ARRET

N°

[H]

C/

S.C.I. JR SAINT-ROCH

MS/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/00365 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IKP7

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AMIENS DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [K] [H]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Clarisse DE SAINT AMOUR, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000746 du 28/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANT

ET

S.C.I. JR SAINT-ROCH, SCI au capital de 129 850 €, immatriculée au RCS D’AMIENS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 30 mai 2023, l’affaire est venue devant Mme Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 septembre 2023.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 septembre 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 21 août 2008, la société civile immobilière (SCI) JR Saint-Roch a consenti à M. [H] un bail sur un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer hors charges de 550 euros par mois. Un garage situé à la même adresse a été donné à bail, suivant contrat verbal, moyennant un loyer trimestriel de 180 euros, soit 60 euros par mois.

Un différend est survenu entre les parties. La SCI JR Saint-Roch a soutenu que les parties avaient convenu d’une résiliation du bail verbal relatif au garage à la date du 1er janvier 2018 et a sollicité la restitution des clefs du local. M. [H] a reproché à la SCI JR Saint-Roch d’avoir enlevé manu militari tous ses effets personnels du garage et a sollicité des dommages-intérêts au titre du préjudice moral subi.

Un jugement du 9 août 2019, rectifié le 28 août 2019, a condamné la SCI JR Saint-Roch, sous astreinte, à restituer les clefs du garage dans un délai de 15 jours à compter de sa signification. Il a, par ailleurs, enjoint à M. [H] de justifier la souscription d’une assurance sur les risques locatifs à compter du mois de mars 2019 et l’entretien de la chaudière dans le délai d’un mois à compter de sa signification, sous peine d’expulsion. Il a, enfin, condamné M. [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 124,57 euros au titre des factures d’électricité et taxes d’enlèvement des ordures ménagères avec intérêts au taux légal et la SCI Saint-Roch à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral, ordonnant la compensation entre ces sommes.

Suite à de nouveaux impayés, la SCI JR Saint-Roch a signifié, le 2 octobre 2020, à M. [H] un commandement de payer la somme de 617,75 euros et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, avant saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens, par assignation du 27 avril 2021, en résiliation des contrats, expulsion et paiement de diverses sommes.

Par le jugement dont appel, du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection a :

– déclaré l’action recevable,

– débouté M. [H] de l’intégralité de ses demandes à l’exception de celle relative à la réparation de la fuite du tuyau d’évacuation des toilettes,

– condamné la SCI JR Saint-Roch à procéder à la réparation du tuyau d’évacuation fuyard situé dans les toilettes du logement dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement après avoir informé M. [H] de la date de l’intervention par LR AR,

– ordonné à M. [H] de laisser libre accès à son logement pour la date fixée,

– constaté la résiliation du bail relatif au logement à compter du 3 décembre 2020,

– prononcé la résiliation du bail verbal relatif au garage à compter du jugement,

– dit qu’à défaut pour M. [H] de quitter les lieux, deux mois après la notification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il plaira au bailleur aux frais et risques du locataire,

– condamné M. [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 3 802,09 euros au titre des loyers impayés du logement et du garage dus au mois d’octobre 2021, avec intérêts à compter du 2 octobre 2020 sur la somme de 617,75 euros et à compter de la date du jugement sur le surplus,

– condamné M. [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers du logement et du garage prévus indexables selon les conditions du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

– condamné M. [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 387,57 euros au titre des charges,

– condamné M. [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

– condamné M. [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [H] aux dépens.

Par déclaration du 27 janvier 2022, M. [H] a fait appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 20 septembre 2022, M. [H] demande à la cour :

– d’infirmer le jugement,

– à titre principal, déclarer la SCI JR Saint-Roch irrecevable en ses demandes,

– à titre subsidiaire, l’en débouter,

– condamner la SCI JR Saint-Roch à lui payer les sommes suivantes :

* 2 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance du garage, à parfaire au jour de la décision à intervenir puis à la date de la complète évacuation des déchets obstruant l’entrée du garage,

* 13 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance du logement, à parfaire à la date de la décision à intervenir puis à la date des réparations s’imposant au bailleur,

– condamner la SCI JR Saint-Roch à procéder à l’enlèvement des détritus encombrant l’entrée du garage, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– condamner la SCI JR Saint-Roch à faire procéder aux travaux nécessaires permettant aux services postaux d’avoir un libre accès à sa boîte aux lettres, ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

– à titre infiniment subsidiaire, dire qu’il pourra s’acquitter des sommes mises à sa charge par des versements mensuels s’étalant sur 36 mois tout en lui accordant le bénéfice des dispositions du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

– ordonner le cas échéant la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties,

– condamner la SCI JR Saint-Roch au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI JR Saint-Roch aux dépens, comprenant les frais du constat d’huissier du 13 septembre 2021.

