COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 OCTOBRE 2023

N° 2023/ 434

N° RG 22/03544

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJAK3

[Z] [B]

C/

S.C.I. LES VIGNES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me François Xavier GOMBERT

Me Isabelle

FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 26 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000581.

APPELANTE

Madame [Z] [B]

née le 07 Septembre 1993 à DECINES CHARPIEU (69), demeurant 1 Boulevard Antoine Vabre Résidence les Deux Moulins Bâtiment C3 – 13240 SEPTEMES LES VALLONS

représentée par Me François Xavier GOMBERT, membre de la SELARL BREU-AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. LES VIGNES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis Provence Habitat – Résidence la Rotonde 15 avenue des Belges Bâtiment B – 13100 AIX-EN-PROVENCE

représentée par Me Isabelle FICI, membre de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Georges GOMEZ, membre de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marie-Madeleine EZZINE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu à compter du 26 juillet 2017, la SCI LES VIGNES a donné à bail d’habitation à Madame [Z] [B] un appartement de type 2 situé au sein de la résidence en copropriété LES VIGNES, 45 rue Isaac Newton à Aix-en-Provence, moyennant un loyer mensuel de 640 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence et une provision pour charges de 60 euros.

Par acte du 30 janvier 2020, le bailleur a fait signifier à sa locataire un commandement de payer un arriéré de charges de 998,07 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat.

Sur opposition audit commandement, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a rendu le 25 janvier 2021 une première décision, aux termes de laquelle il a jugé que la somme réclamée n’était pas due et que la locataire était en réalité créancière au titre de la régularisation des charges de l’année 2019.

Entre-temps, le bail a pris fin par l’effet d’un congé donné par la locataire, et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 17 février 2020.

Le 18 décembre 2020, la SCI LES VIGNES a viré sur le compte de la locataire sortante une somme de 113,39 euros pour solde de tous comptes.

Madame [B] a saisi une nouvelle fois le juge des contentieux de la protection par assignation délivrée le 19 avril 2021, afin de réclamer paiement de :

– 640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

– 768 euros au titre des majorations de retard prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, suivant décompte provisoirement arrêté au 31 mars 2021, outre les majorations à venir jusqu’au prononcé du jugement,

– 1.169,70 euros au titre de la régularisation des charges,

– 2.500 euros à titre de dommages-intérêts.

La SCI LES VIGNES a sollicité le rejet de ces prétentions et réclamé reconventionnellement paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 26 janvier 2022, le tribunal a relevé d’office l’irrecevabilité de la demande en justice sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir été précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, et condamné la requérante aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [B] a interjeté appel le 9 mars 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 septembre 2022, Madame [Z] [B] soutient que le premier juge ne pouvait faire application de l’article 750-1 du code de procédure civile alors que le total de ses demandes chiffrées excédait la somme de 5.000 euros.

Sur le fond elle fait valoir :

– qu’elle était à jour du règlement des loyers et des charges,

– que l’état des lieux de sortie ne contient aucune mention susceptible de justifier une retenue sur le dépôt de garantie,

– que le précédent jugement rendu le 25 janvier 2021 a reconnu l’existence à son profit d’une créance de 1.283,09 euros au titre de la régularisation des charges,

– et qu’elle a subi un préjudice moral du fait de la réticence dolosive manifestée par la bailleresse et du défaut d’entretien du chauffe-eau équipant le logement.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de déclarer son action recevable et de condamner la SCI LES VIGNES à lui verser les sommes de :

– 640 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

– 2.304 euros au titre des majorations de retard prévues par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 suivant décompte provisoirement arrêté au 30 avril 2022, outre les majorations à venir jusqu’au prononcé de l’arrêt,

– 1.169,70 euros au titre de la régularisation des charges,

– 2.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle réclame également paiement de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, outre ses entiers dépens.

Par conclusions du 28 juillet 2022, la SCI LES VIGNES poursuit principalement la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en justice.

Subsidiairement au fond, elle fait valoir :

– que la requérante n’était pas à jour du règlement des loyers et des charges,

– que le dépôt de garantie et la créance retenue par le jugement du 25 janvier 2021 ont bien été pris en considération dans l’établissement du compte définitif, faisant apparaître un solde créditeur de 113,39 euros au profit de la locataire sortante,

– et qu’elle a toujours satisfait à ses obligations de bailleur.

Elle conclut en conséquence au rejet des prétentions adverses et réclame reconventionnellement paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre ses entiers dépens et une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2023.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de la demande en justice :

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros, ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Lorsque plusieurs demandes sont fondées sur les mêmes faits ou présentent un lien de connexité, il y a lieu de prendre en compte la valeur totale des prétentions émises.

Or en l’espèce, le total des demandes formulées dans l’assignation s’élevait à la somme de 5.077,70 euros, non compris les majorations à venir portées pour mémoire, excédant ainsi le plafond envisagé par le texte susvisé.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré et de déclarer recevable la demande en justice présentée par Madame [Z] [B].

Sur le fond :

La SCI LES VIGNES produit en pièce n° 1 de son dossier de plaidoirie un historique comptable faisant apparaître au crédit de la locataire le montant du dépôt de garantie et la somme de 1.283,09 euros due au titre de la régularisation des charges 2019.

Cependant, en exécution du jugement rendu le 25 janvier 2021, il convient encore de retrancher de ce décompte :

– la somme de 998,07 euros correspondant à la somme réclamée à tort dans le commandement de payer délivré le 30 janvier 2020 (écriture comptable du 28 mai 2019),

– la somme de 99,38 euros correspondant au coût dudit commandement (écriture comptable du 1er mars 2020).

Le compte définitif entre les parties s’établissait donc à la somme de 1.210,84 euros en faveur de la locataire sortante.

En outre, l’état des lieux de sortie n’ayant fait apparaître aucune dégradation locative, le bailleur était tenu, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de restituer le montant du dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés, sous peine d’une majoration égale à 10 % du montant du loyer pour chaque mois de retard. La SCI LES VIGNES apparaît ainsi redevable d’une somme de 2.816 euros au titre des majorations échues à compter du 17 mars 2020 jusqu’au jour du prononcé du présent arrêt.

En revanche, Madame [B] ne justifie pas d’un autre manquement du bailleur à ses obligations, de sorte qu’il y a lieu de rejeter sa demande en dommages-intérêts.

Compte tenu du versement de la somme de 113,39 euros effectué le 15 décembre 2020, il y a donc lieu de condamner l’intimée à payer un reliquat de 3.913,45 euros, outre les entiers dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par l’appelante.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déclare recevable la demande en justice introduite par Madame [Z] [B],

Condamne la SCI LES VIGNES à lui payer la somme de 3.913,45 euros,

Déboute Madame [B] du surplus de ses prétentions,

Déboute la SCI LES VIGNES de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la SCI LES VIGNES aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT