République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 14/09/2023

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N° de MINUTE : 23/729

N° RG 22/02641 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UJZE

Jugement (N° 11-21-0599) rendu le 06 Mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Arras

APPELANTE

Madame [G] [S]

née le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Me Philippe Janneau, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005220 du 08/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉS

Madame [J] [K] épouse [B]

née le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par Me Eric Devaux, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

Monsieur [D] [U]

né le [Date naissance 1] 1975 à

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été délivrée le 1er septembre 2022, article 659 du CPC

DÉBATS à l’audience publique du 06 juin 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2023

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Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2019, Mme [W] [B] a donné à bail à Mme [G] [S] et M. [D] [U] un immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 700 euros.

A la date du 15 novembre 2019, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi.

Mme [G] [S] a donné congé par courrier du 1er juillet 2021 à effet du 1er août 2021.

A la date du 2 août 2021, un constat d’état des lieux de sortie contradictoire a été dressé par Maître [Z], huissier de justice associé à [Localité 7].

La bailleresse arguant de loyers impayés, une tentative de conciliation a été menée sur son initiative devant le conciliateur de justice de la mairie de [Localité 8].

Un constat de carence a été dressé le 15 juin 2021.

Mme [B] a fait convoquer Mme [S] et M. [U] devant le tribunal judiciaire d’Arras suivant requête du 1er juillet 2021 aux fins d’entendre condamner les défendeurs au paiement notamment des loyers impayés.

M. [U] n’a pas comparu.

Suivant jugement contradictoire du 6 mai 2022, décision à laquelle il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à cette dernière et du dernier état des demandes et moyens des parties, la juridiction saisie a :

– condamné Mme [G] [S] et M. [D] [U] à payer à Mme [W] [B] la somme de 2 525,57 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges et de l’impayé du dépôt de garantie,

– débouté Mme [W] [B] de sa demande au titre des réparations locatives,

– débouté Mme [G] [S] de sa demande en remise des quittances sous astreinte,

– débouté Mme [W] [B] de sa demande en dommages et intérêts,

– débouté Mme [G] [S] de sa demande en dommages et intérêts,

– condamné Mme [G] [S] et M. [D] [U] aux entiers dépens.

Mme [G] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 31 mai 2022, déclaration d’appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamné à payer à Mme [W] [B] la somme de

2 525,57 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et de l’impayé du dépôt de garantie, et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande en remise des quittances sous astreinte et condamnée aux dépens.

Cette première procédure d’appel a été répertoriée sous le numéro 22/02641.

Une seconde procédure d’appel a été diligentée par déclaration en date du 25 juillet 2022.

Cette seconde procédure d’appel a été répertoriée sous le numéro 22/03618.

La jonction des procédures d’appel a été ordonnée suivant ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 3 novembre 2022.

Mme [W] [B] a constitué avocat le 30 août 2022.

Par acte d’huissier du 1er septembre 2022, Mme [S] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions d’appel à M. [U].

Par ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2022, Mme [G] [S] demande la cour de :

Réformant le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Arras du 6 mai 2022,

– débouter Mme [W] [B] de ses demandes relatives à l’arriéré de loyers et charges ainsi que du dépôt de garantie,

– condamner Mme [W] [B] au paiement de la somme de 1 260 euros au titre d’un trop perçu de loyer,

Confirmant le jugement,

– débouter Mme [W] [B] de l’ensemble de ses demandes relatives aux réparations locatives, aux charges et sur sa demande de dommages et intérêts,

– condamner Mme [W] [B] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [W] [B] aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions en date du 24 octobre 2022, Mme [W] [B] demande à la cour de :

– dire mal appelé, bien jugé,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Arras en date du 6 mai 2022,

Y ajoutant :

– condamner Mme [G] [S] au paiement de la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il convient de constater à titre liminaire que les dispositions du jugement entrepris qui ont rejeté la demande de Mme [W] [B] tendant à obtenir la condamnation de l’ex-locataire au paiement d’une indemnisation au titre de dégradations locatives imputées à cette dernière. Ces dispositions ont acquis un caractère définitif.

Le jugement entrepris n’est pas davantage contesté en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [S] tendant à la délivrance de quittances et débouté les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts.

Sur la condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 2 525,57 euros :

La condamnation prononcée par le jugement entrepris à hauteur de la somme de 2 525,57 euros se décompose de la manière suivante :

-loyers impayés : 1530 euros ;

-charges impayées : 700 euros :

-dépôt de garantie : 295,57 euros.

Soutenant qu’elle était à jour du paiement de ces loyers et qu’elle est, elle-même créancière de sa bailleresse à ce titre , Mme [S] conteste d’une part les sommes facturées au titre de la consommation d’eau et fait valoir d’autre part que des versements en espèces n’ont pas été pris en compte dans le décompte produit par la bailleresse.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

Lorsqu’ un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées

En l’espèce, si l’ex-locataire qui prétend avoir effectué un versement en espèces au titre du dépôt de garantie, versement contesté par Mme [B], ne justifie pas de la réalité d’un tel versement en espèces par la production d’une attestation qui n’est aucunement circonstanciée, la cour estime cependant que la demande de la bailleresse en paiement du dépôt de garantie n’est pas justifiée dès lors que cette demande est formée alors que le bail est résilié et que les locaux ont été libérés, la remise des clefs impliquant au contraire l’obligation pour le bailleur de restituer le dépôt de garantie s’il l’a effectivement perçu, sauf à ce que ce bailleur puisse faire état de dégradations locatives de nature à justifier la non-restitution totale ou partielle de la somme versée. Or, dans la présente espèce, la disposition du jugement qui a rejeté toute demande au titre des dégradations locatives n’est pas remise en cause.

Dès lors, par réformation sur ce point du jugement entrepris, il y a lieu de rejeter la demande du bailleur au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des loyers impayés :

Mme [B] sollicite également sur ce point la confirmation du jugement entrepris, tandis que Mme [G] [S] soutient au contraire qu’elle a réglé l’intégralité des sommes dues, et qu’il y aurait même un trop perçu en sa faveur.

La cour dispose sur ce point du décompte précis des loyers échus depuis le début du bail et jusqu’à la date de libération des lieux et des règlements effectués par la locataire, décompte établi par la bailleresse, étant précisé que c’est sur Mme [S] que pèse la charge de la preuve de ce qu’elle s’est effectivement acquittée du montant de ses loyers. Mme [S] a elle-même établi un décompte de ses propres réglements et a produit diverses pièces pour en justifier.

La comparaison des décomptes respectifs des parties fait apparaître que ces derniers divergent sur les éléments suivants :

-le loyer du mois de juillet 2021 repris par le décompte de la bailleresse, loyer qui était effectivement dû par la locataire puisque le congé donné l’a été à effet au 1er août 2021 et qui ne figure pas dans le décompte de Mme [S] au titre des loyers qui auraient été payés soit une somme de 700 euros demeurée impayée ;

-de l’indication dans le décompte de la locataire de ce que le loyer de novembre 2021 a donné lieu à un versement en espèces pour un montant de 349 euros, versement en espèces qui n’est en réalité pas établi par la locataire et qui est contesté par la bailleresse ;

-de l’indication dans le décompte de la locataire d’un versement de 350 euros en espèces en juin 2021 qui n’est pas en réalité justifié par la locataire ;

-d’une divergence sur un règlement en espèces intervenu en janvier 2020, Mme [B] reprenant un versement de 750 euros alors que le décompte de l’ex-locataire fait état d’une somme de 830 euros sans justifier du surplus du versement.

Dès lors, au regard de ces éléments, et alors que le décompte du bailleur est précis et que Mme [S] ne justifie pas de versements au-delà de ce qui est repris dans ce décompte, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la locataire au paiement de la somme de 1 530 euros au titre des loyers impayés.

Il y a lieu par ailleurs, de confirmer par voie de conséquence la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme [S] tendant au remboursement d’un indû de loyers.

Sur la somme réclamée au titre des charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement

Le simple fait que le bail ne prévoie pas de provisions sur charges n’a pas pour effet de priver la bailleresse de la faculté de récupérer les charges récupérables dûment justifiées.

Il a par ailleurs été produit les factures d’eau réglées par les bailleurs et correspondant à l’adresse des locaux donnés à bail. Ces factures correspondent précisément à la période d’occupation par Mme [S].

Il convient dès lors, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [S] au paiement de la somme de 295,57 euros au titre des charges.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Ce qui est jugé en cause d’appel, l’appel principal étant en partie fondé, justifie un partage des dépens d’appel par moitié entre les parties.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel qui ne porte que sur les dispositions du jugement concernant Mme [G] [S],

Constate que les dispositions du jugement entrepris qui ont :

-rejeté la demande de Mme [W] [B] tendant à l’indemnisation de dégradations locatives imputées à Mme [G] [S],

-rejeté la demande de Mme [G] [S] tendant à la condamnation de cette dernière à lui fournir des quittances de loyer,

-débouté les parties de leurs demandes réciproques de dommages et intérêts,

ne sont pas remises en cause dans le cadre de l’appel et ont acquis un caractère définitif ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [G] [S] à payer à Mme [W] [B] la somme de 1530 euros au titre des loyers impayés et celle de 295,57 euros au titre des charges locatives, Mme [S] étant tenue pour ces deux sommes solidairement avec M. [U] ;

Le confirme également sur le sort des dépens de première instance ;

Le réformant en ce qu’il a condamné Mme [G] [S] au paiement de la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie et statuant à nouveau de ce chef,

Déboute Mme [W] [B] à ce titre ;

Fait masse des dépens d’appel et les partage par moitié entre les parties ;

Dispense cependant Mme [W] [B] de rembourser au Trésor public les frais avancés par ce dernier au titre de l’aide juridictionnelle allouée à Mme [S] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le Greffier

Fabienne Dufossé

Le Président

Véronique Dellelis