Il soutient que :

– la demande de résiliation du bail est irrecevable, faute pour l’huissier de justice d’avoir signalé le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) conformément à l’article 24, I, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989,

– la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance est mal-fondée puisqu’il fournit une attestation d’assurance contre les risques locatifs relative à l’année 2021,

– le montant des charges récupérables et taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas justifié,

– il n’a pas pu utiliser le garage dont l’entrée est encombrée par ses effets personnels suite à leur enlèvement par le gérant de la SCI JR Saint-Roch, une indemnisation est due au titre du préjudice de jouissance qui doit se compenser avec les loyers éventuellement dus,

– il ne peut pas utiliser normalement le cabinet d’aisance et son lave-linge en raison d’infiltrations, une indemnisation est due au titre du préjudice de jouissance qui doit se compenser avec les loyers éventuellement dus,

– il conteste avoir empêché l’accès au logement pour la réalisation des diagnostics techniques en vue de la vente du bien,

– l’immeuble n’est pas aménagé pour permettre l’accès du service postal en violation de l’article 2 du décret n° 79-440 du 29 juin 1979,

– il sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement.

Par conclusions du 22 décembre 2022, la SCI JR Saint-Roch demande à la cour de :

– confirmer le jugement, sous réserve de porter l’indemnité allouée au titre de son préjudice de jouissance à la somme de 3 000 euros,

– condamner M. [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [H] aux dépens d’appel comprenant le coût du commandement de payer du 2 octobre 2020, de l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

Elle réplique que :

– la demande de résiliation du bail est recevable, le signalement à la CCAPEX n’étant pas requis compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette,

– M. [H] n’a pas communiqué son attestation d’assurance, justifiant la résiliation de plein droit du bail,

– la clause résolutoire est aussi acquise pour défaut de paiement des loyers et charges du logement,

– le montant des charges sollicitées est justifié,

– M. [H] a manqué à ses obligations contractuelles de jouissance paisible des lieux en laissant des encombrants dans la cour de l’immeuble et en empêchant l’accès du diagnostiqueur au logement en vue de sa vente,

– le trouble de jouissance allégué par M. [H] n’est pas justifié puisque concernant le garage, il a accès à son garage par le [Adresse 2] et a déjà été indemnisé par le jugement du 9 août 2019 et concernant le logement, la réparation de la fuite d’eau des WC constitue une réparation locative et le locataire a lui-même fait obstacle à l’exécution des réparations par le propriétaire,

– il n’y a aucune difficulté d’accès des services postaux à la boîte aux lettres,

– elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la résistance abusive de M. [H].

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation pour défaut d’assurance

Selon l’article 7, g), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après le commandement demeuré infructueux.

La clause résolutoire du bail notarié du 21 août 2008, en page 7, paragraphe 4, stipule :

« en cas de défaut d’assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et deux mois après un commandement de s’assurer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit, et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, en référé, conformément à l’article 7 de la loi précitée, sous réserve de l’appel de ce dernier. »

Les parties ont donc entendu déroger à la loi dans un sens plus favorable, en laissant au locataire un délai de deux mois pour justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le 2 octobre 2020, la SCI JR Saint-Roch a délivré au locataire un commandement de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

M. [H] verse une attestation d’assurance multirisque habitation émanant de la société Crédit lyonnais datée du 4 avril 2020 et valable jusqu’au 13 mai 2021.

Il en résulte que le logement était assuré au moment de la délivrance du commandement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

2. Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et des charges

– Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 24, I, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives […].

Le texte prévoit un simple signalement du commandement à la CCAPEX sans impartir de délai et sans mention de la sanction en cas d’inobservation de cette formalité, alors que le II, alinéa 1, du même article prévoit, pour les autres bailleurs personnes morales, une saisine de la commission avant l’expiration du délai de deux mois précédant l’assignation, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

Il s’en déduit que le défaut de signalement à la CCAPEX par les SCI familiales n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité de la demande.

Au surplus, l’arrêté du préfet de la Somme du 9 mars 2017 prévoit que le signalement doit être fait, soit lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer et de charges locatives sans interruption depuis trois mois, soit lorsque la dette de loyer ou de charges du locataire est équivalente à trois fois le montant du loyer mensuel. Or, le décompte annexé au commandement du 2 octobre 2020 mentionne une dette totale de 617,75 euros, inférieure au triple du loyer mensuel, et des impayés de loyer au mois d’août et septembre 2020, outre un arriéré de 41,52 euros au titre de l’année 2019. Les conditions fixées par l’arrêté préfectoral ne sont donc pas réunies.

