mme [W], M. [F] [W], M. [X] [W], Mme [Z] et M. [J] [W] ont fait assigner en référé M. [U] aux fins d’obtenir principalement la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du décès d'[H] [W] le 16 mars 2021 et du non-paiement des loyers et indemnités du commandement délivré le 5 août 2022, l’expulsion sans délai de M. [U] des locaux qu’il occupe, sa condamnation au paiement d’une provision de 23 473 euros au titre des loyers et charges arrêtés en janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022.

Par ordonnance contradictoire rendue le 23 février 2023, le juge des référés du tribunal de commerce de Nanterre a :

– rejeté la fin de non-recevoir pour défaut de qualité du défendeur invoquée par M. [M] [U],

– débouté M. [U] de toutes ses demandes,

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers stipulée dans le contrat de location-gérance du 20 juillet 2018,

– ordonné en conséquence l’expulsion sans délai de M. [U] des locaux qu’il occupe sis à [Localité 11], [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 120 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la notification de l’ordonnance,

– s’est réservé la compétence de liquider l’astreinte ordonnée,

– ordonné la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble au choix du demandeur et aux frais et risques du preneur, en application des dipositions des articles L. 433-1 et suivants, et des articles R. 433-7, R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [U] à payer aux ayants-droit d'[H] [W] une provision de 17 473 euros au titre du solde impayés des loyers et charges arrêté en août 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2022, et une provision de 6 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de chacune des cinq échéances locatives mensuelles du 18 septembre 2022 au 18 janvier 2023, provision à parfaire sur la base d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation mensuel de 1 200 euros par mois du 18 février 2023 jusqu’à la date effective de sortie des lieux,

– condamné M. [U] à payer aux ayants-droit d'[H] [W] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [U] aux entiers dépens,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

– liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 142,09 euros, dont tva 23,68 euros,

– dit que l’ordonnance est mise à disposition au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 20 mars 2023, M. [U] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [U] demande à la cour, au visa des articles 12, 122, 125 521 du code de procédure civile, 1225 du code civil et L. 144-2 du code du commerce, de :

‘- d’infirmer l’ordonnance contestée en ce qu’elle :

– rejette la fin de non-recevoir pour défaut de qualité du défendeur invoquée par M. [U],

– déboute M. [U] de toutes ses demandes;

– constate l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers stipulée dans le contrat de location-gérance du 20 juillet 2018

– ordonne en conséquence l’expulsion sans délai de M. [U] des locaux qu’il occupe sis à [Localité 11] [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 120 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance

– se réserve la compétence pour liquider l’astreinte ainsi ordonnée

– ordonne la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble au choix du demandeur et aux frais et risques du preneur, en application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et des articles R. 433-7, R. 433-1 et R432-2 du code des procédures civiles d’exécution

– condamne M. [U] à payer aux ayants-droit de [H] [W] une provisions de 17 473 euros au titre du solde impayé des loyers et charges arrêté en aout 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 5 aout 2022, et une provision de 6 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de chacun des cinq échéances locatives mensuelles du 18 septembre 2022 au 18 janvier 2023, provision à parfaire sur la base d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation mensuel de 1 200 euros par mois du 18 février 2023 jusqu’à la date effective de sortie des lieux

– condamne M. [U] à payer aux ayants-droit de [H] [W] la somme 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

– condamne M. [U] aux entiers dépens

– rappelle que l’exécution provisoire est de droit

– liquide les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 142,09 euros dont TVA 23,68 euros ;

et, statuant à nouveau,

à titre principal :

– juger la fin de recevoir de M. [U] pour défaut de qualité à agir recevable ;

– déclarer tant recevable que bien fondée M. [U] en toutes ses demandes ;

– dire qu’il existe des contestations sérieuses ;

– dire qu’il n’y a pas lieu à référés ;

– se déclarer incompétent et renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire :

– juger non-conforme la fourniture du local commercial selon le présent contrat de bail ;

– juger les conditions de la clause résolutoire non remplies ;

– juger que M. [U] doit bénéficier d’une exonération concernant l’ensemble des loyers à compter de la destruction de la cuisine ;

– condamner les intimés au paiement de 30 000,00 euros de dommages et intérêts en raison de la non-conformité du local commercial ;

– ordonner la suspension de l’exécution provisoire ;

– condamner les intimés solidairement à payer à M. [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– les condamner aux entiers dépens ‘.

