N° RG 21/07667 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N4UQ

Décision du Tribunal d’Instance de Saint-Etienne

Au fond du 04 mai 2021

RG : 19-002157

[Z]

[Y]

C/

S.A. ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 18 Octobre 2023

APPELANTS :

Madame [G] [Z],

née le [Date naissance 1]/1942 à [Localité 9] (ITALIE), demeurant [Adresse 4], [Localité 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/0020379 du 23/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Monsieur [R] [Y],

né le [Date naissance 3]/1989 à [Localité 11] (ITALIE), demeurant [Adresse 4], [Localité 2]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/0020378 du 23/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentés par Me Amira BESSAID, avocat au barreau de LYON, toque : 2441

INTIMÉE :

La Société Anonyme d’HLM ALLIADE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM CITE NOUVELLE, [Adresse 5], [Localité 10], venant elle-même aux droits de Ia Société NEOLIA Société Anonyme d’HLM,

Société Anonyme au capital de 136 722 976 € dont le siège est situé [Adresse 6] [Localité 7], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LYON sous le numéro 960 506 152 agissant poursuites et diligences de ses représentants Iégaux domiciliés en cette qualité audit siege

Représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 12 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 18 Octobre 2023

Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

– Véronique DRAHI, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par contrat en date du 1er août 2019, ayant effet au 4 août 2019, la SA HLM Cité Nouvelle a donné à bail à Madame [Z] et Monsieur [Y] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 10].

À la suite de l’état des lieux du 1er août 2019 ont été prévus des travaux de menuiserie : VR, Serrure PP, BAL , des travaux relatifs au revêtement de sol de la chambre 1, de la salle de bains, de la cuisine et des WC.

Saisi par locataires, le 24 septembre 2019, le service communal d’hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 10] a réalisé une visite de l’appartement, concluant à la présence d’anomalies.

Les résultats de cette visite ont été notifiés aux locataires et au propriétaire-bailleur le 30 septembre 2019.

Le 28 octobre 2019, la SA HLM Cité Nouvelle a transmis les diagnostics techniques aux locataires et dès novembre 2019 de nouveaux diagnostics « gaz » et « électricité » ont été réalisés dans l’appartement.

Suites à ces diagnostics, la SA HLM Cité Nouvelle a, par courrier en date du 13 novembre 2019, indiqué que des nouveaux travaux allaient être réalisés ainsi qu’un nouveau diagnostic afférent au plomb.

Après l’échec d’une tentative de conciliation en date du 2 décembre 2019, demandée par Mme [Z] et M. [Y] non comparants devant le conciliateur ; suivant déclaration au greffe reçue en date du 17 décembre 2019, Madame [Z] et Monsieur [Y] ont sollicité la convocation de la SA HLM Cité Nouvelle devant le tribunal d’instance devenu tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fin d’obtenir :

La condamnation de celle-ci à les reloger dans un autre appartement de son parc locatif dans des conditions financières similaires et en prenant à sa charge les frais de relogement.

Ou la résiliation du contrat et le versement d’une indemnité (3 707,00 euros) à titre de dommages et intérêts et 293,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie qu’ils ont versé.

Le 28 février 2020, Madame [Z] et Monsieur [Y] ont quitté ce logement en restituant, d’une part, les clés et le badge de l’appartement et, d’autre part, en avertissant par courrier la SA HLM Cité Nouvelle de ce départ.

Par jugement contradictoire en date du 4 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

constaté que la demande de relogement est à ce jour sans objet ;

dit que la société anonyme d’HLM dénommée Cité Nouvelle n’a commis aucun manquement à son obligation d’assurer à Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y], une jouissance paisible de leur logement.

En conséquence,

débouté Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y], de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société anonyme d’HLM dénommée Cité Nouvelle ;

condamné solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM dénommée Cité Nouvelle la somme de 913, 86 euros au titre des loyers, outre intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

rejeté les autres demandes et prétentions des parties ;

condamné solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance, recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

Le tribunal a retenu en substance :

Que la demande de relogement de Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] était sans objet puisque ceux-ci ont déclaré avoir quitté le logement ;

Que l’obligation de délivrance du diagnostic aux locataires, mis à la charge du bailleur, n’est qu’informative et que la loi ne prévoyant aucune sanction en cas de défaut de délivrance d’un tel document, celui-ci ne peut être analysé comme une manoeuvre frauduleuse destinée à tromper les locataires et ainsi justifier une nullité du bail pour dol ;

Qu’il n’est pas établi que le bailleur a manqué aux obligations lui incombant à l’égard de ses locataires qui ne démontrent pas l’existence des troubles de jouissance qu’ils allèguent ;

Qu’en effet, les locataires ne démontrent pas que les désordres et dysfonctionnements qu’ils invoquent ont entrainé l’impossibilité pour eux d’utiliser normalement et paisiblment le logement, le bailleur ayant effectué dans les mois qui ont suivi l’entrée dans le logement les travaux nécessaires à la réparation des anomalies consignées dans l’état des lieux d’entrée.

Par déclaration en date du 19 octobre 2021, Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] ont interjeté appel sur l’ensemble des chefs de jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 5 avril 2022 Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] demandent à la cour d’appel de Lyon de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le décret n°2020-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1130 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

infirmer le jugement en date du 4 mai 2021.

En conséquence,

juger que l’absence de fourniture des diagnostics immobiliers à la signature du bail est constitutive d’un dol ;

en conséquence, prononcer la nullité du bail conclu le 1er août 2019 en vertu de l’article 1131 du Code civil ;

juger que la SA HLM Alliade Habitat n’a pas respecté ses obligations de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparation de toute espèce ;

juger que ces obligations de délivrance sont d’ordre public ;

juger que faute d’avoir entrepris tous les travaux nécessaires à la remise en état du logement et notamment ceux prescrits par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10], les locataires ne pouvant vivre dans un logement décent et en bon état de toute réparations étaient fondés à faire jouer l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers et les charges ;

juger l’absence de délivrance d’un logement décent dont la présence d’un air vicié, l’impossibilité d’utiliser le chauffage en période hivernal, et la présence de plomb, ont causé des préjudices aux locataires ;

en conséquence, condamner la SA HLM Alliade Habitat à réparer l’ensemble de ces préjudices en allouant aux demandeurs une somme forfaitaire globale de 5 000 euros TTC, outre la restitution du dépôt de garantie de 293 euros.

condamner la SA HLM Alliade Habitat à payer aux requérants la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

constater que Monsieur [Y] et Madame [Z] sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale par décision en date des 3 juillet et 29/09/2021 ;

dire qu’il serait inéquitable que le Trésor Public, pour une part, et le Conseil de Monsieur [Y] et Madame [Z], pour une autre part, financent tous deux la défense des concluants alors que la société SA HLM Alliade Habitat est parfaitement en capacité de faire face aux frais que les demandeurs devraient supporter s’ils n’avaient pas eu le bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

en conséquence, vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, CONDAMNER la société HLM Alliade Habitat au versement de la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de Me Bessaid Amira, Conseil de Monsieur [R] [Y] et de Madame [G] [Z].

donner acte à Me [M] [V] de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les douze mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la société HLM Alliade Habitat la somme allouée ;

débouter la SA HLM Alliade Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A l’appui de ces moyens, Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] soutiennent essentiellement :

Sur la demande en nullité du bail pour dol

Que si la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation aux bailleurs de fournir ce diagnostic au moment de la signature du bail, c’est bien afin que le preneur soit pleinement conscient de l’état du logement et des dangers qu’il peut présenter ;

Que ces dangers affectent donc inévitablement le consentement du preneur à bail, qui s’il l’avait su, n’aurait sans doute pas pris à bail le logement ;

Que même si les dispositions relatives à l’obligation de produire les diagnostics ne précisent pas la sanction, c’est le droit des contrats qui trouve à s’appliquer.

Sur la demande d’indemnisation forfaitaire présentée par les locataires

Que la SA HLM Alliade Habitat n’a pas délivré un logement décent au regard de la présence d’un air vicié, de l’impossibilité d’utiliser le chauffage en période hivernal et de la présence de plomb, manquements constitutifs d’un préjudice à leur encontre.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Que la SA HLM Alliade Habitat n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations de toute espèce ;

Que faute d’avoir entrepris tous les travaux nécessaires à la remise en état du logement et notamment ceux prescrits par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10], les locataires ne pouvaient vivre dans ce logement et ont été contraints de déménager ;

Qu’ils sont alors bien fondés à invoquer l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers et les charges réclamés.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par voie électronique le 1er juin 2022, la SA HLM Cité Nouvelle devenue SA Alliade Habitat demande à la cour d’appel de Lyon de:

Vu l’article 1137 du Code civil,

Vu l’article 6 de la Loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1719 du Code civil,

Vu l’article 6 alinéa 1er nouveau de la Loi du 6 juillet 1989,

confirmer purement et simplement l’ensemble des dispositions du jugement du 4 mai 2021 de la 4ème chambre civile – pôle de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne,

En conséquence,

constater que la demande de relogement de Monsieur [Y] et Madame [Z] était sans objet ;

débouter Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société bailleresse ;

condamner solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] à payer à la société Alliade Habitat la somme de 913, 86 euros au titre du solde des loyers outre intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance ;

condamner solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance outre à une smme de 1 500 euros au titre de l’articel 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

A l’appui de ces moyens, la SA HLM Cité Nouvelle devenue SA Alliade Habitat soutient essentiellement :

Sur la demande en nullité du bail pour dol

Que les appelants ne démontrent pas des manoeuvres dolosives telles qu’exigées par les textes afférents à la responsabilité civile.

Sur la demande d’indemnisation forfaitaire présentée par les locataires

Que la cour ne pourra que confirmer le jugement de première instance au regard tant des travaux de réparation qu’elle a entrepris que de l’absence de dangerosité du logement.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

que l’exception d’inexécution n’est pas démontrée,

que la décision de la Commission de surendettement ne comporte pas la dette locative.

Vu l’ordonnance de clotûre de la procédure ordonnée le 12 septembre 2022,

Il convient de se réferer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS ET DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les ‘demandes’ tendant à voir ‘constater’ ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des ‘demandes’ tendant à voir ‘dire et juger’ lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

La cour constate que la demande de relogement de Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] n’a pas été reprise par ces derniers au terme de leurs écritures.

I- Sur la demande en nullité du bail pour dol

Au regard des articles 1130 et suivants du Code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité du contrat.

L’article 1137 du Code civil dispose que : ‘le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’.

En l’espèce, l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur doit être annexé au contrat de location.

Toutefois, l’obligation qui pèse sur le bailleur n’est qu’informative et aucune sanction n’est prévue par les textes, de sorte que, le défaut de délivrance des diagnostics par le bailleur ne peut entraîner la nullité du bail.

Par ailleurs, la nullité d’un contrat pour dol doit être justifiée par une intention dolosive. Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Or, en l’espèce, même si le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance des diagnostics avant la signature du bail, les diagnostics ont ensuite été produits.

Au surplus, la cour relève que le logement ne présentait aucune anomalie de nature à présenter un danger pour la santé ou la sécurité des occupants. La consommation énergétique est évaluée à D et l’émission des gaz à effet de serre à E.

Le diagnostic de plomb, qui est contesté par Madame [Z], ne présente qu’une présence infinitésimale de cette substance et ne peut, à lui seul, justifier l’hypothèse selon laquelle la locataire serait en danger dans ce logement.

Ainsi, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y].

II- Sur la demande d’indemnisation forfaitaire présentée par les locataires

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que ‘le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation’.

Par ailleurs, cet article précise aussi que le bailleur est obligé de ‘délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement’.

En l’espèce, Madame [Z] et Monsieur [Y], soutiennent que la SA HLM Alliade Habitat n’a pas délivré un logement décent au regard de la présence d’un air vicié, de l’impossibilité d’utiliser le chauffage en période hivernal et de la présence de plomb, empêchant une jouissance paisible du bien.