– Sur le fond

Selon l’article 24, I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La clause résolutoire du bail notarié, page 7, paragraphe 1, stipule :

« en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s’il s’agit du défaut de paiement des loyers et des charges […]. »

Le 2 octobre 2020, la SCI JR Saint-Roch a signifié à M. [H] un commandement de payer la somme de 617,75 euros au titre des loyers et des charges.

L’existence d’une dette de loyers et charges afférents à la location du logement et du garage ainsi que son défaut de paiement dans les deux mois du commandement ne sont pas contestés.

M. [H] ne peut soutenir, pour échapper à la résiliation du bail, que cette dette se serait compensée avec l’indemnisation due par le propriétaire au titre d’un trouble de jouissance, le locataire étant, même en cas de trouble de jouissance, tenu de payer son loyer et ses charges.

Le jugement sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail afférent au logement à la date du 3 décembre 2020. Le garage, loué accessoirement au local principal, doit suivre le même sort que le logement.

3. Sur la demande en paiement des loyers et charges

L’article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

– Sur les loyers

Les montants des dettes de loyer ne sont pas contestés.

Selon les décomptes du 1er octobre 2021 produits par la bailleresse, la dette de loyers afférents au logement, charges déduites, s’élève à la somme de 2 514,52 euros. La dette de loyers afférents au garage s’élève à la somme de 900 euros.

– Sur les charges récupérables

Reprenant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bail notarié stipule, dans la clause relative aux charges, page 6 :

« Accessoirement au loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges récupérables telles qu’elles sont définies par la loi, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ces charges sont exigibles sur justification en contrepartie :

– des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée;

– des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée;

– et des impositions et taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la fiscalité y afférent, qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges récupérables feront l’objet d’un remboursement annuel à première demande du bailleur. »

La SCI JR Saint-Roch réclame les sommes suivantes :

Taxes ordures ménagères : 41,52 euros (2019) et 105,57 euros (2020)

Factures d’eau : 126 euros (2020) et 26,25 euros (2021)

Facture d’électricité des parties communes : 41,59 euros (2020) et 46,64 euros (2021)

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la SCI JR Saint-Roch ne justifie pas son montant global par la fourniture des avis d’imposition. Les sommes sollicitées à ce titre doivent être écartées.

Concernant les factures d’eau, la SCI JR Saint-Roch indique elle-même qu’elle a procédé à une estimation, le compteur d’eau étant installé dans les lieux loués. Elle ne peut arguer de l’impossibilité d’accéder aux compteurs d’eau pour effectuer une estimation globale et approximative. Les sommes sollicitées à ce titre doivent être écartées.

Concernant les factures d’électricité des parties communes, la SCI JR Saint-Roch produit les factures de l’année 2019 d’un montant total de 124,76 euros, qui doit être réparti à parts égales entre les trois locataires, soit la somme de 41,59 euros à la charge de M. [H]. Aucun justificatif n’est fourni pour l’année 2020.

Le jugement est, par conséquent, infirmé sur le montant des loyers et charges dus par M. [H] qui s’élève à la somme de 3 456,11 euros au 1er octobre 2021, avec intérêts à compter du 2 octobre 2020 sur la somme de 617,75 euros et à compter de la date du jugement sur le surplus, conformément à la demande.

4. Sur la demande d’indemnisation du locataire en raison du trouble de jouissance

Selon l’article 6, a) et b), de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Selon l’article 7, d), de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Concernant le défaut de jouissance paisible du garage, M. [H] n’établit pas qu’il a été privé de l’usage du local par l’encombrement de son entrée suite à l’enlèvement de ses effets personnels par la bailleresse. La quittance du 21 octobre 2019 mentionne une adresse au [Adresse 1], distincte de la cour de l’immeuble où sont entassés lesdits objets. Cette même quittance montre, par ailleurs, que M. [H] a continué de s’acquitter de ses loyers postérieurement à l’action de la bailleresse. Enfin, le jugement du 9 août 2019 a indemnisé M. [H] de son préjudice moral à ce titre. Il appartenait, dès lors, au locataire de remettre ses effets personnels dans le local dont il avait conservé la jouissance.

Le trouble de jouissance du garage n’est pas établi.

