COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

Me Damien VINET

ARRÊT du 1er FEVRIER 2023

n° : 50/23 RG 22/01546

n° Portalis DBVN-V-B7G-GTHP

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Tribunal Judiciaire de BLOIS en date du 4 mai 2022, RG 20/02513, n° Portalis DBYN-W-B7E-DXIJ ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2827 1462 9565

Monsieur [P] [E]

[Adresse 1]

représenté par Me Delphine TOKAR, avocat plaidant du barreau de l’Essonne en présence de Me Hugues LEROY, avocat postulant, SCP CABINET LEROY & ASSOCIÉS du barreau d’ORLÉANS

INTIMÉES : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Madame [J] [D] AJ EN COURS

[Adresse 2]

représentée par Me Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS

‘ bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°2022/003254 du 28/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’Orléans

SARL SOLOGNE IMMOBILIER SERVICE (CENTURY 21 SOLOGNE IMMOBILIER), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

représentée pas Me Audrey HAMELIN de la SELARL CABINET AUDREY HAMELIN, avocats au barreau de BLOIS

‘ Déclaration d’appel en date du 24 juin 2022

‘ Ordonnance de clôture du 8 novembre 2022

Lors des débats, à l’audience publique du 14 décembre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 1er février 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2017, [P] [E], agissant par l’intermédiaire de son mandataire la SARL Sologne Immobilier Service consentait un bail d’habitation à [J] [D] pour un local à usage d’habitation sis à [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600 €.

Se plaignant de l’état d’insalubrité allégué de son logement, [J] [D] engageait une tentative de conciliation qui devait échouer le 23 juillet 2018 en l’absence de réponse de la SARL Sologne Immobilier Service.

Par acte en date du 9 mars 2020, [P] [E] faisait délivrer à [J] [D] un congé pour vendre, et la locataire quittait les lieux.

Par acte en date du 27 novembre 2020, [J] [D] faisait assigner [P] [E] et la SARL Sologne Immobilier Service devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins d’obtenir la constatation de ce que le logement, objet du contrat de bail du 11 juillet 2017, ne répond pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002, et de l’entendre condamner à lui payer la somme de 7200 € correspondant à la réduction rétroactive de la moitié des loyers versés entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2020, la somme de 2746,63 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, et la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par jugement en date du 4 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois disait que le logement loué à [J] [D] ne revêt pas les critères de décence aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2022, condamnait [P] [E] à payer à [J] [D] la somme de 6919,35 € au titre de son préjudice matériel, déboutait [J] [D] de ses autres demandes et de ses demandes dirigées contre la SARL Sologne Immobilier Service, déboutait [P] [E] de ses demandes en paiement au titre de dégradation locative, et le condamnait à payer à [J] [D] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Par une déclaration déposée au greffe le 24 juin 2022, [P] [E] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, [P] [E] sollicite l’infirmation de ce jugement, demandant à la cour de juger que le logement sis à [Adresse 4], revêtait le caractère de décence aux termes de l’article2 du décret du 30 janvier 2022, et de débouter [J] [D] de sa demande de dommages-intérêts.

À titre subsidiaire, si la cour considérait que le logement occupé en son temps par [J] [D] était un logement indécent jusqu’à ce que les travaux soient réalisés, et qu’à ce titre cela justifie une diminution rétroactive des loyers acquittés, il demande que cette durée soit fixée du 28 janvier 2018 au 30 décembre 2018. Il réclame le paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 30 septembre 2022, [J] [D] demande la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a déboutée de ses autres demandes à l’encontre de [P] [E] et de sa demande contre la SARL Sologne Immobilier Service au titre de la réduction rétroactive de la moitié des loyers versés, au titre de l’article 700 du code procédure civil et aux dépens de première instance, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner solidairement [P] [E] et la SARL Sologne Immobilier Service au titre de la réduction rétroactive de moitié des loyers versés entre janvier 2018 et janvier 2020, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance, et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2746,63 € et de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier et la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral. Elle réclame le paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 30 septembre 2022, Century 21 sollicite la confirmation du jugement rendu en ce qu’il a débouté [J] [D] de toutes ses demandes à son encontre, et son infirmation en ce qu’il a considéré que le logement ne revêtait pas les critères de décence, en ce qui le condamnait [P] [E] au paiement de la somme de 6919,35 €, demandant à la cour de débouter [J] [D] de toutes ses demandes.

