COUR D’APPEL DE BORDEAUX

1ère CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 29 JUIN 2023

N° RG 22/01537 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-MT6M

[A] [Y]

c/

[T] [H] [Z]

[P] [H] [Z]

[S] [H] [Z]

[P]-[F] [H] [Z] épouse [I]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 29 juin 2023

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME (chambre : 4, RG : 11-20-259) suivant déclaration d’appel du 28 mars 2022

APPELANT :

[A] [Y]

demeurant [Adresse 9]

Représenté par Me Laurent LEGIER, avocat au barreau de la CHARENTE

INTIMÉ S :

[T] [H] [Z]

né le [Date naissance 4] 1963 à [Localité 12] (92)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[P] [H] [Z]

née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 11] (92)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]

[S] [H] [Z]

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 11] (92)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

[P]-[F] [H] [Z] épouse [I]

née le [Date naissance 5] 1944 à [Localité 8]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

Représentés par Me Gabrielle GERVAIS DE LAFOND de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARENTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Roland POTEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Greffier : Mme Séléna BONNET

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 22 août 2015, M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], constituant l’indivision [E], ont donné à bail à M. [A] [Y] et M. [X] [G], un immeuble à usage d’habitation situé 3 domaine de Thauzac à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 450 euros.

Ledit contrat stipule qu’au cours de la première année de location, les locataires s’engagent expressément à réaliser les travaux décidés avec le bailleur selon liste contenue dans le bail et moyennant un prix de 4000 euros maximum.

M. [G] a donné congé par courrier du 8 mai 2018.

Le 20 décembre 2018, la société Soliha, sollicitée par M. [Y], a rendu un rapport constatant l’indécence du logement occupé par ce dernier et la nécessité de faire procéder à des travaux de mise en conformité.

Après une tentative de conciliation demeurée vaine, l’indivision de [J], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], a assigné en référé M. [Y], lui faisant grief de s’opposer à toute intervention aux fins de faire procéder aux travaux nécessaires.

Par ordonnance de référé du 5 décembre 2019, le tribunal grande instance d’Angoulême a ordonné à M. [Y] de laisser les entreprises mandatées par l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], notamment M. [K], pénétrer dans son logement pour procéder aux travaux de remise en état avec un délai de prévenance de 72 heures, et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée, pour chaque refus à compter de la signification de la décision.

Par lettre recommandée du 28 décembre 2019, l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], a mis en demeure M. [Y] de régler les sommes dues, notamment en raison du refus opposé, en application de l’ordonnance du 5 décembre 2019.

L’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], a également délivré à son locataire par acte d’huissier du 21 janvier 2020 un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 13 mai 2020, l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], a assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins de constater la résolution du bail, d’ordonner son expulsion et de le voir condamner au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Le GIP Charente Solidarités a rendu un rapport le 24 juillet 2020, faisant état de la non-conformité du logement au décret du 30 janvier 2002.

Dans un rapport du 30 juin 2021, l’agence régionale de santé Nouvelle Aquitaine relevait différents désordres affectant l’immeuble occupé par M. [Y].

Sur saisine de la mairie de [Localité 10], le tribunal administratif de Poitiers a ordonné le 30 novembre 2021 une expertise de l’immeuble et a désigné M. [V] [M] en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise du 5 décembre 2021 a fait état de plusieurs désordres dont certains représentant des dangers imminents.

Par jugement du 16 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice des bailleurs du logement situé [Adresse 9] à [Localité 10], à la date du 22 mars 2020,

– en conséquence, ordonné l’expulsion de M. [Y] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

– dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [Y] à régler à M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], constituant l’indivision de [J], la somme totale de 3 142, 42 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés (échéance de janvier 2022 incluse),

– condamné M. [Y] à régler à M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], constituant ‘l’indivision de [J]’, à compter du 1er février 2022, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges dûment justifiées, révisable selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à libération effective des lieux,

– débouté M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], constituant l’indivision [E], du surplus de leurs demandes,

– débouté M. [Y] de l’ensemble de ses demandes,

– dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles,

– rappelé que la décision est exécutoire par provision.

M. [Y] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 28 mars 2022.

Par conclusions déposées le 28 avril 2023, M. [Y] demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême du 16 mars 2022,

Statuant à nouveau,

– juger que M. [Y] est à jour du règlement de ses loyers jusqu’au mois de février 2022,

– débouter l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], de l’ensemble de ses demandes,

– condamner l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], à payer à M. [Y] la somme de 250 euros par mois pendant la période pendant laquelle il a vécu en caravane et la somme de 150 euros par mois depuis le mois d’août 2016 au titre de son préjudice de jouissance,

– condamner l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], à payer à M. [Y] la somme de 2 500 euros au titre du préjudice lié à la perte de salaire du 28 juin au 10 septembre 2021,

– compte tenu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, autoriser M. [Y] à suspendre le règlement de ses loyers dans l’attente de la réalisation des travaux urgents prescrits par l’expert judiciaire, car le logement est actuellement dangereux,

– désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

* décrire et chiffrer les travaux réalisés par les locataires depuis leur entrée dans les lieux en septembre 2015,

* décrire et chiffrer les travaux à réaliser à la charge des propriétaires afin de rendre le logement décent et habitable,

– juger que les frais de cette expertise seront avancés par l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z],

– débouter l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], de l’ensemble de leurs demandes incidentes et plus particulièrement de la demande au titre des frais d’expulsion,

– condamner l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], à payer à M. [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par conclusions déposées le 5 avril 2023, M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], constituant l’indivision [E] demandent à la cour de :

– confirmer en tout point le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême le 16 mars 2022,

– débouter en conséquence M. [Y] de l’intégralité de ses demandes,

– condamner en cause d’appel M. [Y] à payer à l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], la somme de 4 208, 13 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés de février 2022 à octobre 2022,

Et y ajoutant,

-condamner M. [Y] à payer à l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z], la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner le même aux entiers dépens y compris les frais d’actes d’huissiers avec les frais d’expulsion à hauteur de 2 015, 37 euros.

L’affaire a été fixée à l’audience rapporteur du 15 mai 2023.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 2 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des loyers

M. [A] [Y] fait valoir qu’il ne restait plus rien devoir à l’indivision de [J] fin février 2022, qu’il a effectué des règlements et subi des saisies qui n’ont pas été pris en compte par l’indivision de [J] , qu’il était en tout état de cause déchargé de leur paiement en raison de l’indécence du logement et que l’augmentation pratiquée par son bailleur n’avait pas lieu d’être.

L’indivision [E] réplique que l’allocation logement a été suspendue en juin 2019 et que l’une des saisie-attributions concerne seulement des frais de justice et que l’huissier de justice l’ayant pratiquée est en attente d’un titre pour la seconde.

Il ressort du décompte produit par l’indivision de [J], de l’attestation Caf du 19 juin 2020, et des courriers reçus par M. [A] [Y] relatifs aux saisie-attributions pratiquées que M. [A] [Y] reste devoir à l’indivision de [J] la somme de 3267,24 euros, terme de janvier 2022 inclus, qu’en effet, il est justifié au dossier du versement direct entre les mains du bailleur de l’allocation logement d’un montant de 254 euros de juillet 2019 à décembre 2019 puis en avril et mai 2020 qui n’avaient pas été pris en compte par le bailleur, qu’en revanche la photocopie de chèques de règlement pour décembre 2020, mars 2021, août 2021 et janvier 2022 ne fait pas preuve de leur encaissement, qu’enfin, les saisie-attributions ne peuvent être prises en considération en l’absence de caractère définitif.

D’autre part, contrairement à l’affirmation de M. [A] [Y], le bailleur était en droit de pratiquer une augmentation du loyer en application de l’indexation prévue au contrat de bail.

Enfin, l’indécence du logement ne peut être un motif de non paiement du loyer, M. [A] [Y] étant resté dans les lieux en tout cas pendant la période des impayés.

Le jugement déféré qui a condamné M. [A] [Y] à payer à l’indivision [E] la seule somme de 3142,42 euros, terme de janvier 2022 inclus sera réformé.

S’agissant des loyers et indemnités d’occupation de février 2022 à octobre 2022, l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z] en sera déboutée en l’absence de production d’un décompte.

Sur la demande de suspension du paiement du loyer

M. [Y] a continué à habiter les lieux et aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de cette demande.

Sur le préjudice de jouissance

M. [A] [Y] demande la condamnation de l’indivision [E] à lui payer la somme de 250 euros par mois pendant les 11 mois où il a dû habiter dans une caravane à son entrée dans les lieux et celle de 150 euros depuis août 2016, en raison de l’indécence du logement (notamment vétusté de l’électricité, plafond menaçant de s’effondrer) et fait valoir qu’il n’a pas refusé l’intervention des entreprises sauf lorsqu’elle dépassait leurs compétences professionnelles, que les travaux n’ont finalement été réalisés que fin 2021 .

L’indivision [E] réplique que l’absence de travaux de remise en état est seulement due à l’obstruction par M. [A] [Y].

Il ressort d’un premier rapport de Soliha du 20 décembre 2018, d’un constat de la Caf du 22 mai 2019, d’un deuxième rapport de Soliha du 24 juillet 2020 et d’un rapport d’expert judiciaire désigné à la suite dune saisine du tribunal administratif de Poitiers par le maire de la commune, l’absence de menuiseries (deux fenêtres une au rez-de-chaussée et une l’étage et une porte, ce qui ne permet pas de protéger des eaux de pluie), l’absence de garde-corps sur les fenêtres, l’absence de rambarde sur l’escalier, l’absence de ventilation des pièces d’eau, un plafond qui menace de s’effondrer, l’absence de chauffage dans le séjour et les chambres, une installation électrique vétuste qui nécessite un contrôle voire une remise aux normes.

Tous ces désordres ou manquements constituent des points d’indécence au regard des dispositions du décret N° 120-2002 du 30 janvier 2002.

L’indivision [E] justifie qu’il a été posé les menuiseries manquantes par une facture du 1er décembre 2021 et remédié au problème de risque d’effondrement du fait d’une poutre pourrie selon facture du 10 janvier 2022.

Il sera tout d’abord observé que M. [A] [Y] a fait obstruction aux interventions de entreprises mandatées par l’indivision de [J]. Ainsi par mail du 2 avril 2018, il écrivait à son bailleur qu’il mettait son numéro de téléphone sur liste « noire » et que ses courriers iraient « à la poubelle ».

C’est ainsi qu’il a été condamné par ordonnance de référé du 5 décembre 2019 à laisser pénétrer les entreprises.

Cependant, l’ARS écrivait en mai 2021 au bailleur par mail que M. [A] [Y], contacté par téléphone, lui avait fait part de son refus catégorique et persistant malgré la décision de justice, de recevoir à son domicile M. [K], l’un des artisans.

Les attestations produites par M. [A] [Y] émanant de M. [K] et du menuisier, M. [U], selon lesquelles il les a laissés intervenir, ne datent que de décembre 2021.

Aussi, M. [A] [Y] ne peut faire grief à l’indivision de [J] d’avoir tardé à réaliser des travaux pour remédier aux points d’indécence alors qu’entré dans les lieux à l’automne 2015, il ne s’est soucié de l’état de son logement que fin 2018 avec la saisine de Soliha et qu’il s’est ensuite opposé à l’intervention des artisans.

Il n’en demeure pas moins que l’indivision de [J] a donné à bail à M. [A] [Y] un logement indécent, qu’elle ne peut se prévaloir des travaux que le locataire s’était engagé à faire pour se dispenser de son obligation de délivrance d’un logement décent.

M. [A] [Y] justifie par les attestations établies par M. et Mme [B], les seules accompagnées d’une photocopie de la carte nationale d’identité de leur auteur, qu’il a habité dans une caravane d’octobre 2015 à juillet 2016 en raison de l’état du logement, ce qui est compréhensible au vu de la description faite notamment par Soliha et des photographies produites.

Il est donc bien fondé à solliciter le paiement d’une somme de 250 euros pendant cette période de 10 mois, soit 2500 euros, compte tenu du montant du loyer (450 euros) et des graves défauts affectant le logement, notamment l’absence de chauffage dans plusieurs pièces et l’absence d’étanchéité à l’air et l’eau.

Il sera ajouté au jugement déféré la condamnation de l’indivision de [J] sur ce point.

S’agissant de la période postérieure, il ressort des échanges intervenus entre les parties et entre le bailleur et l’ARS que si le bailleur s’est d’abord prévalu des travaux prévus au bail confiés au locataire pour refuser de rendre le logement conforme aux normes de décence, lorsque fin mai 2019 le bailleur a finalement accepté de faire réaliser ces travaux, le locataire s’est opposé à l’intervention des entreprises.

Compte tenu de l’opposition persistante de M. [A] [Y] pendant 2 ans et demi, en contravention avec une décision de justice à compter de décembre 2019, il ne peut alléguer un préjudice de jouissance du fait du refus de l’indivision de [J] pendant ces 5 mois et il sera ajouté au jugement déféré le débouté de M. [A] [Y] de cette demande.

Sur la demande de condamnation à un manque à gagner de salaires

M. [A] [Y] fait valoir qu’en raison de l’état d’anxiété généré par l’état de son logement et le litige avec son bailleur, il a été en arrêt maladie et a finalement dû démissionner.

L’indivision [E] réplique qu’aucun lien de causalité n’est démontré.

Il a été vu ci-dessus que M. [A] [Y] a fait obstruction aux travaux destinés à remédier à l’état d’indécence de son logement, de sorte qu’aucune faute du bailleur n’est à l’origine d’un arrêt de travail du 28 juin 2021 au 10 septembre 2021 puis de sa démission, la persistance du litige avec son bailleur étant due à sa seule obstruction.

Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de M. [A] [Y] de cette demande.

Sur la demande d’expertise

M. [A] [Y] sollicite l’organisation d’une mesure expertise afin de déterminer les travaux déjà réalisés par les bailleurs et ceux restant à faire ainsi que ceux effectués par les locataires en vertu de la clause spéciale du bail.

L’indivision [E] réplique que M. [A] [Y] ayant quitté les lieux, n’a plus d’intérêt à solliciter une telle mesure d’instruction.

S’agissant des travaux à la charge du bailleur destinés à mettre fin aux points d’indécence, il est constant que M. [A] [Y] a quitté les lieux le 9 novembre 2022 et n’a donc plus d’intérêt à voir condamner son bailleur à réaliser des travaux dans le logement.

S’agissant des travaux qu’il aurait réalisés en application de la clause spéciale du bail, M. [A] [Y] ne produit pas d’état des lieux d’entrée, ni de factures de matériaux.

L’indivision [E] produit pour sa part une liste de travaux réalisés par le locataire pour une somme totale de 4078,94 euros que M. [Y] ne conteste pas avoir reçue.

La désignation d’un expert ne saurait pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de M. [A] [Y] de cette demande.

Sur la demande de l’indivision [E] au titre des frais d’huissier et des frais d’expulsion

Si la procédure n’a pas été menée à son terme, puisque M. [A] [Y] a quitté volontairement les lieux avant, ces frais ont dû être exposés par le bailleur. Ils sont compris dans les dépens et les frais d’exécution de première instance auxquels M. [A] [Y] a déjà été condamné.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [A] [Y] à payer à l’indivision [E], constituée de M. [S] [H] [Z], Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z] et Mme [P] [H] [Z] la somme de 3142,42 euros au titre des loyers et charges, terme de janvier 2022 inclus,

Statuant à nouveau, dans cette limite,

Condamne M. [A] [Y] à payer à Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z], Mme [H] [Z] et M. [S] [H] [Z] ensemble la somme de 3267,24 euros au titre des loyers et charges, terme de janvier 2022 inclus,

Y ajoutant,

Déboute Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z], Mme [H] [Z] et M. [S] [H] [Z] de leur demande de paiement des loyers et charges de février 2022 à octobre 2022 inclus,

Déboute M. [A] [Y] de sa demande de suspension de paiement des loyers,

Condamne solidairement Mme [P]-[F] [H] [Z], M. [T] [H] [Z], Mme [H] [Z] et M. [S] [H] [Z] à payer à M. [A] [Y] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute M. [A] [Y] du surplus de ses demandes en dommages et intérêts,

Déboute M. [A] [Y] de sa demande d’expertise,

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Séléna BONNET , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,