Tentative de conciliation : 2 novembre 2023 Cour d’appel de Douai RG n° 22/02866

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4 Déc, 2023

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Conciliation

Tentative de conciliation : 2 novembre 2023 Cour d’appel de Douai RG n° 22/02866

4 décembre 2023

Tentative de conciliation

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République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 02/11/2023

****

N° de MINUTE : 23/918

N° RG 22/02866 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UKTP

Jugement (N° 1121000467) rendu le 27 Avril 2022 par le Juridiction de proximité de Tourcoing

APPELANTE

Madame [X] [H]

née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Daphné Jore, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005810 du 08/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DOUAI)

INTIMÉE

SARL LAVANOR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 05 septembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2023

****

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2012, la société à responsabilité limitée Lavanor a conclu un bail à usage d’habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 2]) avec Mme [X] [H] moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros outre 70 euros de provision sur charges mensuelles.

Se plaignant de désordres affectant son logement, Mme [H] a saisi le service hygiène et santé de la commune de [Localité 3], qui a procédé à la visite de son logement le 17 septembre 2019 et a constaté que les fenêtres du logement étaient vétustes.

Par courrier en date du 21 juillet 2020, le service hygiène et santé de la commune de [Localité 3] a indiqué à Mme [X] [H], suite à un contrôle réalisé le 11 juillet 2020, que les désordres suivants avaient été constatés : l’état des fenêtres occasionnait des entrées d’air parasites et la plaque de cuisson présentait des dysfonctionnements (risque d’électrocution), une intervention avait été effectuée auprès de son propriétaire afin qu’il remédie à cette situation.

Un procès-verbal de constat d’échec de la tentative de conciliation entre Mme [X] [H] et la SARL Lavanor, représentée par M. [B] [G] a été établi le 11 décembre 2010 par M. [J] [O], conciliateur de justice.

Selon procès-verbal en date du 6 mai 2021, Maître [W], huissier de justice, a, sur la requête de Mme [H], notamment constaté, dans la pièce de vie, une fibre de verre peinte imbibée d’eau de grandes auréoles de type infiltration d’eau, une dépigmentation de type moisissure, des huisseries hors d’usage et des infiltrations d’eau en face interne des huisseries.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2021, Mme [X] [H] a fait assigner la SARL Lavanor devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins d’entendre constater que la SARL Lavanor a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, constater que la SARL Lavanor a manqué à son obligation d ‘assurer la jouissance paisible à sa locataire, en conséquence ordonner la réfaction du montant des loyers à hauteur de 50 % à compter du 17 septembre 2019 jusqu’au jugement à intervenir et condamner en tant que de besoin la SARL Lavanor au remboursement desdites sommes, ordonner la réfaction du loyer et des charges à hauteur de 50 euros jusqu’à remise aux normes du logement et la fin des troubles de jouissance, ordonner et condamner en tant que de besoin la SARL Lavanor à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant les fenêtres et le logement, ordonner un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision afin que le bailleur effectue les travaux utiles sous peine d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, condamner la SARL Lavanor à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice porté à sa santé.

Suivant jugement contradictoire en date du 27 avril 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a :

– dit que la SARL Lavanor a manqué à son obligation de délivrer à Mme [X] [H] un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

– condamné la SARL Lavanor à verser à Mme [X] [H] la somme de 1 395 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, outre les intérêts aux taux légal à compter de la présente décision,

– condamné la SARL Lavanor à verser à Mme [X] [H] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral outre les intérêts aux taux légal à compter de la présente décision,

– condamné la SARL Lavanor à réaliser dans le logement sis [Adresse 2], dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision, les travaux suivants : une dépose de l’ensemble des fenêtres du logement et la fourniture et pose de nouvelle, fenêtres, les travaux propres à remettre en état les enduits et revêtements intérieurs du logement affectés par la vétusté des fenêtres et les travaux précités,

– dit qu’à défaut d’exécution volontaire à l’expiration de ce délai, la SARL Lavanor sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pour une période de deux mois,

– dit que passé ce délai de deux mois, il devra à nouveau être statué sur l’astreinte,

– réduit le montant du loyer afférent à l’occupation du logement sis [Adresse 2]) à la somme mensuelle de 405 euros, et ce jusqu’à la complète réalisation des travaux ordonnés par la présente décision,

– débouté Mme [X] [H] du surplus de sa demande à ce titre,

– débouté Mme [X] [H] de ses demandes de suspension des loyers et de consignation des loyers auprès de la CARPA ;

-débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

-rappelé que la décision serait communiquée au représentant de l’Etat dans le département en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 .

-condamné la SARL Lavanor aux dépens de l’instance ;

-condamné la SARL Lavanor à payer au conseil de Mme [X] [H] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

-dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Mme [X] [H] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 14 juin 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SARL Lavanor a constitué avocat le 18 juillet 2022.

Par ses dernières conclusions en date du 10 janvier 2023, Mme [X] [H] demande la cour de :

– réformer le jugement rendu le 27 avril 2022,

– débouter la SARL Lavanor de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident,

En conséquence :

– constater que la SARL Lavanor a manqué à son obligation de délivrer à Mme [X] [H] un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

– ordonner la réfaction du montant des loyers à hauteur de 50 % à compter du 17 septembre 2019 jusqu’au jugement à intervenir au titre du préjudice de jouissance,

– soit condamner en tant que de besoin la SARL Lavanor au remboursement desdites sommes, au titre du préjudice de jouissance, évalué à hauteur de 6 975 euros,

– condamner la société Lavanor à payer à Mme [H] des dommages et intérêts de 2 500 euros en réparation du préjudice porté à sa santé,

– condamner la société Lavanor à payer des dommages et intérêts de 1 000 euros Mme [H] en réparation de son préjudice moral,

– ordonner la réfaction du loyer et charges à hauteur de 50 % jusqu’à remise aux normes du logement et la fin des troubles de jouissance,

– ordonner en tant que de besoin condamner la SARL Lavanor à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant les fenêtres, et le logement,

– ordonner un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision afin que le bailleur effectue les travaux utiles sous peine d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard,

– autoriser Mme [H] à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur mette fin aux désordres, et à consigner les loyers auprès de la CARPA,

– constater que Mme [H] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle par décision en date du 11 mai 2021,

– juger qu’il serait inéquitable que le Trésor Public pour une part, et le conseil de Mme [H], pour une autre part, financent tous deux la défense de Mme [H] alors que la société Lavanor est parfaitement en capacité de faire face aux frais que la concluante devrait supporter s’il n’avait pas eu le bénéfice de l’aide juridictionnelle,

En conséquence, vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, condamner la société Lavanor au versement de 2 000 euros à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de Me Jore, conseil de Mme [H],

– condamner la SARL Lavanor aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier,

– débouter La SARL Lavanor de l’ensemble de ses demandes.

Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2023, la SARL Lavanor demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Tourcoing le 27 avril 2022 en ce qu’il a débouté Mme [H] de ses demandes de suspension des loyers et de consignation des loyers auprès de la CARPA, débouté Mme [H] du surplus de ses demandes pour ce qui concerne les travaux ;

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Tourcoing le 27 avril 2021 en ce qu’il a condamné la SARL Lavanor à verser à Mme [H] la somme de 1 395 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision, condamné la SARL Lavanor à verser à Mme [H] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, condamné la SARL Lavanor à réaliser dans le logement sis [Adresse 2], dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision, les travaux suivants : la dépose de l’ensemble des fenêtres du logement et la fourniture et pose de nouvelles fenêtres, les travaux propres, à remettre en état les enduits et revêtements intérieurs du logement affectés par la vétusté des fenêtres et les travaux précités, dit qu’à défaut d’exécution volontaire à l’expiration de ce délai, la SARL Lavanor sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pour une période de deux mois, dit que passé ce délai de deux mois, il devra à nouveau être statué sur l’astreinte, réduit le montant du loyer afférent à l’occupation du logement sis [Adresse 2], à [Localité 3], à la somme mensuelle de 405 euros, et ce jusqu’à complète réalisation des travaux ordonnés par la décision, condamné la SARL Lavanor aux dépens de l’instance, condamné la SARL Lavanor à verser à Maître Daphné Jore, conseil de Mme [X] [H], la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 Et au contraire,

– homologuer la proposition de la SARL Lavanor de verser à Mme [H] la somme de 1 395 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pour la période courant du 2 mars 2020 au 25 octobre 2022,

– condamner Mme [H] au règlement de la somme de 405 euros au titre des loyers impayés pour la période de mai 2022 à janvier 2023,

– débouter Mme [H] de ses autres demandes, fins et conclusions,

En outre,

– condamner Mme [H] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d’appel,

– condamner Mme [H] au paiement de tous frais et dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile,

– débouter Mme [H] de toutes demandes, fins et conclusions.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en bon état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ait besoin de stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Les critères du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Mme [X] [H] a effectivement produit aux débats le courrier émanant du service d’hygiène et santé de la commune de [Localité 3] au terme duquel il est indiqué qu’il a été procédé à la visite du logement donné à bail le 17 septembre 2019 et qu’il a pu être constaté à cette occasion que les fenêtres du logement étaient vétustes. Elle a encore produit le courrier en date du 21 juillet 2020 de ce même service d’hygiène et de santé indiquant que suite à une visite de contrôle réalisée le 11 juin 2020, il a pu être constaté que l’état des fenêtres occasionnait des entrées d’air parasites; que la plaque de cuisson présentait des dysfonctionnements avec risque d’électrocution à la clef et qu’il avait en conséquence été demandé au propriétaire de remédier à ces désordres.

Mme [H] a par ailleurs fait intervenir un huissier de justice le 6 mai 2021, lequel huissier a pu constater dans la pièce de vie du logement, l’existence d’une fibre de verre peinte inbibée d’eau, de grandes auréoles de type infilrations d’eau, des huisseries hors d’usage et des infiltrations d’eau en face interne des huisseries.

S’agissant des dysfonctionnements de la plaque électrique, la société Lavanor a produit une attestation de M. [S] [R], responsable technique, mentionnant qu’il était intervenu en juin 2021 et avait pu constater que les plaques électriques étaient alors en bon état de fonctionnement. En l’absence d’autres éléments, il y a lieu de conclure que le désordre lié au dysfonctionnement de la plaque électrique ou bien n’a pas existé ou bien a été effectivement réglé.

S’agissant par ailleurs de l’état dégradé des huisseries et des phénomènes d’humidité en résultant dans le logement donné à bail, la réalité de ce caractère vétuste n’est pas véritablement discuté, le bailleur proposant d’ailleurs une indemnisation de ce chef, et se trouve par ailleurs parfaitement établie par les pièces susdites. Il en résulte un manquement aux critères de décence tels que prévus par l’article 2.1 du décret du 30 janvier 2002 selon lequel, dans un logement méritant le qualificatif de décent, les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et l’article 2.2 de ce même décret selon lequel le logement donné à bail est protégé contre les infiltrations d’air parasites tandis que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisant.

Il est constant que les huisseries n’avaient pas donné lieu à réfection de la part du bailleur à la date à laquelle le premier juge a été amené à statuer. C’est enconséquence de cette constatation que la décision entreprise a condamné la SARL Lavanor à réaliser dans le logement sis [Adresse 2], dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux de dépose de l’ensemble des fenêtres du logement et la fourniture et pose de nouvelles fenêtres ainsi que les travaux propres à remettre en état les enduits et revêtements intérieurs du logement affectés par la vétusté des fenêtres et les travaux précités.

Cependant, il ressort des éléments de la cause que la situation a évolué à un double titre en cause d’appel .

D’une part en effet, la société Lavanor qui avait éprouvé des difficultés pour faire valider les travaux envisagés par l’architecte des bâtiments de France a fait procéder aux travaux de remplacement des menuiseries extérieures avec installation d’une porte balcon semi-vitrée comprenant un vantail ouvrant à la française et une imposte fixe, un châssis comprenant 1 vantail oscillo-battant et une imposte fixe et un ensemble comprenant deux châssis deux vantaux ouvrant à la française dont 2 ouvrants socillo-battants , les travaux ayant été réalisés pour un coût de 14 741,41 euros et la facture d’intervention étant datée du 25 octobre 2022. La bailleresse a par ailleurs proposé à cette époque une intervention pour réaliser un nouveau parquet flottant à charge pour la locataire de désencombrer les lieux.

D’autre part, il résulte des pièces produites par la partie appelante qu’un état des lieux a été établi entre bailleur et locataire à la date du 31 janvier 2023 , ce qui conforte les allégations de la SARL Lavanor selon lesquelles Mme [H] a mis fin au bail, cet état des lieux n’ayant donné lieu par ailleurs à aucune observation de la part de la partie appelante. Il s’ensuit que Mme [H] a perdu la qualité de locataire qui lui permettait d’exiger la condamnation du bailleur à une obligation de faire pour l’avenir.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que la demande de Mme [H] tendant au remplacement des huisseries est devenue sans objet , la cour ne pouvant statuer que sur les conséquences passées des manquements du bailleur, par l’allocation de dommages et intérêts. Il y a donc lieu pour la cour au regard de l’existence de circonstances nouvelles de réformer la décision querellée de ce chef.

Pour les mêmes raisons de fait ou de droit, la demande de Mme [H] tendant à être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur mette fin aux désordres, et à consigner les loyers auprès de la CARPA est sans objet. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Mme [H] :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que son inexécution a été empêché par la force majeure.

En l’espèce, il est établi que le logement a souffert d’infiltrations d’air parasites et d’humidité lié au mauvais état des huissieries. Le frère de Mme [H] a attesté de l’ambiance froide et humide et des répercussions de cette ambiance sur la santé de sa soeur.