L’ordonnance de clôture était rendue le 8 novembre 2022.

SUR QUOI :

Attendu que le premier juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil,6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2et3 du décret du 30 janvier 2022, après avoir examiné l’état des lieux d’entrée qui met en évidence que le logement a été mis à la disposition de [J] [D] dans un état d’usage avancé, observant que de nombreux messages avaient été adressés par [J] [D] à l’agence gestionnaire, s’agissant de courriers recommandés, de messages électroniques, a retenu un compte rendu de visite rédigé par l’agence immobilière le 16 février 2018, et surtout un rapport de visite de l’agence [M] en date du 10 juillet 2018 ;

Que ce rapport met en évidence que si le logement est décent sur les critères d’habitabilité, de confort et d’entretien, les équipements électriques, de chauffage et sanitaires, il est non décent sur ce qui concerne d’une part de bâti, d’autre part l’humidité et l’aération, ce rapport mentionnant que la porte d’entrée n’est pas étanche qu’il y manque la poignée, que l’insert est cassé, que la vitre est cassée et

que la fumée ne s’évacue pas correctement par le tubage, que le logement n’est pas ventilé de façon efficace et que le manque d’isolation amplifie la production d’humidité, l’installation d’une VMC étant préconisée ;

Que le premier juge a relevé que, plus particulièrement, ce rapport met en évidence des insuffisances relatives à l’installation électrique (absence de prise dans certaines pièces, surcharge de prises dans d’autres, présence de fils volants, branchements non adaptés’), à l’installation gaz (non sécurisée), à l’insuffisance des moyens de chauffage (du fait de la casse de l’insert), ainsi que de dégradation de la toiture ( ardoises tombées sur la façade arrière et le pignon), et des menuiseries, identifiées comme étant en mauvais état (absence de la poignée de porte d’entrée, porte d’entrée non étanche à l’air du fait de la présence d’un jour important) ;

Qu’il a relevé que la suite de ce constat, la Caisse d’allocations familiales (CAF) avait informé [J] [D] par courrier du 16 juillet 2018 qu’elle suspendait le versement de l’allocation logement au bailleur dans l’attente qu’il procède à la mise en conformité du logement, et qu’elle lui impartissait un délai de 18 mois pour ce faire, soit avant le 31 janvier 20 20 ;

Attendu que [P] [E] déclare que [J] [D] avait multiplié les incidents de paiement, que l’allocation logement avait été suspendue pendant plusieurs mois par la CAF du fait de ces incidents de paiement, ajoutant qu’il n’avait aucun intérêt à faire traîner la réalisation des travaux préconisés par le rapport [M] compte tenu du fait que la CAF avait suspendu l’allocation logement au bailleur dans l’attente de la mise en conformité ;

Qu’il prétend avoir justifié de sa diligence auprès de [J] [D] pour pouvoir réaliser les travaux sollicités, mais que la locataire aurait fait preuve d’un manque total de réactivité au point qu’il a fallu l’intervention de la CAF pour qu’enfin le bailleur puisse réaliser les travaux, après que cet organisme eut notifié un avertissement à [J] [D] ;

Attendu que l’appelant apporte à la procédure (pièces 8,9 et 10) une facture en date du 21 septembre 201, une facture en date du 25 septembre 2017, établies par [Y] [K], pour différents travaux de nettoyage, la pose d’un détecteur, la mise en place divers équipements et différentes reprises, ainsi qu’une facture de VL Énergie pour la réparation du tuyau d’évacuation des eaux usées le débouchage des canalisations ;

Qu’il apporte également aux débats (pièce 13) une facture en date du 22 février 2018 relative au remplacement de deux robinets sous l’évier de la cuisine, du robinet de la baignoire et de la réparation du télé rupture du couloir comprenant le remplacement de la bobine ;

Attendu que Sologne Immobilier a adressé à [J] [D] diverses relances relatives à des arriérés de loyer, le 24 mai 2018,puis le 22 juin 2018,un commandement de payer la somme de 1249,33 € ayant ensuite été signifié le 25 juillet 2018 à [J] [D], ce à la suite de quoi la CAF a proposé un plan d’apurement moyennant des mensualités de remboursement de 276,25 €, lequel a été approuvé par le propriétaire et par la locataire le 22 octobre 2018, mais n’a pas été tenu par [J] [D] ;

Attendu que la caisse d’allocations familiales de Loir-et-Cher a adressé à Century 21’Sologne Immobilier le 29 mai 2019 courrier intitulé « avertissement locataire empêchant travaux », par lequel il est indiqué que, suite à l’établissement du contrat de non’décence du logement, l’allocataire de ce logement empêche la réalisation de travaux de mise en conformité avec les critères de décence,

indiquant qu’un avertissement motivé avait été adressé à [J] [D], et ajoutant que si cette dernière persistait à faire obstacle à la réalisation des travaux, son allocation de logement pourrait être suspendue ;

Attendu que c’est à juste titre que [P] [E] déclare que si [J] [D] avait répondu aux sollicitations, les travaux auraient pu être achevés dès la fin de l’année 2018 ;

Attendu que la maison occupée par [J] [D] était relativement ancienne, et n’était pas équipée des dispositifs les plus récents, mais disposait cependant d’une ventilation naturelle par convection avec présence de grilles en haut et en bas des pièces pouvant recevoir de l’humidité, à savoir la cuisine, les WC et la salle de bain, ce dont elle avait pleinement connaissance lorsqu’elle a visité le bien en vue de le prendre en location ;

Quelle avait été destinataire des recommandations de l’auteur du diagnostic de performance énergétique, lequel indiquait dans son rapport qu’il est conseillé d’aérer quotidiennement le logement en ouvrant les fenêtres en grand sur une courte durée et de nettoyer régulièrement les grilles d’entrée d’air et les bouches d’extraction s’il y a lieu, étant rappelé que le locataire est débiteur d’une obligation d’entretien ;

Que les désordres dont se plaint [J] [D] ont pour origine principale un non-respect de sa part de telles directives, dictées d’ailleurs par le sens commun ;

Attendu que c’est pour cette raison que la SARL Sologne Immobilier, après avoir opéré une visite détaillée de la maison à la suite des doléances de la locataire relativement à des désordres lui avait indiqué qu’elle ne savait pas se servir de l’insert alors qu’elle soutenait qu’il était cassé, qu’elle avait fait surchauffer le télé rupture du couloir en glissant des trombones dans les boutons interrupteurs, et que dès ce stade, elle se plaignait de ce qu’un matelas posé à même le sol présentait des traces de moisissures, ce qui n’avait rien d’imprévisible eu égard à l’usage qu’elle faisait de l’immeuble ;

Que séparer à juste titre que l’appelant déclare que le problème allégué d’isolation n’avait jamais été soulevé par [M], ni par le diagnostic de performance énergétique ;

Que les désordres vont se plaint [J] [D] relativement à des traces de moisissures ne sont que la conséquence du fait qu’elle avait bouché et colmaté au silicone les trous d’aération situés sous les fenêtres, et ce en dépit des règles les plus élémentaires relatives à l’aération du logement ;

Attendu que l’absence d’une poignée de porte dont elle fait état ne peut que lui être imputable, puisque cette poignée est mentionnée dans l’état des lieux d’entrée ;

Que par ailleurs, s’agissant de l’affirmation de [J] [D] selon laquelle elle aurait subi une brûlure en maniant l’insert, rien ne démontre l’existence d’un lien de causalité entre cette brûlure est une faute réelle ou supposée du propriétaire ;

Attendu dans de telles conditions, eu égard à l’état des lieux d’entrée, tel qu’il a été accepté par la locataire, et au comportement de cette dernière, qu’il ne peut être considéré que [P] [E] pourrait se voir opposer une quelconque responsabilité à l’origine des désordres dont se plaint [J] [D] ;

Attendu qu’il y a lieu d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la responsabilité de [P] [E] ;

Attendu que ce dernier ne maintient pas les demandes qu’il avait formées en première instance ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de [P] [E] l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il en va de même s’agissant de Century 21 – Sologne Immobilier ;

Qu’il y a lieu de faire application à leur profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et d’ allouer à ce titre à [P] [E] la somme de 2000 € et à Century 21 la somme de 1000 € ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté [J] [D] de ses demandes dirigées contre la SARL Sologne Immobilier Service,

Constate que [P] [E] ne maintient pas les demandes qu’il avait formées en première instance,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

Déboute [J] [D] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne [J] [D] à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à [P] [E] la somme de 2000 €, et à la SARL Sologne Immobilier Service (Century 21 Sologne Immobilier) la somme de 1000 €,

Condamne [J] [D] aux dépens et autorise la SELARL Cabinet Audrey Hamelin à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,