République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 22/11/2018

***

N° de MINUTE : 18/

N° RG : 17/03056 – N° Portalis DBVT-V-B7B-QWCA

Jugement (N° 15/01253) rendu le 30 mars 2017 par le tribunal de grande instance d’Arras

Arrêt rendu le 28 juin 2018 par la cour d’appel de Douai

APPELANTE

Mme [E] [F]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1], de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Me Danièle Scaillierez, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉE

SARL Avipur prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Céline Pollard, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 19 septembre 2018 tenue par Elisabeth Vercruysse magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Stéphanie Hurtrel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Marie-Annick Prigent, président de chambre

Elisabeth Vercruysse, conseiller

Anne Molina, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Marie-Annick Prigent, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 septembre 2018

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2010, M. [R] [V] a donné à bail à la société Avipur des locaux situés au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] (62), pour neuf années à compter du 1er mai 2010.

Par acte en date du 24 juillet 2013, Mme [E] [F] a fait l’acquisition des locaux.

Par acte d’huissier, en date du 25 juin 2015, la société Avipur a fait assigner Mme [F] devant le tribunal de grande instance d’Arras lui reprochant des troubles de jouissance, afin d’obtenir la résiliation du bail et la réparation de son préjudice.

Par jugement contradictoire en date du 30 mars 2017, le tribunal de grande instance d’Arras a :

prononcé la résiliation du bail commercial souscrit par la société Avipur le 1er février 2010 au titre des locaux situés [Adresse 1] à effet du 1er juillet 2015,

condamné Mme [E] [F] à payer à la société Avipur la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice,

condamné Mme [E] [F] à payer à la société Avipur une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

condamné Mme [E] [F] aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 12 mai 2017, Mme [E] [F] a interjeté appel de cette décision.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions en date du 21 mars 2018, Mme [E] [F] demande à la cour d’appel au visa des articles 1134 et 1741 du code civil, 564 et 565 du code de procédure civile de :

– infirmer le jugement déféré,

– juger irrecevable et en tous les cas mal fondée la demande de résiliation du bail à ses torts,

– juger recevables ses demandes,

– débouter la société Avipur de ses demandes,

– débouter la société Avipur de ses demandes de dommages et intérêts,

En conséquence,

– juger que le contrat de bail s’est poursuivi jusqu’à son terme soit jusqu’au 1er mai 2019,

En conséquence,

– juger que la société Avipur devra s’acquitter des loyers jusqu’au terme au 1er mai 2019 inclus ainsi que des charges, factures EDF, eau, gaz, élagage, pour les mêmes périodes,

– prononcer la résiliation de bail aux torts de la société Avipur à la date du terme du bail,

– condamner la société Avipur à payer les loyers de juillet 2015 à la date de du terme du bail soit :

– de juillet 2015 au 30 avril 2016 : la somme de 9 000 euros,

– du 1er mai 2016 au 1er mai 2019 : la somme de 32 400 euros,

– cette occupation des pièces non louées : une somme de 100 euros par mois supplémentaire soit 6 900 euros se décomposant comme suit :

– 23 mois d’août 2013 à juin 2015 inclus : la somme de 2 300 euros,

– 46 mois fin de bail soit la somme de 4 600 euros,

– condamner la société Avipur à payer la somme de 4 313,93 euros représentant les factures de remises en conformité électrique (soit 712,20 + 653,40 + 2948,33 euros),

– condamner la société Avipur à payer :

– la somme de 2 076,86 euros correspondant aux charges de 2014,

– la somme de 1 080,67 euros correspondant aux charges de 2015,

– la somme de 811 euros au titre de la taxe poubelle soit 184 euros (2014) + 282 euros (2015) + 192 euros (2016) + 203 euros (2017),

– la somme de 125,50 euros au titre de l’entretien des arbres,

– la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil,

– la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle argue essentiellement :

que ses demandes au titre du paiement des charges et loyers ne sont pas nouvelles et sont donc recevables,

qu’au titre de l’occupation des lieux, elle a respecté le bail,

que seule la société Avipur a occupé sans droit ni titre des lieux non précisés dans le bail,

que les provisions sur charges demandées sont conformes au bail, et ont été adressées à la preneuse avec tous les justificatifs,

que le règlement des factures de remise en conformité du compteur EDF et des disjoncteurs incombe à la preneuse,

que seule la société Avipur a manqué gravement à ses obligations de preneur par le non paiement des charges, par l’occupation de pièces non prévues au bail, en partant sans respecter le délai de prévenance, et par son comportement,

que Mme [F] n’a manqué à aucune de ses obligations en qualité de bailleur,

que le bail se poursuit toujours, la société Avipur ne l’ayant pas dénoncé,

que la résiliation du bail doit donc être prononcée aux torts de la société Avipur à la date du terme du bail, soit le 1er mai 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 mars 2018, la société Avipur demande à la cour d’appel de :

– déclarer l’appel interjeté par Mme [E] [F] non fondé,

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de Mme [E] [F] à effet du 1er juillet 2015 et condamné Mme [E] [F] à lui régler la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [E] [F] à réparer son préjudice subi tant en raison de son éviction des lieux loués, de la perte de sa propriété commerciale ainsi que des difficultés auxquelles elle a dû faire face pendant le bail, du fait du comportement de Mme [E] [F],

– ajouter en conséquence au jugement de première instance et porter le montant des dommages et intérêts auxquels sera condamnée Mme [E] [F] à son profit à la somme de 20 000 euros,

– condamner Mme [E] [F] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [E] [F] aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL [N] [P] par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle fait principalement valoir :

que les demandes en paiement formulées par Mme [F] au titre de l’occupation des pièces non louées, des loyers jusqu’au terme du bail, des factures de remise en conformité électrique et de taxes poubelles sont nouvelles et donc irrecevables,

que Mme [F] a manqué à ses obligations en qualité de bailleur, que ces manquements justifient la résiliation du bail à ses torts au 1er juillet 2015,

que son préjudice doit être indemnisé dans sa totalité,

que les reproches qui sont formulés à son encontre par Mme [F] sont totalement injustifiés.

Par arrêt en date du 28 juin 2018, la cour d’appel de Douai a :

– ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 22 mars 2018,

– ordonné la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du 19 septembre 2018, afin de permettre à Mme [E] [F] de produire un dossier de plaidoirie conforme aux exigences des articles 16, 912 et 954 du code de procédure civile,

– ordonné la clôture des débats au 5 septembre 2018.

La cour d’appel renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1134 code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que cette règle est générale et absolue et régit les contrats dont l’exécution s’étend à des périodes successives de même que ceux de toute autre nature. Dans aucun cas il n’appartient aux tribunaux, quelque équitable que puisse leur paraître leur décision, de prendre en considération le temps et les circonstances pour modifier les conventions des parties et substituer des clauses nouvelles à celles qui ont été librement acceptées par les contractants.

L’article 1184 prévoit que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Par ailleurs selon les articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires à leur succès.

Enfin, en vertu de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou ce qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur ce,

En l’espèce, chacune des parties alléguant de graves manquements de la part de sa cocontractante pour justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs, il convient de déterminer si l’une ou l’autre a manqué à ses obligations contractuelles, et si oui, si ces manquements justifient la résiliation du contrat.

Il est constant, qu’avant le 24 juillet 2013, date de l’acquisition par Mme [F] de l’ensemble immobilier comprenant les lieux loués, M. [V] en était propriétaire, et était également gérant de la société Avipur. Il gérait donc ce bail en sa double qualité de bailleur et de preneur.

Les conflits entre la bailleresse et la preneuse sont nés peu de temps après le changement de propriétaire du local.

Sur ce point, les différentes attestations produites de part et d’autre par les parties démontrent seulement le degré de détérioration et de conflit dans leurs relations, sans pour autant qu’un comportement fautif puisse être imputé plutôt à l’une qu’à l’autre.

Il ressort néanmoins des pièces produites par les deux ainsi que de leurs écritures que pendant toute l’année 2014 et jusqu’au départ de la société Avipur, Mme [F] par ses demandes très insistantes et répétées de la bailleresse, de visu et par courrier, de même que ses très fréquentes visites dans les locaux de la société Avipur sans pour autant s’être annoncée, ont causé à cette dernière un trouble de jouissance.

Sur ce point il sera relevé que le portail d’accès aux locaux de la société Avipur donne en réalité accès à la totalité de la propriété, notamment en sa partie arrière à la maison d’habitation de Mme [F] ; cette parcelle est néanmoins clôturée et accessible par une grille dont la preneuse n’avait pas les clés.

Le portail donnant sur la rue constituait donc l’accès de la société Avipur à ses locaux, tant pour ses employés et ses véhicules que pour ses clients et visiteurs divers. Le bail prévoyait d’ailleurs que les véhicules puissent stationner à l’intérieur de la propriété, sur les emplacements prévus à cet effet.

Dans ces conditions, la société Avipur, pour l’exercice de son activité commerciale, devait pouvoir avoir accès librement à ce portail et laisser libre accès aux places de stationnement pour ses employés et ses clients.

Ainsi, en demandant comme elle l’a fait que le portail soit fermé en permanence, y compris pendant les horaires ouvrés, et en le refermant elle-même sans prévenir la société Avipur, Mme [F] a posé une exigence incompatible avec l’activité exercée par sa preneuse, et prévue au bail, exigence d’autant plus injustifiée que l’ouverture du portail extérieur ne donnait pas accès à sa propriété, elle-même protégée par une grille fermée.

Par ces agissements également, Mme [F] a causé à la société Avipur un trouble de jouissance.

Quant à la facturation de charges par Mme [F] au titre de la consommation d’eau, d’électricité, de gaz et de la taxe foncière, la cour d’appel rappelle que la répartition de ces charges entre le bailleur et le preneur relève des stipulations contractuelles.

En l’espèce, le contrat de bail qui fait la loi entre les parties prévoit simplement que le preneur s’oblige à acquitter toutes les taxes et impôts personnels afférents à sa situation et plus particulièrement toutes les charges fiscales auxquelles il est et sera soumis.

La seule mention au paragraphe du loyer que ce dernier est « hors charges » ne permet pas au bailleur par la suite de refacturer des sommes à son preneur, en-dehors de celles spécifiquement prévues au bail.

Ainsi, quelle que soit la pratique antérieure de M. [V], Mme [F] se devait de se conformer aux clauses du bail qui la liait avec la société Avipur sans pouvoir de sa propre initiative y rajouter.

Dans ces conditions, le défaut de paiement de ces sommes ne peut constituer une faute imputable au preneur. A contrario, le fait pour Mme [F] d’avoir continué à demander paiement de ces sommes, par courriers de mise en demeure réguliers, à la preneuse qui lui avait dès la première demande signifié son refus de les régler faute de dispositions contractuelles en ce sens, et de justificatifs en attestant, est un comportement fautif de la part de la bailleresse.

De la même façon, s’agissant de l’occupation des lieux, il convient de relever que le contrat de bail décrit les lieux de façon très sommaire mais en précisant qu’ils incluent les « aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve ».

Au vu de ce descriptif et des plans produits aux débats par la société Avipur, conformes aux clichés photographiques fournis par Mme [F], force est de constater que la preneuse n’occupe pas sans droit ni titre de pièces non comprises au bail.

Enfin, sur le départ du locataire, il convient de relever que le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire et ne définit pas non plus les conditions de sa résiliation, qu’elle soit le fait du bailleur ou du preneur.

La société Avipur a quitté les locaux au mois de juin 2015.

Les courriers échangés montrent que le 20 janvier 2015, au vu de la dégradation des relations entre-elles et des conflits permanents, la société Avipur a proposé à Mme [F] une résiliation amiable, avec un préavis de trois mois.

La bailleresse n’a pas donné suite à cette proposition, et les conflits ont perduré, se multipliant.

Ainsi, par courrier du 11 juin 2015, la société Avipur lui a notifié la résiliation du bail au 30 juin 2015, et l’a informée qu’une demande de résiliation judiciaire à ses torts et de dommages et intérêts serait formulée prochainement.

Mme [F] a répondu le 24 juin 2015 qu’elle n’acceptait pas la rupture anticipée du bail.

En résiliant son bail de la sorte, la société Avipur n’a enfreint aucune disposition, contractuelle.

Il doit être souligné que le délai de préavis de moins d’un mois laissé à la bailleresse pour relouer les locaux est particulièrement bref et ne lui permet pas de procéder à cette recherche pour conclure un nouveau contrat à l’expiration du précédent.

Compte tenu cependant des manquements de Mme [F] à ses obligations, de la précédente proposition de résiliation non suivie d’effet et de l’envenimement des relations entre les parties, la brièveté de ce délai de préavis ne saurait être considérée comme fautive de la part de la société Avipur, tout à fait fondée à résilier son bail à compter du 1er juillet 2015.

Mme [F] sera donc déboutée de sa demande de résiliation aux torts de la société Avipur, et à la date du 1er mai 2019, et la décision déférée confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse, à effet au 1er juillet 2015.

Sur les demandes en paiement de Mme [F]

La cour d’appel relève à titre préliminaire qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, aucune demande d’irrecevabilité n’étant formulée dans le dispositif des conclusions de la société Avipur, elle n’est saisie d’aucune demande en ce sens. Les moyens développés par les parties sur ce point sont inopérants.

La résiliation du bail étant prononcée au 1er juillet 2015, Mme [F] sera déboutée de ses demandes tendant au paiement des loyers et indemnités d’occupation des pièces non louées postérieurs, ces indemnités n’étant en tout état de cause pas dues.

Les travaux de mise en conformité du compteur électrique n’incombant pas au preneur en vertu des clauses du bail, et ayant été réalisés à la seule initiative de la bailleresse, Mme [F] sera également déboutée de ces demandes.

Il en sera de même de ses demandes en paiement des sommes de 2 076,86 euros et 1 080,67 euros au titre des charges pour les années 2014 et 2015, compte tenu des développements ci-dessus, et de la somme de 125,50 euros pour des travaux d’entretien du jardin postérieurs à la résiliation.

Néanmoins, conformément aux dispositions contractuelles, la société Avipur sera condamnée au paiement de la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères, qui lui est personnelle, soit 184 euros pour l’année 2014 et 141 euros pour l’année 2015, au prorata de son temps d’occupation, soit la somme totale de 352 euros. Mme [F] sera déboutée du surplus de ses demandes à ce titre formulées pour la période postérieure à la résiliation du bail.

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Avipur et de Mme [F]

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur ce,

C’est par des motifs pertinents, et que la cour adopte, que les premiers juges ont constaté que la société Avipur justifie avoir subi du fait des agissements de Mme [F] un préjudice au titre des troubles de jouissance, de la perte de la propriété commerciale et des frais de déménagement qu’elle a exposés.

Le préjudice moral causé par ces mêmes actes à la société en la personne de ses représentants est incontestable.

En réparation, Mme [F] sera donc condamnée à verser à la société Avipur la somme de 10 000 euros.

La résiliation étant prononcée à ses torts, Mme [F] sera déboutée de sa propre demande de dommages et intérêts, tant au titre des fautes contractuelles que de la procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de confirmer la décision déférée du chef des dépens et des frais irrépétibles, et y ajoutant de condamner Mme [F] au paiement des entiers dépens de l’appel et à payer à la société Avipur la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Me [N] [P] sera autorisée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

– Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf à porter le montant de somme due par Mme [F] à la société Avipur à titre de dommages et intérêts à 10 000 euros ;

Statuant à nouveau :

– Condamne Mme [F] à verser à la société Avipur la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant :

– Déboute Mme [F] de toutes ses demandes en paiement au titre de la période postérieure à la résiliation du 1er juillet 2015 ;

– Déboute Mme [F] de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en conformité électrique ;

– Déboute Mme [F] de sa demande en paiement au titre des charges pour les années 2014 et 2015 ;

– Condamne la société Avipur à verser à Mme [F] la somme de 352 euros au titre de la taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014 et 2015, jusqu’à la résiliation ;

– Condamne Mme [F] aux entiers dépens d’appel ;

– Autorise Maître [N] [P] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

– Condamne la société Avipur à verser à Mme [F] la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le greffierLe président

Valérie RoelofsMarie-Annick Prigent