Mme [S] [W], a qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 18 avril 2023 et les conclusions ont été signifiées, à étude de commissaire de justice, le 9 juin 2023, n’a pas constitué avocat.

M. [F] [W], a qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 18 avril 2023 et les conclusions ont été signifiées, à personne physique, le 9 juin 2023, n’a pas constitué avocat.

M. [X] [W], a qui la déclaration d’appel a été signifiée à étude de commissaire de justice, le 18 avril 2023 et les conclusions ont été signifiées, à personne physique, le 9 juin 2023, n’a pas constitué avocat.

Mme [E] [Z], a qui la déclaration d’appel a été signifiée, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, le 19 avril 2023 et les conclusions ont été signifiées, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, le 9 juin 2023, n’a pas constitué avocat.

M. [J] [W], a qui la déclaration d’appel a été signifiée le 18 avril 2023 et les conclusions ont été signifiées le 8 juin 2023, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.

Mme [S] [W], pour les héritiers [W], a transmis le 2 octobre 2023 une correspondance et des pièces, demandant un report de l’audience en arguant de difficultés d’ordre familial ainsi que de communication avec leur conseil.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [U] soulève à titre principal l’irrecevabilité de l’action des consorts [W] à son encontre, faisant valoir que contrairement à ce qu’exige l’article L. 144-2 du code de commerce, il n’est fait aucune mention de sa qualité de commerçant, tandis que le contrat de location est exploité par la SAS [M] [U], comme l’atteste l’extrait Kbis versé, laquelle n’a pas été appelée à l’instance.

Il ajoute qu’en tant que personne physique, il n’a aucune qualité à être appelé dans l’instance devant le tribunal de commerce, de sorte que les intimés sont irrecevables en leurs demandes dirigées contre lui.

L’appelant soulève ensuite plusieurs contestations pour s’opposer aux demandes des intimés.

Il fait tout d’abord valoir que la réelle nature du contrat liant les parties est celle d’un bail commercial dans la mesure où [H] [W] n’exploitait plus de fonds de commerce depuis des années et qu’aucune clientèle n’y était donc attachée.

Il fait état des éléments suivants justifiant selon lui de caractéristiques s’apparentant à un bail commercial plutôt qu’à un contrat de locataire-gérance :

– le bailleur était aussi le propriétaire des murs des locaux où le fonds est exploité ;

– il n’existe pas de bail commercial,

– le locataire payait directement au propriétaire-bailleur les loyers confortant la confusion des qualités du propriétaire et bailleur ;

– il n’a pas été fait d’inventaire précis du matériel et agencements garnissant le fonds de commerce de sorte que le bailleur n’est pas en mesure de justifier qu’il a mis à la disposition de son locataire l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce.

Il demande donc à la cour de reconnaître la nature de bail commercial de ce contrat et d’en conclure, conformément à l’article 1225 du code civil, que le décès du bailleur ne peut entraîner la résolution du contrat.

Il soutient ensuite qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du contrat puisque [H] [W] n’était pas propriétaire de l’ensemble de la surface qu’il louait.

Il soulève également la non-conformité du local commercial à compter de la destruction de la cuisine et l’absence de respect des normes de sécurité pour les établissements recevant du public à compter de cette même destruction.

Il précise que reconnaissant la dévalorisation du local suite à cette destruction, les intimés ont accordé une diminution du loyer de 100 euros, alors qu’ils étaient bien conscients qu’il ne pouvait plus proposer de plats chauds.

Il ajoute que c’est également la destruction des issues de secours et de l’ensemble du fonctionnement même du restaurant qui a été mis à mal par la destruction de la mairie, de sorte qu’il ne pouvait plus recevoir de public.

Il fait observer que le compte de résultat de la SAS [M] [U], qui était positif jusqu’en 2020, n’a pas pu perdurer dans ces conditions.

Il conclut donc à l’existence d’une contestation sérieuse quant aux arriérés de loyer prétendument dus aux intimés et quant à leurs autres demandes, alléguant d’une exception d’inexécution de l’obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée.

Il précise qu’une procédure au fond est en cours et que l’arriéré des loyers qui lui est réclamé a vocation à être réduiten raison de l’absence de conformité des locaux à compter de la destruction de la cuisine.

Il conclut enfin à l’existence d’une contestation de la validité de la clause résolutoire invoquée, faisant valoir qu’elle n’est pas conforme aux dispositions des articles 1224 et 1225 du code civil puisqu’un décès n’est pas un « manquement » susceptible d’entraîner la mise en ‘uvre automatique de la résolution du bail.

Il avance par ailleurs que cette clause est invoquée de mauvaise foi, la mise en demeure lui ayant été adressée au mois d’août, alors que l’huissier a constaté l’absence du locataire pour congés.

Il considère donc que la demande d’expulsion en vertu d’une clause dont la validité est contestable se heurte à une contestation sérieuse.

Si le contrat devait être considéré comme rompu sous l’effet de cette clause résolutoire, il conviendra selon lui de réduire le montant réclamé à titre de provision au vu de l’ensemble des points qu’il soulève.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera indiqué que s’agissant d’une procédure écrite avec représentation par avocat obligatoire et la procédure imposant aux parties des délais contraints, la cour ne peut prendre en considération les éléments transmis par Mme [W].

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Par ailleurs, lorsque la partie intimée ne constitue pas avocat, la cour doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

Sur la qualité à défendre de M. [U] :

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, et l’article 32 suivant qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il est constant en l’espèce que le contrat de location-gérance du fonds de commerce situé à [Localité 11] en date du 20 juillet 2018 a été consenti à M. [M] [U] en qualité de locataire-gérant.

Or l’alinéa 1er alinéa de l’article L. 144-2 du code de commerce qui dispose que « le locataire-gérant a la qualité de commerçant. Il est soumis à toutes les obligations qui en découlent », implique seulement que le gérant locataire ait la capacité pour accomplir un acte de commerce et celle d’exercer une profession commerciale. Le fait qu’il soit une personne physique n’exclut aucunement la possibilité qu’il soit qualifié de commerçant et la souscription du contrat de location-gérance peut constituer pour lui son premier acte de commerce.

Le moyen tiré de l’absence de qualité de commerçant de M. [U] ne saurait dès lors prospérer.

Par ailleurs, le contrat de location-gérance d’un fonds de commerce étant intuitu personae à l’égard de la personne du locataire-gérant, la cession du contrat doit être acceptée par le loueur, comme le prévoit d’ailleurs le contrat lui-même, de sorte que faute pour M. [U] d’avoir informé [H] [W] de la cession au profit de la SAS [M] [U], laquelle exploite effectivement le fonds de commerce selon l’extrait Kbis versé aux débats, cette cession n’est pas opposable aux intimés, lesquels ont valablement attrait le contractant en la cause.

L’ordonnance attaquée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté le moyen d’irrecevabilité de l’action à l’encontre de M. [U].

Sur le contrat de location et sa résiliation :

Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, le premier juge a retenu, par une motivation qu’il convient d’adopter, que la cessation temporaire d’activité n’impliquait pas en elle-même la disparition de la clientèle et que si après l’expulsion du précédent locataire, le bar restaurant semblait être resté fermé jusqu’à la prise d’effet du contrat conclu avec M. [U] en juillet 2018, l’appelant ne rapportait pas la preuve, ni d’une disparition définitive de la clientèle, ni que sa reconstitution aurait pris de nombreux mois.

Il est également ajouté, et adopté par la cour, que les termes du contrat signé sont clairs, notamment en ce qu’il y est indiqué que « le bailleur étant propriétaire des lieux, la présente locataire-gérance est conclue sans bail commercial », de sorte que sauf à faire preuve de mauvaise foi, M. [U] est mal fondé à contester, plus de 4 ans après, la nature du contrat qu’il a signé.

De même, s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, le premier juge, dont la cour adopte les motifs, après avoir rappelé les termes de l’article du contrat prévoyant la résolution de plein droit du bail en cas de non-paiement par le locataire des loyers aux échéances convenues, puis après avoir décrit l’échéancier mis en place par les parties, finalement non respecté par M. [U], puis enfin, après avoir mentionné les termes du commandement de payer la somme de 17 473,04 euros, visant la clause résolutoire, adressé au locataire le 5 août 2022, a à juste titre retenu que les conditions de la clause résolutoire liée aux impayés étaient remplies, en en tirant les conséquences dans le dispositif de l’ordonnance, qui sera dès lors confirmé.

Il sera souligné que l’argument de l’appelant concernant la clause liée au décès du bailleur, non appliquée en l’espèce, est dès lors inopérant.

Sur la provision :

Le juge de première instance a indiqué que la provision octroyée, outre les intérêts, se décomposait comme suit :

– 17 473,04 euros au titre du solde impayé à la date du commandement de payer du 5 août 2022,

– 6 000 euros (compte tenu de la réduction du loyer de 1 300 à 1 200 euros) correspondant aux 5 échéances du 18 septembre 2022 au 18 janvier 2023.

Pour exciper d’une inexécution par le bailleur de ses obligations justifiant le non-paiement des loyers de sa part, l’appelant soutient qu’outre ce qu’a retenu le premier juge, à savoir qu’ « il est constant que le bar restaurant est en activité et qu’en conséquence l’intervention de la mairie n’a pas eu pour conséquence, comme l’allègue M. [U], de le priver de cuisine, mais sans doute seulement, comme l’allèguent les ayants-droit, de le priver d’une pièce de 4 m² équipée d’un évier » (en relevant par ailleurs que le loyer a été réduit de 100 euros pour prendre en compte cette modification), ce sont les issues de secours et l’ensemble du fonctionnement même du restaurant qui ont été mis à mal.

Or, à l’appui de ses assertions, l’appelant verse uniquement un procès-verbal dressé par huissier de justice le 14 décembre 2022, dont il ressort qu’il l’a mandaté pour constater que la pièce à usage de cuisine a été détruite par les services de la mairie environ 8/9 mois auparavant, sans évoquer dans son exposé d’autres difficultés, concernant les issues de secours notamment.

Si au cours de ses constats l’huissier instrumentaire a relevé que d’anciennes toilettes à la turque sont dépourvues de porte, cela ne fait pas partie des récriminations de l’appelant, alors que figure par ailleurs au procès-verbal une photographie indiquant la présence d’autres toilettes fonctionnelles au sein du restaurant bar.

Quant à la porte anti-squat dont M. [U] précise à l’huissier qu’elle a été condamnée par les services de la mairie, il s’avère qu’il s’agissait de la porte donnant sur l’ancienne cuisine, et qu’à côté de celle-ci est présente une porte à usage de sortie de secours, donnant sur la cour, et utilisable.

Au surplus, il sera relevé qu’il ne ressort pas des constats effectués par l’huissier de justice que le fonds de commerce serait dépourvu d’accès à l’eau chaude.

Enfin, M. [U] invoque, sans le démontrer, une baisse de son compte de résultat à compter de l’année 2020.

Ainsi, l’appelant échoue à rapporter la preuve d’une inexécution par le bailleur de ses obligations et donc, à invoquer valablement d’une exception d’inexécution.

En conséquence, l’ordonnance critiquée sera également confirmée sur le montant de la provision allouée, non autrement contesté, aux ayants-droit de [H] [W].

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de ce qui précède, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [U] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre conserver les dépens d’appel qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt rendu par défaut en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 23 février 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Dit que M. [M] [U] conservera les dépens qu’il a exposés à hauteur d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Marina IGELMAN, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, P/La faisant fonction de présidente empêchée,