La cour relève que par courriel du 5 juillet 2019, Mme [Z] écrivait au nom d’elle-même et de [R] [Y] son petit-fils, avoir visité l’appartement ‘dans les détails’ , indiquant que cet appartement répondrait à la totalité de leurs exigences et attentes.

De plus, l’Inspection de salubrité avait, en son rapport du 30 septembre 2019 uniquement retenu l’absence de sortie d’air vicié dans les cabinets d’aisance et l’absence de tirage au niveau des sorties d’air de la salle de bains et de la cuisine en indiquant aux locataires de veiller à réaliser l’entretien de la ventilation mécanique contrôlée.

La cour rappelle que la SA Alliade Habitat a réalisé des travaux dans le logement après l’entrée des locataires dans les lieux à savoir nettoyage, changement des sols, et remise en état des prises électriques de la cuisine. Il est également fait état de peintures.

Le diagnostic fait état de plomb ‘présence d’état d’usage’ dans l’entrée et le séjour et sans facteur de ‘dégradation’. Il n’en découlait aucune obligation sur le propriétaire qui se voyait seulement recommandé de veiller à l’entretien des revêtements les recouvrant.

Par ailleurs, concernant la présence de plomb dans la prise de sang de Madame [Z], selon le résultat d’analyse produit à la suite d’un prélèvement du 23 novembre 2019 le dosage de 34 Ug/litre de plomb dans son sang correspond à une ‘concentration dans les valeurs de référence de la population générale’.

Enfin, le certificat médical du 17 décembre 2019 versé aux débats ne témoigne pas de la nécessité pour Madame [Z] de déménager au regard de la plombémie invoquée. Aucune cause n’est indiquée.

La cour rappelle à nouveau que selon le diagnostic gaz et électricité réalisés au mois de novembre 2019, aucune dangerosité et aucune défectuosité ne sont apparentes.

Par conséquent, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y], de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société anonyme d’HLM dénommée Cité Nouvelle.

III- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Par application des article 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Toutefois, au regard des articles 1219 et 1220 du Code civil, l’exception d’inexécution permet à une partie au contrat de refuser d’exécuter, ou de suspendre l’exécution de son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne, ou n’exécutera pas la sienne à l’échéance, et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, les locataires font valoir que faute des travaux nécessaires à la remise en état du logement et notamment ceux prescrits pas le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 10], ils ne pouvaient vivre dans ce logement et ont été contraints de déménager.

Au regard de ce déménagement, ils sollicitent l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers et les charges réclamés au motif que la SA Alliade Habitat n’a pas délivré un logement décent.

En premier lieu, la cour indique que l’indécence invoquée au cas où elle était établie ne peut justifier le non-paiement des loyers mais uniquement l’allocation de dommages intérêts. En second lieu la cour a déjà évoqué l’état du logement sans preuve d’une indécence.

Le décompte locatif entre le 1er août 2019 et 31 décembre 2019 fait état d’un solde débiteur de 913,86 euros.

A ce jour, les locataires ne justifient pas avoir réglé les sommes dues.

Même s’ils versent aux débats un état des créances au 26 novembre 2021 de la Commission de Surendettement des particuliers des Alpes Maritimes, force est de constater que cette dette locative n’apparaît pas.

De surcroît, l’état détaillé des créances actualisées en janvier 2022 ne fait toujours pas état de ce solde locatif.

Par conséquent, la cour confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné solidairement Madame [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] à payer à la société anonyme d’HLM dénommée Cité Nouvelle la somme de 913, 86 euros au titre des loyers, outre intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [G] [Z] et Monseur [R] [Y] succombant, la cour confirme la décisions déférée en ce qu’elle les a condamnés aux dépens

La cour condamne également Mme [G] [Z] et M. [R] [Y], parties perdantes, aux dépens à hauteur d’appel,

En équité, la cour condamne solidairement Mme [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme la décision attaquée,

Y ajoutant :

Condamne in solidum Mme [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] aux dépens à hauteur d’appel.

Condamne solidairement Mme [G] [Z] et Monsieur [R] [Y] à payer à la SA d’HLM Alliade Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT