23 novembre 2023
Cour d’appel d’Orléans
RG n°
21/00665

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23/11/2023

la SCP HARDY

la SCP BRILLATZ-CHALOPIN

ARRÊT du : 23 NOVEMBRE 2023

N° : 223 – 23

N° RG 21/00665

N° Portalis DBVN-V-B7F-GKAC

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Tribunal Judiciaire de TOURS en date du 28 Janvier 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260428484193

S.A.S. ATELIERS DU SAVOIR-FAIRE (ASF)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Ayant pour avocat postulant Me Albane HARDY, membre de la SCP HARDY ANCIENNEMENT BULTEAU, avocat au barreau de TOURS, et pour avocat plaidant Me Bertrand DE BELVAL, membre de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258952323740

La société anonyme 4 MURS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

Ayant pour avocat postulant Me Antoine BRILLATZ, membre de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocat au barreau de TOURS et pour avocat plaidant Me Amandine CAPITANI, membre de la SCP CAPITANI & MORITZ, avocat au barreau de LILLE,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 01 Mars 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 27 Octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du JEUDI 05 OCTOBRE 2023, à 9 heures 30, devant Madame Fanny CHENOT, Conseiller Rapporteur, par application de l’article 805 du code de procédure civile.

Lors du délibéré :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 23 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La SA 4 Murs est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 4] et implanté sur une parcelle cadastrée section BC n° [Cadastre 7].

Fiscalement, l’ensemble est assujetti aux taxes foncières de façon globale, à l’adresse [Adresse 1].

Suivant acte authentique reçu le 10 août 2005 par Maître [P] [V], notaire à [Localité 10], la société 4murs a consenti à la SAS Ateliers du Savoir Faire (la société ASF) un bail commercial prenant effet au 1er septembre 2005, portant sur « un local à usage commercial dépendant d’un bâtiment de plus grande superficie situé à [Localité 4] à l’angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 6] nouvellement numéroté [Adresse 6] […] d’une superficie totale d’environ 396,65 m² et usage en commun des places de parking ».

Le bail, qui précise que « ce bâtiment est édifié sur une parcelle cadastrée sous-section BC numéros [Cadastre 7]/[Cadastre 2] et [Cadastre 3] », a été consenti moyennant un loyer annuel révisable de 37 681,75 euros HT payable mensuellement et d’avance augmenté de la TVA au début de chaque mois.

Le bail comporte une clause relative aux taxes foncières libellée comme suit : « le locataire remboursera au bailleur sur justification et à première réquisition de ce dernier le montant de la taxe foncière au prorata de la surface occupée par le locataire ainsi que tous les impôts qui pourraient venir en remplacement ».

A la rubrique « charges particulières ‘ provision », il est stipulé que « le locataire versera au bailleur en même temps que le loyer et à valoir sur un compte de régularisation une provision de 200 euros par mois pour charges, révisable à tout moment en fonction des dépenses ».

Suivant acte sous signature privée en date du 18 juillet 2007, la société 4 Murs a consenti à la société ASF un bail commercial prenant effet le 9 mai précédent sur « un local à usage commercial dépendant d’un bâtiment de plus grande superficie situé à [Localité 4] à l’angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 6] nouvellement numéroté [Adresse 6] [‘] d’une superficie totale d’environ 285 m² » et « usage en commun des places de parking ».

Il est précisé que « ce bâtiment est édifié sur une parcelle cadastrée sous-section BC numéros [Cadastre 7]/[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ».

Le bail a été consenti « moyennant un loyer annuel HT déterminé comme suit : 285 m² x 95 euros/m² à la date du 1er septembre 2005 majoré de l’indexation à la date de prise d’effet du bail suivant indice en vigueur à cette époque -l’indice de référence étant celui applicable au 1er septembre 2005 », précision apportée que « au 1er janvier 2007, il s’élève à la somme de 101,89 euros/m2» et que « le loyer sera payable mensuellement et d’avance, augmenté de la TVA, au début de chaque mois et, de convention expresse entre les parties, pour la première fois le 1er mars 2008, le bailleur consentant une franchise de loyer jusqu’à cette date ».

Un avenant a été régularisé le 30 juin 2008 entre les parties, prévoyant que compte tenu du retard pris par le preneur dans l’aménagement des locaux, « le paiement des loyers interviendrait à compter du 1er juillet 2008 et que les loyers échus entre le 1er mars et le 30 juin 2008, soit 9 842,24 euros HT, seraient payés sous forme de droit d’entrée sur présentation de la facture correspondant à échéance du 30 juin 2008 ».

Les deux locaux loués ont été réunis après que le preneur a abattu le mur pare-feu qui les séparait.

La société 4 Murs qui, initialement, exploitait une partie de l’ensemble immobilier, a déménagé et loué à la SNC Natureo [Localité 4] le local qu’elle occupait et qui ouvre sur la Place Copernic.

Par lettre recommandée en date du 21 mars 2017, réceptionnée le 24 mars suivant, la société 4 Murs a réclamé à la société ASF le règlement d’une somme globale de 28 560,01 euros TTC au titre du solde des taxes foncières des années 2013 à 2015 et des échéances de mars 2017.

Par courrier du 12 avril 2017, le bailleur a précisé au preneur que les montants qui lui étaient refacturés au titre des taxes foncières étaient calculés au prorata des superficies occupées, la totalité du bâtiment faisant 1 501,65 m², le bâtiment n’étant pas scindé fiscalement.

La société 4 Murs a saisi sur requête le président du tribunal de grande instance de Tours qui, par ordonnance du 15 mai 2017, a enjoint à la société ASF de payer au titre de taxes foncières 2013 à 2017 et loyers échus entre janvier et mai 2017, la somme de 33 788,46 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017, outre les dépens.

La société ASF a formé opposition le 26 juin 2017 et par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

– reçu l’opposition formée par la SAS Ateliers du Savoir-Faire à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 15 mai 2017 par le président du tribunal de grande instance de Tours,

– déclaré non avenue ladite ordonnance,

– condamné la SAS Ateliers du Savoir-Faire à payer à la SA 4 Murs la somme de 19 808,96 euros TTC au titre du reliquat des taxes foncières 2013, 2014 et 2015 assortie des intérêts au taux légal à compter des 21 et 24 mars 2017, date de mise en demeure,

– dit n’y avoir matière à exécution provisoire,

– débouté la SAS Ateliers du Savoir Faire et la SA 4 Murs de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

– abandonné à chaque partie ses dépens,

– rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.

La société ASF a relevé appel de cette décision par déclaration du 1er mars 2021, en ce qu’elle l’a condamnée à payer à la SA 4 Murs la somme de 19 808,96 euros TTC au titre des reliquats des taxes foncières 2013, 2014 et 2015 assortie des intérêts au taux légal à compter des 21 et 24 mars 2017.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2022 par voie électronique, la société ASF demande à la cour, au visa des articles 1134 suivants du code civil, en vigueur au moment « des faits », 1406 du code général des impôts, de :

– réformer le jugement dont appel, et statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger qu’il est démontré que la taxe foncière refacturée est injustifiée, étant donné qu’il ne peut y avoir une taxe foncière unique alors qu’il est incontestable qu’il existe deux bâtiments,

– juger en tout état de cause qu’il y a une difficulté sérieuse quant à la détermination des locaux concernés par les réclamations de 4 Murs,

– juger que la taxe foncière répercutée concerne la totalité des bâtiments de la société 4 murs et qu’il ne peut être fait un prorata aux m² d’utilisation, car la législation de l’article 1406 du code général des impôts impose une déclaration sur chacun des locaux affectés à peine d’amende, étant rappelé qu’en l’espèce la propriété concerne deux bâtiments distincts avec trois baux, de sorte qu’il ne peut y avoir une seule taxe,

– ordonner la désignation avant dire droit d’un géomètre-expert ou tout autre professionnel de l’expertise immobilière afin d’effectuer un métré des surfaces litigieuses,

– dire que la provision sera due par la société 4 murs à qui il appartient d’apporter la preuve de la surface,

– ordonner à la société 4 Murs d’établir un nouveau décompte locatif expurgé des appels provisionnels de charges relatifs à la facture de taxe foncière,

