COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 21 DECEMBRE 2023
N° 2023/843
Rôle N° RG 23/02134 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYOZ
[E] [Y]
[H] [T] épouse [Y]
C/
S.C.I. LA GARE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Juliette LAKHMISSI-PARMENTIER
Me Audrey CARRU
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 11 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02655.
APPELANTS
Monsieur [E] [Y]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001699 du 12/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 01 janvier 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
Madame [H] [T] épouse [Y]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/883 du 10/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 15 janvier 1992 à [Localité 5] (Tunisie), demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Juliette LAKHMISSI-PARMENTIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.C.I. LA GARE
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 14 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2014, la SCI La Gare a consenti à M. [E] [Y], un bail à usage d’habitation pour une maison individuelle avec garage, située [Adresse 1] à [Localité 3] (83), pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 850 euros révisable annuellement, hors charges.
Par acte sous seing privé du même jour, le père du locataire M. [X] [Y] s’est porté caution solidaire.
Suite à un accident du travail ayant eu lieu en janvier 2018, M. [E] [Y] a été contraint de cesser son activité d’auto-entrepreneur maçon.
Le 11 mars 2019, un plan d’apurement de la dette locative a été conclu entre les parties.
Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la SCI la Gare a fait délivrer à M. [E] [Y] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 avril 2021, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 10 736,15 euros au prinicipal et de justifier d’une assurance.
Elle leur a fait délivrer à M. [E] [Y] et son épouse Mme [H] [T] épouse [Y], un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 janvier 2022, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 17 557,95 euros au pricipal et de justifier d’une assurance.
Ledit commandement a été signifié à la caution le 28 janvier 2022.
Par acte d’huissier en date du 12 avril 2022, la SCI la Gare a fait assigner Monsieur [E] [Y], Madame [H] [T] épouse [Y] et Monsieur [X] [Y], par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Draguignan, en référé afin d’obtenir :
– le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
– l’expulsion des locataires des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et jusqu’à complète libération des lieux ;
– la condamnation solidaire de M. [X] [Y] au paiement des sommes dues ;
– la condamnation solidaire des locataires au paiement provisionnel de la dette locative de 20 417,08 euros arrêtée au 28 mars 2022, outre les charges et intérêts à taux légal, à compter assignation ;
– la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, soit 869,08 euros, outre la taxe des ordures ménagères, avec indexation ;
– la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer du 27 janvier 2022.
Par ordonnance contradictoire en date du 11 janvier 2023, ce magistrat a :
– constaté la nullité de l’engagement de caution et sa mise hors de cause de la présente procédure ;
– constaté la résiliation des baux liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 mars 2022 ;
– ordonné l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] des lieux occupés et de toutes personnes s’y trouvant de leur chef, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ou d’un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– dit que le sort des meubles était régi par les articles L 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamné solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 27 367,83 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2022, inclus, outre les intérêts à taux légal à compter de l’assignation ;
– condamné solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y]à payer à la SCI La Gare, une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel de 869,08 euros par mois, jusqu’à la complète libération des lieux ;
– condamné in solidum Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] à payer la SCI La Gare la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné in solidum Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y], aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Le juge des référés a considéré comme acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Il a rejeté la demande de délai de paiement en raison de l’absence de respect du précédent plan d’apurement et eu égard à la situation financière des locataires ne laissant pas présumer une amélioration de leur condition.
Il a estimé qu’ils n’apportaient pas la preuve d’une indécence du logement.
Selon déclaration reçue au greffe le 6 février 2023, Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] ont interjeté appel de cette décision, l’appel étant limité à l’ensemble des dispositions dûment reprises, excepté le constat de la nullité de l’engagement de caution et sa mise hors de cause.
Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle réforme l’ordonnance et à titre liminaire, constate l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution de la clause résolutoire du contrat de bail, et juge qu’elle n’est pas acquises en l’absence de lettre de mise en demeure préalable.
– à titre principal,
– qu’elle ordonne une expertise judiciaire, avec mission de
* évaluer le taux d’humidité présent dans le logement litigieux,
* relever les fissures, l’humidité et la moisissure dans le logement litigieux,
* préciser la nature des désordres dans la maison, sis au [Adresse 1],
* préciser la date de l’apparition des désordres,
* préciser la nature des désordres et dire si ces derniers pouvaient être connus au moment de la conclusion du contrat de bail,
* préciser si le logement occupé par les époux [Y] est décent,
* préciser si le taux d’humidité dans le logement justifie les impayés de loyers par les époux [Y] et tel que cela est retenu par la jurisprudence.
* chiffrer le montant des travaux de réhabilitation,
– ordonne les travaux de réhabilitation à effectuer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du présent arrêt ;
– suspende les loyers le temps de l’exécution des travaux de réhabilitation ;
– ordonne la resitution des loyers perçus depuis janvier 2018 ;
– constate les manquements de la SCI de la Gare à ses obligations de jouissance du bien loué, consitutif de contestations sérieuses ;
– constate l’existence de constestations sérieuses relatives au montant de la créance sollicitée ;
– constate que l’insalubrité du logement a eu un impact sur la santé des membres de la famille [Y] ;
– juge que les époux [Y] n’ont pas été en mesure de jouir paisibelemtn du logement pusique l’une des pièces est condamnée et que le logement est insalubre ;
– condamne la SCI la Gare au paiement de la somme de 50 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ainsi que leurs deux enfants ;
– à titre subsidiaire, qu’elle :
– constate la parfaite bonne foi des époux [Y] et leur situation d’extrême précarité ;
– leur accorde des plus larges délais de paiement ;
à tout le moins :
– ordonne la compensation entre la dette locative et l’indemnité pour trouble de jouissance ;
– condamne la SCI La Gare au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais d’huissier engagés par M. [E] [Y] ;
– condamne la SCI La Gare au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 36 de la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de Maître Juliette Lakhmissi-Parmentier ;
– déboute la SCI la Gare de toutes demandes.
A titre liminaire, ils font valoir l’absence de mise en demeure préalable à la résolution du contrat de location, faisant obstacle à l’acquisition de la caluse résolutoire.
A tire principal, ils justifient la demande d’expertise en raison de la présence d’humidité importante, de fissures et de moisissures ainsi que l’inhabitabilité d’une des chambres.
A défaut d’expertise, ils estiment que la cour pourrait se baser sur un constat d’huissier du 18 octobre 2022 pour évaluer les travaux nécessaires le cas échéant, pour réhabiliter le bien.
Ils affirment la suspension des loyers bien fondé par le juge eu égard à l’insalubrité du logement ainsi que la restitution des loyers perçus.
Ils font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance de locaux en bon état d’usage et de jouissance paisible.
A titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais de paiement au vu de leur situation.
Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI La Gare, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et :
– rejette l’ensemble des demandes des époux [Y] ;
– à titre subsidiaire si une expertise judiciaire venait à être ordonnée, elle sollicite qu’elle ordonne de fournir toutes informations utiles lui permettant de se prononcer sur les éventuelles responsabilités encourues, et notamment la part de responsabilité des locataires quant aux désordres constatés et fasse les comptes entre les parties ;
– condamne solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.
Elle estime la demande formulée pour la première fois en cause d’appel et relative à l’absence de mise en demeure préalable, faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire irrecevable.
Elle souligne la délivrance de deux commandements de payer ainsi que les dispositions contractuelles du bail.
Sur l’indécence du logement elle fait valoir que les locataires sont entrés dans les lieux le 1er octobre 2014, qu’en l’absence d’état des lieux, le bien est présumé avoir été délivré en bon état et que les locataires ont attendu la procédure d’expulsion pour arguer de la présence de désordres.
Elle rappelle que les locataires n’ont jamais produit de contrat d’assurance du bien et que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 mars 2022 et qu’ils sont devenus occupants sans droit ni titre depuis, ne pouvant revendiquer les bénéfices de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle s’oppose à tout délai de paiement, la dette étant colossale et les garanties insuffisantes, les époux [Y] se maintenant dans les lieux sans avoir commencé à apurer leur dette.
L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 31 octobre 2023.
Par soit transmis envoyé aux parties le 1er décembre 2023, la cour a interrogé les parties sur la question de la recevabilité de la demande des appelants visant à obtenir la réalisation de travaux de réhabilitation par le bailleur, à ses frais, sous astreinte ainsi que la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ces demandes pouvant s’analyser comme des demandes nouvelles en cause d’appel.
Par note en délibéré reçue le 4 décembre 2023, les époux [Y] ont estimé que leur demande ne s’analysait pas comme une demande nouvelle en cause d’appel ayant sollicité en première instance, une expertise judiciaire.
Par note en délibéré reçue le 8 décembre 2023, la SCI La Gare, a estimé que ces demandes constituaient des demandes nouvelles et devaient être déclarées irrecevables.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘constater’, ‘dire et juger’ ou ‘déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel
Par ailleurs la cour constate l’absence de demande dans le dispositif des conclusions de la SCI de la Gare, d’irrecevabilité de la demande des consorts [Y] soutenue pour la première fois en cause d’appel, liée à l’absence de mise en demeure préalable à l’exécution de la clause résolutoire.
Sur la demande visant à ordonner des travaux de réhabilitation sous astreinte et la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux :
Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
En l’espèce les demandes des époux [Y] visant à voir ordonner la réalisation de travaux de réhabilitation par la SCI La Gare, à ses frais, sous astreinte ainsi que la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux, n’ont pas été formulées en première instance.
Elles ne tendent pas aux mêmes fins que la demande d’expertise qui s’analyse comme une demande d’instruction in futurum.
Par conséquent ces demandes constituent des demandes nouvelles qui seront déclarées irrecevables.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.
Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.
Enfin, sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance qui s’analyse comme une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur qui n’exécute pas correctement ses obligations.
En l’espèce le contrat de bail comporte à la page 2, article XII, une clause résolutoire ainsi rédigée,’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit s’il plaît au bailleur. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ou non justification de paiement d’une seule prime. Le locataire peut demander au juge de lui accorder des délais de paiement. Le commandement de payer doit être délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice qui doit, à peine d’irrecevabilité, notifier l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail au représentant départemental de l’Etat au moins deux mois avant l’audience.
Si le locataire refuse de quitter les lieux, il pourra y être contraint par ordonnance de référé conformément à la loi du 6 juillet 1989et du 29 juillet 1998.
Ainsi le litige est relatif au constat de l’acquisition d’une clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation et obéit aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Il n’est pas prévu par la loi de délivrance de mise en demeure préalable de payer. C’est le commandement de payer qui constitue cette ‘mise en demeure’, en application des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989.
Au cas présent, il n’est pas contesté par les époux [Y] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré par acte du 27 janvier 2022, pour la somme de 17 557,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2021, terme de décembre 2021 inclus.
Or cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant depuis augmenté pour s’élever à la somme de 27 367,83 euros, terme de novembre 2022 inclus et retenu par le premier juge dont la décision n’est pas contestée sur ce point, et comme atteste le décompte produit par les intimés.
Au 15 octobre 2023, la dette locative s’élèvait à la somme de 37 066,71 euros.
Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, les appelants invoquent l’exception d’inexécution soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent et sollicitent à ce titre une expertise.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ‘uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.
La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.
L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.
Les locataires sont entrées dans les lieux le 1er octobre 2014.
Aucun état des lieux d’entrée n’ayant été effectué, le bien est présumé avoir été pris en bon état.
Les consorts [Y] font valoir subir la présence d’humidité dans le logement et estiment ne plus être redevables des loyers depuis le 1er janvier 2018.
Ils versent aux débats un courrier simple daté du 5 décembre 2020, dans lequel ils font état de plusieurs signes d’insalubrité et non-conformité aux normes de sécurité du logement et demande au bailleur d’effectuer des travaux.
Cependant ils ne démontrent pas de l’effectivité de l’envoi ni de sa réception par la bailleresse, ce courrier n’étant pas recommandé avec accusé de réception.
Ils produisent également un rapport d’enquête CAF du 20 septembre 2022, qui ne met pas en exergue l’indécence du logement ou un refus du bailleur qui refuserait d’effectuer des travaux.
Ils font également état d’un constat d’huissier établi le 18 octobre 2022, photographies à l’appui.
L’officier ministériel relève les éléments suivants :
– à l’intérieur de la maison, les murs de la façade de cette construction ne sont pas doublés avec une isolation et au plafond, les angles des murs de façade en Est et au Sud présentent des formations de moisissures.
– dans la cuisine, au-dessus du carrelage, les murs de façade Sud et Ouest sont noircis par la moisissure. Il constate que l’humidité réapparaît dans les joints du carrelage. Le mur séparatif des chambres présente des fissures sur toute sa hauteur.
– dans le dégagement des chambres, la cloison séparative du WC et de la chambre à droite présente une fissure à 40 cm du plafond.
– la chambre de droite est décrite comme inhabitable en l’état, présentant une importante fissuration et des traces d’infiltrations par la toiture. Sur le mur de la façade Est, à hauteur de la fenêtre, l’huissier observe une très importante fissure qui descend jusqu’au sol. Le mur n’est pas doublé par une isolation.
– dans la salle de bains, le plafond est noirci par la moisissure, la VMC ne semble pas fonctionner, le carrelage mural est fissuré et les joints sont recouverts de moisissures.
– dans les WC, le mur de façade est recouvert de moisissure, la VMC est défectueuse.
– dans la chambre 2, le mur de façade présente des traces de moisissure, dans l’angle et au plafond.
– la Terrasse Est, est dépourvue de garde-corps sur ces trois côtés alors que le muret a une hauteur de 60 cm. Les panneaux de placoplâtre se détachent de la sous-face de la toiture et menacent de tomber. Sur cette façade l’huissier retrouve la fissure traversante de la chambre avec effondrement partiel de l’enduit.
– sur la façade Sud à gauche de la cheminée il constate une importante fissure traversante.
– en façade Ouest il note la présence d’une très importante fissure sous l’appui de fenêtre de la salle de bains.
Il ne ressort pas de l’ensemble de ces éléments, une inhabitabilité totale de la maison qui justifierait que les locataires puissent opposer l’exception d’inexécution au bailleur.
Seule une seule chambre est décrite comme inhabitable.
Au surplus la quasi-totalité des éléments de preuve ont été établis postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, au mois de mars 2022.
Les époux [Y] ne démontrent pas que la mesure d’expertise sollicitée obéisse à un motif légitime et soit manifestement susceptible d’être utile lors d’un litige.
C’est par des motifs pertinents que le premier juge n’a pas fait droit à la demande d’expertise des époux [Y], a refusé la demande de suspension des loyers, débouté les époux [Y] de leur demande en restitution des loyers depuis le mois de janvier 2018 et a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.
En outre, les époux [Y] sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 28 mars 2022.
Par conséquent il conviendra de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et ordonné leur expulsion en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Elle sera également confirmée en ce qu’elle a débouté les époux [Y] de leur demande en restitution des loyers perçus depuis le mois de janvier 2018 et les déboutés de leur demande dispense de loyers à compter de cette date, afin de compenser l’indécence.
Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :
Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.
Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La SCI de la Gare verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative de 37 066,91 euros au mois d’octobre 2023.
Dans la mesure où les époux [Y] ont fait appel de tous les chefs de l’ordonannce déférée, excepté sur l’engagement de caution, ils ne contestent pas cette somme. Ils ne demandent pas dans leurs dernières conclusions l’infirmation de l’ordonnance sur ce point.
Par conséquent, il conviendra de confirmer l’ordonnance du premier juge qui a condamnés Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] in solidum à payer au bailleur la somme de 27 367,83 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté arrêté au 30 novembre 2022 inclus, obligation non sérieusement contestable, avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation et les a condamnés à payer une indemnité d’occupation de 869,08 euros par mois se substituant aux loyers et charges à compter du 28 mars 2022 jusqu’à leur départ effectif des lieux, obligation non sérieusement contestable.
Par ailleurs il est acquis que les frais afférents au procès-verbal de constat d’huissier de justice sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.
Ainsi la demande des époux [Y], au demeurant formulée à titre non provisionnel, relative au remboursement des frais de constat d’huissier à hauteur de 350 euros s’analyse en une demande se rapportant à des frais irrépétibles.
Ils seront donc examinés dans le paragraphe ci-dessous consacré à l’application de l’article 700 du code de procédure civile
Sur la demande de délais de paiement :
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.
En l’espèce les époux [Y] ne justifient d’aucun élément démontrant qu’ils sont en mesure d’apurer leur dette locative. Ils ont déjà bénéficié d’un plan d’apurement le 11 mars 2019 qu’ils n’ont pas été en capacité de respecter.
Par ailleurs le bailleur verse un décompte de la dette locative actualisé au mois d’octobre 2023, faisant état d’une somme de 37 066,71 euros dû, au titre de la dette locative au principal.
Par conséquent la dette a augmenté depuis la décision du premier juge.
Les époux [Y] produisent une seule pièce afin de justifier de leur solvabilité, soit une attestation CAF du 22 octobre 2023 dans laquelle il ressort que le couple a trois enfants en charge nés en 2017, 2021 et 2023 et perçoit la somme de 1207, 58 euros au titre de la PAJE (184,81 euros), des allocations familiales (323,91 euros), de la prime d’activité (66,81 euros) et du RSA (696,30 euros). Il est fait état d’une retenue de 64, 25 euros.
Ils sont donc dans une situation financière qui ne leur permet pas d’apurer leur dette locative dans le délai légal.
Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de délais de paiement.
Sur la demande de provision pour préjudice de jouissance :
Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
En l’espèce, si les époux [Y] ne pouvaient refuser de payer le loyer, faute d’établir une impossibilité totale d’occuper les lieux avant la résiliation du bail, il résulte de ce qui précède que les désordres constatés par l’huissier de justice s’expliquent, non pas par un usage anormal des lieux par les locataires, mais par la vétusté de certains équipements du logement (convecteurs électriques défectueux) et l’absence de système d’isolation thermique des murs intérieurs de la maison et de ventilation permanente (VMC défectueuse dans la salle de bains, les WC).
Le préjudice de jouissance subi par les époux [Y] et leurs enfants est établi, une chambre étant décrite comme totalement inhabitable.
Par aileurs les époux [Y] versent aux débats des certificats médicaux datés du 18 décembre 2020, du Dr [U], attestant que les états de santé de l’enfant [Z] [Y], Mme [H] [Y] nécessitent un relogement en urgence.
Par certificat du 21 octobre 2021, le Dr [G], médecin généraliste, certifie que le nourrisson [W] [Y] doit être elevé dans un logement sans moisissure.
Le manquement de la bailleresse à son obligation de remise d’un logement décent, est donc caractérisé, avec l’évience requise en référé.
Compte tenu de ces éléments, à savoir la durée du trouble constaté et l’importance du préjudice, la cour estime pouvoir fixer à 10 000 euros l’indemnité provisionnelle que la SCI la Gare devra verser aux époux [Y] en réparation du préjudice de jouissance subi.
En conséquence, l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a débouté les époux [Y] de leur demande d’indemnité provisionnelle formée en réparation de leur préjudice de jouissance pour mauvaise exécution du contrat.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné in solidum Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation et les a condamnés in solidum à payer à la SCI de la Gare la somme de 500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens en cause d’appel.
Les époux [Y] ainsi que la SCI de la Gare seront déboutés de leurs demandes respectives formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] visant à voir ordonner des travaux de réhabilitation par la SCI la Gare, à ses frais sous astreinte et la suspension des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux ;
Statuant dans les limites de l’appel ;
Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a débouté Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Condamne la SCI de la Gare à verser à Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance ;
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile :
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
La greffière Le président