Concernant le défaut de jouissance paisible du logement, M. [H] fournit un procès-verbal de constat d’huissier du 13 septembre 2021 qui mentionne, dans les WC, l’existence d’une fuite d’eau continuelle sur le tuyau d’alimentation qui traverse le mur et qui est rafistolé au moyen de ruban adhésif, un sceau posé à terre recueillant l’eau. Ce désordre de canalisation troublerait le bon usage des toilettes et du lave-linge situé dans la salle de bains attenante. Selon devis de la société [S] [D] et Fils du 22 septembre 2020 d’un montant de 731,09 euros, les travaux nécessaires concernent principalement la réparation du mécanisme de la chasse d’eau et le remplacement d’un tronçon du tuyau.

Si la réparation de la chasse d’eau relève des réparations locatives au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, dont l’annexe vise, au IV, d), le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau, le remplacement d’un tronçon du tuyau incombe au propriétaire.

La SCI JR Saint-Roch, informé du désordre depuis une tentative de conciliation ayant conduit à un constat d’échec le 24 novembre 2020, n’a pas procédé aux travaux de mise en conformité du tuyau.

Il y a donc lieu de considérer que le locataire a subi un préjudice de jouissance depuis le 24 novembre 2020.

Cependant, après le jugement dont appel, du 13 décembre 2021, qui a enjoint à la SCI JR Saint-Roch de procéder à la réparation du tuyau, M. [H] a empêché l’accès à son logement de la société Cham chargé de ladite réparation comme le prouvent le compte-rendu d’intervention et l’avis d’absence du 9 février 2022 ainsi que le procès-verbal de constat d’occupation des lieux après sommation d’être présent le 22 mars 2022. Il convient donc d’arrêter l’indemnisation au 13 décembre 2021.

Compte tenu de l’inconfort causé au locataire pendant un an, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance à la somme de 500 euros. Le jugement est infirmé.

5. Sur la demande d’indemnisation du locataire en raison d’un défaut d’accès aux boîtes aux lettres du service postal

Conformément à l’article L. 1er,dernier alinéa, du code des postes et des communications électroniques, le service de distribution est effectué, dans des installations appropriées, au domicile de chaque personne physique ou morale ou, par dérogation, dans des conditions déterminées par décret.

M. [H] indique que les installations ne seraient pas appropriées à une réception normale de son courrier, l’huissier de justice ayant relevé, dans son procès-verbal de constat du 13 septembre 2021, qu’il n’existe ni badge ni serrure pour passe PTT et que la porte dispose d’une simple gâche mécanique avec un élastique.

Cependant, il n’est pas établi de préjudice en lien avec ce défaut d’installation, notamment au regard du secret des correspondances, aucune plainte n’émanant en outre des deux autres locataires.

Le jugement est confirmé.

6. Sur la demande d’indemnisation de la bailleresse

Le bail notarié stipule, dans la clause relative aux conditions générales, page 4, dans le paragraphe relatif aux visites que :

« Le bailleur pourra visiter le bien loué ou le faire visiter par toute personne dûment mandatée par lui pour la surveillance et l’entretien de l’immeuble et de toutes les installations, et ce au moins deux fois par an à charge de prévenir le locataire au moins quarante-huit heures à l’avance, et à tout moment en cas d’urgence. »

La SCI JR Saint-Roch établit qu’en vue de la vente de son bien, elle a mandaté la société Damiens diagnostic pour la réalisation des diagnostics techniques dans le logement. Elle fournit un avis de passage du 18 janvier 2020 pour une visite le 23 janvier 2020, le diagnostiqueur ayant attesté l’absence du locataire à cette date. Par un courrier du 27 janvier 2020, le diagnostiqueur a invité M. [H] à prendre attache avec lui pour fixer un rendez-vous, en vain.

Du fait de cette inertie, la SCI JR Saint-Roch a perdu une chance de signer un compromis de vente. Cependant, le premier juge a surestimé l’indemnisation due qu’il convient de réduire à 500 euros. Le jugement est infirmé.

7. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M. [H] n’établit pas qu’il est en situation de régler sa dette locative alors que celle-ci n’a cessé de s’accroître depuis le commandement, cela malgré l’aide de la caisse d’allocations familiales et de sa famille.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement.

8. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmés.

M. [H] sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de rejeter la demande de la SCI JR Saint-Roch au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement sauf en ce qui concerne le montant de la dette de [K] [H] à titre de loyers, charges et dommages-intérêts et en ce qu’il a rejeté sa demande d’indemnisation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

Condamne [K] [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 3 456,11 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2021, avec intérêts à compter du 2 octobre 2020 sur la somme de 617,75 euros et à compter de la date du jugement sur le surplus,

Condamne la SCI JR Saint-Roch à payer à [K] [H] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance lié à la fuite des WC,

Condamne [K] [H] à payer à la SCI JR Saint-Roch la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de vendre son bien immobilier,

Dit que ces deux dettes se compensent,

Y ajoutant :

Condamne [K] [H] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT