N° RG 21/04321 – N° Portalis DBV2-V-B7F-I5VA

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 16 MARS 2023

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21-000034

Jugement du juge des contentieux de la protection de DIEPPE du 02 Septembre 2021

APPELANTS :

Monsieur [U] [X]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Me Corinne MORIVAL de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Coralie CRESSENT-BIOT, avocat au barreau de DIEPPE

Madame [L] [X]

née le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Me Corinne MORIVAL de la SCP MORIVAL AMISSE MABIRE, avocat au barreau de DIEPPE substituée par Me Coralie CRESSENT-BIOT, avocat au barreau de DIEPPE

INTIMEE :

Madame [P] [F]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me Sophie LE MASNE DE CHERMONT, avocat au barreau de ROUEN substitué par Me Marion DODEUR, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 09 Février 2023 sans opposition des avocats devant Madame GERMAIN, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

A l’audience publique du 09 Février 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2023

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 16 Mars 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Mme [P] [F] a donné à bail à M. [U] [X] et Mme [L] [X] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 760 euros.

Les locataires ont libéré les lieux le 5 septembre 2019.

Par acte du 29 décembre 2020, Mme [F] a fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe aux fins de les voir condamnés au paiement du solde locatif.

Par jugement contradictoire du 2 septembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Dieppe a :

– condamné M. [U] [X] et Mme [L] [X] à payer à [P] [F] les sommes de :

– 1736 euros au titre du préavis

– 93 euros au titre des ordures ménagères

soit au total la somme de 1829,76 euros

– condamné Mme [P] [F] à payer à M. [U] [X] et Mme [L] [X] les sommes suivantes :

– 253,16 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie

– 50 euros au titre du remplacement du robinet de l’évier

soit au total la somme de 303,16 euros

Après compensation

– condamné M. [U] [X] et Mme [L] [X] à payer à Mme [P] [F] la somme de 1526,60 euros

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– débouté Mme [P] [F] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que la décision était de plein droit exécutoire,

– condamné M. [U] [X] et Mme [L] [X] au paiement des dépens de l’instance.

M. et Mme [X] ont relevé appel de cette décision, suivant déclaration reçue le 12 novembre 2021.

Par ordonnance du 28 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a débouté Mme [F] de sa demande d’irrecevabilité de la partie des conclusions des époux [X] concernant son appel incident, soit sur les pertes de loyers et les réparations locatives notifiées le 16 septembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023

Exposé des prétentions des parties

Par conclusions reçues le 16 septembre 2022, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 2 septembre 2021 en ce qu’il :

– condamne M. et Mme [X] à payer à Mme [F] les sommes suivantes :

* 1736,76 euros

* 93 euros au titre des ordures ménagères soit au total 1829,76 euros

– condamne M. [U] [X] et Mme [L] [X] à payer à Mme [F] la somme de 1526,60 euros

– déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

– condamne M. et Mme [X] au paiement des dépens de l’instance.

Statuant à nouveau :

– débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes,

– condamner Mme [F] à rembourser à M. et Mme [X] la somme de 178,92 euros au titre des réparations incombant au bailleur.

Après compensation des sommes dues entre les parties, condamner Mme [F] à payer à M. et Mme [X] la somme de 718,12 euros au titre du solde du dépôt de garantie à restituer,

– condamner Mme [F] à payer à M. et Mme [X] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi en raison de l’absence de remise de quittance de loyers à compter du mois de janvier 2018

Y ajoutant

Condamner Mme [F] à payer à M. et Mme [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [F] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Par conclusions du 19 septembre 2022, Mme [F] demande à la cour de :

– débouter les époux [X] de leur appel comme étant mal fondé

– débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– condamné les époux [X] à payer à Mme [F] les sommes suivantes :

* 1736,76 euros au titre du préavis

* 93 euros au titre des ordures ménagères

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

– condamné Mme [F] à payer aux époux [X] les sommes suivantes :

* 253,16 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie

* 50 euros au titre du remplacement du robinet d’évier

Statuant à nouveau,

– condamner les époux [X] à verser à Mme [F] les sommes suivantes :

– 1520 euros au titre des pertes de loyers

– 1736,79 euros au titre des réparations locatives

– condamner les époux [X] à verser à Mme [F] la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel outre les dépens de première instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préavis et les ordures ménagères

M. et Mme [X] reprochent au premier juge d’avoir retenu un préavis de trois mois, alors que Mme [X] justifiait d’une mutation pour une affectation à [Localité 11] le 1er mars 2019. Ils prétendent avoir joint le justificatif en même temps que le congé daté du 13 août 2019 et soutiennent que Mme [X] a d’abord rejoint [Localité 11] tandis que son époux est resté dans les lieux jusqu’à la fin de l’année scolaire. Ils considèrent en conséquence n’être redevables que de la taxe d’ordures ménagères de 93 euros et d’un seul mois de préavis.

Mme [F] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un délai de trois mois de préavis. Elle soutient que n’était pas joint au congé le justificatif de la mutation professionnelle de Mme [X] et qu’en outre dans la mesure où le justificatif remis lors de la tentative de conciliation indique une mutation pour le 1er mars 2019, le congé raccourci était sans objet.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est toutefois d’un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis, précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

En l’espèce comme l’a relevé le premier juge, les époux [X] ne démontrent pas comme ils le prétendent, avoir joint au congé le justificatif de mutation de Mme [X].

Mais en tout état de cause, il y a lieu de constater que le congé a été donné le 13 août 2019. Or la lettre de mutation versée aux débats, indique que le départ doit avoir lieu le 1er mars 2019.

La réduction du délai de préavis répond à une nécessité d’urgence. Il faut donc que le congé soit donné dans un délai assez proche de son fait générateur, autrement dit il faut qu’il existe un lien de causalité entre la perte d’emploi et le congé.

En l’espèce en donnant leur congé le 13 août 2019 alors que la mutation professionnelle était prévue pour le 1er mars 2019, le lien de causalité entre la mutation et la volonté de quitter les lieux est inexistant.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de préavis raccourci et a maintenu à trois mois ledit délai.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [X] à payer la somme de 1736,76 euros ( soit trois mois de loyers moins l’allocation de la Caf), outre les 93 euros de taxe d’ordures ménagères non contestée.

Sur les réparations locatives

M. et Mme [X] ne contestent pas être redevables du remplacement de la chasse d’eau pour 110 euros ainsi que du remplacement des spots pour 17,80 euros. En revanche ils contestent devoir le coût du nettoyage de la maison qui comporte le lessivage des murs, alors que les murs ont été remis en peinture, faisant ainsi double emploi. Ils prétendent en outre avoir remplacé le tapis coco et le mitigeur du lavabo. Enfin ils contestent devoir le coût du débroussaillage, se fondant sur le constat d’état de l’huissier qu’ils ont fait établir lors de l’état des lieux, parallèlement à celui établi par l’huissier de la bailleresse.

Mme [F] prétend que le logement a été rendu dans un mauvais état. Que le lessivage des murs était indispensable avant d’être remis en peinture. Que le constat que versent les appelants aux débats démontre la présence de nombreuses taches qui justifient que la remise en peinture soit prise en charge à 60% par les locataires.

Elle soutient en outre que les époux [X] n’établissent pas avoir changé le tapis coco et précise que la pièce qui devait être remplacée dans le lavabo n’est pas le mitigeur mais la vidange.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce il résulte de la comparaison des deux états des lieux établis le 5 septembre 2019 par constat d’huissier, chacune des parties s’étant adjoint les services de son propre huissier, que l’état général de la maison était en bon état.

Cependant dans l’un comme dans l’autre des constats il est fait état de traces ou salissures sur les murs et le plafond, par endroit. De même le constat plus détaillé établi par l’huissier de la bailleresse, fait état de la présence de poussière, de toiles d’araignées.

Ces constatations qui ne sont pas contradictoires mais plutôt complémentaires entre elles, justifient la nécessité d’un nettoyage du logement, en ce compris un lessivage des murs et des plafonds, de sorte que la somme de 240 euros mise à la charge des preneurs par le premier juge sera confirmée.

En revanche si les constats ont relevé la présence de traces sur les murs et plafond, il n’est pas fait état d’une dégradation des murs justifiant une remise à neuf totale des murs et plafond. Si la bailleresse a entendu refaire toute la peinture du logement, celle-ci n’était pas justifiée, le lessivage étant suffisant à faire disparaître les traces relevées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exclu des réparations locatives les frais de remise en peinture du logement.

Le constat de Me [Z] fait également état dans les extérieurs de la maison, d’un gazon qui n’est absolument pas entretenu et est en friche. A l’arrière de l’habitation l’huissier a pu constater la présence d’orties de plus de 1m50.

Ceci justifie la prise en charge par les preneurs des frais de débroussaillage pour un montant de 87,50 euros.

Il est également fait état d’un tapis brosse souillé. Les époux [X] prétendent l’avoir changé mais n’en rapportent pas la preuve. Le coût de remplacement de ce tapis sera laissé à leur charge.

En revanche il ne résulte pas du constat de Me [Z] la nécessité de procéder à l’évacuation d’un lavabo.

Ainsi Mme [F] sera déboutée de sa demande relative à la vidange d’un lavabo d’un montant de 29,90 euros.

M. et Mme [X] ne contestant pas devoir le remplacement de la chasse d’eau d’un montant de 110 euros et des spots pour 17,80 euros, ils devront payer à Mme [F] la somme de 476.94 euros.

De cette somme il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie ( 760-476.94), Mme [F] devra rembourser la somme de 283.06 euros aux époux [X].

Sur la perte de loyer

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté Mme [F] de sa demande de ce chef, en l’absence de nécessité d’une remise en peinture totale du logement à la charge des preneurs.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles

Au titre des réparations incombant à la bailleresse

M. et Mme [X] reprochent au premier juge d’avoir considéré que le dépannage du chauffe-eau était une réparation locative, alors que l’intervention du plombier a été nécessaire non pas pour l’entretien de l’appareil mais dès lors qu’il s’était mis en sécurité. En conséquence ils réclament le remboursement de la facture d’un montant de 51,04 euros.

De même concernant la vidange du lavabo, ils prétendent que la vidange ne figure pas dans la liste des réparations locatives. Aussi réclament-ils le remboursement de la somme de 77.88 euros, outre celle du remplacement du robinet d’un montant de 50 euros.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 établit la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Il est constant que l’entretien courant d’un chauffe-eau incombe au preneur. Toutefois en l’espèce la facture correspondant à l’intervention du plombier ne correspond pas à une intervention d’entretien, mais concerne la recherche d’une panne.

Il s’ensuit que la facture de 51,04 euros ne concerne pas une réparation locative mais doit être pris en charge par la bailleresse.

De même le remplacement des robinets ne figure pas parmi les réparations locatives et le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la bailleresse le coût de ce remplacement d’un montant de 50 euros.

En revanche la vidange du lavabo concerne l’entretien normal des installations de plomberie qui doivent rester à la charge des locataires.

Ainsi Mme [F] sera condamnée à rembourser la somme de 101,04 euros aux époux [X] et ces derniers déboutés de leur demande complémentaire.

Après compensation M. et Mme [X] seront condamnés à payer à Mme [F] la somme de 1445,66 euros ( 1829,76-384,10).

Au titre du préjudice moral

M. et Mme [X] prétendent que la délivrance par Mme [F] de quittances d’indemnité d’occupation depuis le mois de janvier 2018 aux lieu et place de quittances de loyer alors que le bail n’était pas résilié, s’est avérée pénalisante dans la recherche d’un nouveau logement et leur a donc causé préjudice.

S’ils versent aux débats lesdites quittances d’indemnité d’occupation que leur a délivrées Mme [F], alors que celle-ci devait leur remettre des quittances de loyer, ils n’établissent nullement que ces quittances ne leur ont pas permis de trouver un logement rapidement, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

La charge des dépens d’appel sera supportée par M. et Mme [X] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles, aussi seront-elles déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 2 septembre 2021, sauf en ce qu’il condamne Mme [P] [F] à payer à M. [U] [X] et Mme [L] [X] la somme de 303,16 euros et après compensation condamne M. [U] [X] et Mme [L] [X] à payer à [P] [F] la somme de 1526,60 euros,

Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés

Condamne Mme [P] [F] à payer à M. [U] [X] et Mme [L] [X] la somme de 384,10 euros,

Après compensation condamne M. [U] [X] et Mme [L] [X] à payer à Mme [P] [F] la somme de 1445,66 euros,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U] [X] et Mme [L] [X] aux dépens,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité procédurale.

La greffière La présidente