– juger que l’unique taxe foncière refacturée concerne deux bâtiments, et ne peut ainsi pas faire l’objet d’un prorata de superficie, car elle est irrégulière, vu qu’il y aurait dû y avoir une déclaration de changement de consistance des biens conformément à l’article 1406 du code général des impôts,

– juger que la société 4 Murs ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible,

– juger que la créance réclamée est irrégulière,

– la débouter de ses demandes,

– en tant que de besoin, ordonner à la société 4 Murs de restituer à la société ASF le trop versé au titre des appels de charge,

A titre subsidiaire,

– juger que la société 4 Murs n’exécute pas de bonne foi le bail,

– octroyer à la société ASF un délai de 18 mois pour apurer la somme réclamée, à justifier,

En tout état de cause,

– juger que cette procédure résulte de l’intransigeance de la société 4 Murs et ne s’imposait pas,

– condamner en conséquence la société 4 Murs à payer à la société ASF la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 juillet 2021 par voie électronique, la société 4 Murs demande à la cour, au visa des articles L. 145-40-2 du code de commerce et « L. 1231-7 » du code civil, de :

– dire l’appel interjeté par la SAS Ateliers du Savoir Faire recevable mais mal fondé,

En conséquence,

– débouter la SAS Ateliers du Savoir Faire de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 28 janvier 2021 en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

– la condamner à payer à la SA 4 Murs la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction sera faite au profit de Maître Brillatz.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 octobre 2022, pour l’affaire être plaidée le 5 octobre 2023 et mise en délibéré à ce jour.

SUR CE, LA COUR :

L’appelante ne conteste pas avoir conventionnellement accepté que la taxe foncière lui soit « refacturée » par sa bailleresse au prorata des surfaces qu’elle occupe.

Alors que la bailleresse produit aux débats un extrait du bail conclu avec la société Naturéo portant sur le troisième local composant l’ensemble immobilier cadastré section BC n° [Cadastre 7] dont elle est propriétaire à [Localité 4], [Adresse 11] et [Adresse 6], qu’il est mentionné sur l’extrait de ce bail que le troisième des locaux composant l’ensemble immobilier en cause a une superficie de 820 m2, que sur les deux baux qui la lie à la société 4 Murs, il est indiqué que les locaux que la société ASF occupe ont une superficie représentant un total de 681,65 m2 (285 + 396,65), il apparaît qu’en réclamant à la société ASF 681,65/1 501,65e du montant des taxes foncières dont elle justifie s’être acquittée au titre des années litigieuses 2013 à 2015, la société 4 Murs a procédé à une répartition des taxes foncières conforme aux prévisions contractuelles.

Dès lors que l’appelante n’établit d’aucune manière que la superficie respective des locaux loués ne correspondrait pas à celle mentionnée dans les contrats de bail, le premier juge a retenu à raison que rien ne justifiait d’ordonner la désignation d’un géomètre-expert alors qu’il était loisible à la société ASF de faire procéder à un métrage.

A supposer, enfin, que la société 4 Murs ait méconnu ses obligations déclaratives à l’égard de l’administration fiscale et qu’en application de l’article 1406-I du code général des impôts, les trois locaux qu’elle donne à bail ne puissent être assujettis à une taxe foncière unique, la société ASF, qui s’est conventionnellement engagée à régler la taxe foncière afférente aux locaux qu’elle occupe au prorata de la taxe foncière appelée pour l’ensemble immobilier dont la bailleresse est propriétaire, ne peut exciper de cette méconnaissance de la loi fiscale pour échapper à ses obligations contractuelles.

Dès lors que par des motifs particulièrement pertinents que la cour approuve, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, y compris en rejetant la demande de délais de paiement de la société ASF, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions critiquées.

La société ASF, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce dernier fondement, la société ASF sera condamnée à régler à la société 4 Murs, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité de procédure 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise en tous ses chefs critiqués,

Y ajoutant,

Condamne la société Ateliers du savoir faire à payer à la société 4 Murs la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société Ateliers du savoir faire formée sur le même fondement,

Condamne la société Ateliers du savoir faire aux dépens,

Accorde à Maître Antoine Brillatz le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT