22/02/2023

ARRÊT N°91

N° RG 21/01579 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OCWH

PB AC CD

Décision déférée du 01 Mars 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBI – 19/00741

Monsieur [T]

[C] [X]

C/

[P] [S]

S.C.I. LA GAILLARDIERE

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT

Monsieur [C] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Fabienne MARTINET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Maître [P] [S] Prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI LA GAILLARDERE sise [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. LA GAILLARDIERE

[Adresse 6]

[Localité 7]

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, Présidente et P. BALISTA, conseiller chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 février 2012, [C] [X] et [O] [D] ont constitué la Sci La Gaillardière, chacun étant titulaire de 50% des parts.

Le 31 mai 2012, la Sci La Gaillardière a acquis un ensemble immobilier situé à [Localité 7] (81), dans lequel [C] [X] et [O] [D] ont vécu pendant deux ans.

Le 28 novembre 2013, [C] [X] et [O] [D] ont conclu un pacte civil de solidarité.

Le 11 septembre 2014, la Sci La Gaillardière a acquis un autre ensemble immobilier situé à [Localité 5] (81), dans lequel [C] [X] et [O] [D] ont vécu à compter du mois de septembre 2014.

Le 4 décembre 2015, [C] [X] et [O] [D] ont mis ‘n à leur pacte civil de solidarité. [O] [D] est retourné vivre dans le bien de [Localité 7], tandis que [C] [X] est resté dans celui de [Localité 5].

Le 13 juillet 2016, lors d’une assemblée générale de la Sci, les associés ont convenu de vendre le bien situé à Montgaillard, mais ne sont pas parvenus à un accord concernant le bien de [Localité 5]. Les associés ont désigné un cabinet comptable pour établir les comptes de la Sci et les comptes entre associés.

Le 13 septembre 2016, [O] [D] a fait assigner [C] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi aux fins de voir respecter son droit d’accès au bien de [Localité 5].

Le 20 octobre 2016, le tribunal correctionnel d’Albi a condamné [O] [D] a une peine de 500 € d’amende avec sursis notamment pour des faits de violence à rencontre de [C] [X], ce dernier étant condamné pour sa part à une peine de 300 € d’amende avec sursis pour des faits de menace de mort envers [O] [D].

Par ordonnance du 10 novembre 2016, le juge des référés a ordonné une médiation.

Par ordonnance du 28 février 2017, le juge des référé a autorisé [O] [D] à pénétrer dans le bien immeuble de [Localité 5] pour y récupérer des documents administratifs.

Le 21 mars 2019, [O] [D] a déposé plainte contre [C] [X], considérant que ce dernier avait vendu certains de ses biens personnels demeurés dans l’immeuble de [Localité 5].

Arguant d’un bail commercial qui aurait été conclu le 1er juillet 2016 avec [C] [X], portant sur le bien de [Localité 5], pour les besoins de son activité d’ébéniste-brocanteur, la Sci La Gaillardière a fait délivrer le 4 avril 2019 à [C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 3 mai 2019, [O] [D] a fait assigner la Sci La Gaillardière devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins de dissolution judiciaire de la Sci.

Par acte d’huissier du 23 mai 2019, [C] [X] a formé opposition au commandement du 4 avril 2019 et fait assigner la Sci La Gaillardière devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’entendre dire et juger qu’il n’existe pas de bail commercial lui étant opposable et qu’en tout état de cause les locaux occupés seraient indécents, ce qui justifiait le non-paiement des loyers.

La Sci La Gaillardière a demandé au tribunal de constater l’existence d’un bail commercial la liant à [C] [X], de constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 4 avril 2019, de prononcer la résiliation du bail, de condamner [C] [X] au paiement de la somme de 18200 € à titre de provision sur loyer, de le condamner à débarrasser les lieux de tous biens s’y trouvant de son chef, d’ordonner l’expulsion de [C] [X] et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 800 €.

Dans l’instance relative à la dissolution de la Sci La Gaillardière, le tribunal judiciaire d’Albi a, par jugement du 1er mars 2021:

-prononcé la dissolution judiciaire de la Sci La Gaillardière en raison de la mésentente des deux associés qui paralyse le fonctionnement de la société ;

-ordonné la liquidation de la Sci La Gaillardière ;

-désigné Mme [S] aux fins de procéder à la liquidation de la Sci La Gaillardière.

Dans la présente instance, par jugement du 1er mars 2021, le tribunal judiciaire d’Albi a :

-dit que la Sci La Gaillardière et [C] [X] étaient liés par un contrat de bail commercial, conclu le 1er juillet 2016 sur le local sis [Adresse 3] ;

-rejeté l’exception d’inexécution soulevée subsidiairement par [C] [X] au titre du défaut de décence du local loué ;

-prononcé la résiliation du bail commercial ;

-ordonné à [C] [X] dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement de quitter volontairement les lieux, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion du local loué ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

-dit que faute pour [C] [X] d’avoir quitté les lieux à l’expiration du délai de 8 jours, il devra verser à la Sci La Gaillardière une astreinte de 500 € par jour de retard, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

-rappelé que la liquidation de cette astreinte, provisoire ou définitive, relèvera de la compétence du juge de l’exécution ;

-dit que dans les cas où il devrait être procédé à l’expulsion, les meubles et objets mobiliers personnels de [C] [X] garnissant les lieux seront séquestrés en tel garde-meuble qu’il plaira à la Sci La Gaillardière, aux frais et risques exclusifs de [C] [X] ;

-condamné [C] [X], à compter du jugement, à verser à la Sci La Gaillardière une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 800 €, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

-rejeté la demande provisionnelle de la Sci La Gaillardière au titre des loyers ;

-condamné [C] [X] aux dépens et à verser à la Sci La Gaillardière une somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 7 avril 2021, [C] [X] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est l’annulation du jugement, sinon l’infirmation de l’ensemble des chefs du jugement excepté le chef rejetant la demande provisionnelle de la Sci La Gaillardière.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 septembre 2022.

Vu les conclusions notifiées le 21 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [C] [X] demandant, au visa des articles 117 et 122 du code de procédure civile et 1848 du code civil, de :

-prononcer la nullité du jugement rendu le 1er mars 2021, et déclarer qu’il ne pourra produire aucun effet,

-déclarer irrecevables les demandes de la Sci La Gaillardière formulées et accueillies favorablement à l’encontre de [C] [X] par jugement en date du 1er mars 2021,

-déclarer inopposable à [C] [X] le bail commercial du 1er juillet 2019,

-à titre subsidiaire, constater l’absence d’un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail,

-à titre infiniment subsidiaire, déclarer recevable l’exception d’inexécution opposée par [C] [X],

-par conséquent et en toutes hypothèses, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande provisionnelle de la Sci La Gaillardière,

-statuant à nouveau, débouter la Sci La Gaillardière de toutes ses demandes,

-condamner la Sci La Gaillardière à payer une somme de 15000 € à [C] [X] en réparation de son entier préjudice,

-condamner la Sci La Gaillardière 4000€ (‘) à [C] [X] par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

-condamner la Sci La Gaillardière aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance.

Vu les conclusions n°2 notifiées le 23 septembre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Mme [P] [S] en qualité de mandataire liquidateur de la Sci La Gaillardière, demandant, au visa des articles L145-41 et L145-40-1 du code de commerce et 1719 et 1720 du code civil, de :

-débouter [C] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-confirmer en son intégralité le jugement RG n°19/00741 rendu le 1er mars 2021 par le tribunal judiciaire d’Albi,

-condamner [C] [X] à verser à la Sci La Gaillardière, représentée par Mme [S] en qualité de liquidateur, la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

-condamner [C] [X] aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du jugement

Il est excipé en premier lieu, au visa de l’article 117 du Code de procédure civile, de la nullité du jugement motif pris que la Sci La Gaillardière n’était pas valablement représentée en première instance, l’autorisation de conduire tous contentieux nécessitant, aux termes des statuts, une décision collective des associés.

Aux termes de l’article 117 sus visé, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

En l’espèce, les statuts de la société La Gaillardière du 6 février 2012 (pièce n°1 de l’appelant) stipulaient que «dans les rapports entre associés, les gérants ne peuvent accomplir les actes suivants qu’après y avoir été préalablement autorisés par une décision collective ordinaire des associés: (‘) conduire tous contentieux (‘) consentir, résilier tous baux» ou encore effectuer «une mise à disposition gratuite de tout ou partie des biens appartenant à la société, y compris au profit des associés».

La Sci La Gaillardière, qui n’est pas à l’origine de l’assignation, était représentée en première instance par M. [D], cogérant.

D’une part, le cogérant, qui intervenait en défense à une action en justice, ne conduisait pas le contentieux.

D’autre part, en sa qualité de gérant, M. [D] avait nécessairement pouvoir pour défendre en justice au nom de la société.

En revanche, il ne pouvait former des demandes pour la société sans autorisation collective des associés. La cour en déduit qu’il n’y a pas de cause d’annulation du jugement mais une irrecevabilité éventuelle des demandes reconventionnelles.

De plus, la Sci est aujourd’hui valablement représentée en appel par Mme [S], ès qualités, de sorte que la nullité invoquée est, au visa de l’article 121 du Code de procédure civile, couverte, la cour étant, par l’effet dévolutif de l’appel, valablement saisie des demandes formées par chaque partie.

Il n’y donc pas lieu à annulation du jugement.

Sur la recevabilité des demandes de la Sci

Il est encore invoqué l’irrecevabilité des demandes de la Sci La Gaillardière, au visa de l’article 122 du Code de procédure civile, pour défaut de droit d’agir, au même motif d’une absence d’autorisation collective des associés pour les demandes reconventionnelles formées en première instance, visant à voir reconnaître l’existence d’un bail commercial, voir prononcer sa résiliation et voir ordonner l’expulsion de l’appelant, occupant des lieux.

La Sci La Gaillardière justifie d’un intérêt à agir en ce qu’elle est propriétaire du bien dont la récupération est par ailleurs conforme à son intérêt social.

Elle est aujourd’hui valablement représentée en appel, l’article 126 du Code de procédure civile disposant que, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il s’en déduit que ses demandes sont recevables.

Sur l’opposabilité du bail

L’appelant fait valoir que la conclusion du bail avec la Sci La Gaillardière, dont il n’a plus souvenir, nécessitait, aux termes des statuts, une décision de l’assemblée des associés laquelle n’est jamais intervenue en sorte qu’il est inopposable.

Le bail commercial écrit dont s’agit, où figure le tampon de la Sci La Gaillardière, est en date du 01 juillet 2016 et, comme l’a relevé le premier juge, comporte une écriture et une signature identiques à celle de M. [X] qui ne dénie au demeurant pas l’avoir signé.

Ce bail a été signé par M. [X], en qualité de gérant de la Sci, à son propre profit, en qualité de locataire.

M. [X] s’est lui même déclaré locataire du bien auprès d’un huissier qu’il a mandaté le 19 avril 2019 pour faire constater des infiltrations d’eau dans le local, l’huissier mentionnant que l’appelant lui a exposé être «locataire d’un local lui servant d’atelier et de magasin pour son activité d’ébénisterie sis [Adresse 1] à [Localité 5], appartenant à la SCI LA GAILLARDIERE, société dont il est cogérant» et qu’il souhaitait «faire valoir ses droits à l’égard de la société bailleresse» (pièce n°30 de l’intimée).

Ces déclarations, faites devant un officier ministériel, ne comportent aucune ambiguïté sur la conclusion d’un bail, exclusive de tout commodat.

Aucune pièce ne vient établir, comme le soutient l’appelant, que les associés cogérants avaient entendu conclure un prêt à usage.

Si les statuts prévoyaient que la conclusion d’un bail était soumise à une décision collective des associés, seule la Sci La Gaillardière est fondée à invoquer une inopposabilité du bail à son égard et non l’appelant en sa qualité de locataire.

Sur les manquements imputées au locataire et la résiliation du bail

La cour observe, à titre liminaire, que si la société intimée sollicitait aux termes de ses conclusions de première instance que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement délivré, et que soit prononcée, et non constatée, la résiliation du bail, la Sci La Gaillardière demande, au stade de l’appel, de confirmer le jugement ayant prononcé la résiliation du bail commercial en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire ou la validité du commandement de payer.

L’appelant fait valoir qu’il n’était pas convenu de loyers entre les cogérants associés, la mise à disposition gratuite étant possible aux termes des statuts de la Sci de sorte que l’impayé locatif allégué était insuffisant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Un arriéré locatif peut constituer, au visa de l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail, et au visa de l’article 1224 du même code, dans sa version applicable à la date de l’action, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Dès lors que le bail prévoyait expressément un loyer mensuel de 400 € avec «deux mois de loyers gratuits soit 800 € venant couvrir les travaux de finitions peintures et portes» et que l’appelant, au delà des deux mois de franchise de loyers, ne justifie d’aucun paiement de loyers depuis la mise à disposition du bien, c’est à dire pendant plusieurs années, c’est à bon droit que le tribunal a constaté un manquement grave du locataire à ses obligations justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Sur l’exception d’inexécution

Le local loué comportait deux espaces de 70 m2 avec vitrines et cour intérieure, étant destiné à l’activité professionnelle d’ébéniste de M. [X].

L’appelant invoque le mauvais état du local qui justifierait une exception d’inexécution au versement du loyer.

L’exception d’inexécution en matière locative suppose une impossibilité de jouir du local et non un simple trouble dans la jouissance.

S’il ressort du bail signé (pièce n°15 de l’intimée) et du constat d’huissier dressé le 19 avril 2019 (pièce n°30 de l’intimée) que le local, destiné à être rénové par l’appelant en contrepartie d’une franchise de loyers, était en mauvais état, étant constaté lors de la mise à disposition l’absence de carreaux aux fenêtres et lors du constat des traces de salpêtre, aucune pièce n’établit une impossibilité d’exploitation.

Comme relevé à bon droit par le premier juge, et comme justifié par un constat d’huissier versé aux débats, M. [X] a organisé un événement rassemblant du public dans le local dont s’agit.

Aucune pièce ne vient par ailleurs établir qu’il a été empêché d’exercer sa profession d’ébéniste dans le local pris à bail.

Le jugement a, en conséquence, exactement énoncé que l’exception d’inexécution n’était pas fondée.

Sur la demande en dommages et intérêts formée en appel par M. [X]

L’appelant invoque de ce chef la nécessité dans laquelle il a été de quitter le logement, suite au jugement du tribunal judiciaire, et l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé de louer un autre local.

Dès lors que la résiliation judiciaire du bail est fondée, l’appelant ne justifie d’aucun préjudice imputable à la Sci La Gaillardière.

Sa demande en dommages et intérêts sera en conséquence écartée.

Sur les demandes annexes

L’équité commande d’allouer à la Sci La Gaillardière une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Partie perdante, M. [X] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Déboute M. [C] [X] de sa demande en nullité du jugement.

Déclare recevables les demandes formées par la Sci La Gaillardière.

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Albi du 01 mars 2021.

Y ajoutant,

Déboute M. [C] [X] de sa demande en dommages et intérêts.

Condamne M. [C] [X] à payer à la Sci La Gaillardière la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M. [C] [X] aux dépens d’appel.

Le greffier La Présidente .